Dziczek Roman, Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych

Monografie
Opublikowano: LexisNexis 2009
Rodzaj:  monografia
Autor monografii:

Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych

Autor fragmentu:

Wprowadzenie

Niniejsza książka powstała po serii wykładów, które prowadziłem w 2008 r. i w pierwszej połowie 2009 r. dla menedżerów spółdzielni mieszkaniowych, radców prawnych i zarządców nieruchomości. Jednym z głównych zagadnień tego cyklu spotkań było omówienie roli spółdzielni mieszkaniowej jako przymusowego zarządcy zasobów mieszkaniowych częściowo przewłaszczonych na rzecz członków. Nastąpiła też wtedy - z konieczności - próba porównania praw i obowiązków właścicieli oraz sposobu zarządzania według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali.

Publikacja jest także wynikiem refleksji nad obecną sytuacją spółdzielni mieszkaniowych, gdy z końcem 2009 r. zakończy się zasadniczy etap przewłaszczeń lokali lokatorskich wybudowanych przy wsparciu finansowym państwa epoki PRL-u. Upowszechnienie własności wśród członków spółdzielni, które będzie następować także na skutek przewłaszczeń dotychczasowych lokali o statusie własnościowego prawa do lokalu oraz inwestycyjnej działalności spółdzielni - już tylko na prawach odrębnej własności lokali (pomijam w tym miejscu znikome inwestycje w celu ustanowienia spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu mieszkalnego, realizowane przy wsparciu środków Banku Gospodarstwa Krajowego - poprzednio - Krajowego Funduszu Mieszkaniowego), każe na nowo spojrzeć na rolę i funkcję spółdzielni - korporacyjnego podmiotu, któremu ustawodawca powierzył obowiązek zarządzania nieruchomościami należącymi do spółdzielni i członków.

Trzeba bowiem w tym miejscu zauważyć, że w tysiącach nieruchomości lokalowych w Polsce obowiązują zasadniczo dwa reżimy prawne zarządzania: jeden - z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, oraz drugi - z ustawy o własności lokali. Są one koherentne, tworzą spójny i szczelny system, ale zarazem są względem siebie konkurencyjne, przynajmniej tam, gdzie przewłaszczeni spółdzielcy mają zdecydować, czy przejść do reguł zarządzania właściwego dla wspólnoty mieszkaniowej, czy pozostać właścicielem w organizacyjnej formule spółdzielni.

Ta książka powinna dać rzetelny obraz obu rozwiązań prawnych, uwypuklić możliwości tkwiące w unormowaniach prawnych, przedstawić prawa i obowiązki właścicieli w obu reżimach, z pożytkiem dla właścicieli i zarządców - spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, kwalifikowanych zarządców nieruchomości.

*

* *

I. Dwie zasadnicze części książki odnoszą się do dwóch najważniejszych ustaw: z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w aspekcie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządzania nieruchomością wspólną. Ustawy te zostaną umieszczone na końcu każdej z tych części w formie wyciągu. Publikacja omawia także regulacje dotyczące zarządzania w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, odnotowuje dorobek praktyki i orzecznictwa w stosowaniu tych ustaw, przywołuje aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych oraz dokonuje odniesień powołanych unormowań do regulacji kodeksowych (Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego) i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Publikacja uwzględnia i omawia skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca 2009 r. (K. 64/2007, LexPolonica nr 2053722, Dz. U. Nr 117, poz. 988), w szczególności w zakresie istotnym dla niniejszej problematyki, odnoszącym się do art. 4, 6 i 26 u.s.m. - przepisów wyznaczających granice uprawnień i obowiązków właścicieli lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych.

Wzory pozwów i wniosków sądowych wskazują na możliwe spory i sposoby rozstrzygnięć; zasadniczo zaś zmierzają do pokazania systemu ochrony prawnej zainteresowanych (spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych i właścicieli lokali), w różnorakich praktycznych konfiguracjach, jakie przynosi przymusowa współwłasność związana z odrębną własnością lokali.

II. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła nowy - obok wynikającego z ustawy o własności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego - ustawowy reżim zarządzania nieruchomościami zabudowanymi z odrębną własnością lokali należących do członków (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Organizacyjna formuła spółdzielni ma służyć jednak zarówno właścicielom lokali, jak i osobom dysponującym spółdzielczymi (własnościowymi i lokatorskimi) prawami do lokali.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące odrębnej własności lokali mają odpowiednie zastosowanie także do domów jednorodzinnych. Stąd w części pierwszej jeden rozdział został poświęcony zarządzaniu osiedlem domów jednorodzinnych.

Artykuł 1 ust. 3 u.s.m. przesądza o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów własnych oraz mienia członków nabytego na podstawie ustawy. Uzupełnia ją i rozwija regulacja art. 27 u.s.m., a wyjątki statuuje art. 26 i 241 ustawy (ten ostatni, dodany nowelą czerwcową z 2005 r., obowiązuje od 22 lipca 2005 r.). Oznacza to, że uwłaszczenie członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawami do lokali nie skutkuje przejściem pod reżim zarządu nieruchomością wspólną według przepisów ustawy o własności lokali - w przypadku nieruchomości siedmiolokalowych i większych (art. 20 u.w.l. i nast.) lub według przepisów kodeksowych (art. 19 u.w.l.); spółdzielnia sprawuje zarząd i administrację własnych i przewłaszczonych zasobów członków i osób niebędących członkami stosownie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i regulacji statutowych.

W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa (art. 27 ust. 3 u.s.m.).

Zarządcą powierniczym jest spółdzielnia mieszkaniowa (art. 27 ust. 2 u.s.m.); ona reprezentuje właścicieli lokali w stosunkach zewnętrznych, a formuła spółdzielcza podejmowania uchwał dotyczących czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd, poza wyjątkami regulowanymi ustawowo (art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m.), jest pozostawiona całkowicie rozwiązaniom statutowym (art. 8 u.s.m.).

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i przejście do reguł zarządzania właściwego dla niej następuje, gdy w określonym budynku lub budynkach została wyodrębniona własność wszystkich lokali - wówczas stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1), oraz w myśl regulacji zamieszczonej w art. 241 u.s.m. - gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Od tej chwili, tj. wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości albo podjęcia uchwały w myśl art. 241 u.s.m., właściciele lokali, w tym spółdzielnia mieszkaniowa, jeżeli jest także właścicielem części lokali (wyodrębnionych - art. 26 u.s.m. lub także niewyodrębnionych - art. 241 u.s.m.), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Członkowie wspólnoty mogą, stosownie do art. 18 ust. 2a w zw. z art. 33 u.w.l., podjąć uchwałę (według reguł przewidzianych w art. 23 u.w.l.) o zmianie dotychczasowego zarządcy (spółdzielni mieszkaniowej) na innego - osobę fizyczną lub prawną - lub przejść do reguł zarządu przewidzianych w ustawie o własności lokali (art. 20 u.w.l. i nast.).

Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Innymi słowy, spółdzielnia jest quasi-zarządcą umownym, chociaż nie musi zawierać w aktach notarialnych przewłaszczenia lokali zapisu w tym zakresie. (Notabene dobrze byłoby, aby zapis, będący powtórzeniem art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m., pojawił się w każdym akcie przewłaszczenia lokalu, wraz z wnioskiem notariusza o wpis sposobu zarządu nieruchomością wspólną w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej).

Właściciele lokali ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania ich lokali, eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz inne koszty stosownie do art. 4-6 u.s.m. i postanowień statutu, a kompetencje poszczególnych organów spółdzielni (zarządu, rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, organów fakultatywnych) w zakresie zarządzania określa ustawa (art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m., art. 46 pr.spółdz.) i statut.

Wprowadzenie przez ustawodawcę obligatoryjnego modelu zarządzania nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i członków (osób niebędących członkami) nie oznacza, że nie jest możliwe klasyczne zastosowanie zasady swobody umów określonej w art. 18 ust. 1 u.w.l. do zarządzania nieruchomościami lokalowymi powstałymi z zasobów spółdzielni mieszkaniowych.

