Dziczek Roman, Użytkowanie wieczyste w obrocie prawnym. Roszczenia o przewłaszczenie. Wzory pozwów sądowych. Przepisy

Monografie
Opublikowano: LexisNexis 2013
Rodzaj:  monografia
Autor monografii:

Użytkowanie wieczyste w obrocie prawnym. Roszczenia o przewłaszczenie. Wzory pozwów sądowych. Przepisy

Autor fragmentu:

Wprowadzenie

I. Użytkowanie wieczyste jako quasi -własność powstało w okresie realnego socjalizmu przede wszystkim w celu umożliwienia osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym pozyskania gruntów państwowych dla przeprowadzenia zabudowy mieszkaniowej. Jej poprzednikami prawnymi były wieczysta dzierżawa i prawo zabudowy, a następnie własność czasowa - wprowadzona przepisami dekretu z 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319 ze zm.; uchylony).

Instytucja ta została wprowadzona do polskiego prawa ustawą z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.; uchylona), a następnie znalazła się w art. 232-243 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W postaci kodeksowej, uzupełnionej regulacją ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), funkcjonuje do dzisiaj.

W okresie transformacji ustrojowej lat 1990-1991 oraz w okresie późniejszym prawo to stało się podstawową formą uwłaszczenia osób fizycznych i prawnych, w tym przedsiębiorstw państwowych i spółdzielni, na gruntach Skarbu Państwa i gmin.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, usytuowanym pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi (por. uchwały SN: z 22 października 1968 r., III CZP 98/68, LexisNexis nr 296349, OSNCP 1969, nr 11, poz. 108 i z 9 grudnia 1969 r., III CZP 85/69, LexisNexis nr 300881, OSNCP 1970, nr 10, poz. 172), ze zdecydowanym zbliżeniem do prawa własności. Treść prawa użytkowania wieczystego określona art. 233 k.c. wskazuje, że użytkownik wieczysty ma uprawnienie do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może swym prawem rozporządzać w granicach określonych zasadami współżycia społecznego, ustawami oraz postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która określa m.in. okres użytkowania (od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) oraz sposób korzystania z gruntu. Staje się on również właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie. Za korzystanie z gruntu użytkownik przez cały czas trwania użytkowania uiszcza opłatę roczną na zasadach przewidzianych w art. 71-81 u.g.n., z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach szczególnych lub umowie.

Użytkowanie wieczyste podlega takiej samej ochronie jak prawo własności, a wobec braku przepisu odsyłającego do odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie prawa własności należy sięgnąć do art. 251 k.c. (por. postanowienie SN z 25 lutego 2009 r., II CSK 501/2008, LexisNexis nr 2372484).

Użytkownik wieczysty może m.in. ustanowić służebność gruntową, w tym służebność przesyłu (art. 233 zd. 2 k.c.; patrz - postanowienie SN z 15 października 2008 r., I CSK 135/2008, LexisNexis nr 2012280).

Prawo to może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych lub prawnych na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz od 27 maja 1990 r., tj. od wejścia w życie ustawy z 17 maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 34, poz. 198 ze zm.) - należących do gmin, a od 1 stycznia 1999 r. - pozostałych jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

II. Użytkowanie wieczyste - jak wspomniano wyżej - jest wytworem epoki realnego socjalizmu, dostosowanym w swych zasadniczych rozwiązaniach do założeń ówczesnego ustroju, z prymatem własności państwowej (socjalistycznej).

Odgrywało ono istotną rolę quasi-własności dla osób fizycznych i innych niż państwowe osób prawnych w okresie, kiedy nie istniała możliwość nabywania gruntów państwowych na własność (to ostatnie stało się możliwe od 5 grudnia 1990 r. wraz z wejściem w życie ustawy z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm.), a w okresie transformacji ustrojowej stało się podstawową formą uwłaszczenia osób fizycznych i prawnych, w tym przedsiębiorstw państwowych i spółdzielni, na gruntach Skarbu Państwa i gmin. Odegrało więc rolę swoistego łącznika procesu uwłaszczenia z wcześniejszą rewolucją samorządową w postaci powołania gmin (ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 594 ze zm.).

W ostatnim dwudziestoleciu zasadność utrzymywania tej instytucji była przedmiotem licznych kontrowersji w doktrynie i praktyce, na co zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 26 stycznia 2010 r. (K. 9/2008, LexisNexis nr 2127802, OTK-A 2010, nr 1, poz. 4). Krytyczne wnioski wobec tej instytucji zgłosiła także Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości w tzw. Zielonej Księdze. Wskazała m.in. na wady systemowe i konstrukcyjne regulacji oraz okoliczność, że konstytucyjna ochrona własności nie obejmuje ochrony innych praw majątkowych oraz że pierwotnie założony cel instytucji (jakim było wspieranie budownictwa mieszkaniowego) został poszerzony na cele niemające nic wspólnego z zabudową, zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości rolnych.

Zarazem wiele względów pragmatycznych, w szczególności ochrona interesów ekonomicznych gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego, zadecydowało, że nie podjęto radykalnej zmiany w tej dziedzinie.

Należy jednak odnotować, że taką próbą - korzystną dla tego segmentu prawa rzeczowego i porządkowania systemu własnościowego w Polsce, a jednocześnie zapewniającą gminom odpowiednie dochody - był projekt z 2010 r. grupy posłów Sejmu RP VI kadencji o zmianie ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3859), poparty po pierwszym czytaniu na posiedzeniu plenarnym Sejmu przez wszystkie kluby parlamentarne. Zmierzał on do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności poprzez wprowadzenie odpłatnej, powszechnej formuły uwłaszczenia użytkowników wieczystych, zgodnej z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, w tym z uwzględnieniem skutków i zaleceń wynikających z wyroku TK z 26 stycznia 2010 r. (K. 9/2008, LexisNexis nr 2127802, OTK-A 2010, nr 1, poz. 4). Projekt ten m.in. zakładał:

1)

wyeliminowanie na przyszłość - po wejściu w życie tej ustawy - możliwości ustanawiania prawa wieczystego użytkowania oraz przygotowanie gruntu dla systemowej zmiany Kodeksu cywilnego celem umożliwienia wprowadzenia postulowanej przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości nowej instytucji prawa rzeczowego (uniwersalnej i nowoczesnej) w postaci prawa zabudowy;

2)

przekształcenie istniejącego w dniu wejścia w życie prawa użytkowania wieczystego (z mocy prawa) w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego wieczystego użytkownika, co stwierdzałby (deklaratywnie) decyzją starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio, w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego; decyzja tych organów byłaby podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej;

3)

opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, mające odpowiadać - co do zasady - opłatom, jakie wnosił użytkownik wieczysty w dacie wejścia w życie ustawy, płatnym w tych samych okresach, przez okres, do którego miało trwać według umowy lub decyzji prawo użytkowania wieczystego, ale bez możliwości aktualizacji przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego obowiązujących w dacie wejścia w życie ustawy opłat rocznych, z pozostawieniem jedynie możliwości ich obniżenia, na wniosek uwłaszczonego, dotychczasowego wieczystego użytkownika, w warunkach obniżki wartości nieruchomości.

Ostatecznie jednak zabrakło woli politycznej dokonania takiej systemowej, modernizacyjnej zmiany tej części prawa rzeczowego. Poprzestano na kosmetycznej (z punktu widzenia realiów gospodarczych) korekcie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast poszerzono znacznie możliwości przekształceń prawa użytkowania wieczystego istniejącego w dniu 13 października 2005 r. (dzień wejścia w życie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 83) na wniosek zainteresowanych użytkowników wieczystych - por. ustawę z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie 9 października 2011 r.

Ustawą tą ograniczono (z roku do 3 lat) częstotliwość dokonywania aktualizacji opłat rocznych, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W przypadku zaś, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżki) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. W takiej sytuacji dopiero opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Poszerzenie kręgu osób uprawnionych do żądania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności ma charakter istotny, albowiem obejmuje wszystkie osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, bez względu na charakter nieruchomości (niezależnie od przeznaczenia nieruchomości), z wyjątkiem: nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców, nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 185, poz. 1439 ze zm.), także nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

