I ACa 1461/17, Prawo wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie

Orzeczenia sądów
Opublikowano: LEX nr 2553669

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 maja 2018 r. I ACa 1461/17 Prawo wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

UZASADNIENIE

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia SA Paweł Czepiel.

Sędziowie SA: Marek Boniecki (spr.), Regina Kurek.

Sentencja

Sąd Apelacyjny w Krakowie - I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2018 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa K. G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 7 lipca 2017 r. sygn. akt I C 1528/17

1.

oddala apelację;

2.

zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Wyrokiem z dnia 7 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w Kielcach oddalił powództwo K. G., który domagał się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. nr (...) z dnia 21 marca 2017 r. w sprawie przyjęcia zmian w regulaminie porządku domowego Wspólnoty oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny szczegółowo zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z którego to uzasadnienia wynika, że powód jest właścicielem dwóch lokali użytkowych wyodrębnionych w budynku przy ul. (...) w K., z którymi związane są udziały w wysokości (...) i (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem usługowo-mieszkalnym, w którym znajduje się 11 lokali usługowych i handlowych położonych na parterze oraz 60 lokali mieszkalnych położonych na piętrach 1-4. Trzy lokale usługowe są obecnie wykorzystywane na aptekę, są gabinety lekarskie i lokal przeznaczony pod przedszkole. Siedem lokali użytkowych ma wyjście bezpośrednio na podwórko i plac zabaw. Plac zabaw znajduje się z tyłu budynku, jest ogrodzony, zajmuje ok. 25% podwórka. W pozostałej części podwórka są alejki, ławki, teren zielony. Właściciele lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...). J.K. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w K. zwarła 1 listopada 2016 r. umowę z A. B. na wynajem lokali usługowych w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), o numerach (...) i (...) łącznej pow. 153,56 m (2) pod działalność gospodarczą - przedszkole (...). Powód prowadzący działalność gospodarczą pod nazwa (...) Przedsiębiorstwo Usługowo- Handlowe (...) w K. nabył od J.K. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. ww. nieruchomości i wstąpił w stosunek najmu wynikający z zawartej w dniu 1 listopada 2016 r. umowy z A. B. Rozpoczęcie działalności przedszkola planowane było na 1 sierpnia 2017 r. W marcu 2017 r. na wniosek zarządcy nieruchomości zostało zorganizowane spotkanie współwłaścicieli nieruchomości z A. B. noszącą się z zamiarem prowadzenia w dwóch lokalach użytkowych na parterze budynku przedszkola (...). W dniu 21 marca 2017 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwalę nr (...) w sprawie przyjęcia zmian w regulaminie porządku domowego Wspólnoty poprzez dodanie treści: "Plac zabaw: 1. Wydzielony, ogrodzony teren przynależny do nieruchomości, wraz ze znajdującymi się na nim elementami architektury ogrodowej i elementami służącymi do zabawy (zwanymi potocznie placem zabaw) przeznaczone są dla członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w celu zaspokajania ich potrzeb związanych z odpoczynkiem, rekreacją, zabawą i spędzaniem czasu wolnego. 2. Przeznaczenie części wspólnych (placu zabaw) jako przestrzeń do realizowania założeń związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej możliwe jest wyłącznie za zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wyrażoną w formie uchwały. 3. Na przedmiotowym terenie znajduje się Regulamin Placu zabaw, wskazany przez producenta jego elementów. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej i inni ewentualni użytkownicy winni się z im zapoznać i stosować jego zapisy". Uchwała została podjęta w drodze indywidulanego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowali współwłaściciele reprezentujący 60,86% udziałów w nieruchomości. Weszła w życie w dniu 21 marca 2017 r. Powód został powiadomiony o podjętej uchwale 31 marca 2017 r.

