I ACa 260/18, Przesłanka korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. na gruncie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 3144510

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 27 czerwca 2019 r. I ACa 260/18 Przesłanka korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. na gruncie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SA Bogdan Ziemiański (spr.).

Sędziowie SA: Edyta Pietraszewska, Jan Dela.

Sentencja

Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2019 r. na rozprawie sprawy z powództwa M. L. przeciwko Gminie M. R. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Rzeszowie z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt I C 549/16

I. oddala apelację,

II. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Powód M. L. wniósł o zobowiązanie pozwanej Gminy M. R. do złożenia oświadczenia woli, w którym pozwana zobowiązuje się do wykupu nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), obręb 219, o pow. 0,0896 ha, wpisanej do księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Rzeszowie, za kwotę 197 120 zł. Ponadto wnosił o zasadzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając żądanie powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w R., oznaczonej jako działka o nr ewidencyjnym (...), obr. 219, o pow. 0,896 ha, wpisanej do księgi wieczystej nr (...). W wyniku uchwalenia przez pozwaną w 2009 r. planu zagospodarowania przestrzennego nr (...) w R. wymieniona nieruchomość została niemalże w całości przeznaczona na cele publiczne - pod drogi publiczne: 1 (...) i 5 (...). Część działki, która nie została przewidziana pod budowę dróg nie nadaje się do żadnej zabudowy ani komercyjnej, ani mieszkaniowej. Powód podał przy tym, że przed uchwaleniem wymienionego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość mogła zostać przeznaczona na cele mieszkaniowe. Wynikało to ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R., które uchwalone zostało uchwałą nr (...) z 4 lipca 2000 r.

Wyniku przeznaczenia nieruchomości na cele publiczne, został pozbawiony możliwości wykorzystania tej nieruchomości w sposób dopuszczalny z uwagi na jej wielkość, położenie i przeznaczenie nieruchomości sąsiednich. Niewątpliwie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość mogłaby zostać przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, co było zgodne z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R.. Według powoda wartość nieruchomości ustalił w oparciu o ogólnodostępne informacje dotyczące cen nieruchomości podobnych, położonych w okolicy swojej nieruchomości, których wartość waha się od 180 do 260 zł/m 2. Przy przyjęciu wartości 220 zł/m 2 wartość rynkowa nieruchomości ustalona została na kwotę 197.120 zł, która odpowiada wartości rynkowej. Powód podał nadto, że w piśmie z 5 listopada 2015 r., na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystąpił do Gminy M. R. z wnioskiem o wykup nieruchomości, ewentualnie na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1, aby pozwana wypłaciła na jego rzecz odszkodowanie za szkodę powstałą w wyniku uniemożliwienia mu korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, a to wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nr (...) W. - K. II w R..

W piśmie przygotowawczym z 27 lipca 2016 r. powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko przytaczając na poparcie swych twierdzeń orzecznictwo Sądu Najwyższego, Trybunału Konstytucyjnego oraz sądów powszechnych.

Powód sprecyzował ostatecznie żądanie pozwu na rozprawie 1 lutego 2018 r. w zakresie ceny nieruchomości, określając ją na kwotę 182.400 zł i cofnął w związku z tym pozew w pozostałej części wraz ze zrzeczeniem się roszczenia.

Pozwana Gmina M. R. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając zajęte stanowisko pozwana przyznała, że dla działki objętej żądaniem pozwu uchwalony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nr (...). Podniosła jednak, że w pozwie powód nie wskazał jakiegokolwiek dowodu na poparcie tezy, iż nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zarzuciła nadto, iż powód nie wykazał, że w dniu wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego posiadał prawomocną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości objętej pozwem.

Poza tym, według pozwanej, działka (...) jest oznaczona zarówno w ewidencji gruntów jak i w księdze wieczystej jako grunty orne, zatem wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogło spowodować niemożności korzystania z niej w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest natomiast aktem prawa miejscowego, a więc nie nakłada na podmioty zewnętrzne w stosunku do gminy obowiązków i nie przyznaje im praw. Do czasu objęcia ustaleń studium postanowieniami miejscowego planu, nie wiążą one powszechnie i nie mogą tworzyć materialnoprawnej podstawy do wydawania rozstrzygnięć administracyjnych i sądowych Nadto pozwana podkreśliła, że w treści art. 36 powołanej ustawy dokonano wyraźnego rozróżnienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób i w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie "zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem" oznacza sytuację, gdy teren jest objęty lub decyzją o warunkach zabudowy, a przeznaczenie to zostało zrealizowane lub też nie zostało jeszcze zrealizowane.

Korzystanie "w sposób dotychczasowy" będzie zaś oznaczało sytuację czysto faktyczną tj. istniejący faktycznie stan na gruncie, gdy nie ma ani planu miejscowego, ani decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie pozwanej, użyty przez ustawodawcę, zwrot "dotychczasowe" przesądza o tym, że nie może być on odnoszony do przyszłych, planowanych dążeń i zamierzeń, ale powinien być odnoszony do faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości. Innymi słowy właściciel działki musi posiadać potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości, ale zgodnie z prawem. Pozwana podkreśliła przy tym, że taki stan musi być ściśle określony, co w rozpoznawanej sprawie oznacza, co najmniej uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przytoczyła na poparcie swojego stanowiska orzecznictwo sądowe. Dodatkowo w piśmie przygotowawczym z 20 marca 2017 r., pozwana podniosła, że w chwili kiedy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nr (...) wszedł w życie tj. 31 marca 2009 r., nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) była współwłasnością trzech osób, w tym powoda i objęta był księgą wieczystą nr (...). Następnie w 2011 r. działka była przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności, w wyniku którego nieruchomość podzieliła się na działki nr (...). Powód w wyniku zniesienia współwłasności stał się właścicielem działki nr (...), która została przeniesiona do nowej księgi wieczystej o numerze (...). Tym samym wiedział on jakie jest przeznaczenie działki w planie. Sąd Okręgowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt I C 549/16:

- zobowiązał pozwaną Gminę M. R. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: "Gmina M. R. nabywa na własność od powoda M. L. nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) o pow. 0,0896 ha położoną w R., obręb 219, objętą księgą wieczystą nr (...) za cenę 182.400 zł (sto osiemdziesiąt dwa tysiące czterysta złotych)" (pkt I);

- umorzył postępowanie w pozostałej części (pkt II),

- zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 8.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III), - nakazał ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Rzeszowie kwoty 11.210,02 zł tytułem części opłaty od pozwu oraz wynagrodzenia biegłych, od których powód był zwolniony (pkt IV).

