Oleszko Aleksander, Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego

Systematycznie udostępniany elektroniczny Portal Orzecznictwa Sądów Powszechnych pozwala zapoznać się z całokształtem orzecznictwa sądowego, począwszy od sądów rejonowych po sądy apelacyjne, które łącznie z orzecznictwem Sądu Najwyższego oraz Trybunału Konstytucyjnego stanowią istotny wkład oddziaływania „trzeciej” władzy porządku konstytucyjnego na system społeczno-gospodarczy Polski.

Z oczywistych względów najmniej znane i komentowane jest orzecznictwo sądów rejonowych, które w najszerszym zakresie oddziałuje bezpośrednio na sferę prawa prywatnego, a tzw. pierwsze orzeczenie potrafi wpływać na zachowania adresatów, a nawet opinii publicznej oraz kształtować ocenę o wymiarze sprawiedliwości.

Przedkładany komentarz po raz pierwszy przełamuje „zmowę” milczenia w odniesieniu do orzecznictwa wieczystoksięgowego, kształtowanego w pierwszej kolejności przez referendarzy sądowych, którzy z mocy art. 509¹ § 1 k.p.c. „mogą wykonywać czynności w sprawach o wpis w księdze wieczystej”. Spośród wykonywanych czynności o wpis w księdze wieczystej stosunkowo najliczniejszą grupę spraw stanowią akty notarialne jako podstawy dokonanego wpisu bądź stają się przyczyną oddalenia wniosku jako uznana przeszkoda do wpisu. W komentarzach do wybranych orzeczeń referendarzy sądowych oddalających wnioski zamieszczone w aktach notarialnych można zapoznać się nie tylko z uzasadnieniami i motywami podjętych rozstrzygnięć. Specyfika tego orzecznictwa przejawia się m.in. w tym, że w pierwszej kolejności zainteresowani dokonują zamierzonej czynności prawnej u notariusza jako osoby urzędowej o profesjonalnym zawodzie prawniczym, będącej w świetle najnowszego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego „szczególnego rodzaju funkcjonariuszem publicznym powiązanym organizacyjnie z wymiarem sprawiedliwości” (z uzasadnienia wyroku TK z 7 lipca 2011 r., U. 8/2008, LexisNexis nr 2556378, OTK-A 2011, nr 6, poz. 52).

Rozbieżność ocen między orzeczeniami referendarzy sądowych a stanowiskiem notariuszy redagujących stosowne akty notarialne jako podstawy wpisów w księgach wieczystych niejednokrotnie wywołują konsternacje u osób spodziewających się „bezspornego” załatwienia swojej sprawy, która została powierzona kompetencji profesjonalistów obu zawodów zaufania publicznego. Niestety zaufanie to narażone jest na ryzyko „błędu” przez obie instytucje, które tworzą szeroko rozumiany wymiar sprawiedliwości. Dlatego celem komentarza jest dokonanie analizy „obu stanowisk”, tj. notariusza sporządzającego akt notarialny oraz referendarza sądowego, którego orzeczenie oddaliło wniosek o wpis w księdze wieczystej. Chodzi mianowicie o minimalizowanie ryzyka nieoczekiwanych oddaleń wniosków wieczystoksięgowych, które w najszerszym zakresie dotyka bezpośrednio stron czynności prawnych działających w zaufaniu do obu wyspecjalizowanych instytucji prawa publicznego. Bezdyskusyjną pewność obrotu cywilnoprawnego Państwo powierzyło tym właśnie instytucjom wymiaru sprawiedliwości, w których wyrażać się powinno zaufanie do podejmowanych czynności urzędowych przez notariuszy oraz referendarzy sądowych.

Inicjatywa bliższego zajęcia się tym tematem podjęta została przez Panią Prezes Rady Izby Notarialnej, Renatę Gresztę, i Radę w Lublinie, która była wydawcą lokalnego opracowania: Akty notarialne jako podstawa wpisu w księdze wieczystej w świetle orzecznictwa wieczystoksięgowego, Lublin 2013. Obecny komentarz w niewielkim stopniu nawiązuje do tego opracowania i był możliwy dzięki wspomnianemu portalowi oraz inicjatywie notariuszy udostępniających „materiał dowodowy” i oczekujących na dokładniejszą analizę orzeczeń referendarzy sądowych oddalających wnioski o wpis w księdze wieczystej. Wnioski te zredagowane były przez notariuszy dokumentujących czynności prawne, które w zamiarze wystawców aktów notarialnych, a dokładniej wypisów aktów, stanowić miały podstawę dokonania wpisu, a spotkano się z oddaleniem wniosków. Dążenie do rzeczywistego poznania przyczyn stwierdzonych rozbieżności ocen prawnych powinno przyczynić się do większej polaryzacji praktyki notarialnej oraz wieczystoksięgowej.

Lublin, listopad 2013 roku