W ustalonym przez siebie stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za nieuzasadnione w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 716, dalej: u.w.l.). W ocenie Sądu pierwszej instancji zaskarżona uchwała nie była niezgodna ani z art. 12 ust. 1 u.w.l., ani art. 206 k.c. Plac zabaw winien zgodnie z jego przeznaczeniem służyć zaspokajaniu potrzeb członków Wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją, zabawą i spędzaniem czasu wolnego. Sąd podkreślił, że uchwała nie zabrania korzystania z części wspólnej w postaci placu zabaw członkom wspólnoty będącym właścicielami lokali użytkowych, również w ramach prowadzonej w tych lokalach działalności gospodarczej, a jedynie uzależnia takie korzystanie od zgody Wspólnoty, która winna być wyrażona w formie uchwały. Powód nie wystąpił jeszcze z wnioskiem o wyrażenie przez Wspólnotę zgody na przeznaczenie placu zabaw jako przestrzeni do realizowania założeń związanych z wykonywaniem przez niego działalności gospodarczej. Dopiero w przypadku powzięcia przez Wspólnotę uchwały niekorzystnej dla powoda aktualna stałaby się kwestia jej zaskarżenia i rozważania jej niezgodności z przepisami prawa, ewentualnie tego, czy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powoda. Sąd Okręgowy nie podzielił także zarzutów powoda, jakoby zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz godziła w interesy powoda, jako niekorzystna dla niego z gospodarczego punktu widzenia i mająca na celu jego pokrzywdzenie. Podjęta uchwała wprowadziła jedynie wymóg ubiegania się o zgodę Wspólnoty na korzystanie z części wspólnej nieruchomości w postaci placu zabaw w ramach prowadzonej przez właściciela lokalu użytkowego działalności gospodarczej w postaci przedszkola, a zatem nie oddziałuje na działalność prowadzona przez powoda, w szczególności nie ogranicza jej, nie ma na celu jego pokrzywdzenia, jej realizacja nie rodzi niekorzystnych dla powoda skutków gospodarczych.

Wyrok powyższy zaskarżył w całości apelacją powód, wnosząc o jego zmianę poprzez uchylenie zaskarżonej uchwały, ewentualnie uchylenie orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Apelujący zarzucił naruszenie:

1)

art. 12 ust. 1 u.w.l. - poprzez błędną wykładnię, efektem czego jest przyjęcie, że właściciel lokalu użytkowego w ramach prowadzonej działalności nie ma prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem bez wcześniejszej zgody wspólnoty mieszkaniowej;

2)

art. 206 k.c. w zw. z art. 12 ust. 1 u.w.l. - poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu użytkowego zgodnie z jego ekonomiczno-gospodarczym przeznaczeniem, a tym samym przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej, wyłączając prawo do korzystania z nieruchomości przez określoną kategorię członków wspólnoty;

3)

art. 25 ust. 1 u.w.l. - poprzez błędną wykładnię skutkującą przyjęciem, że uchwała nr (...) z dnia 21 marca 2017 r. nie narusza interesu powoda, konsekwencją czego jest przyzwolenie wspólnocie mieszkaniowej na podjęcie uchwały ograniczającej prawa właścicieli lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku, poprzez wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały na przeznaczenie części wspólnych jako przestrzeni do realizowania założeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej;

4)

art.

233 § 1 k.p.c. - poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów, a w konsekwencji uznanie za zgodną z zasadami współżycia społecznego oraz nienaruszającą interesu prawnego powoda uchwałę nr (...) z dnia 21 marca 2017 r.

W odpowiedzi na apelację pozwana wspólnota wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie prawne

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd Okręgowy prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisie art. 233 § 1 k.p.c. ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny. Co istotne, ustalenia przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia pozostawały w sprawie poza sporem. Skarżący podniósł wprawdzie zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., ale dotyczył on jedynie wniosków wyciągniętych przez Sąd pierwszej instancji z ustalonych okoliczności, które winny zostać ocenione poprzez pryzmat przepisów prawa materialnego. Niezależnie od powyższego zauważyć trzeba, że apelujący nie sprecyzował, które dowody zostały ocenione wadliwie i na czym ta ewentualna wadliwość miałaby polegać, co czyni omawiany zarzut procesowy nieweryfikowalnym.

Sąd Okręgowy nie uchybił również przepisom prawa materialnego, w szczególności tym, które zostały wymienione w treści apelacji.