U podstaw wydanego wyroku legły ustalenia faktyczne, według których powód M. L. jest właścicielem nieruchomości położonej w R., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), obręb 219, o pow. 0,0896 ha, dla której Sąd Rejonowy w Rzeszowie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W 2011 r. przedmiotowa działka była przedmiotem postępowania o zniesienie współwłasności, które toczyło się przed Sądem Rejonowym w Rzeszowie pod sygn. akt I Ns 1449/11. Postanowieniem z 10 października 2011 r.

Sąd Rejonowy w Rzeszowie stwierdził, że działka nr (...) podzieliła się na działki nr: (...) i dokonał zaniesienia współwłasności nieruchomości przyznając powodowi m.in. własność działki nr (...).

Do 31 grudnia 2003 r. na terenie obejmującym wymienioną nieruchomość powoda obowiązywał uchwalony uchwałą Rady Miasta R. nr (...) z dnia 23 czerwca 1992 r. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R.. W planie tym działka powoda leżała w strefie 1 MN, czyli na terenach budownictwa jednorodzinnego z usługami podstawowymi. Zgodnie z tym planem zabudowa jednorodzinna była możliwa na obszarze obejmującym około 400 m2 działki powoda.

Uchwałą Rady Miasta R. nr (...) z dnia 31 marca 2009 r. uchwalony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nr (...), zgodnie z którym działka powoda jest położona na terenie oznaczonym symbolem (...) oraz 1 (...), gdzie MW oznacza zabudowę wielorodzinną, lokalizowaną od strony drogi, zaś 1 (...), MN - zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przeznaczenie nieruchomości powoda zostało częściowo zachowane w nowo uchwalonym w 2009 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to nadal zabudowa mieszkaniowa, z tym, że wielorodzinna. Poza tym działka wchodzi też częściowo w pas drogi (...). Obecnie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na terenie nieruchomości powoda możliwa jest na powierzchni ok. 180 m2. Droga dojazdowa natomiast zajmować ma na powierzchnię około 243 m2. Pozostała część nieruchomości to teren, którego zabudowa jest niemożliwa ze względu na nieprzekraczalną linię zabudowy i odległość od granic działki.

Nieruchomość powoda jest niezabudowana, stanowi użytek zielony, częściowo zakrzaczony i porośnięty trawą. Nieruchomość jest położona na wschodnich obrzeżach miasta w pobliżu granic gminy K., a jej sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz grunty niezabudowane. Aktualna wartość rynkowa działki nr (...) wynosi 182.400 zł.

Pismem z dnia 5 listopada 2015 r., powołując się na treść art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powód zwrócił się do Gminy M. R. o wykup należącej do niego nieruchomości, ewentualnie na wypadek nieuwzględnienia powyższego wniosku, na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 wymienionej ustawy wniósł, aby pozwana Gmina wypłaciła mu odszkodowanie za szkodę powstałą w wyniku uniemożliwiania mu z korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 4 grudnia 2015 r. Dyrektor Biura Gospodarki Mieniem Miasta R. odmówił wykupu nieruchomości powoda oraz przyznania odszkodowania podnosząc, iż bezpośrednio przed uchwaleniem obecnie obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nieruchomość leżała na terenie, dla którego brak było takiego planu.

Oceniając zebrany materiał dowodowy Sąd I instancji dał wiarę powołanym dowodom z dokumentów, których wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana. Ponadto wskazał, że dowody z dokumentów w zasadzie potwierdzały okoliczności niesporne pomiędzy stronami. Dodatkowo jeżeli chodzi o dokumenty urzędowe podał, iż zostały one sporządzone w przepisanej formie przez organy do tego powołane w zakresie posiadanych kompetencji. Sąd w pełni podzielił opinie biegłej z zakresu architektury A. W. oraz biegłego rzeczoznawcy majątkowego Z. S., które w jego ocenie sporządzone zostały zgodnie z zasadami wiedzy, w sposób rzeczowy i wyczerpujący. Opinie ocenione zostały jako logiczne, zupełne i należycie uzasadnione, a wnioski z nich płynące zdecydowane i jednoznaczne. Podkreślono, iż żadna z opinii nie została skutecznie zakwestionowana przez strony, a biegli do złożonych zarzutów odnieśli się w opiniach uzupełniających wyjaśniając wątpliwości.

Sąd Okręgowy wyjaśniając kolejno podstawę prawną wyroku zważył, iż zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przepis powyższy jako kryterium żądania odszkodowania lub wykupu nieruchomości wskazuje możliwości wykorzystywania tej nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Według Sądu w ugruntowanym orzecznictwie podkreśla się, że przepis ten stanowi podstawę rekompensaty dla właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości w sytuacji, gdy jej wartość uległa obniżeniu bądź jeżeli korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Ocena w tym względzie powinna opierać się nie tylko na uprzednim faktycznym wykorzystaniu nieruchomości, lecz należy także uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc należy badać nie tylko to, jak była, lecz także jak mogła być zagospodarowana nieruchomość. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje również możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do określonego korzystania z nieruchomości. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Istotne są bowiem potencjalne możliwości w tym zakresie, a zatem także to, jak nieruchomość mogła być - przed uchwaleniem bądź zmianą planu - zagospodarowana. Ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, godzi w prawo własności (wyrok SN z 19.12.2006 r., VCSK 332/06, Lex nr 421051, wyrok SN z 09.09. 2015 r., IV CSK 754/14, Lex nr 1789174, wyrok SA w Krakowie z 21.12.2015 r., I ACa 266/15, Lex nr 1966331, wyrok SA w Warszawie z 9.02.2016 r., I ACa 714/15, Lex nr 2009543, wyrok SA w Warszawie z 30.10.2017 r., V ACa 201/17, Lex nr 2430191).

W ocenie Sądu I instancji jak wykazało postępowanie dowodowe i co było okolicznością niesporną, teren, na którym położona jest nieruchomość powoda został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta R. z 31 marca 2009 r. Poprzedni natomiast plan uchwalony 23 czerwca 1992 r. obowiązywał do 31 grudnia 2003r. W planie tym nieruchomość leżała w strefie 1MN, czyli na terenach budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego z usługami podstawowymi, a zabudowa była możliwa na obszarze obejmującym około 400 m 2. Po 31 grudnia 2003 r. do czasu uchwalenia obecnego planu dla nieruchomości powoda była objęta Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R., uchwalonego uchwałą Rady Miasta R. nr (...) z dnia 4 lipca 2000 r., w którym wskazano jako dotychczasowe przeznaczenie terenu w strefie MU-9 P. - W.: "teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, głównie jednorodzinną, z fragmentami zabudowy wielorodzinnej i usług publicznych, usług komercyjnych oraz na rezerwy rozwojowe miasta". Zdaniem Sądu oczywistym jest, iż studium, jak podnosiła strona pozwana, nie stanowi aktu prawa miejscowego, co wynika jednoznacznie z art. 9 ust. 5 u.p.z.p. i nie mogło ono stanowić materialnej podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Nie mniej jednak na podzielenie nie zasługiwał zarzut pozwanej, iż wobec faktu, że powód nie posiadał w dniu wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr (...) ostatecznej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości, która ustalałaby sposób zagospodarowania terenu w razie braku planu miejscowego, to nie może być mowy o wystąpieniu przesłanki zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w dniu 31 marca 2009 r. Dodatkowo zwrócono uwagę, że pozwana wskazała, że przedmiotowa działka jest oznaczona w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej jako grunt rolny, w związku z czym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 r. nie uniemożliwiło powodowi korzystania z działki w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd nie podzielił tego stanowiska w okolicznościach sprawy mając na względzie, iż do 31 grudnia 2003 r. na terenie nieruchomości obowiązywał plan uchwalony w 1992 r., który jak już była mowa przewidywał na terenie nieruchomości powoda zabudowę jednorodzinną z usługami podstawowymi. Plan ten z mocy prawa utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i powstała tzw. luka planistyczna wobec nie uchwalenia przez gminę przed tą datą nowego planu. Należało zdaniem Sądu Okręgowego przychylić się zatem do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego m.in. w wyrokach z 09.04. (...). (II CSK 336/14) i 09.09.2015 r. (IV CSK 754/14) oraz w wyrokach sądów apelacyjnych np. SA w Warszawie z 09.02.2016 r. (I ACa 714/15), że taka sytuacja nie jest tożsama z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wcześniej nie objętego jakimkolwiek planem zagospodarowania. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż w tej sytuacji należy ocenić czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel doznał ograniczeń w korzystaniu ze swojej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem przewidzianym w poprzednim planie. Nieuchwalenie planu miejscowego we właściwym terminie stanowi zaniechanie ze strony władz lokalnych, którego negatywnymi konsekwencjami nie powinni być dotknięci właściciele czy użytkownicy wieczyści. Sąd zwrócił nadto uwagę, iż zasada "ciągłości planistycznej" została przywołana również w wyrokach Trybunału Konstytucyjnego z 09.02.2010 r. (P 58/08, OTK-A 2010, nr 2, poz. 9) i z 18.12.2014 r. (K 50/13, OTK-A 2014, nr 1, poz. 121). Z kolei w wyroku z 8 stycznia 2009 r. (I CNP 82/08), Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma przeszkód do uwzględnienia danych wynikających z poprzedniego planu i pomocniczego odwołania się do niego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem w 2003 r. mocy obowiązującej poprzedniego planu. Stanowisko to zostało podtrzymane przez Sąd Najwyższy w wyroku z 09.04.2015 r. (II CSK 336/14, Lex nr 1683406), z którego wynika, że decyzje o warunkach zabudowy nie mają charakteru substytutu planu miejscowego, nie tworzą porządku prawnego, nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości i nie regulują przeznaczenia terenu.