Można zauważyć, że ta ostatnia zmiana - której konsekwencją było także poniechanie na bliżej nieokreślony czas gruntownej reformy tego segmentu prawa rzeczowego, w korelacji ze wzmocnieniem pozycji użytkowania wieczystego jako instytucji wskutek orzeczniczego dorobku judykatury ostatnich lat - inkorporowała w pewnym sensie i utrwaliła to prawo (mimo znacznego poszerzenia możliwości uwłaszczenia) w polskim systemie prawa rzeczowego jako prawo, które po przemianach ustrojowych stało się dla aktualnych użytkowników wieczystych pełnoprawnym substytutem prawa własności, z gwarancją stałej rocznej renty dla nominalnego właściciela - Skarbu Państwa, gmin oraz pozostałych jednostek samorządu terytorialnego i ich związków. Deklaracje Ministerstwa Sprawiedliwości sprzed ponad połowy roku, zawarte w odpowiedzi na interpelację poselską posła na Sejm RP Johna Godsona, o planowanej stopniowej rezygnacji z możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na przyszłość i otwarciu drogi roszczeniom (na wniosek uprawnionych) o przekształcenie tego prawa w prawo własności trudno uznać za rzeczywisty projekt docelowy, chociaż jako wyraz intencji byłby niewątpliwie pośrednią ścieżką w dobrym kierunku.

III. W części pierwszej publikacji omówiono wszystkie istotne cechy społeczno-gospodarcze użytkowania wieczystego w aktualnym kształcie uformowanym przez najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego i Trybunału Konstytucyjnego. Poczynając od czynności prawnych kreujących to prawo, a kończąc na jego wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego, w niniejszym opracowaniu zostały omówione wszystkie kwestie związane z obrotem tym prawem, zasiedzeniem, formami gospodarczego (innego) wykorzystania gruntu (budynków i urządzeń), wnoszeniem i aktualizacją opłat rocznych oraz odniesiono się do elementów kolizyjnych tego prawa i prawa własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

W drugiej części omówiono stworzony przez ustawodawcę system roszczeń o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w świetle ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z uwzględnieniem ostatnich zmian, w tym na skutek wyroków TK z 26 stycznia 2010 r. (K. 9/2008, LexisNexis nr 2127802, OTK-A 2010, nr 1, poz. 4) i 8 grudnia 2011 r. (P 31/10, OTK-A 2011, nr 10, poz. 114) oraz noweli lipcowej z 2011. W tej części przedstawiono także wybrane, doniosłe społecznie, cywilnoprawne roszczenia przyznane przez ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz ustawę z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) o ustanowienie użytkowania wieczystego i przeniesienie własności budynków i urządzeń.

W trzeciej części książki zamieszczono przykłady pozwów sądowych o zobowiązanie do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a w części czwartej zamieszczono przepisy odnoszące się do tego prawa: wyciąg z Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednolity tekst ustawy o przekształceniu z 2005 r. oraz nowelę lipcową z 2011 r.

Śródtytuły w każdej części książki zostały pomyślane jako wyróżniki istotnych zagadnień oraz schemat opisu poszczególnych aspektów odnoszących się do użytkowania wieczystego.

IV. Niniejsza książka nie jest pracą naukową. Jest próbą pragmatycznego zmierzenia się z instytucją, która po latach funkcjonowania w systemie realnego socjalizmu stała się obecnie elementem wolnorynkowego systemu gospodarczego. Stąd w tytule oznaczenie „w obrocie prawnym”.

Tam, gdzie prawo to podlega systemowi roszczeń przyznanych ustawą o przekształceniu z 2005 r., starano się - poza aspektem prawnoadministracyjnym - wskazać ważkie elementy ekonomiczne i prawne, przemawiające za skorzystaniem z tych możliwości. Z kolei w przypadku roszczeń cywilnoprawnych sensu stricto szczegółowo zostały omówione przesłanki ich dochodzenia w postępowaniu sądowym.

Autor fragmentu:

CZĘŚĆPIERWSZA.
Użytkowanie wieczyste

1.Powstanie użytkowania wieczystego w ogólności

1.1.Przedmiot i podmioty użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego może być ustanowione na gruntach będących własnością Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast oraz położonych poza tymi granicami, jeżeli zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, województw) lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Ponadto przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, województw) lub ich związków, ale tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych (por. art. 232 k.c.).

Podmiotem prawa użytkowania wieczystego zatem może być każda osoba fizyczna lub prawna, która nie jest właścicielem tej nieruchomości (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 18 marca 1994 r., III CZP 28/94, LexisNexis nr 309259, Biul. SN 1994, nr 3,...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX