Górski Antoni (red.), Zasiedzenie nieruchomości w praktyce

Zasiedzenie jest instytucją znaną od dawna przez większość systemów prawnych, w tym przez prawo rzymskie, w którym odpowiadały mu instytucje zwane usucapio i longi temporis praescriptio. Mówiąc najkrócej, zasiedzenie polega na nabyciu prawa do rzeczy (np. prawa własności nieruchomości) przez jej posiadacza, niedysponującego formalnym tytułem władania, wskutek faktycznego i nieprzerwanego posiadania samoistnego („jak właściciel”) w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Na skutek zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a nabywa je posiadacz – ten, który je faktycznie wykonywał.

Mamy tu zatem do czynienia z dwiema skrajnymi postawami:

Jak trafnie wskazuje się w literaturze, ta konieczna aktywność posiadacza jest istotną cechą wyróżniającą instytucję zasiedzenia spośród innych instytucji należących do zbiorczej kategorii tzw. dawności, tj. zasiedzenia, przemilczenia, przedawnienia i terminów zawitych. Istota tych trzech ostatnich instytucji sprowadza się bowiem do tego, że skutek prawny w postaci utraty lub nabycia prawa następuje w rezultacie samego upływu czasu określonego w ustawie, bez wymogu podejmowania aktywności przez ich beneficjenta .

W kontekście takiego sposobu wyzucia dotychczas uprawnionego z jego prawa rodzą się wątpliwości natury prawnej i aksjologicznej odnośnie do tej instytucji. Jeśli chodzi o pierwsze z nich, to można je sprowadzić do pytania o dopuszczalność zasiedzenia z punktu widzenia konstytucyjnej zasady ochrony własności. W art. 21 ust. 1 Konstytucji RP statuuje się bowiem ochronę prawną własności, a w art. 64 ust. 2 ochronę własności i innych praw podmiotowych. Kwestią tą zajmował się w swoim orzecznictwie Trybunał Konstytucyjny, udzielając na postawione pytanie odpowiedzi pozytywnej, wskazując, że o takiej dopuszczalności rozstrzyga art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, który przewiduje możliwość ograniczenia własności w drodze ustawy. I tak w uzasadnieniu wyroku P 6/92 z 20.04.1993 r. Trybunał podkreślił, że prawo własności jest najsilniejszym prawem majątkowym. Dlatego też Konstytucja i ustawodawstwo zwykłe, orzecznictwo sądowe i doktryna przykładają szczególną wagę do należytego zabezpieczenia tego prawa. Z dążenia ustrojodawcy do umacniania prawa własności i ochrony tego prawa nie można jednak, zdaniem Trybunału, wyprowadzać wniosku, że chodzi tu o chęć przekształcania tego prawa w prawo absolutne (ius infinitum). Dopuszczalne są zatem, stosownie do art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, ustawowe ograniczenia tego prawa. Jednym z nich jest możliwość zasiedzenia praw wskazanych w ustawie i na warunkach w niej przewidzianych. Trybunał zaznaczył jednak, że niedopuszczalne jest interpretowanie norm prawnych kształtujących instytucję zasiedzenia w sposób rozszerzający. W kontekście art. 64 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenia własności mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy nie naruszają one istoty tego prawa. Podkreślił, że „zasadą konstytucyjnie określoną – od której tylko wyjątkowo wprowadza się odstępstwa – jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest odstępstwem od zasady jej nienaruszalności i to bardzo daleko idącym”. Z tej zasady wynika, zdaniem Trybunału, dyrektywa interpretacyjna, zgodnie z którą „wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności (innych praw majątkowych), bez względu na to, czy chodzi o własność (prawa majątkowe) osób fizycznych, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa czy innych podmiotów”. Podobne stanowisko wyraził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 28.10.2003 r. (P 3/03) oraz w wyroku z 25.05.1999 r. (SK 9/98) , przesądzając w tym ostatnim dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej. Wreszcie w wyroku z 14.12.2005 r. (SK 61/03) Trybunał sformułował wprost następującą tezę:

„Art. 172 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny jest zgodny z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej”.

Poważne zastrzeżenia wobec instytucji zasiedzenia zgłaszano także od strony moralnej z tej racji, że stanowi ono nieekwiwalentne przejęcie (zawłaszczenie) cudzego prawa, mające niekiedy formę zaboru. To przede wszystkim wzgląd na te wątpliwości sprawiał, że w części obcych ustawodawstw dziewiętnastowiecznych obowiązujących na terenach Polski niedopuszczalne było zasiedzenie nieruchomości w sytuacji, kiedy jej właściciel wpisany był do księgi wieczystej (kodeks Napoleona, prawo rosyjskie – Zwod Praw, X tom, część I), a kodeks cywilny austriacki wyraźnie wyłączał możliwość zasiedzenia w wyniku wejścia w posiadanie na skutek dokonanego zaboru (§ 1477). Wymagał też do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie dobrej wiary posiadacza istniejącej przez cały okres samoistnego posiadania. Późniejsze ustawodawstwa stopniowo liberalizowały przesłanki nabycia własności w drodze zasiedzenia, kierując się pozytywistycznym podejściem akcentującym konieczność uregulowania długotrwałych okresów posiadania, zapewniającego pewność obrotu. Podejście to jest, co do zasady, usprawiedliwione, gdyż pewność obrotu jest wartością doniosłą z punktu widzenia społeczno-gospodarczego i ma swoje zakotwiczenia w konstytucyjnej zasadzie państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Sytuacja bowiem, w której formalny właściciel przez kilkadziesiąt lat nie interesuje się przedmiotem swojej własności, tolerując faktyczne wykonywanie tego prawa przez osobę trzecią (czy też wręcz nie wiedząc o przysługującym prawie), wymaga usankcjonowania jej władztwa. Koniecznym warunkiem tego jest jednak, aby ten stan trwał dostatecznie długo, jak się często przyjmuje – przynajmniej minimum 30 lat. Cała trudność polega tu na umiejętnym wyważeniu dwóch wartości: ochrony własności oraz pewności obrotu. Chodzi o to, aby z jednej strony, zasiedzenia nie traktować jako łatwego instrumentu służącego do pozbawienia własności dotychczasowego właściciela na rzecz posiadacza, a z drugiej, aby długotrwałe, spokojne, samoistne posiadanie, a więc wykonywane „jak właściciel”, mogło prowadzić w rezultacie do formalnego nabycia wykonywanego w ten sposób prawa.

W naszym systemie prawnym możliwość nabycia przez zasiedzenie dotyczy wielu praw, w tym własności nieruchomości i rzeczy ruchomej, użytkowania wieczystego, służebności gruntowej czy służebności przesyłu. Nie ulega wątpliwości, że największe znaczenie społeczne i gospodarcze ma nabycie tą drogą własności nieruchomości. Należy przy tym podkreślić, że zasadniczy trzon przepisów regulujących zasiedzenie nieruchomości zawartych w art. 172–176 k.c. ma zastosowanie wprost lub odpowiednio do zasiedzenia innych rzeczy lub praw. Wszystko to usprawiedliwia poświęcenie zasiedzeniu własności nieruchomości oddzielnego opracowania, którym jest niniejsza książka. W zamierzeniu autorów nie ma ona stanowić rozbudowanego komentarza do obowiązujących przepisów, lecz przedstawiać – w miarę możliwości całościowo – funkcjonowanie instytucji zasiedzenia nieruchomości w praktyce. Stąd wynikają dwie konsekwencje dla jej treści. Pierwsza, że starano się poświęcić w niej uwagę przede wszystkim tym problemom, z którymi mają do czynienia ci, którzy na co dzień zajmują się stosowaniem przepisów materialnoprawnych i procesowych dotyczących zasiedzenia. Takie podejście uzasadnia drugie założenie książki, polegające na tym, że główny nacisk położono w niej na orzecznictwo sądowe, mając świadomość, że to ono nadaje rzeczywisty kształt oraz treść instytucjom prawa stanowionego. Dlatego też odwołania się do piśmiennictwa są stosunkowo rzadkie: zainteresowany nim Czytelnik może skorzystać z dołączonej bogatej bibliografii przedmiotowej. Takie założenie autorskie nie oznacza – rzecz jasna – niedoceniania doktryny, która często wywiera przemożny wpływ na kierunek orzecznictwa. Jednakże ostateczne słowo należy tu do judykatury, zwłaszcza orzecznictwa Sądu Najwyższego. Ma rację M. Safjan , że „na pytanie, jakie jest znaczenie prawa obowiązującego, nie można udzielić sensownej odpowiedzi bez znajomości prawa sądowego, a więc ustalonej praktyki sądowej na tle poszczególnych instytucji prawnych”. Dlatego prezentacja – nierzadko krytyczna – tej praktyki pozostaje głównym zamierzeniem autorów. Mają oni nadzieję, że w ten sposób niniejsza publikacja stanie się wsparciem i pomocą w rozwiązywaniu wielu problemów materialnoprawnych i procesowych pojawiających się przy stosowaniu instytucji zasiedzenia.

Antoni Górski