Możliwe jest, aby właściciele lokali skorzystali z art. 18 ust. 1 u.w.l. i ustalili inny, niż to przewiduje art. 27 ust. 2, sposób zarządu nieruchomością wspólną lub powierzyli zarząd tą nieruchomością komuś innemu niż spółdzielnia (innej osobie fizycznej lub prawnej). Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków: po pierwsze, umowa taka musi być podpisana przez wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości; po drugie, umowa wymaga formy aktu notarialnego. Skutkuje to także przejściem na system praw i obowiązków z ustawy o własności lokali i powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. Szerzej - rozdz. 2 i 3 w części I.

III. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz początek XXI wieku przyniosły intensywny rozwój - w warunkach gospodarki rynkowej - budownictwa wielomieszkaniowego przez deweloperów prywatnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe, jak również przewłaszczeń lokali jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa i zakładów pracy na rzecz dotychczasowych najemców i innych osób uprawnionych. Nową falę przewłaszczeń na prawach odrębnej własności przyniosła nowela z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.).

Wspólnoty mieszkaniowe, jako podmioty powołane do zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi z odrębną własnością lokali, weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego, okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu, przeżyły pierwsze nadzieje i rozczarowania. Własność lokalu stała się dla wielu ludzi najpełniejszym, osobistym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również synonimem pełnej, właścicielskiej wolności dla osób dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali.

Pierwsze lata obowiązywania ustawy i związane z tym doświadczenia, w szczególności we wspólnotach powstałych na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyniosły dwie zasadnicze nowelizacje ustawy: z 22 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 106, poz. 682) i z 16 marca 2000 r. (Dz. U. Nr 29, poz. 355). Ta ostatnia rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy na wspólnoty składające się co najmniej z ośmiu lokali, a nie - jak dotychczas - obejmujących jedenaście i więcej lokali; umożliwiła zmianę - na wniosek mniejszości (mającej co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) - sposobu liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich, według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; poszerzyła (przykładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz przesądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lokali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd; nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania dokumentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej. Uzupełniła także regulacje art. 2 i 3, konstruujących przesłanki powstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie: pomieszczeń przynależnych, dokumentowania lokali i pomieszczeń przynależnych na potrzeby aktów ustanawiających odrębną własność, możliwości umownego określenia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz przyjęcie prymatu zasad kształtujących obliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej według pierwszego i następnych aktów ustanawiających odrębną własność, mimo ich niezgodności z zasadą ustawową, wyrażoną w art. 3 ust. 3, ale z możliwością korekty dostosowującej udziały (w drodze stosownej uchwały właścicieli) do reżimu ustawowego.

System funkcjonowania we współwłasności właścicieli lokali, wynikający z przepisów ustawy o własności lokali, jest systemem powszechnym, a reżim zarządzania spółdzielczego (przez spółdzielnie mieszkaniowe) został zaprojektowany jako system autonomiczny, z ustawowymi „ścieżkami” przejścia do systemu powszechnego. Razem (przy uwzględnieniu regulacji kodeksowych - właściwych dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych) tworzą szczelny i koherentny system materialno-proceduralny dla przymusowej współwłasności związanej z odrębną własnością lokali.

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego przez właścicieli lokali, a w zakresie zmiany tak wprowadzonego systemu umownego - na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Ta ostatnia wymaga - jeżeli umowa nie stanowi inaczej - większości, o której mowa w art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. (por. art. 33 tej ustawy).

Umowa nie jest obligatoryjna. Jej brak skutkuje przejściem do reżimu zarządu wynikającego z ustawy o własności lokali - w przypadku nieruchomości obejmujących osiem i więcej lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych (art. 20 i nast.) lub Kodeksu cywilnego (art. 199-209 k.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 i art. 611-616) - w przypadku nieruchomości obejmujących poniżej ośmiu lokali.

