Bieranowski Adam, Służebność mieszkania

Doniosłość mieszkania wyraża się w wielu aspektach. Służy ono nie tylko zaspokajaniu podstawowych potrzeb egzystencjalnych człowieka, ale umożliwia również rozwój intelektualny, rodzinny i społeczno-kulturowy. Mieszkanie zapewnia też jednostce poszanowanie prawa do prywatności.

Ustawodawca dostarcza wielu instrumentów prawnych pozwalających realizować takie potrzeby. Wśród praw do mieszkania sensu stricto, czyli praw podmiotowych odnoszących się do mieszkania, których zasadniczą funkcją społeczno-gospodarczą jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, trzeba wyróżnić zwłaszcza własność lokali mieszkalnych, służebność mieszkania i najem lokali mieszkalnych .

Instytucja służebności mieszkania jest często niedoceniana. W literaturze niemieckiej wskazano na bezzasadność pomijania jej w dyskusji jurydycznej. Jak obrazowo to ujął I. Milzer: „Der Gedanke an dinglich gesicherte Wohnrechte mag bei manchem Juristen Assoziationen mit Filzpantoffeln und Gelsenkirchener Barock hervorrufen. Wohnrechte stehen daher nicht im Brennpunkt der rechtswissenschaftlichen Diskussion. Die jüngste, im neuesten Palandt zu der Bestimmung des § 1093 BGB nachgewiesene Entscheidung des BGH datiert aus dem Jahre 1968. Dessen ungeachtet hat die Bestellung von Wohnrechten in der täglichen Beurkundungspraxis eine nicht zu unterschätzende quantitative Bedeutung” . Uznając aktualność poglądu o doniosłości problematyki służebności mieszkania także na gruncie prawa polskiego, trzeba zauważyć, że instytucja ta jest stosunkowo często wykorzystywana w praktyce i to nie tylko na terenach wiejskich, ale i w dużych miastach (w związku z upowszechnieniem własności lokali). W żadnym razie nie została przez obrót prawny zepchnięta na margines. Konieczność podjęcia tej tematyki znajduje dodatkowe uzasadnienie. Instytucja służebności mieszkania nie była do tej pory w Polsce przedmiotem odrębnego monograficznego opracowania. Dotychczasowe wypowiedzi doktryny i judykatury pomijają wiele istotnych kwestii albo ujmują je w sposób nazbyt powierzchowny. Tymczasem w piśmiennictwie obcym doczekała się ona licznych, pogłębionych dysertacji. Niektóre z nich pochodzą sprzed wielu lat, jednakże i one nadają się do wykorzystania, gdyż z uwagi na konstrukcyjną stabilność służebności mieszkania, rozumianą jako zachowanie jej charakterystycznych elementów jurydycznych, nie straciły z reguły na aktualności. Pomimo tego zainteresowanie obcej doktryny służebnością mieszkania nie słabnie. Świadczą o tym publikacje spotykane w piśmiennictwie, zwłaszcza niemieckim, pochodzące sprzed kilku czy kilkunastu lat.

Lukę w literaturze polskiej stara się wypełnić niniejsza książka. Przyświecają jej dwa cele badawcze. Zasadniczym celem jest próba ukazania dogmatycznej konstrukcji służebności mieszkania w prawie polskim i przedstawienie jej praktycznego znaczenia. Drugim jest ocena unormowania prawnego obowiązującego w tej materii, powiązana ze sformułowaniem ewentualnych postulatów de lege ferenda. Obrane cele badawcze, przy uwzględnieniu nikłego zainteresowania polskiego piśmiennictwa instytucją służebności mieszkania, wpłynęły na metodę prowadzonych rozważań i kompozycję opracowania. Opiera się ono na analizie dogmatyczno-prawnej, uzupełnionej odniesieniami komparatystycznymi. W węższym zakresie wykorzystano natomiast badania empiryczne i metodę historyczno-porównawczą.

Publikację otwiera rozdział dotyczący kształtowania się służebności mieszkania w prawie rzymskim i charakterystyki jej w prawie porównawczym. Sięgnięcie do prawa rzymskiego jest całkiem naturalne. W prawie rzymskim tkwią bowiem korzenie służebności mieszkania (habitatio) i tam miała miejsce jej ewolucja, która wywarła wpływ na konstrukcję badanej instytucji w prawie nowożytnym . Analiza materiału komparatystycznego, obejmującego zarówno poglądy obcej doktryny, jak i judykatury - wobec wspomnianych niedostatków w polskiej literaturze - umożliwia realizację trzech celów. Po pierwsze, pozwala dostrzec zjawiska i problemy dogmatyczne, teoretyczne i praktyczne, które wystąpiły za granicą. Po drugie, służy pełniejszej ocenie rozwiązań przyjętych przez polskiego ustawodawcę. I po trzecie, umożliwia szersze uzasadnienie, także krytyczne, zapatrywań prezentowanych w polskiej nauce i orzecznictwie w zakresie służebności mieszkania.

Szczególny nacisk położono na dorobek piśmiennictwa niemieckiego i szwajcarskiego, gdyż przyjęta w ustawodawstwach tych państw regulacja służebności mieszkania jest zbliżona do unormowania polskiego Kodeksu cywilnego. Dla porównania przedstawiono stanowisko prawa austriackiego, francuskiego, włoskiego i holenderskiego. Bez uszczerbku dla celu publikacji można było natomiast zrezygnować z odrębnego omówienia zapatrywań występujących w państwach należących do anglosaskiej rodziny prawa. Nie wywarły one bowiem wpływu na rozwiązania prawa polskiego i w zakresie prawa rzeczowego nie opierają się na dostatecznie kompatybilnych konstrukcjach jurydycznych. Trzeba przy tym zaznaczyć, że badania prawnoporównawcze nie wyczerpują się w rozdziale I. Zasadniczym motywem tego rozdziału było ukazanie instytucji służebności mieszkania z perspektywy jej kompleksowego uregulowania w wybranych prawodawstwach i weksponowanie najbardziej charakterystycznej cechy tej służebności. Część poglądów, które ukazały się w obcej nauce i judykaturze, przedstawiono w ramach dalszych rozważań poświęconych prawu polskiemu. Zaprezentowane tam odniesienia do obcych rozwiązań legislacyjnych, a także wypowiedzi zagranicznej doktryny i judykatury wiążą się bezpośrednio z eksploracją dogmatyczną instytucji służebności mieszkania w polskim Kodeksie cywilnym.

Po analizie komparatystycznej nakreślono genezę regulacji służebności mieszkania w prawie polskim, poczynając od międzywojennych projektów prawa rzeczowego, a kończąc na projektach obowiązującego Kodeksu cywilnego. Rozważania te stanowią cenną wskazówkę przy dokonywaniu wykładni przepisów, które ostatecznie znalazły w Kodeksie cywilnym.

Dalszą część publikacji poświęcono dogmatycznej analizie konstrukcji służebności mieszkania w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego. W rozdziale II przedstawiono pojęcie i cechy służebności mieszkania. Kolejny rozdział obejmuje problematykę powstania służebności mieszkania. W następnym znalazły się zagadnienia dotyczące treści służebności mieszkania i jej wykonywania. W kolejnych rozdziałach scharakteryzowano pojęcie, funkcję i miejsce uprawnień względnych w konstrukcji służebności mieszkania (rozdział V), ochronę służebności mieszkania (rozdział VI) i jej wygaśnięcie (rozdział VII). Publikację zamykają wnioski i postulaty de lege ferenda.

Wrzesień 2010