Zdaniem powoda zaskarżona uchwała, ograniczając jego prawo do współkorzystania z rzeczy wspólnej, naruszała art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz art. 206 k.c. Wyjść należy od tego, że żaden przepis prawa, w szczególności art. 22 u.w.l., nie wyklucza a limine prawa wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Brak jest w ocenie Sądu Apelacyjnego wystarczających podstaw jurydycznych, aby różnicować w tym zakresie sytuację członków wspólnoty i "zwykłych" współwłaścicieli nieruchomości, którym orzecznictwo i doktryna uprawnienie takie przyznaje na podst. art. 206 k.c. W tym kontekście nie sposób zgodzić się z apelacją co do tego, że już samo uzależnienie możliwości korzystania z placu zabaw od zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, jest sprzeczne z prawem. Na pewno rozwiązanie takie nie koliduje z art. 12 ust. 1 u.w.l. Nie ma przy tym potrzeby sięgania do art. 206 k.c., w sytuacji gdy powoływany art. 12 ust. 1 u.w.l. wraz z art. 13 ust. 1 u.w.l. autonomicznie regulują zagadnienia współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Powód powołując się na swoje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej przewidziane w art. 12 ust. 1 u.w.l., zdaje się nie dostrzegać, że doznaje ono ograniczenia dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, korzystanie z nieruchomości czy jej części odbywać może się wyłącznie w zgodzie z jej przeznaczeniem. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy trudno byłoby natomiast, pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego, przyjąć, że normalnym przeznaczeniem placu zabaw urządzonego na nieruchomości wspólnej jest wykorzystanie go dla potrzeb przedszkola. Po wtóre, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Tymczasem w łatwy sposób można wyobrazić sobie sytuację, w której korzystanie z placu zabaw na potrzeby przedszkola, utrudniałoby korzystanie z placu zabaw przez innych członków wspólnoty czy ich dzieci. Zauważyć w tym miejscu wypada, że zgodnie z uchwałą, "plac zabaw" obok zabawy ma także zapewniać mieszkańcom miejsce do odpoczynku, rekreacji i spędzania czasu wolnego. Co więcej, wykorzystywanie tej części nieruchomości wspólnej na potrzeby przedszkola mogłoby się także wiązać z ograniczeniem możliwości niezakłóconego nadmiernym hałasem korzystania z innych części tejże nieruchomości, a nawet poszczególnych lokali.

Nie można również zgodzić się z tym, że zaskarżona uchwała narusza interes powoda w sposób pozwalający na skuteczne zastosowanie art. 25 ust. 1 u.w.l. Interes, o którym mowa, nie może być interpretowany w oderwaniu od interesów wspólnoty oraz właścicieli innych lokali. Także oni bowiem mają prawo do swobodnego korzystania z placu zabaw, zgodnie z jego przeznaczeniem. Wbrew przekonaniu powoda, art. 12 ust. 3 u.w.l. przewidujący możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, nie pozbawia pozostałych członków wspólnoty możliwości ochrony swoich praw wynikających z art. 12 ust. 1 u.w.l. i art. 13 ust. 1 u.w.l. Innymi słowy przepis ten nie stawia właściciela lokalu użytkowego w uprzywilejowanej pozycji w zakresie realizacji swojego interesu, a jedynie przewiduje możliwość zwiększenia jego obciążeń wynikających z obowiązku utrzymania nieruchomości wspólnej. Odnośnie z kolei do argumentu skarżącego co do podjęcia uchwały ograniczającej prawa właścicieli użytkowych położonych na parterze budynku, zważyć trzeba, że ani podstawa faktyczna żądania, ani zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dają podstaw do rozciągania skutków uchwały na innych właścicieli lokali użytkowych.

Sąd Apelacyjny nie dostrzegł także, aby zaskarżona uchwała naruszała zasady współżycia społecznego. Zauważyć przy tym wypada, że powód nie pokusił się nawet o wskazanie, która konkretnie zasada została naruszona działaniem pozwanej wspólnoty.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie pozwanej ograniczyły się do wynagrodzenia radcy prawnego przyjęto art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20, w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.).

Tekst orzeczenia pochodzi ze zbiorów sądów powszechnych.