Ustawa o własności lokali pozostawia dużą swobodę właścicielowi nieruchomości (właścicielom lokali) w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Przykładowo, jedynie art. 18 ust. 1 in fine wskazuje, że zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządcy). Jednakże już zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, pozostawiony jest swobodzie właścicieli. Jeżeli właściciele lokali nie określili w umowie lub w uchwale, o której mowa w art. 18 ust. 2a, jakie czynności przekraczające zwykły zarząd mogą być podejmowane przez zarządcę, przyjmuje się, że jest on uprawniony do podejmowania jedynie czynności zwykłego zarządu; kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu będzie potrzebna uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządcy do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 33 w zw. z art. 21 i 22 u.w.l.).

Przewłaszczanie dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali (mieszkalnych, użytkowych, garaży) oraz budowa nowych lokali o statusie odrębnej własności lokalu będzie skutkować - z reguły - przejściem do reżimu zarządzania wynikającego z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że uprawnienia właściciela lokalu do zarządzania nieruchomością wspólną są wykonywane w spółdzielczej formule praw i obowiązków, bardziej korzystnej niż system powszechny oraz uczestnictwie w organach spółdzielni - obligatoryjnych i fakultatywnych. Istotne są tu więc trzy aspekty: a) ukształtowanie uprawnień organów spółdzielni dotyczących różnych kategorii spraw z zakresu zarządzania nieruchomościami członków, b) możliwe formy tworzenia nowych spółdzielni obejmujących poszczególne nieruchomości jedno- lub wielobudynkowe, c) korzystanie przez właścicieli - przy właściwym odczytaniu konsekwencji - z możliwości przejścia do formuły zarządzania z ustawy o własności lokali.

Ustawa o własności lokali rozróżnia nieruchomości wielolokalowe mniejsze - obejmujące maksymalnie siedem lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, oraz większe - obejmujące ponad siedem takich lokali.

W przypadku nieruchomości wspólnej składającej się najwyżej z siedmiu samodzielnych lokali, z których przynajmniej jeden lokal jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel, do zarządu nieruchomością mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności - art. 19 u.w.l. Jeżeli natomiast w skład nieruchomości wspólnej wchodzi osiem lub więcej takich lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) - zarządzanie w reżimie ustawy o własności lokali. Zakres uprawnień i obowiązków właścicieli oraz zarządu wspólnoty w zakresie zarządzania taką nieruchomością regulują przepisy art. 20 u.w.l. i nast. Przepisy te obowiązują, jeżeli nieruchomość wspólna nie ma umownego zarządu albo wyszła spod ustawowego zarządu spółdzielni mieszkaniowej, w warunkach art. 241 u.s.m. (mocą uchwały w trybie tam określonym) lub art. 26 ust. 1 u.s.m. (z mocy prawa - z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości).

Do czasu wyboru przez właścicieli lokali jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu dotychczasowy właściciel (jednostka samorządu terytorialnego, spółdzielnia, zakład pracy, przedsiębiorca, Skarb Państwa, inny) powinien sprawować zarząd, chyba że sąd na jego wniosek lub innego właściciela lokalu powoła zarządcę przymusowego (por. art. 26 u.w.l.). Zarząd powołany przez właścicieli lokali kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd podejmuje samodzielnie wszelkie czynności zwykłego zarządu, a do pozostałych potrzebna jest pozytywna uchwała właścicieli lokali. Wyliczenie najważniejszych czynności przekraczających zwykły zarząd jest zawarte w art. 22 ust. 3 i 4 ustawy. W stosunkach zewnętrznych zarząd musi się legitymować pełnomocnictwem w formie przewidzianej prawem do zawierania umów, stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (por. art. 99 § 1 i art. 103 k.c.).

Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową, która nie ma osobowości prawnej, ale może pozywać i być pozywana (ma zdolność sądową), może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (ma zdolność prawną - por. art. 331 k.c.). Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub obiegiem (w drodze indywidualnego zbierania głosów) albo w obu tych formach łącznie. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo według zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ten ostatni sposób liczenia głosów może zostać wprowadzony uchwałą lub umową, stosownie do art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. Właściciele w drodze uchwał decydują m.in. o:

1)

wynagrodzeniu zarządu,

2)

rocznym planie gospodarczym,

3)

wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością, które obejmują m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, monitoring i ochronę budynku, ubezpieczenie, podatki i opłaty publicznoprawne, chyba że właściciele lokali pokrywają je bezpośrednio, wydatki na utrzymanie porządku i czystości itp.,

4)

zgodzie na wytoczenie powództwa niesolidnemu właścicielowi o nakazanie sprzedaży lokalu,

5)

zwiększeniu obciążenia kosztami zarządu właścicieli lokali użytkowych ponad ich udział w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli właściciele lokali nie mogą podjąć określonej czynności z powodu niemożności uzyskania wymaganej większości, zarząd może wystąpić do sądu (rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości), który orzeknie (w postępowaniu nieprocesowym), mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli - art. 24 u.w.l.

Uchwały właścicieli lokali mogą być zaskarżone do sądu z powodu ich niezgodności z prawem lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy przez każdego właściciela lokalu, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała jest wykonalna, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie w ramach zabezpieczenia powództwa - art. 25 u.w.l.

IV. Wykonywanie zarządu nieruchomością wielolokalową z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż siedem, z których przynajmniej jeden został wyodrębniony i nie należy do dotychczasowego właściciela, odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 k.c. oraz art. 608 i 611-616 k.p.c. - zarządzanie według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Taka wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami i zarządzanie nią opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele. W przypadku trudności w uzgodnieniu stanowisk zdecyduje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali.

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Do czynności tych potrzeba zgody większości właścicieli, obliczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 i 204 k.c.). Brak zgody albo naruszenie przez większość zasad prawidłowego zarządu upoważnia pozostałego lub pozostałych właścicieli do wystąpienia na drogę sądową.

Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali - to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu.

Długotrwała niezdolność w decydowaniu przez właścicieli lokali o istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub krzywdzenie mniejszości może spowodować ustanowienie przez sąd - na wniosek zainteresowanego właściciela - zarządu przymusowego (art. 203 k.c.). Będzie go z reguły sprawować jeden ze współwłaścicieli nieruchomości lub inna osoba wyznaczona przez sąd i pod jego kontrolą, za wynagrodzeniem obciążającym właścicieli lokali.

Każdy z właścicieli może dokonywać czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa, np. żądać usunięcia osób lub rzeczy ze wspólnej własności, żądać zapłaty za ograniczenie lub wykorzystanie wspólnej własności, zabezpieczyć budynek lub teren przed grożącym niebezpieczeństwem (art. 209 k.c.).

Autor fragmentu:

CZĘŚĆ PIERWSZA Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi (także osiedlem domów jednorodzinnych) przez spółdzielnie mieszkaniowe

RozdziałI
Zagadnienia ogólne

1.Uwagi wstępne

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków (art. 1 ust. 3 u.s.m.). Jest więc przymusowym zarządcą zasobów własnych oraz nieruchomości będących współwłasnością jej i członków (także osób niebędących członkami, wszakże członkostwo w spółdzielni właścicieli lokali jest prawem, a nie obowiązkiem - art. 23 ust. 2 u.s.m.), jeżeli do przewłaszczenia doszło wskutek ustawowej i statutowej działalności spółdzielni.

O ile zarządzanie własnym zasobem mieszkaniowym spółdzielni nie jest niczym nowym w dotychczasowej praktyce spółdzielczej, o tyle masowy proces przewłaszczeń członków i innych osób uprawnionych do lokali o statusie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w latach 2007-2009, a także trwająca (niestety, w coraz mniejszym zakresie) działalność inwestycyjna spółdzielni mieszkaniowych, w połączeniu z przewłaszczeniami lokali o innym statusie, na podstawie przepisów ustawy o...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX