Umowy deweloperskie - OpenLEX

Damasiewicz Agnieszka i in., Umowy deweloperskie

Monografie
Opublikowano: LexisNexis 2006
Rodzaj: monografia
Autorzy monografii:

Umowy deweloperskie

Autor fragmentu:

Wstęp

1. Działalność deweloperska w założeniu obejmuje kompleksową realizację projektów budowlanych: od powstania koncepcji obiektu po jego sprzedaż. Polega to na przeprowadzeniu procesu inwestycyjnego zmierzającego do realizacji inwestycji ze środków własnych przyszłych mieszkańców (K. Czekas: Ryzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych, „Bank i Kredyt” 2004, nr 7). W książce omówione zostały postanowienia (klauzule) umów zawieranych między podmiotami prowadzącymi tę działalność a nabywcami budynków lub lokali mieszkalnych. Ze względu na charakter działalności deweloperskiej oraz praktykę obrotu gospodarczego na potrzeby niniejszego opracowania przyjęto, że podmiot prowadzący działalność deweloperską (deweloper) jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 u.s.d.g., tj. osobą fizyczną bądź osobą prawną, bądź jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonującą we własnym imieniu, zawodowo oraz w sposób zorganizowany i ciągły zarobkową działalność budowlaną. Nabywca budynku lub lokalu mieszkalnego jest w większości przypadków konsumentem w rozumieniu art. 221 k.c., tj. osobą fizyczną, dla której umowa zawierana z deweloperem nie będzie bezpośrednio związana z prowadzoną przez tę osobę działalnością gospodarczą lub zawodową.

Poza zakresem niniejszego opracowania pozostają - występujące w praktyce niezwykle rzadko - przypadki umów, w których stroną sprzedającą lokal lub budynek jest podmiot niezajmujący się działalnością deweloperską zarobkowo, w sposób zawodowy, zorganizowany i ciągły (np. osoba, która incydentalnie i jednorazowo zamierza wybudować budynek i sprzedać wyodrębnione w nim lokale). Pominięty został także wariant, w którym nabywca to podmiot niebędący konsumentem w rozumieniu art. 221 k.c., a zatem taki, dla którego zawierana umowa jest bezpośrednio związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą lub zawodową (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zawierająca umowę, na podstawie której nabywa lokal, w którym będzie prowadzić działalność gospodarczą). Oznacza to, iż omawiane w tej książce umowy deweloperskie będą podlegać reżimowi prawnemu określającemu szczególną pozycję i uprawnienia konsumentów. Przyjęto zatem, że do tych umów należy stosować regulacje zawarte w art. 74 § 2, art. 384 § 2, art. 385 § 2, art. 3851-3853 oraz art. 558 § 1 k.c.

2. Analiza postanowień umów deweloperskich prowadzi do wniosku, że deweloperzy stosują wiele rozwiązań pozostających w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego, a w szczególności z postanowieniami służącymi ochronie praw konsumentów. Dotyczy to przede wszystkim unormowań zawartych w art. 3851-3853 k.c.

Do najczęstszych niedozwolonych postanowień umownych (art. 3851 § 1 k.c.), jakie występują w umowach deweloperskich, należą klauzule, które:

wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy lokalu za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 3853 pkt 2 k.c.),

zawierają postanowienia, z którymi nabywca lokalu nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy (art. 3853 pkt 4 k.c.),

zezwalają deweloperowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody nabywcy lokalu (art. 3853 pkt 5 k.c.),

uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia przez nabywcę lokalu z deweloperem innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą to postanowienie (art. 3853pkt 7 k.c.),

uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli dewelopera (art. 3853 pkt 8 k.c.),

przyznają tylko deweloperowi uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy (art. 3853 pkt 9 k.c.),

uprawniają dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie (art. 3853 pkt 10 k.c.),

przyznają tylko deweloperowi uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową (art. 3853 pkt 11 k.c.),

wyłączają obowiązek zwrotu na rzecz nabywcy lokalu uiszczonej przez niego zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub w części, jeżeli nabywca lokalu zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania (art. 3853 pkt 12 k.c.),

przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia nabywcy lokalu, które zostało spełnione wcześniej niż świadczenie dewelopera, gdy strony wypowiadają lub rozwiązują umowę lub odstępują od niej (art. 3853 pkt 13 k.c.),

pozbawiają wyłącznie nabywcę uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia (art. 3853 pkt 14 k.c.),

nakładają wyłącznie na nabywcę lokalu obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (art. 3853pkt 16 k.c.),

nakładają na nabywcę lokalu, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (art. 3853pkt 17 k.c.),

przewidują uprawnienie dewelopera do określenia lub podwyższenia ceny (wynagrodzenia) po zawarciu umowy bez przyznania nabywcy lokalu prawa odstąpienia od umowy (art. 3853 pkt 20 k.c.),

uzależniają odpowiedzialność dewelopera od wykonania zobowiązań przez osoby, za których pośrednictwem zawiera on umowę lub przy pomocy których wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez nabywcę lokalu nadmiernie uciążliwych formalności (art. 3853 pkt 21 k.c.),

przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez nabywcę lokalu mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera (art. 3853pkt 22 k.c.),

wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy (art. 3853 pkt 23 k.c.).

Wymienione klauzule mają charakter abuzywny i nie będą wiązać stron danej umowy; są one bezskuteczne ex lege (E. Łętowska: Ochrona niektórych praw konsumentów. Komentarz, Warszawa 2001, s. 104). Stwierdzenie bezskuteczności poszczególnych niedozwolonych postanowień umownych nie wymaga postępowania sądowego. Jednakże w razie sporu to sąd będzie określał konsekwencje prawne ich bezskuteczności.

3. Na ochronę wynikającą z wymienionych wyżej przepisów można powołać się jedynie wtedy, gdy:

a)

sytuacja prawna budzi wątpliwości (wątpliwości są rozstrzygane na korzyść konsumenta);

b)

postanowienia umowy były, co można wykazać, narzucone jako wzorzec umowny, a nie ustalone indywidualnie. Do indywidualnego ustalania treści umowy między konsumentem a przedsiębiorcą dochodzi wtedy, gdy konsument ma wystarczające możliwości zadbania o swoje interesy; indywidualnych ustaleń dokonuje się przeważnie z konsumentami, którzy są ważni dla danego przedsiębiorcy i mają możliwość podjęcia negocjacji;

c)

postanowienia kwestionowane przez konsumenta nie dotyczą głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Chodzi o to, że konsument może być manipulowany przez kontrahenta-profesjonalistę, z założenia jednak przywiązuje dużą wagę do podstawowych postanowień umowy; możliwość ich kwestionowania mogłaby prowadzić do nadużyć dokonywanych przez konsumentów, w sytuacji gdy umowa z jakichś względów przestałaby im odpowiadać.

4. Charakter rynku inwestycji deweloperskich, ich rozbudowany i złożony zakres oraz prawne i faktyczne ograniczenia prowadzenia działalności deweloperskiej w Polsce (m.in. brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, długi okres oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę) powodują, że w praktyce osoby zainteresowane nabyciem lokalu mieszkalnego lub budynku (np. domu jednorodzinnego lub domu w zabudowie szeregowej) spotykają się z wieloma wzorcami umów różnego typu. Wynika to także z faktu, iż deweloperzy prowadzą sprzedaż budowanych przez siebie lokali zarówno bezpośrednio, jak i za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów (biur pośrednictwa nieruchomości, kancelarii prawniczych).

Autorzy fragmentu:

RozdziałI
Podstawowe rodzaje umów deweloperskich

1. Wśród umów deweloperskich można wyróżnić takie umowy, jak:

a)

rezerwacyjna;

b)

zobowiązująca, zawierana na podstawie art. 9 ust. 1 u.w.l.;

c)

zobowiązująca, podobna do umowy zobowiązującej zawieranej na podstawie art. 9 ust. 1 u.w.l.;

d)

przedwstępna;

e)

rozporządzająca, która stanowi dopełnienie umów zobowiązujących i jest zawierana w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność;

f)

umowa zobowiązująco-rozporządzająca, która stanowi dopełnienie umowy przedwstępnej i jest zawierana w chwili, gdy lokal jest wybudowany i stanowi odrębną własność.

2. Charakter prawny umów deweloperskich nie jest jednolity. Nie stanowią one stypizowanych, określonych w kodeksie cywilnym rodzajów; jednocześnie ich zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce. Należy zatem uznać te umowy za umowy nienazwane.

3.Umowy rezerwacyjne zawierane są między nabywcą a deweloperem lub między nabywcą a podmiotem prowadzącym w imieniu i na rachunek dewelopera sprzedaż lokali - najczęściej biurem...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX