I C 389/17 - Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2716469

Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 czerwca 2019 r. I C 389/17

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SO Przemysław Majkowski.

Sentencja

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2019 r. w Sieradzu na rozprawie sprawy z powództwa W. O. przeciwko Skarbowi Państwa - Szefowi (...) Zarządu (...) w B. o odszkodowanie

1. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda W. O. kwotę 184.700,00 (sto osiemdziesiąt cztery tysiące siedemset) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 maja 2017 r. do dnia zapłaty,

2. w pozostałym zakresie powództwo oddala,

3. zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda W. O. kwotę 15.960,85 (piętnaście tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt 85/100) zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5.400,00 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego,

4. nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa - Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 4.235,00 (cztery tysiące dwieście trzydzieści pięć) zł tytułem brakującej części opłaty sądowej.

Uzasadnienie faktyczne

W pozwie z dnia 8 grudnia 2017 r. (data wpływu) pełnomocnik powoda W. O. wniósł o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanego przez Szefa (...) Zarządu (...) w B. kwoty 85.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 10 maja 2017 r. do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania i zmniejszenie wartości nieruchomości należących do powoda, oznaczonych jako działki nr (...) położonych w C., gmina B. oraz działki (...) położone w C., a które znajdują się na terenie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadzonego uchwałą sejmiku Województwa (...) z dnia 25 października 2016 r. nadto wniósł o zasądzenie na rzecz powoda kwoty 15.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 10 maja 2017 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania w wysokości koniecznych kosztów rewitalizacji akustycznej i zapewnienia należytego klimatu akustycznego pomieszczeń budynku posadowionego na nieruchomości. Pełnomocnik powoda wniósł także o zasądzenie na rzecz powoda od pozwanego Skarbu Państwa zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa, (pozew k. 2-6).

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanego Skarbu Państwa- (...) Zarządu (...) w B. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, (odpowiedź na pozew k. 35-43).

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Powód W. O. jest właścicielem nieruchomości oznaczonych jako:

- działka nr (...) o powierzchni 3,1176, położonej w miejscowości C., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w Łasku, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...),

- działki nr (...) o powierzchni 1,1955 ha, położonej w miejscowości C., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w Łasku, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...),

- działki nr (...) o powierzchni 1,888 ha położonej w miejscowości C., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w Łasku, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...),

- działki nr (...) położonej w miejscowości C., Gmina B., powiat (...), dla której Sąd Rejonowy w Łasku, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

Na działce nr (...) występuje zabudowa mieszkaniowa, natomiast działki nr (...) są niezabudowane. W zakresie zagospodarowania przestrzennego dla miejsca położenia nieruchomości nie ma aktualnie opracowanego planu miejscowego, a istniejący uprzednio przestał obowiązywać. Dla gminy Ł. opracowane jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego ostatnie zmiany przyjęte zostały uchwałą Rady Gminy w Ł. nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 30 czerwca 2017 r. Pomimo, że studium nie jest źródłem prawa miejscowego, z uwagi na brak planu dla obszaru usytuowania nieruchomości informacje w nim zawarte są źródłem danych dotyczących zagospodarowania przestrzennego terenu, gdyż przy sporządzaniu planu ustalenia zawarte w studium są wiążące dla organów gminy. Z informacji przedstawionych w studium oraz z zaświadczenia Burmistrza Ł. z dnia 5 kwietnia 2018 r. ((...). (...). (...) wynika, że:

- działka nr (...)- obszar od drogi stanowiącej południową granicę działki w kierunku północnym do ok. 80 m w głąb działki-zabudowa mieszkaniowa z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi oraz zabudowa letniskowa i zabudowa zagrodowa, dalej do ok. 140 m do drogi grunty rolne, pozostała część grunty rolne. Ponadto obszar działki od drogi do ok. 370 m w kierunku północnym to grunty zmeliorowane, natomiast w odległości 440 m od rogi do rzeki C. stanowiącej północną granicę działki, występuje obszar bezpośredniego zagrożenia powodzią,

- działki nr (...) grunty rolne ponadto obszar działek to grunty zmeliorowane,

- działka nr (...) obszar od drogi stanowiącej południową granicę działki w kierunku północnym do ok 80 m w głąb działki zabudowa mieszkaniowa z towarzyszącymi usługami nieuciążliwymi oraz zabudowa letniskowa i zabudowa zagrodowa, dalej do ok. 140 m do drogi grunty rolne, pozostała część grunty rolne, ponadto obszar działki stanowią grunty zmeliorowane. Obszar działki położony między 380 m od drogi a rzeką C. stanowiącą północną granicę działki, występuje obszar bezpośredniego zagrożenia powodzią,

(dowód: uproszczony wypis z rejestru gruntów k. 10-11, odpis zwykły z ksiąg wieczystych k. 12-13, decyzja o warunkach zabudowy k. 16-17 zaświadczenie k. 14, mapy k. 18-21).

W dniu 25 października 2016 r. Sejmik Województwa (...) podjął nową uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia strefy ograniczonego użytkowania, w której nastąpiło przesunięcie granic poszczególnych podobszarów oznaczonych wyodrębnionymi izoliniami, która to uchwała uchyliła jednocześnie poprzednią uchwałę w tym przedmiocie z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego w Ł. Zgodnie z § 8 powołanej uchwały w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu:

1) w podobszarze A:

a) zakaz przeznaczania terenu pod zabudowę mieszkaniową jedno-i wielorodzinną, zagrodową i zamieszkania zbiorowego, a także mieszkaniowo-usługową,

b) zakaz tworzenia terenów rekreacyjno-wypoczynkowych,

c) zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowisk,

d) zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.

2) w podobszarze B:

a) zakaz tworzenia stref ochronnych A uzdrowisk,

b) zakaz przeznaczania terenu pod budowę: szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy.

§ 9. W obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące ograniczenia w zakresie korzystania z terenu:

1) w podobszarze A:

a) zakaz budowy budynków jedno-i wielorodzinnych oraz zamieszkania zbiorowego, zagrodowego, mieszkaniowo-usługowego, szpitali, domów opieki społecznej, a także obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

b) zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości lub części na budynki mieszkalne jedno-i wielorodzinne oraz zamieszkania zbiorowego, zabudowę zagrodową, mieszkaniowo-usługowe, szpitale, domy opieki społecznej, a także obiekty związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

c) dopuszcza się rozbudowę, odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

d) dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

2) w podobszarze B:

a) zakaz budowy szpitali, domów opieki społecznej, obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy,

b) zakaz zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych w całości lub części na szpitale, domy opieki społecznej oraz obiekty związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, działających w porze nocy,

c) dopuszcza się rozbudowę odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i obiektów związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.

§ 10. W obszarze ograniczonego użytkowania wprowadza się następujące wymagania techniczne dotyczące budynków:

1) w podobszarze A:

a) w budynkach istniejących oraz nowoprojektowanych należy zapewnić właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej, zgodnie z obowiązującymi normami, poprzez zastosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej,

2) w podobszarze B:

a) w budynkach szpitali, domów opieki społecznej i budynkach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży należy zapewnić właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach wymagających ochrony akustycznej, zgodnie zobowiązującymi normami, poprzez zastosowanie przegród budowlanych o odpowiedniej izolacyjności akustycznej, (dowód: uchwała (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 25 października 2016 r.k. 22-23).

Nieruchomości powoda znajdują się w całości w podobszarze A. Miejscowość C. usytuowana jest w północnej części gminy B., w środkowej części powiatu (...). Działki powoda znajdują się w południowo-wschodniej części miejscowości C. F. N. działki gruntu nr (...) kształtem zbliżone do prostokątów, to obszary wykorzystywane rolniczo, nieogrodzone. Teren uzbrojony jest w energię elektryczną i wodociąg, bez przyłączy do ww. działek. Północne granice działek przylegają do drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, natomiast od strony południowej działki graniczą z innymi działkami rolnymi. Działki nr (...) posiadają kształt zbliżony do prostokątów, typowy dla zabudowy wiejskiej o charakterze tzw. ulicówki tj. front przeznaczony pod siedliskową, a w głębi grunty rolne. Od strony północnej granice działek wyznacza rzeka C. - obszar bezpośredniego zagrożenia powodzią, od strony południowej działki przylegają do drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej. Działka nr (...) jest niezabudowana, nieogrodzona, bez przyłączy, wodociąg i energia w drodze. Działka nr (...) jest uzbrojona w energię elektryczną i wodociąg, dodatkowo jest zaopatrzona w przydomową oczyszczalnię ścieków oraz szambo. Działka jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi: 2-kondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym z 2016 r. od strony frontowej działki oraz parterowym budynkiem mieszkalnym z lat 70-tych XX wieku wraz z zabudową towarzyszącą w postaci: obory, garażu, szopy i stodoły, w głębi działki. Budynek mieszkalny (nr (...) określony dalej w opinii jako nowy) wzniesiony w 2016 r. na podstawie decyzji nr (...) z dnia 17.03.2004 znak: AB. (...)- (...) - zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenie na budowę, zgłoszony do użytkowania. Budynek dwukondygnacyjny (parter + poddasze użytkowe), niepodpiwniczony, z garażem w bryle budynku. Ogrzewany piecem na paliwo stałe. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 156,86 m (2), powierzchnia zabudowy 145,79 m (2), zaś powierzchnia całkowita 222,96 m (2), kubatura natomiast 700 m (2). Fundamenty budynku stanowią ławy fundamentowe, żelbetowe, zaś ściany zewnętrzne są trójwarstwowe wykonane z cegły czerwonej, z ociepleniem w środku. Ściany wewnętrzne zrobiono z cegły ceramicznej dziurawki, zaś strop - monolityczny jest betonowy. Dach ma konstrukcję dwuspadową, pokryty blachodachówką. Elementy wykończeniowe stanowią okładziny podłogowe - panele, terakota, okładziny ścienne - w łazience glazura, na pozostałej powierzchni tynki z gładzią gipsową pokryte farbą dyspersyjną, zaś stolarka okienna- PVC trzy szybowe. Budynek mieszkalny (nr (...)) jest parterowy, z poddaszem nieużytkowym, niepodpiwniczony z lat 70-tych XX wieku, ogrzewany piecem węglowym. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 80 m (2),powierzchnia zabudowy 107,90 m (2). Budynek posiada fundamenty betonowe, ściany zewnętrzne-wykonane z cegły czerwonej pełnej, nieocieplone, ściany wewnętrzne zrobiono z pustaka ceramicznego. Strop - monolityczny betonowy, bez docieplenia. Dach ma konstrukcję dwuspadową, kryty papą termozgrzewalną. Rynny - ocynkowane. Elementy wykończeniowe stanowią okładziny podłogowe - wykładzina (...), wykładzina dywanowa, okładziny ścienne - farba dyspersyjna, tapeta. Stolarka okienna wykonana z (...) jest po wymianie w 2002 r. Posesja w obrębie zabudowy budynkiem mieszkalnym nr (...) ogrodzona od frontu przęsłami stalowymi na podmurówce ze stalową bramą wjazdową uchylną, bez automatyki z furtką, w pozostałych częściach siatką stalową. Posesja w obrębie zabudowy budynkiem mieszkalnym nr (...) ("starym") ogrodzona płotem betonowym z bramą stalową, uchylną bez automatyki. Zabudowa towarzysząca w części siedliskowej, w głębi działki składa się z murowanej stodoły (pow. zabudowy 98 m2), garażu (pow. zabudowy ok.72 m2), i obory (pow. zabudowy ok. 100 m2), oraz drewnianej szopy (pow. zabudowy ok. 114 m2), budynki kryte papą.

(dowód: opinia biegłego K. N. (1) k. 75-200, 201-257, opinia uzupełniająca k. 296-309).

Nieruchomości stanowiące własność powoda położone są w obszarze ograniczonego użytkowania i zlokalizowana jest w podobszarze A. Wartość rynkowa zabudowanej siedliskowej części działki nr (...) w C., zabudowanej budynkiem mieszkalnym została określona w oparciu o średnią arytmetyczną skorygowanych cen transakcyjnych i wynosi 408.500 zł (451.700+393.000+395.200+394.100:4 = 408.500 zł). Przyjmując w ujęciu procentowym średnią cenę nieruchomości poza strefą oddziaływania lotniska na 100%, wartość w strefie stanowi A 90,9% oszacowanej kwoty, co oznacza spadek o 9,1%. Utrata wartości, wyrażona jako spadek wartości nieruchomości o podobnej funkcji ze względu na położenie w strefie uciążliwości, bądź poza strefą, jest jednym z elementów oceny wysokości szkody. Mając na uwadze obliczony dla podobszaru A wskaźnik wynoszący 9,1% - utrata wartości rynkowej nieruchomości powoda stanowi kwotę 37.200 zł (408.500 zł x 9,1%). Wartość rynkowa zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr (...), części działki nr (...) w C. została określona w oparciu o średnią arytmetyczną skorygowanych cen transakcyjnych i wynosi: 175.600 zł (178.300 +175.200+179.700 +169.200): 4 = 175.600 zł. Mając na uwadze obliczony dla podobszaru A wskaźnik wynoszący 9,1% - utrata wartości rynkowej nieruchomości powoda stanowi kwotę 16.000 zł (175.600 zł x 9,1%). Dla części działki nr (...) współczynnik korygujący wynosi 1,03, co przy średniej cenie transakcyjnej 19,37 zł / m2 daje wartość 1 m2 powierzchni gruntu w wysokości 19,95 zł. Końcowy wynik oszacowania został również zaokrąglony do pełnych setek z uwagi na przeliczenia kwot pośrednich. Określona na tej podstawie wartość rynkowa wyodrębnionej części działki nr (...) w C. bez uwzględniania ograniczeń wynosi: 2 160 m2 x 19,95 zł / m2 = 43.100 zł. W tym przypadku głównym czynnikiem determinującym wysokość szkody jest utrata funkcji mieszkaniowej w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Praktycznie przy braku popytu na inny rodzaj zabudowy na obszarach wiejskich na rynku lokalnym grunt objęty zakresem opinii traci walory działki budowlanej. W następstwie degradacji funkcji mieszkaniowej do określenia utraty wartości rynkowej zastosowany został określony uprzednio współczynnik wynoszący w odniesieniu do tego rodzaju gruntów w podobszarze A 36,0%. Określony na tej podstawie łączny wymiar utraty wartości w odniesieniu do działki nr (...) po uwzględnieniu zaokrągleń wynosi:43.100 zł x 36,0% = 15.500 zł. Dla części działki nr (...) współczynnik korygujący wynosi 1,02, co przy średniej cenie transakcyjnej 19,37 zł / m2 daje wartość 1 nr powierzchni gruntu w wysokości 19,76 zł. Końcowy wynik oszacowania został również zaokrąglony do pełnych setek z uwagi na przeliczenia kwot pośrednich. Określona na tej podstawie wartość rynkowa wyodrębnionej części działki nr (...) w C. bez uwzględniania ograniczeń wynosi 2 640 m2 x 19,76 zł/m2 = 52.200 zł. W tym przypadku głównym czynnikiem determinującym wysokość szkody jest utrata funkcji mieszkaniowej w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Praktycznie przy braku popytu na inny rodzaj zabudowy na obszarach wiejskich na rynku lokalnym grunt objęty zakresem opinii traci walory działki budowlanej. W następstwie degradacji funkcji mieszkaniowej do określenia utraty wartości rynkowej zastosowany został określony uprzednio współczynnik wynoszący w odniesieniu do tego rodzaju gruntów w podobszarze A 34,8%. W przeliczeniu na m2 powierzchni przy określonej wyżej wartości jednostki odniesienia daje to kwotę 7,28 zł spadku wartości. Natomiast określony na tej podstawie łączny wymiar utraty wartości w odniesieniu do działki nr (...) po uwzględnieniu zaokrągleń wynosi 52.200 zł x 36,0% = 18.800 zł. Dla niezabudowanej działki nr (...) współczynnik korygujący wynosi 1,00, co przy średniej cenie transakcyjnej 17,06 zł / m2 daje wartość 1 m2 powierzchni gruntu w tej samej wysokości. Końcowy wynik oszacowania został również zaokrąglony do pełnych setek z uwagi na przeliczenia kwot pośrednich. Określona na tej podstawie wartość rynkowa wyodrębnionej części działki nr (...) w C. bez uwzględniania ograniczeń wynosi 3160 m2 x 17,06 zł / m2 = 53. 900 zł. W tym przypadku głównym czynnikiem determinującym wysokość szkody jest również utrata funkcji mieszkaniowej w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. W następstwie degradacji funkcji mieszkaniowej do określenia utraty wartości rynkowej zastosowany został określony uprzednio współczynnik wynoszący w odniesieniu do tego rodzaju gruntów w podobszarze A 36,0%. Utrata wartości w odniesieniu do działki nr (...) po uwzględnieniu zaokrągleń wynosi zatem 53.900 zł x 36,0% = 19.400 zł. Dla działki nr (...) współczynnik korygujący wynosi 1,22, co przy średniej cenie transakcyjnej 5,98 zł / m2 daje wartość 1 m2 powierzchni gruntu w wysokości 7,30 zł. Końcowy wynik oszacowania został również zaokrąglony do pełnych setek z uwagi na przeliczenia kwot pośrednich. Określona na tej podstawie wartość rynkowa wyodrębnionej nr (...) w C. bez uwzględniania ograniczeń wynosi: 11.955 m2 x 7,30 zł / m2 = 87.300,00 zł W tym przypadku głównym czynnikiem determinującym wysokość szkody jest utrata funkcji mieszkaniowej w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. W następstwie degradacji funkcji mieszkaniowej do określenia utraty wartości rynkowej zastosowany został określony uprzednio współczynnik wynoszący w odniesieniu do tego rodzaju gruntów w podobszarze A 36,0%. Określony na tej podstawie wymiar utraty wartości w odniesieniu do działki nr (...) po uwzględnieniu zaokrągleń wynosi 87.300 zł x 36,0% = 31.400 zł. Dla działki nr (...) współczynnik korygujący wynosi 1,19, co przy średniej cenie transakcyjnej 5,98 zł / m2 daje wartość 1 m2 powierzchni gruntu w wysokości 7,12 zł. Określona na tej podstawie wartość rynkowa działki nr (...) bez uwzględniania ograniczeń wynosi: 8064 m2 x 7,12 zł / m2 = 57 400 zł. W tym przypadku głównym czynnikiem determinującym wysokość szkody jest również utrata funkcji mieszkaniowej w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, skutkująca zastosowaniem współczynnika w wysokości 36,0%. Wymiar utraty wartości w odniesieniu do działki nr (...) po uwzględnieniu zaokrągleń wynosi zatem: 20.700 zł. Utrata zatem wartości wszystkich działek powoda wynosi 139.600 zł (37.200 zł+16.000 zł+15.500 zł+18.800 zł+ 31.400+ 20.700 zł=139.600 zł). Jak wynika z przeprowadzonych obliczeń, ściany konstrukcyjne oraz strop budynku powodów nie wymagają dodatkowych izolacji, wymagana jest ona natomiast dla otworów okiennych, co wiąże się jednocześnie z koniecznością zapewnienia właściwej wentylacji. W celu uzyskania pożądanego efektu podwyższonej izolacyjności akustycznej wzięta została pod uwagę konieczność przeprowadzenia prac ponadstandardowych, wykraczających poza przewidziane dla danego typu obiektów w okresie ich budowy. W tym przypadku zastosowane zostało podejście kosztowe, w ramach którego stosuje się metodę kosztów otworzenia lub metodę kosztów zastąpienia. W niniejszym przypadku zastosowana została technika szczegółowa, a wynikiem obliczeń jest wartość odtworzeniowa nakładów bez uwzględnienia stopnia zużycia. Wynik końcowy uwzględniający koszt wymiany okien na okna PCV, montaż w części nachylonej dachu płyt izolujących akustycznie typu F. w przestrzeni pomiędzy pokryciem dachowym i konstrukcją sufitu, montaż wentylatorów sufitowych oraz zamontowania wentylacji w postaci nawiewników okiennych, a także wymianę okien w drugim budynku, montaż wentylatorów sufitowych oraz nawiewników oraz wartość robót mających zapewnić właściwy klimat akustyczny budynków mieszkalnych został oszacowany na kwotę 45.100 zł. Dla potrzeb określenia kosztów rewitalizacji akustycznej budynków wycena została przeprowadzona w podejściu kosztowym techniką szczegółową. Wartość robót została ustalona z zastosowaniem obowiązujących w dniu rozliczenia cen średnich publikowanych przez wydawnictwo (...) Sp. z o.o. za III kwartał 2018 r. Pomocniczo do określenia kosztów prac dostosowawczych zostały wykorzystane publikacje branżowe, a także informacje uzyskane od producentów, dostawców i wykonawców robót oraz w placówkach handlowych i serwisowych, z uwzględnieniem lokalnych cen rynkowych,

