Ramus Iwona, Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną w małych wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w reżimie zarządu ustawowego

Przyczynkiem do podjęcia tytułowego zagadnienia jest problem, który zarządca nieruchomości Ł. Łobodziec określił w następujący sposób: „Wobec [...] rozbieżności w orzecznictwie sądowym trudno jest zająć stanowisko [...], gdyż w zależności od poglądów sędziów w różnych sądach mogą zapadać całkowicie przeciwstawne wyroki i wszystkie one będą zawierać dającą się obronić argumentację” .

Przedmiotem opracowania jest analiza procesu decyzyjnego związanego z zarządzaniem małą wspólnotą mieszkaniową pozostającą w zarządzie ustawowym. Na tym tle dokonano klasyfikacji powierzenia czynności zwykłego zarządu osobie trzeciej. W obszarze tym główne wątpliwości wywołuje odesłanie ustawowe, zawarte w art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: WłLokU) stanowiącym, że: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Co do odpowiedniego stosowania przepisów powstają zasadnicze rozbieżności interpretacyjne zarówno w doktrynie, jak i judykaturze. W tym ostatnim przypadku następstwem różnicy stanowisk jest zapadanie skrajnie odmiennych rozstrzygnięć w analogicznych stanach faktycznych. Takiego stanu rzeczy nie da się uzasadnić powołaniem się na powszechnie akceptowaną tezę, iż kwalifikacji czynności zarządu jako mieszczących się w ramach zwykłego zarządu bądź przekraczających ten zakres należy dokonywać in casu. Dość powszechną praktyką jest pozostawanie małych wspólnot mieszkaniowych w zarządzie bezpośrednim właścicieli, a także zawieranie przez te wspólnoty umów o administrowanie nieruchomością wspólną, których przedmiot stanowią czynności zarządu. Właściwa klasyfikacja zlecenia administrowania jako czynności zarządu, a także ocena wpływu umowy na reżim zarządu nieruchomością wspólną determinują sposób jej zawarcia, a także sankcje wadliwości dokonanej czynności.

Rozstrzygnięcie zasygnalizowanych problemów ma zasadnicze znaczenie dla oceny sytuacji prawnej właściciela lokalu wchodzącego w skład małej wspólnoty mieszkaniowej, odmawiającego zawarcia umowy o administrowanie z zarządcą i partycypacji w jego wynagrodzeniu. W obszarze podjętego zagadnienia dokonano odróżnienia pojęcia „zarządzania” od „administrowania”, co stanowić może jedno z kryteriów klasyfikacji zawarcia przedmiotowej umowy jako czynności zwykłego zarządu bądź przekraczającej jej zakres. Następnie odniesiono się do problematyki stosowania przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali do zarządu małą wspólnotą mieszkaniową. Ustalenie pierwszeństwa stosowania wymienionych przepisów determinuje nie tylko określenie właściwego trybu zawarcia umowy, ale również warunkuje sankcje jej zawarcia z naruszeniem wspomnianych przepisów oraz dochodzenie roszczeń z tytułu wynagrodzenia przez administratora.