Należy podkreślić, że pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel czy użytkownik wieczysty podjął już konkretne działania faktyczne czy prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się potencjalnie dopuszczalny sposób korzystania. Wskazano dodatkowo, że w tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że decyzje o warunkach zabudowy nie mają charakteru substytutu planu miejscowego, nie tworzą porządku prawnego, nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości i nie regulują przeznaczenia terenu. Również wpisy w ewidencji gruntów nie kreują przeznaczenia nieruchomości, albowiem decyduje o tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc powyższą wykładnię do realiów sprawy Sądu I instancji stwierdził, że na skutek uchwalenia w 2009 r. planu miejscowego doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dopuszczalny wcześniej. Przede wszystkim poprzednio obowiązujący plan przewidywał na działce powoda zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami podstawowymi, natomiast obecnie jest to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na obszarze około 180 m2, a poprzednio na obszarze 400 m2, a więc ponad dwukrotnie większym. Ponadto obecnie nieruchomość powoda leży w strefie drogi, której powierzchnia ma wynieść ok. 243 m2, zaś pozostała część nieruchomości tj. 425 m2 to teren, którego zabudowa jest niemożliwa wobec nieprzekraczalnej linii zabudowy i odległości od granic działki. Reasumując, Sąd I instancji wskazał, że dla oceny zasadności roszczenia powoda istotne znaczenie miało porównanie przeznaczenia nieruchomości w obu planach zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z zasadą ciągłości planistycznej. Natomiast bez znaczenia jest czy powód występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, albowiem do realizacji roszczenia wystarczy bowiem korzystanie potencjalne, a nie tylko faktyczne W ocenie Sądu bez znaczenia dla wyniku postępowania były zarzuty pozwanej zgłoszone w piśmie złożonym 20 marca 2017 r., a dotyczące nabycia przez powoda obecnej działki (...) w wyniku zniesienia współwłasności. Sposób nabycia własności nie determinuje możliwości skorzystania przez właściciela z uprawnienia wynikającego z art. 36 u.p.z.p. Również bez znaczenia był zarzut pozwanej, iż powód "znosząc współwłasność w 2011 r. wiedział na co w tym planie przeznaczona jest działka", bowiem był współwłaścicielem działki nr (...), z której następnie została wydzielona obecna działka nr (...), jeszcze przed rokiem 2009 r.

Końcowo Sąd wyjaśnił, iż wysokość ceny nieruchomości została ustalona w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. i art. 64 k.c. orzekł jak w sentencji, natomiast na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w pozostałym zakresie umorzył postępowanie wobec cofnięcia pozwu w części.

O kosztach procesu i kosztach sądowych orzekł natomiast na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 113 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2018.300). Wskazano równocześnie, że w części umarzającej postępowanie powód w okolicznościach sprawy był stroną przegrywającą, nie mniej jednak cofnięcie pozwu nastąpiło w nieznacznym zakresie, co do części ceny nieruchomości określonej w pozwie. W tej sytuacji Sąd uznał za zasadne skorzystanie z normy określonej w art. 100 zd. 2 k.p.c. obciążając pozwaną kosztami w całości. Na koszty procesu złożyły się opłata od pozwu od ustalonej wyrokiem ceny nieruchomości 9.120 zł, koszty opinii biegłych - 3.090,02 zł, wynagrodzenie pełnomocnika - 7.200 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł (powód został zwolniony od kosztów sądowych ponad kwotę 1.000 zł).

Wyrok zaskarżyła apelacją pozwana Gmina M. R. w zakresie pkt I, II i IV, wnosząc o jego zmianę w zaskarżonej części i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych z uwzględnieniem obydwu instancji. Skarżąca w apelacji podniosła zarzuty naruszenia przepisów: 1. art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i uznanie, że brak ostatecznej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości w sytuacji luki planistycznej nie stanowi o braku roszczenia o wykup nieruchomości; 2. art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nakazanie jej wykupu całej działki chociaż przeznaczenie działki co do 180 m2 nie uległo zmianie; 3. art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że powód ma roszczenie o wykup podczas, gdy sam własnym działaniem może spowodować przejście części nieruchomości przeznaczonej pod drogę około 243 m2 na własność Gminy M. R. za odszkodowaniem; 4. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie, że obecnie zabudowa jednorodzinna/wielorodzinna mieszkaniowa na terenie nieruchomości powoda jest możliwa na terenie 180 m2. co jest sprzeczne z przepisami prawa miejscowego tj. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr (...) uchwalonym uchwałą Rady Miasta R. nr (...) r. z dnia 31 marca 2009 r.

W uzasadnieniu apelacji skarżąca przedstawiła argumentację przemawiającą za zasadnością zgłoszonych zarzutów oraz przytoczyła poglądy orzecznictwa mające przemawiać za słusznością jej stanowiska.

Powód M. L. wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Uzasadnienie prawne

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie znajduje podstaw uzasadniających zmianę zaskarżonego wyroku, zgodnie z wnioskiem tego środka odwoławczego, a nie wystąpiły również określone w art. 386 § 4 k.p.c. przesłanki wydania przez Sąd II instancji orzeczenia kasatoryjnego.

Pozwana w złożonym środku odwoławczym kwestionuje uwzględnienie powództwa nie tylko z pozycji niewłaściwego zastosowania prawa materialnego, ale przynajmniej częściowo podważa również ustalenia faktyczne leżące u podstaw wydania wyroku podnosząc w tym zakresie zarzut proceduralny naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Nie powinno budzić zatem wątpliwości, iż kwestionuje ona podstawę faktyczną wyroku. W wypadku podnoszenia przez skarżącą zarzutów o takim charakterze wymagają one oceny w pierwszej kolejności, bowiem zarówno w przypadku naruszenia przepisów prawa procesowego, jak też błędów w ustaleniach faktycznych wymagane jest zbadanie istnienia związku pomiędzy wskazanymi uchybieniami a treścią wydanego orzeczenia (por.m. in. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07 OSNC 2008, nr 6, poz. 55). Bez uprzedniego ustalenia stanu faktycznego nie jest możliwe dokonywanie subsumcji, jak też prowadzenie rozważań o charakterze materialnoprawnym, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy między innymi w postanowieniu z 11 marca 2003 r. (V CKN 1825/00, niepubl.), stwierdzając, że o prawidłowym zastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero wówczas, gdy ustalenia stanowiące podstawę wydania zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę tego zastosowania.

Przyjęcie takiej chronologii wynika stąd, że nie jest kwestionowane w judykaturze, iż warunkiem prawidłowego doboru i zastosowania przepisów prawa materialnego jest uprzednie niewadliwe ustalenie stanu faktycznego. Zawsze, zanim dojdzie do odtworzenia i stanowczego zaakceptowania faktów stanowiących podłoże danej sprawy, dokonanie subsumcji i rozwiązanie problemów materialnoprawnych jest przedwczesne albo w ogóle niemożliwe (m. in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 04.10.2002 r., III CZP 62/02, OSNC 2004/1/7).

Przypomnienia wymaga również, że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego.

W obowiązującym modelu apelacji pełnej rola sądu drugiej instancji nie ogranicza się jedynie do samego aktu kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, ale obejmuje także powinność merytorycznego rozpoznania sprawy. Celem postępowania apelacyjnego jest bowiem ponowne i wszechstronne merytoryczne rozpoznanie sprawy. (por. uzasadnienie uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, Nr 6, poz. 55).

Niezbędne jest jednak w tym zakresie dodatkowe wyjaśnienie, odnoszące się do oceny zarzutów apelacyjnych o takim charakterze. Do potwierdzenia ich zasadności wymaga się od skarżącego - poza samym naruszeniem przez sąd pierwszej instancji skonkretyzowanych przepisów postępowania - wykazania, że naruszenia były tego rodzaju i w takim rozmiarze, iż wpłynęły na treść zaskarżonego orzeczenia.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwana zdecydowanie nie sprostała temu obowiązkowi. Podnosząc zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie, że obecnie zabudowa mieszkaniowa (jednorodzinna/wielorodzinna) na terenie nieruchomości powoda jest możliwa jedynie na powierzchni 180 m2 apelująca wskazuje na sprzeczność takich ustaleń z przepisami prawa miejscowego - Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr (...) uchwalonym uchwałą Rady Miasta R. z 31 marca 2009 r. Z tak sformułowanym zarzutem nie można się zgodzić, gdyż nie tylko nie jest on trafny, ale podniesiony został nieadekwatnie do kwestii jakim była ocena Sądu I instancji o braku możności zabudowy nieruchomości powoda z uwzględnieniem nie tylko postanowień planu zagospodarowania przestrzennego, ale i obowiązujących przepisów. Zagadnienie poruszone przy redagowaniu zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zasadniczym zakresie nie dotyczy przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, lecz jest konkluzją o charakterze prawnym będącą konsekwencją określonego zastosowania, a w pierwszej kolejności wykładni przepisów prawa materialnego. Nie mniej jednak, skoro Sąd pierwszej instancji wskazując podstawę faktyczną wyroku (art. 328 § 2 k.p.c.) stwierdził między innymi, że "Obecnie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na terenie nieruchomości powoda możliwa jest na powierzchni ok. 180 m2 (...)", konieczne jest odniesienie się do powyższej kwestii także na płaszczyźnie oceny materiału dowodowego i ustaleń faktycznych.

W świetle treści pisemnej opinii biegłej z zakresu architektury A. W. z lutego 2017 r., uzupełnionej opinią z maja 2017 r. nie sposób takiego ustalenia podważyć. Treść pierwszej z opinii wskazuje bowiem, że zgodnie z przedłożonym rysunkiem planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość będąca własnością powoda - działka nr (...) (o łącznej powierzchni 0,896 ha) leży na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w części o powierzchni 178 m2, na terenie drogi dojazdowej lokalnej na powierzchni około 243 m2, a pozostałe 475 m2 to teren którego nie można zabudować ze względu na nieprzekraczalną linię zabudowy i odległość od granic działki (użytkowany może być jako teren zielony). W konsekwencji Sąd Okręgowy trafnie wskazał, iż obecnie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna na terenie nieruchomości powoda możliwa jest na powierzchni około 180 m2, a poza terenem przeznaczonym pod drogę, pozostała część nieruchomości to teren, którego zabudowa jest niemożliwa ze względu na nieprzekraczalną linię zabudowy i odległość od granic działki.

Do odmiennych wniosków nie prowadzi bynajmniej argumentacja skarżącej przedstawiona w uzasadnieniu apelacji. Pozwana zarzuca, że Sąd w sposób błędny odczytał przeznaczenie działki w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego wskazując, iż zgodnie z wymienionym planem nieruchomość ma tylko 2 a nie 3 kontury planistyczne. Nie oznacza to jednak, że po odjęciu od całkowitej powierzchni działki - 896 m2 terenu przeznaczonego pod drogę zostaje powierzchnia 653 m2 pod budownictwo mieszkaniowe. Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza teren, na którym można postawić budynek mieszkalny, co w istocie określa powierzchnię zabudowy. Teren poza nieprzekraczalną linią zabudowy nie może być przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną/jednorodzinną, skoro mogą się tam znaleźć wyłącznie inne obiekty z wyłączeniem budynków kubaturowych. Nawet przychylenie się więc do stanowiska skarżącej nie przesądza, iż doszło do naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. W żadnym razie ustalenia faktyczne nie są więc sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, że zabudowa mieszkaniowa na działce powoda ogranicza się do powierzchni około 180 m2. Konkludując, na płaszczyźnie ustaleń faktycznych podstawę znajduje stwierdzenie, że na skutek uchwalenia w 2009 r. planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z całej nieruchomości powoda w sposób dopuszczalny wcześniej. Odnosząc się natomiast do twierdzenia skarżącej zawartego w uzasadnieniu apelacji, iż nawet gdyby powierzchnia zabudowy nieruchomości powoda ograniczała się tylko do 180 m2 to nie może być ona i tak wykupiona przez Gminę M. R., gdyż jej przeznaczenie, porównując plan, który utracił moc w 2003 r. i nowy uchwalony w 2009 r. nie uległo zmianie wskazania wymaga, że nie jest to zagadnienie dotyczące oceny materiału dowodowego i prawidłowości ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wydanego wyroku.