(dowód: opinia biegłego K. N. (1) k. 75-200, 201-257, opinia uzupełniająca k. 296-309).

W dniu 4 maja 2017 r. pełnomocnik powoda wystosował do pozwanego Skarbu Państwa- (...) Zarządu (...) w B. wezwanie do zapłaty, w którym wezwał pozwanego do zapłaty na rzecz powoda w terminie 7 dni od otrzymania pisma, łącznej kwoty 500.000 zł tytułem odszkodowania w związku ze zmniejszeniem wartości nieruchomości oraz tytułem odszkodowania obejmującego koszty niezbędne w celu modernizacji istniejących budynków mieszkalnych tak by spełniały wymagania techniczne określone w obszarze ograniczonego użytkowania, w podobszarze A, utworzonym na mocy Uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 25 października 2016 r. Pismem z dnia 30 maja 2018 r. pozwany nie uznał roszczeń powoda za zasadne i odmówił wypłaty żądnych kwot.

(dowód: pismo pełnomocnika powoda k. 24, pismo pozwanego k. 25).

Sąd uznał wszystkie wyżej wymienione dokumenty za wiarygodne, przede wszystkim dokumenty urzędowe. Zostały one sporządzone w odpowiedniej formie przez uprawnione do tego organy i w ramach ich kompetencji, odpowiadając tym samym dyspozycji art. 244 § 1 k.p.c. Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.p.c., dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Dokumenty prywatne, a za takie uznać należy korespondencję wymienioną przez strony przed zawiśnięciem miedzy nimi sporu, zostały również uznane za wiarygodne. W postępowaniu cywilnym dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie - art. 245 k.p.c. Autentyczność dokumentów prywatnych i urzędowych oraz prawdziwość treści dokumentów urzędowych nie była kwestionowana przez żadną ze stron w oparciu o treść art. 232 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c. Także Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby uczynić to z urzędu. Tym samym okazały się one przydatne w sprawie, stając się podstawą powyższych ustaleń faktycznych. Okoliczność, że żadna ze stron nie kwestionowała treści kserokopii dokumentów znajdujących się w aktach sprawy pozwoliła na potraktowanie tych kopii jako dowodów pośrednich istnienia dokumentów o treści im odpowiadającej.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów. Ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł przede wszystkim na opinii biegłego sądowego K. N. (1) w zakresie, w jakim biegły oszacował utratę wartości nieruchomości powoda wskutek utworzenia strefy ograniczonego użytkowania oraz w zakresie w jakim wskazał koszt nakładów niezbędnych do rewitalizacji akustycznej budynków mieszkalnych położonych na działkach powoda w miejscowości C. W ocenie sądu opinia sporządzona została w sposób jasny, rzeczowy i przejrzysty. Biegły wskazał, na czym oparł się wydając opinię, z jakich korzystali źródeł i jaką posłużył się metodologią. W sposób zrozumiały przedstawił wnioski oraz w jaki sposób do nich doszedł. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegły posiada kompetencje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie. Podkreślić należy, że biegły sądowy K. N. (1) sporządzał opinie w zbliżonych rodzajowo sprawach dotyczących obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem strefy ograniczonego użytkowania dla lotniska w Ł. (które nie były kwestionowane przez sądy obydwu instancji) oraz z kosztami nakładów niezbędnych do rewitalizacji akustycznej budynków mieszkalnych położonych na działkach powoda w miejscowości C. gm. Ł., co pozwala uznać, że posiada on doświadczenie i wiedzę w przedmiocie objętym zakresem opinii w niniejszej sprawie.

