Goldiszewicz Agnieszka, Treść i charakter prawny umowy deweloperskiej

Umowy deweloperskie na trwałe wpisały się już w praktykę obrotu, zyskując ogromne znaczenie w sferze budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego). Już sama ta okoliczność czyni zagadnienie kontraktów deweloperskich godne zainteresowania. Jednocześnie wejście w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) – dalej u.o.n.l.m. – dodatkowo przemawia za podjęciem tematyki poświęconej umowom deweloperskim. Ustawodawca nadał tym kontraktom bardziej stabilny, normatywny kształt. Zmiany w polskim ustawodawstwie, związane z prawnym usankcjonowaniem empirycznego jak dotąd modelu umów deweloperskich, przesądziły o kierunku i założeniach pracy. Głównym zadaniem badawczym opracowania jest określenie treści umów deweloperskich zawieranych w praktyce obrotu, ocenianych przez pryzmat przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Pojęcie treści umowy odnosi się w cywilistyce do praw i obowiązków stron umowy . Zakres tego terminu wyznaczają więc uprawnienia wierzyciela i odpowiadające im obowiązki dłużnika. Chodzi tu w szczególności o cechy konstytutywne umowy, których wyrazem najczęściej są prawa i obowiązki stron. Tak pojęta treść umowy jest elementem, który pozwala na odróżnianie od siebie poszczególnych typów czynności prawnych. Z punktu widzenia skutków, jakie chcą osiągnąć strony umowy, konieczne staje się objęcie zakresem treści elementów przedmiotowo istotnych, aby powstała czynność prawna określonego typu.

Pojęciem charakteru prawnego można się posługiwać w co najmniej dwóch znaczeniach. Pierwsze z nich odnosi się do cech umowy, np. wzajemność, odpłatność, dwustronnie zobowiązujący charakter . Cechy te ulegają uwypukleniu zwłaszcza podczas analizowania treści świadczeń stron oraz ograniczeń związanych ze swobodą zawierania umów. Drugie ze znaczeń przypisywanych „charakterowi prawnemu” sprowadza się do kwalifikacji umowy, a więc ustalenia tego, czy ze względu na swą treść posiada ona ustawowo wyodrębniony typ normatywny . Ocena charakteru prawnego umowy deweloperskiej dokonana została na wskazanych wyżej płaszczyznach . Uwzględniła ona odpowiedzi na pytania, czy stworzony został dla niej odrębny wzorzec normatywny oraz jakie cechy wyróżniają tę umowę na tle innych.

Dla omawianej w pracy problematyki znaczenie ma sygnalizowana już zmiana stanu prawnego odnoszącego się do umów deweloperskich. Konieczność podjęcia inicjatywy ustawodawczej w zakresie regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej zasygnalizował w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. Trybunał Konstytucyjny . Orzeczenie to stanowiło dla ustawodawcy impuls do rozpoczęcia wiosną 2011 r. prac nad aktem prawnym, mającym unormować kwestie stosunków deweloperskich. Ich zwieńczeniem jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wspomniana ustawa nie rozstrzygnęła wszelkich wątpliwości związanych z funkcjonowaniem umów deweloperskich. Mimo jej stworzenia ustawodawca nie uporządkował poruszanej problematyki, pozostawiając wiele aktów prawnych mających wpływ na konstrukcje umów deweloperskich. Tytułem przykładu, stosunki między stronami umowy deweloperskiej nadal reguluje art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jednak czyni to w sposób fragmentaryczny. Przepis ten nie pozwala ustalić w pełni treści świadczeń stron, ani nie dostarcza wyraźnej odpowiedzi na pytanie o relację tej umowy do umów uregulowanych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustalenie wzajemnych związków i zależności zachodzących pomiędzy tymi umowami stanowi jeden z problemów badawczych, którym poświęcona jest rozprawa.

Przede wszystkim jednak zasadniczym punktem odniesienia dla problematyki treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej, z powodów o których wyżej wspomniałam, jest regulacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przewidziany w ustawie model umowy deweloperskiej stanowi centralny punkt rozważań niniejszej pracy. Jednocześnie staram się sygnalizować zagadnienia innych umów zawieranych przez deweloperów, które nie mieszczą się w konstrukcjach zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale są do nich zbliżone i nadal funkcjonują w praktyce obrotu. Przedstawienie tych zagadnień ma ukazać pełniejszy obraz zmian wprowadzonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, traktując wskazany w niej normatywny typ umowy deweloperskiej jako najistotniejszy, ale nie jedyny w oparciu o który zawierane są umowy deweloperskie funkcjonujące w praktyce.

W moim przekonaniu skoncentrowanie uwagi na badaniu treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej regulowanej ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma określone konsekwencje.

W związku z takim położeniem akcentu nie zostały szczegółowo omówione zagadnienia związane z zawarciem umowy oraz odpowiedzialnością stron. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie zawiera zresztą kompleksowej regulacji dotyczącej zawierania umów deweloperskich, a w zakresie odpowiedzialności kontrahentów odsyła do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady (por. art. 27 u.o.n.l.m.). Zasady zawierania umów deweloperskich w podstawowym zarysie kształtują się podobnie jak w przypadku innych umów cywilnoprawnych. W związku z tym analiza tego zagadnienia w kontekście badanego kontraktu została pominięta. Kwestie szczególnych obowiązków przedumownych dewelopera oraz odpowiedzialności stron zostały jednak zasygnalizowane w rozdziale I § 5 i 7 niniejszego opracowania w ujęciu, które służy prowadzonym wywodom, oraz w celu ukazania pewnych widocznych na tym tle odmienności w porównaniu do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.

W sposób naturalny poza zakresem zainteresowań znalazła się analiza stosunków prawnych, które powstają w przypadku zawarcia umowy o budowę lokalu między spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem. Sytuacja ta objęta została zakresem szczególnej regulacji art. 18–27¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Zakres podmiotowy spółdzielczej umowy o budowę lokalu jest węższy niż umowy deweloperskiej . Z tego względu przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie znajdują zastosowania do przypadków spółdzielczego wariantu umowy o budowę lokalu .

W pracy wykorzystana została metoda formalno-dogmatyczną, oparta na badaniu obowiązujących w tym zakresie aktów normatywnych. Złożoność kwestii związanych z charakterem prawnym umowy deweloperskiej skłoniła mnie do analizy tego zagadnienia tylko na gruncie przepisów prawa polskiego, z uwzględnieniem dorobku polskiej judykatury i piśmiennictwa. Rozprawa odnosi się wyłącznie do polskiego systemu prawnego. Podjęcie próby nadania tej pracy charakteru prawnoporównawczego wiązałoby się z przesunięciem akcentu na porównania międzysystemowe. W efekcie mogłoby to usunąć w cień rozważania służące ustaleniu skutków dynamicznie zmieniającego się stanu prawnego w zakresie umowy deweloperskiej oraz dotyczące problemów związanych z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Układ pracy jest następujący.

W rozdziale pierwszym omówione zostały podmioty, przedmiot i treść umowy – czyli główne prawa i obowiązki stron. Prowadzone w tej części pracy rozważania mają na celu zdefiniowanie pojęcia „działalność deweloperska” i wskazanie możliwych jej przejawów. Określeniu podlegają ramy czasowe, w jakich możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej. Jednocześnie zwrócona została uwaga na wąski zakres podmiotowy i przedmiotowy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rodzi to określone konsekwencje, w szczególności z punktu widzenia możliwości zastosowania przepisów tej regulacji. W rozdziale tym znajdują się również odniesienia do kwestii związanej z określeniem elementów, które powinny się znaleźć w dokumencie umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m.).

Przedmiotem rozważań zawartych w rozdziale drugim jest kwestia swobody kontraktowania stron w umowach deweloperskich i jej przejawów , z uwzględnieniem kryteriów delimitujących tę swobodę . Uzasadnieniem podjęcia tego kierunku rozważań jest fakt, że granice swobody kontraktowania mogą mieć wpływ na kształtowanie treści i formy głównych świadczeń stron. Rozdział kończy analiza postanowień niedozwolonych stosowanych przez deweloperów.

Ostatni, trzeci rozdział pracy, poświęcony jest przede wszystkim problemowi kwalifikacji prawnej badanego kontraktu. W tym celu analizie poddany został układ wzajemnych świadczeń stron. Szczególna uwaga została zwrócona na odmienne role jakie pełnią art. 3 pkt 5 i art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. oraz wykazanie, że wskazywanego przez ustawodawcę w art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. zbioru elementów, które powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej, nie należy utożsamiać z pojęciem jej treści. Rozważana jest również kwestia umów wykraczających poza normatywne ramy regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz problem ustalenia reżimu prawnego tych umów. Umowa deweloperska regulowana przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego badana jest również na tle instytucji prawnych organizujących gospodarcze współdziałanie stron. W tej części pracy rozważany jest problem, czy świadczenia dewelopera występują w kilku różnych, połączonych ze sobą umowach, czy też stanowią elementy jednej umowy. Prowadzona w tym rozdziale analiza służyć ma też odpowiedzi na pytanie, czy umowa deweloperska właściwa nie stanowi podtypu którejś z umów nazwanych i prowadzi do podjęcia próby kwalifikacji umowy deweloperskiej.

Niniejsza monografia stanowi zmodyfikowaną wersję rozprawy doktorskiej, którą obroniłam w lipcu 2012 r.

W związku z ukazaniem się pracy drukiem mam zaszczyt i przyjemność w szczególny sposób podziękować Panu Profesorowi Andrzejowi Kidybie, promotorowi pracy. Dziękuję przede wszystkim za podjęcie się trudu sprawowania opieki naukowej nade mną, a także za wszelką pomoc, na jaką mogłam liczyć w toku pracy nad rozprawą doktorską i nieocenione wsparcie oraz wszelkie gesty życzliwości w ramach aktywności naukowej.

Dziękuję także recenzentom, Panu prof. dr hab. Mirosławowi Nazarowi oraz Panu prof. dr hab. Tomaszowi Siemiątkowskiemu za cenne uwagi krytyczne, których uwzględnienie pozwoliło nadać tej monografii lepszy kształt. Niech wolno mi będzie przy tej okazji wyrazić wdzięczność za wszelkie okazane gesty życzliwości.

Chciałabym także podziękować pracownikom naukowym Katedry Prawa Gospodarczego i Handlowego Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie za wszelką pomoc i wsparcie. W sposób szczególny chciałabym podziękować dr Adrianowi Niewęgłowskiemu oraz dr Małgorzacie Dumkiewicz.

W sposób szczególny dziękuję moim Najbliższym za to, że zawsze przy mnie byli.

Agnieszka Goldiszewicz

Lublin, styczeń 2013 r.