Powyższe zagadnienie zostanie poddane ocenie w ostatniej kolejności w kontekście drugiego z zarzutów materialnoprawnych apelacji dotyczącego naruszenia przepisu art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nakazanie pozwanej wykupu całej działki, chociaż przeznaczenie działki co do terenu 180 m2 nie uległo zmianie. Bezzasadność zarzutów procesowych apelacji, względnie niewykazanie wpływu ewentualnie występujących uchybień na treść rozstrzygnięcia oznacza, że skarżący nie podważył skutecznie podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku, a w tym jej kompletności. Prowadzi to do przyjęcia ustaleń dokonanych przez Sąd I instancji za własne także przez Sąd Apelacyjny i uczynienie z nich punktu wyjścia do rozważań związanych z zarzutami naruszenia prawa materialnego o ile uchybienia w tym zakresie przełożyły się na wynik sprawy (treść rozstrzygnięcia). Przechodząc do oceny zarzutów materialnoprawnych apelacji pozwanego, i szerzej prawidłowości zastosowania w sprawie regulacji mających taki charakter nie można zgodzić się ze stanowiskiem, iż Sąd I instancji naruszył art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie doszło przede wszystkim do błędnej wykładni wymienionej regulacji w wyniku uznania, że brak ostatecznej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości w sytuacji tzw. luki planistycznej nie stanowi o braku przesłanek do dochodzenia roszczenia o wykup nieruchomości.

Jak trafnie argumentował Sąd Okręgowy posiłkując się wypowiedziami orzecznictwa Sądu Najwyższego wymieniony przepis stanowi podstawę do żądania wykupu jeżeli korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Należy przychylić się poglądów prezentowanych w judykaturze, iż ocena w tym względzie powinna opierać się nie tylko na uprzednim faktycznym korzystaniu z nieruchomości, lecz należy także uwzględniać możliwości w tym zakresie. Innymi słowy weryfikacji podlegać powinno nie tylko to, jak była, lecz także jak mogła być zagospodarowana nieruchomość. Pojęcie korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem obejmuje również możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do określonego korzystania z nieruchomości. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Istotne są bowiem potencjalne możliwości w tym zakresie, a zatem także to, jak nieruchomość mogła być zagospodarowana. Nie powinno budzić wątpliwości, że ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość - przed uchwaleniem bądź zmianą planu - nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana, godzi w prawo własności w stopniu uzasadniającym skorzystanie z roszczeń przewidzianych w przepisie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nie ma przy tym racji skarżąca wskazując na błąd wykładni powołanego przepisu. Sąd pierwszej instancji wyjaśniając podstawę prawną wyroku w sposób dostateczny rozróżnił pojęcia korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy z korzystaniem zgodnym z dotychczasowym przeznaczeniem. Rozważania odnoszą się bowiem do dotychczasowego faktycznego korzystania z nieruchomości oraz sposobu korzystania dopuszczalnego - potencjalnej możliwości zagospodarowania nieruchomości. Ocena prawna w zasadniczym zakresie trafnie zasadzała się na stwierdzeniu uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość - przed uchwaleniem planu - nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana. Nie można mówić też, aby owa "potencjalność" korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy była niczym nieograniczona.

Odnosiła się bowiem do kwestii oceny czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel nieruchomości doznał ograniczeń w korzystaniu ze swojej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem w czasie tzw. luki planistycznej. Chociaż zgodzić należy się z tezą zawartą w apelacji, że dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej i konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, to w rozpoznawanej sprawie taka sytuacja występuje. Na przeszkodzie takiej ocenie nie stoi przywołany w apelacji pogląd Sądu Najwyższego wskazujący, że "Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy (...)" (zob. wyrok z 19 października 2016 r., V CSK 117/16). W realiach sprawy mamy bowiem do czynienia z tzw. luką planistyczną po utracie mocy obowiązującej przez poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego z 1992 r. Nie ulega natomiast wątpliwości, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 r. uniemożliwiło to powodowi korzystanie z działki w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem tj. dokonanie jej zabudowy.

Taka możliwość była wprawdzie potencjalna, ale również realna w okresie, kiedy obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R., ponieważ możliwa była wówczas na nieruchomości stanowiącej własność powoda zabudowa mieszkaniowa, z tym, że wielorodzinna.

Do takiej konkluzji prowadzi analiza orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych w sprawach, w których sądy stosowały przepisy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pomimo różnorodności stanów faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięć, co do przesłanek zastosowania przepisu art. 36 ust. 1 pkt 1 - 3 wypracowane zostały w zasadzie jednolite poglądy. Przede wszystkim Sąd Najwyższy w sposób jednolity przyjmuje, że planowanie przestrzenne jest procesem o charakterze ciągłym, z którym wiąże się oczekiwanie, że nie wystąpią okresy luki planistycznej wynikające z bezczynności gminy, która nie uchwala planu. Znaczenie tej zasady przy rozstrzyganiu konkretnych spraw przejawia się w tym, że zawiera ona dyrektywy wykładni przepisów, które dotyczą skutków prawnych, jakie władcze działania gminy z zakresu planowania przestrzennego wywołują w sferze praw własności właścicieli nieruchomości, którzy nie powinni być dotknięci jej bezczynnością. Podzielając te poglądy, punktem wyjścia zastosowania art. 36 ust. 1 ustawy winno być zachowanie standardu ochrony własności wynikających z zasad konstytucyjnych, umów międzynarodowych, których stroną jest Polska i art. 140 k.c. Do takiego stanowiska przychylił się Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 18 grudnia 2014 r. (OTK Zbiór Urzędowy nr 11A, poz.121). Rozważając funkcje jaką w systemie prawa przypisać należy roszczeniom wymienionym w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Trybunał uwzględnił poglądy Sądu Najwyższego, zgodnie z którymi roszczenia przewidziane w art. 36 ust. 1-3 ustawy są traktowane przez ustawodawcę jako równorzędne i mają charakter alternatywny oraz, że wspólną przesłanką wszystkich roszczeń nie jest doznanie obiektywnego uszczerbku majątkowego przez właściciela nieruchomości, lecz - będące skutkiem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego - nowe ukształtowanie jego sytuacji. Przesłankami decydującymi o zastosowaniu art. 36 ustawy jest wystąpienie związanej z uchwaleniem planu lub jego zmianą, różnicy stanu faktycznego (korzystanie) lub prawnego (przeznaczenie) nieruchomości (por. wyrok SN z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11). Przedstawiona wykładnia jest nadal aktualna i znajduje zastosowanie w realiach rozpoznawanej sprawy, ponieważ również w nowszym orzecznictwie wskazuje się, że brak planu zagospodarowania nie oznacza, że grunt nie ma konkretnego przeznaczenia. Drastyczna zmiana przeznaczenia nieruchomości przez samorząd jest podstawą dla jej właściciela lub użytkownika domagania się od gminy odkupu takiej działki (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2015 r., IV CSK 754/14, Lex nr 1789174, G.Prawna 2015/180/5).

Zachodzą zatem usprawiedliwione podstawy do stwierdzenia, że ustawodawca przyznając w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia miał przede wszystkim wzgląd na ochronę własności. Podzielić jako trafną należy więc tę linie orzeczniczą, zgodnie z którą w przypadku luki planistycznej należy badać czy właściciel doznał ograniczeń w możliwości korzystania z nieruchomości na skutek wejścia w życie nowego planu w stosunku do dotychczasowego jej przeznaczenia, co nie może być utożsamiane z przeznaczeniem funkcjonującym w poprzednio uchwalonym planie, w razie naruszenia zasady ciągłości planistycznej (por. wyrok SN z 13 maja 2016 r., III CSK 271/15). W okolicznościach rozpoznawanej sprawy niewątpliwie doszło do luki planistycznej - co jednoznacznie wynika z ustaleń Sądu I instancji, niekwestionowanych przez pozwaną. Wygaśnięcie z dniem 31 grudnia 2003 r. postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 1992 r. spowodowało zniesienie wynikających z zamierzeń planistycznych pozwanej Gminy ograniczeń co do potencjalnych możliwości zagospodarowania nieruchomości powoda. Należało nadto uwzględnić, że luka planistyczna obejmowała okres ponad 5 lat od 2004 r. do 31 marca 2009 r., a więc okres szczególnie szybkiego rozwoju miasta, zwłaszcza w zakresie budownictwa na cele mieszkaniowe. Nie sposób przyjąć w takim przypadku interpretacji art. 36 powoływanej ustawy, według której roszczenia przysługiwały by tylko właścicielom tych nieruchomości, którzy uzyskali już decyzje o warunkach zabudowy, a w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości w nowo uchwalonym planie doznawali ograniczeń w zakresie prawa własności. W takim wypadku istnienie luki planistycznej byłoby bez znaczenia dla wszystkich pozostałych właścicieli nieruchomości. Tymczasem za utrwalone w orzecznictwie uznać należy stanowisko, że "w razie naruszenia zasady ciągłości planistycznej przy ocenie, czy właściciel na skutek wejścia w życie nowego planu doznał ograniczeń w stosunku do jej dotychczasowego przeznaczenia, przeznaczenie to nie może być utożsamiane z określonym w poprzednio obowiązującym planie. Sąd Najwyższy wyraził też trafny pogląd, że punktem wyjścia dla takiej oceny powinno być przyjęcie, że prawo zabudowy stanowi element prawa własności natomiast regulacje planistyczne stanowią wraz z innymi szczególnymi regulacjami ustawowymi elementy ograniczenia tego prawa (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 19 października 2016 r., V CSK 117/16, podobnie wyrok SN z 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/080).

Dodać należy, że prowadzenie planu miejscowego ograniczającego możliwość wykonywania określonego prawa spełnia przesłanki ingerencji we własność nieruchomości w rozumieniu art. 1 Pierwszego Protokołu nr 1 do Konwencji (zob. 27 października 1994 r. w sprawie K. K. de la G. v. (...)).

Dla oceny zasadności roszczenia z art. 36 ust. 1 powołanej ustawy konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona. W realiach sprawy w okresie luki planistycznej przeznaczenie całej nieruchomości powoda nie wynikało z faktu, że nie była ona zabudowana budynkiem lub budynkami, ale stąd, że występowała taka potencjalna możliwość. Poza sporem było, że właściciele wówczas nie planowali budowy budynku na tej działce, a przynajmniej takie okoliczności nie zostały wykazane.

Jednak zgodnie z uprawnieniami wynikającymi z art. 140 k.c. ówczesnym współwłaścicielom a później po zniesieniu współwłasności powodowi przysługiwało prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością. Nawet jeśli ustalenia faktyczne w sprawie nie dawały podstaw do stwierdzenia, że właściciele podjęli przed wejściem w życie uchwalonego w 2009 r. planu zagospodarowania przestrzennego czynności zmierzających do zabudowy lub zbycia nieruchomości, nie stanowi to przeszkody do uwzględnienia roszczenia, skoro możliwość wykorzystywania tej nieruchomości po uchwaleniu planu w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem została przekreślona. Przed wejściem w życie. postanowień nowego uchwalonego w 2009 r. planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości byli uprawnieni do przeznaczenia jej na cele budowlane. Warunki jakie musiała spełniać nieruchomość, aby można było wydać decyzję o warunkach zabudowy określa art. 61 ustawy. Podstawowym warunkiem jest zasada wynikająca z prawa dobrego sąsiedztwa (co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, formy architektonicznej itd.). Kolejnymi warunkami są dostępność terenu do drogi publicznej, uznanie istniejącego uzbrojenia za wystarczające do realizacji obiektu, brak konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, leśnych na nierolne i nieleśne. W przypadku spełnienia tych warunków organ administracyjny miał obowiązek wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Przeprowadzone w sprawie dowody dawały podstawę do ustalenia i oceny, że nie istniały przeszkody do ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości powoda do wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 r.

Dla oceny zastosowania art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w niniejszej sprawie nie może mieć przesądzającego znaczenia okoliczność, że właściciele nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podstawą do uwzględnienia roszczenia w świetle powołanej regulacji jest ocena potencjalnych możliwości korzystania z nieruchomości i uprawnień właścicielskich w okresie nieobowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego. Konieczność rozważenia w świetle obowiązującego prawa potencjalnych możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dotyczących nieruchomości stanowiącej własność powoda, nie wynikała z przypisania sobie przez sądy obu instancji kompetencji do rozstrzygania spraw rozstrzyganych decyzją w postępowaniu administracyjnym - z naruszeniem art. 1 k.p.c. Nie naruszało to również art. 4 ust. 1 i ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Było natomiast uzasadnione koniecznością oceny zakresu potencjalnych możliwości wykorzystania przez właścicieli nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i zakresu ograniczenia prawa własności postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście oceny żądania powoda na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ustalenie okoliczności, czy zaistniała przesłanka do wykupu nieruchomości pozostaje w gestii sądu powszechnego. Sąd Najwyższy nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia wyłącznie z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował. (por. wyroki SN z: 19.12.2006 r., V CSK 332/06, Lex nr 421051; 8.01.2009 r., I CNP 82/08, Lex nr 508833; 11.09.2009 r., V CSK 46/09, Lex nr 1615043; 5.07.2012 r., IV CSK 619/11, Lex nr 1228453, i 09.04.2015 r., II CSK 336/14, Lex nr 1683406). W powyższym zakresie nie można podzielić stanowiska wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 5.12.2014 r. (I ACa 1246/14, Lex nr 1651890), że ocena przesłanki do ustalenia odszkodowania w przypadku braku planu i decyzji o warunkach zabudowy należy wyłącznie do organów administracji publicznej, gdyż nie sposób jest odtworzyć, jakie jest przeznaczenie nieruchomości na gruncie omawianej ustawy. Wręcz przeciwnie. Ustalenie okoliczności, czy zaistniała przesłanka do ustalenia odszkodowania, pozostaje w gestii sądu powszechnego, który opiera się na wnioskach dowodowych powoda, do których m.in. należy skorzystanie z opinii biegłego. Analogicznie w taki sam sposób ocenie podlegało zaistnienie przesłanki do wykupu nieruchomości w związku z ograniczeniami wynikającymi z wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie 18 czerwca 2019 r., I ACa 504/18, niepubl.).

Nieuzasadniony kolejno okazał się także zarzut naruszenia art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że powód ma roszczenie o wykup, podczas gdy sam własnym działaniem mógł spowodować przejście części nieruchomości przeznaczonej pod drogę o powierzchni 243 m2 na własność pozwanej Gminy za odszkodowaniem. Odnosząc się do uprawnień jakie wynikają dla właściciela nieruchomości z art. 98 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie można zgodzić się z poglądem, że wykluczają one możliwość dochodzenia roszczenia o wykup całej nieruchomości w oparciu o przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 wskazywanej wyżej ustawy.

Odmienność uprawnienia wynikającego z przepisu art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stosunku do roszczeń wynikających z art. 36 powołanej ustawy, jak trafnie wskazuje orzecznictwo nie stoi na przeszkodzie żądaniu wykupu nieruchomości (por.. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 7 lipca 2016 r., III CZP 33/16). Podzielając argumentację Sądu Najwyższego odrzucić należy zatem pogląd apelującej o pierwszeństwie uprawnień właściciela wynikających z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stosunku do roszczeń wynikających z art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo należało uwzględnić relacje pomiędzy przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami a innymi ustawami określone w art. 2 tej ustawy, na podstawie którego należałoby wykluczyć możliwość oceny uprawnień powoda jako właściciela nieruchomości w związku ze zmianą przeznaczenia działki w oparciu o powołany art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 18 czerwca 2019 r., I ACa 504/18, niepubl.). Ostatecznie na podzielnie nie zasługuje kolejny zarzut odniesiony do zastosowania art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Apelująca dopatrywała się naruszenia tej regulacji w nakazaniu jej wykupu całej nieruchomości chociaż w jej ocenie przeznaczenie działki co do powierzchni 180 m2 nie uległo zmianie. Z takim stanowiskiem zgodzić się nie można, a nie jest trafne przede wszystkim twierdzenie, że zmianie uległo przeznaczenie wyłącznie części nieruchomości. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmujące możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do części nieruchomości, ale powinno obejmować zwłaszcza w przypadku działki o takim charakterze, powierzchni i usytuowaniu jak stanowiąca własność powoda całościową ocenę możliwości zagospodarowania. Istotne są bowiem potencjalne możliwości korzystania z nieruchomości jako całości, a zatem także to, jak nieruchomość mogła być - przed uchwaleniem bądź zmianą planu - zagospodarowana. Ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w stanie faktycznym sprawy odnieść należy do całej działki nr (...). Odmiennej interpretacji nie da się pogodzić z przedstawionymi wcześniej założeniami wprowadzenia przepisu w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza że w realiach sprawy z powierzchni działki wynoszącej łącznie 0,896 ha zmianie przeznaczenia nie uległ jedynie obszar o powierzchni 180 m2. Jak wskazuje Sąd Najwyższy, przewidziane w art. 36 ust. 1 powołanej ustawy alternatywnie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wiąże zatem określone w nim roszczenie z wyłączeniem lub ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. Celem takiego rozwiązania jest złagodzenie skutków władczej ingerencji w prawa właścicielskie. Nie ma uzasadnionych podstaw do wyłączenia spoddziałania tego mechanizmu ochronnego tych wszystkich właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, którzy utracili potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczas dozwolony (por. wyrok z 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, Lex nr 421051).

Wszystkie przedstawione względy przesądzają o bezzasadności apelacji i wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 108 § 1 i art. 109 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz na podstawie § 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Zasądzeniu z tego tytułu od pozwanego na rzecz powoda podlegały koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym w minimalnej stawce w kwocie 4.050 zł.

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów powszechnych.