Z przyczyn powyżej przedstawionych opinię biegłego sądowego K. N. (1) w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości wskutek stworzenia strefy ograniczonego użytkowania oraz kosztów nakładów niezbędnych do rewitalizacji akustycznej budynków mieszkalnych należało uznać za w pełni wiarygodną i przydatną. W konsekwencji to właśnie opinia biegłego K. N. (1) stanowiła podstawę do dokonania w sprawie ustaleń istotnych z punktu widzenia jej rozstrzygnięcia. Biegły wyjaśnił w szczególności, a sąd te wyjaśnienia w pełni podziela, jakie okoliczności legły u podstaw dokonania opisanego w opinii oszacowania wartości nieruchomości oraz nakładów niezbędnych do rewitalizacji akustycznej. Wskazał z jakiej literatury fachowej korzystał przy sporządzaniu opinii. Biegły uzasadnił również przyjętą metodologię obliczeń. Wyjaśnił, z jakich przyczyn przyjęta przez niego metoda jest prawidłowa i prowadzi do uzyskania adekwatnych wyników. Biegły K. N. (1) wydając opinię dysponował aktualnymi danymi z zakresu obrotu nieruchomościami (m.in. z roku 2018), reakcji lokalnego rynku na wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania, jak również posiłkował się wyliczeniami i opracowaniami odnośnie kosztów nakładów niezbędnych do rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego.

Podsumowując wskazać należy, że w ocenie sądu opinia biegłego K. N. (1) w zakresie szacującym spadek wartości nieruchomości powoda została sporządzona w sposób prawidłowy, z zachowaniem wszelkich zasad szacowania nieruchomości. W konsekwencji nie można jej postawić zarzutu, że nie jest przydatna dla poczynienia ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie. Opinia ta została opracowana przez osobę posiadającą kwalifikacje i wiedzę ze wskazanej wyżej dziedziny, specjalistę o wieloletnim doświadczeniu na polu praktyki i teorii. Stąd też jej istotny walor pomocniczy przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy. Przydatność ww. opinii wynika również z tego, iż odpowiada ona postawionej tezie dowodowej, a autor tej opinii jako osoba obca do stron niewątpliwie nie jest zainteresowany treścią rozstrzygnięcia, jakie zapadnie w niniejszej sprawie. Patrząc przez pryzmat pozostałego materiału dowodowego, uznanego za wiarygodny i spójny, znajdującego się w aktach sprawy, nie sposób kwestionować wywodów powyższej opinii, jej spójności i fachowości. Sąd nie znalazł ponadto żadnych podstaw, aby opinię tę zakwestionować z urzędu.

Uzasadnienie prawne

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Wniesione powództwo W. O. okazało się częściowo zasadne.

Zgodnie z treścią art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska z 27 kwietnia 2001 r. (Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 z późn. zm.), w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Przesłankami wynikającej z powyższej regulacji odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości i związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą. Z art. 129 ust. 2 p.o.ś. wynika, iż szkodą jest także zmniejszenie wartości nieruchomości, co koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c, przez którą rozumie się, między innymi zmniejszenie aktywów.

Zastosowanie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego właściciela nieruchomości z tytułu obniżenia jej wartości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej w następstwie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania było przedmiotem obszernego orzecznictwa. W judykaturze funkcjonuje pogląd, w świetle którego, mówiąc o obszarze ograniczonego użytkowania trzeba dostrzegać z jednej strony związane z jego utworzeniem ograniczenia w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, z drugiej, natomiast przyczyny, które legły u podstaw utworzenia tego obszaru. Wspomniane ograniczenia są związane z nieruchomością położoną na obszarze ograniczonego użytkowania i dotyczą każdego jej właściciela. Dopóki bowiem będzie istniał obszar ograniczonego użytkowania, dopóty będą obowiązywały wprowadzone na jego terenie ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenów, wymagań technicznych dotyczących budynków oraz sposobu korzystania z gruntów. Obszar ograniczonego użytkowania ingeruje w prawo własności i w sferę wolności właściciela, wobec czego wyszczególnienie sytuacji, w których dojdzie do utworzenia go, jest wyczerpujące i wymaga uprzednio stwierdzenia, że zastosowanie najlepszych dostępnych metod i środków nie doprowadziło do utrzymania dopuszczalnych warunków środowiska. Konieczność utworzenia obszaru wynika z tego, iż jest to jedyny sposób uzyskania efektu w postaci ochrony zasobów środowiska, która uwzględnić powinna wyczerpanie dostępnych środków i zasadę proporcjonalności przewidzianą w art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Samo już zatem utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wskazuje na negatywne oddziaływanie lotniska na środowisko w stopniu wymagającym wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Ograniczenia te musi respektować każdy właściciel nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08, wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 528219).

W niniejszej sprawie powód wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, obejmującego stanowiące jego własność nieruchomości, poniósł szkodę polegającą na ograniczeniu w sposobie korzystania z nich, a w konsekwencji - zmniejszeniu ich wartości. Dla nieruchomości powoda brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie nieruchomości wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z których wynika, że położona są one na terenach zabudowy mieszkalno-usługowej i zagrodowej o niskiej intensywności. Z załączników graficznych oraz wykazu obrębów ewidencyjnych ze spisem działek wynika, że działki znajdują się w całości w podobszarze A. Wskutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania uchwałą Nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 25 października 2016 r. w podobszarze A, na terenie którego usytuowana jest całość działek uległo zmianie przez wprowadzenie ograniczeń dotychczasowego sposobu korzystania z nich. Powód nie może skutecznie dochodzić zaniechania imisji hałasu przez lotnisko, w związku z czym doszło do zawężenia przysługujących im, wynikających z prawa własności, uprawnień związanych z podejmowaniem działań ochronnych wobec swojej własności. Ponadto z § 9 uchwały wynika, m.in. zakaz przeznaczania terenu pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną, zagrodową i zamieszkania zbiorowego oraz mieszkaniowo - usługową. Podkreślenia przy tym wymaga, że wbrew twierdzeniom pozwanego, w niniejszej sprawie, nie można oceniać zasadności dochodzonego przez powoda roszczenia odszkodowawczego przez pryzmat ograniczeń w sposobie dotychczasowego korzystania ze stanowiącej własność powoda nieruchomości. (...) powoda należy badać więc pod kątem utraty zdolności swobodnego wykorzystania nieruchomości na cele, np. budownictwa i podlegają ocenie pod kątem spadku ich wartości.

Niewątpliwie zatem, wskutek uszczuplenia zakresu i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości oraz zmuszenia właścicieli do zmiany dotychczasowego jej przeznaczenia, co wynika z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania w obrębie którego usytuowana jest stanowiąca własność W. O. nieruchomości, powód doznał szkody obejmującej obniżenie wartości jego nieruchomości. Nieruchomość jest dobrem inwestycyjnym i o ile nie jest wyłączona spod obrotu podlega regułom rynkowym, a jej wartość jest weryfikowana przez wolny rynek, niezależnie od tego czy jej właściciel zamierza zbyć swoją własność, czy też nie poczynił w tym zakresie żadnych kroków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 września 2009 r., I ACa 484/09, lex 756606, I Aca 772/09 z 17 czerwca 2010 r., lex 756717). W orzecznictwie przyjmuje się, iż obniżenie wartości nieruchomości generuje stratę niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań. Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie jest bowiem jej zbycie. Odszkodowanie nie jest też ograniczone do rzeczywistej straty, gdyż obowiązuje zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08, niepubl., lex 503415). Wartość należących do powoda nieruchomości uległa obniżeniu z uwagi na położenie w okolicach lotniska wojskowego w Ł. i na skutek hałasu związanego z jego funkcjonowaniem, niewątpliwie negatywnie postrzeganego przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Zainteresowanie nabyciem nieruchomości w okolicach lotniska spadło, a potencjalni nabywcy mogą być skłonni do kupna nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania, ale za odpowiednio niższą cenę. Do zakresu szkody podlegającej naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. należy więc obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że jej właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje np. hałas (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 18 listopada 2010 r., I ACa 884/10, lex 756735). Wobec powyższego oraz mając na uwadze opinię biegłego rzeczoznawcy K. N., uwzględniając obliczony dla podobszaru A współczynnik utraty wartości Sąd Okręgowy ustalił, że wartość rynkowa należących do powoda nieruchomości uległa obniżeniu o kwotę 139.600 zł.

