Świeczkowski Jarosław, Zniesienie współwłasności rzeczy i praw w drodze sprzedaży publicznej

Problematyka zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży publicznej nie była dotychczas przedmiotem monograficznego opracowania. Szczegółowa analiza tego zagadnienia w niniejszej pracy powinna służyć pomocą przy interpretacji i stosowaniu przepisów regulujących zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży publicznej.

Prawo domagania się zniesienia współwłasności rzeczy lub prawa jest jednym z uprawnień przysługujących każdemu ze współwłaścicieli. Może być ono zrealizowane w drodze umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami lub – w razie braku takiego porozumienia – postanowieniem sądu. W tym drugim przypadku wśród sposobów zniesienia współwłasności ustawodawca przewidział jeden, który powoduje pozbawienie prawa własności przedmiotu współwłasności wszystkich współwłaścicieli. Sposobem tym jest zniesienie współwłasności w drodze zarządzenia przez sąd publicznej sprzedaży rzeczy lub prawa. Pomimo że takie orzeczenie sądu powoduje poważne skutki, zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży publicznej nie było dotychczas przedmiotem szerszego zainteresowania w piśmiennictwie. Również w judykaturze nie poświęcono tej problematyce większej uwagi.

Wydaje się jednak, że ze względu na ważkość tego sposobu znoszenia współwłasności zasługuje on na szersze omówienie. W szczególności rozważenia wymaga, czy przewidziane przez ustawę sposoby zniesienia współwłasności pozwalają współwłaścicielom we właściwy sposób realizować przysługujące im uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności. Szczegółowej analizie należy poddać uregulowania dotyczące zniesienia współwłasności w drodze zarządzenia przez sąd sprzedaży przedmiotu współwłasności. Zniesienie współwłasności w drodze zarządzenia publicznej sprzedaży rzeczy lub prawa jest bowiem tym sposobem zniesienia współwłasności, który powoduje pozbawienie współwłaścicieli posiadanego przez nich prawa własności. Nie ulega wątpliwości, że tak silna ingerencja sądu w przysługujące współwłaścicielom prawo własności powinna być ostatecznością. Szerszego omówienia wymaga również kwestia, czy wskazany sposób zniesienia współwłasności powinien być stosowany wyłącznie w sytuacjach, gdy brak innych możliwości realizacji prawa współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności. Przy czym jeśli już konieczne okaże się zastosowanie jako sposobu zniesienia współwłasności sprzedaży publicznej rzeczy lub prawa, a następnie podziału między współwłaścicieli sumy uzyskanej ze sprzedaży, to szczególną uwagę należy zwrócić, czy zgodna wola wszystkich współwłaścicieli, choćby co do trybu przeprowadzenia tej sprzedaży i szczegółów jej dotyczących, jest przez prawodawcę w należyty sposób uszanowana.

Dokonując w niniejszej pracy analizy sytuacji prawnej i faktycznej współwłaścicieli w toku postępowania wykonawczego celem przeprowadzenia sprzedaży przedmiotu współwłasności, należy na wstępie zauważyć, że ich prawa nie są wystarczająco chronione. Gdy zniesienie współwłasności następuje przez zarządzenie sądu nakazujące publiczną sprzedaż, to współwłaściciele, pomimo iż niewykluczone, że będą działać zgodnie, nie posiadają obiektywnie dostatecznej możliwości wpływu na przebieg postępowania wykonawczego w przedmiocie przeprowadzenia sprzedaży. Tytułem przykładu można wskazać, że ustawodawca nie uregulował możliwości wskazania przez współwłaścicieli trybu dokonania sprzedaży (w uzgodnieniu czy to z sądem, czy z komornikiem), dokonania wyboru nabywcy, czy możliwości obniżenia ceny do wysokości zaoferowanej przez nabywcę.

Rozwijając przedstawione tezy należałoby się zastanowić nad tym, czy niewątpliwie nadrzędna rola zasady formalizmu w toku postępowania rozpoznawczego o zniesienie istniejącej między współwłaścicielami współwłasności rzeczy lub prawa, jak i w postępowaniu o wykonanie wydanego w tym postępowaniu postanowienia sądu nadmiernie nie ogranicza wpływu współwłaścicieli na przebieg tego postępowania, a w konsekwencji nie umniejsza ochrony ich interesów, na rzecz których postępowanie się toczy.

Rozważenia wymaga także kwestia możliwości częstszego wykorzystywania instytucji ugody zawieranej przed mediatorem w przypadku postępowania w sprawie zniesienia współwłasności rzeczy. Jak zasugerowano w opracowaniu, być może najbardziej korzystnym rozwiązaniem dla współwłaścicieli dążących do zniesienia współwłasności niemogących dojść do porozumienia byłaby możliwość zawarcia ugody przed mediatorem w postaci ugody będącej wynikiem porozumienia stron, a nie decyzja o skierowaniu sprawy na drogę postępowania – czyli innymi słowy – sądowe zniesienie współwłasności. Ugoda przed mediatorem bowiem łączyłaby w sobie oczekiwanie szybkiego osiągnięcia rezultatu z udzieleniem ochrony prawnej w warunkach zapewniających wpływ na kształt oraz rezultat. Warto przeanalizować także, czy tryb sprzedaży publicznej rzeczy w celu zniesienia współwłasności jest wystarczającym rozwiązaniem realizującym zamierzone cele. Tryb sprzedaży publicznej – wedle Autora – budzi wiele wątpliwości. Biorąc pod uwagę okoliczność, iż tryb publicznej sprzedaży, który przewidują obowiązujące przepisy, powoduje, że zainteresowani kupnem rzeczy mają mało czasu na podjęcie decyzji i częstokroć nie są w stanie ocenić, czy mogą i czy mają wolę uiszczenia ceny po postąpieniach, należałoby rozważyć ewentualne wprowadzenie przez ustawodawcę i ocenienie praktycznego znaczenia zastosowania innych form sprzedaży, również w przypadku sprzedaży ruchomości lub nieruchomości w toku egzekucji świadczeń pieniężnych (przykładowo przetargu ofert z przetargiem publicznym).

Wątpliwości budzi także tryb wykonywania orzeczeń sądu o zarządzeniu sprzedaży publicznej w celu zniesienia współwłasności rzeczy lub prawa, a w szczególności stosowanie do ich wykonywania przepisów o egzekucji. W przypadku wykonywania postanowień o zarządzeniu sprzedaży publicznej nieruchomości sam ustawodawca używa pojęcia „egzekucja”. Zastanowienia wymaga, czy regulacje dotyczące egzekucji, która charakteryzuje się dwustronnością, są odpowiednie do wykonywania czynności podejmowanych na rzecz wszystkich współwłaścicieli bez jakiegokolwiek wyjątku. Odmienny jest też przedmiot wykonania w przypadku postanowień o zniesieniu współwłasności. Chodzi bowiem wyłącznie o dokonanie publicznej sprzedaży przedmiotu współwłasności, a nie o użycie przymusu w celu spełnienia świadczenia przysługującego określonemu podmiotowi od innego podmiotu.

W kontekście dokonania oceny obowiązujących przepisów w tym zakresie, analizy wymaga również problem braku ustawowych regulacji dotyczących wykonywania postanowień sądu o zniesieniu współwłasności przez zarządzenie publicznej sprzedaży ruchomości, a także sprzedaży innych praw majątkowych z punktu widzenia konieczności odpowiedniego stosowania przepisów o egzekucji z ruchomości lub o egzekucji z innych praw majątkowych.

Praca składa się z czterech rozdziałów.

W pierwszym, mającym charakter wprowadzający, rozdziale przedstawione zostały podstawowe zagadnienia dotyczące współwłasności oraz uprawnień współwłaścicieli. W drugim omówione zostało jedno z praw przysługujących współwłaścicielom – prawo do żądania zniesienia współwłasności. Dwa kolejne rozdziały poświęcone zostały postępowaniu o zniesienie współwłasności w drodze publicznej sprzedaży rzeczy lub prawa – rozdział trzeci dotyczy postępowania nieprocesowego o zniesienia współwłasności przez zarządzenie publicznej sprzedaży rzeczy lub prawa, natomiast rozdział czwarty – wykonywania postanowień o zniesieniu współwłasności przez publiczną sprzedaż rzeczy lub prawa. Przedstawiając poszczególne zagadnienia, szczególną uwagę zwrócono na istniejące problemy oraz zaproponowano sposoby ich rozwiązania. W zakończeniu zawarte zostały wnioski wynikające z rozważań poczynionych w poszczególnych rozdziałach.