Oceny zasadności drugiego z dochodzonych przez powoda roszczeń - żądania zwrotu nakładów potrzebnych na rewitalizację akustyczną stanowiącego jego własność budynku, Sąd Okręgowy dokonał na podstawie regulacji przewidzianej w art. 136 ust. 1 i 3 w zw. z art. 129 ust. 2 p.o.ś. Zgodnie z art. 136 ust. 3 p.o.ś., w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, szkodą, o której mowa w przepisie art. 129 ust. 2 ustawy, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. W judykaturze przyjmuje się, że obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej powstaje z chwilą jej wyrządzenia i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle zamierza ją naprawić. Odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę, istniejący w chwili jej wyrządzenia do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób prawem przewidziany (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2001 r. w sprawie III CZP 68/01 - OSNC 2002, z 6., poz. 74).

Obowiązek naprawienia szkody po stronie pozwanej polegający na uiszczeniu odpowiedniej sumy pieniężnej, powstał z chwilą wyrządzenia powodowi szkody, tj. z chwilą wejścia w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) Nr (...) kształtującej zakres koniecznych do wykonania nakładów rewitalizacyjnych i obligujący do ich poczynienia. Poniesienie nakładów pozwala zaś na uniknięcie hałasu przekraczającego poziomy normatywne i przyczynia się do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, jednak nie wpływa na podniesienie jej ceny z uwagi na lokalizację w strefie ograniczonego użytkowania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 września 2009 r., I ACa 484/09 lex 756606). Koszty związane z zapewnieniem w budynku mieszkalnym powodów właściwego klimatu akustycznego są bezpośrednim uszczerbkiem związanym z ustanowieniem stref ograniczonego użytkowania. Budynek przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe wymaga ochrony akustycznej, podlegając tym samym ochronie przed hałasem na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Usytuowany na należącej do powodów działce budynek mieszkalny nie spełnia obowiązujących wymogów, nie zapewniając należytego klimatu akustycznego. W celu ochrony akustycznej konieczne jest poczynienie nakładów, których łączne koszty biegły określił na kwotę 45.100 zł. Koszty te mają zapewnić właściwy klimat akustyczny obiektu i odzwierciedlają zakres nakładów, których powodowie dotychczas nie poczynili, co jednak nie stoi na przeszkodzie w dochodzeniu odszkodowania, ponieważ zgodnie z funkcjonującym w doktrynie i judykaturze poglądem, roszczenie o zasądzenie kosztów potrzebnych do rewitalizacji akustycznej budynku nie jest uzależnione od uprzedniego poniesienia tych wydatków (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 10 kwietnia 2008 r., I ACa 2/2008, lex 580137).

Podkreślenia przy tym wymaga, że chybiony jest zarzut pozwanego, w świetle którego w sprawie może dojść do obciążenia go kosztami pełnej adaptacji akustycznej budynku wskutek niespełnienia norm prawa budowlanego przed wejściem w życie uchwały i w konsekwencji - nieuzasadnionego wzbogacenia powoda. Trzeba pamiętać, że budynki powoda była wzniesione w tradycyjnej technologii i przy użyciu dostosowanych do niej materiałów budowlanych. Trzeba także mieć na względzie, że zakres koniecznych do wykonania w tej mierze prac wynikał bezpośrednio z opinii biegłego K. N., który określając jedynie następczo wartość prac koniecznych do zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w odniesieniu do budynków mieszkalnych usytuowanych na działce powoda przyjął rozwiązania uwzględniające stan istniejący w dacie sporządzania opinii, zapewniając spełnienie wymagań akustycznych, wynikających z opinii przy optymalizacji kosztów. Koszt rewitalizacji akustycznej będących własnością powoda budynków biegły K. N. określił na sumę 45.100 zł.

Reasumując, wynikające z powyższych rozważań wnioski potwierdzają, że w sprawie zachodzi związek przyczynowy pomiędzy ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, a szkodą poniesioną przez powoda w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości oraz konieczności poniesienia przez nich nakładów na utrzymanie prawidłowego klimatu akustycznego. W związku z tym Sąd Okręgowy uznał, że powodowi przysługuje odszkodowanie w łącznej wysokości 184.700 zł, obejmującej kwotę 139.600 zł, o którą zmniejszyła się wartość przedmiotowych nieruchomości na skutek utworzenia strefy ograniczonego użytkowania wokół lotniska wojskowego w Ł. oraz kwotę 45.100 zł stanowiącą koszt nakładów, jakie powód mają obowiązek poczynić w celu rewitalizacji akustycznej budynków. Powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu. O odsetkach od zasądzonego roszczenia Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zasądzając je od dnia 11 maja 2017 r. tj. dnia w którym pozwany zajął ostateczne stanowisko procesowe w sprawie i poinformował powoda, iż odmawia uznania zgłoszonych roszczeń.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. i uwzględniając wynik postępowania Sąd zasądził od pozwanego Skarbu Państwa-Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz powoda W. O. kwotę 15.960,85 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego. Nadto Sąd nakazał pobrać od pozwanego Skarbu Państwa- Szefa (...) Zarządu (...) w B. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 4.235,00 zł tytułem brakującej części opłaty sądowej.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów powszechnych.