Dziczek Roman, Prawo mieszkaniowe w praktyce. Wzory pozwów i wniosków sądowych

1. Niniejsza książka jest - przeznaczoną dla prawników praktyków oraz zainteresowanych właścicieli, zarządców nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, uprawnionych do mieszkań z tytułu spółdzielczych praw do lokali oraz najemców - monografią poświęconą najważniejszym instytucjom prawa mieszkaniowego, zawartym w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) i w Kodeksie cywilnym, zawierającą klasyczny wykład wraz z komentarzem, z przywołaniem przepisów i orzecznictwa sądowego. W nieco krótszym zarysie uwzględnia także przepisy i zwięźle omawia regulacje tego przedmiotu w unormowaniach dotyczących służb mundurowych, w szczególności w takim zakresie, w jakim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych żołnierzy i funkcjonariuszy następuje w formach właściwych dla stosunków cywilnych i cywilistycznych.

Drugie wydanie książki uwzględnia postępujący od 2007 r. rozwój rynku mieszkaniowego na bazie budownictwa deweloperskiego oraz skomplikowanie zarządzania w związku z przekształceniami własnościowymi w zasobach budownictwa spółdzielczego, następującymi po zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonanych nowelą czerwcową do u.s.m. z 2007 r., a także wpływ zmian prawnych w tym obszarze, w szczególności w ustawie o ochronie praw lokatorów, dokonanych w 2009 r. i w 2011 r. Odnotowuje aktualny wkład judykatury, w szczególności Sądu Najwyższego, w odczytywanie istotnej treści prawa oraz wskazuje, co stanowi utrwalony dorobek tej części prawa, a co wymaga jeszcze zdecydowanych wypowiedzi Sądu Najwyższego lub ingerencji ustawodawcy.

Zasadnicza koncepcja książki nawiązuje do pierwszego wydania, ale poprzez zmianę proporcji w przedstawianiu istotnych instytucji tej gałęzi prawa, odmienne rozłożenie akcentów i dokonane w ciągu ostatnich pięciu lat zmiany w prawie we wskazanych obszarach, odnowiona szata Prawa mieszkaniowego zawiera wiele nowości w kontekście postrzegania zarządzania, ochrony przed eksmisją i rozwiązań gwarancyjnych, w tym odszkodowawczych, dla właścicieli domów i mieszkań.

Podstawowe wypowiedzi Autora zamieszczone komentarzach: do ustawy o ochronie praw lokatorów i dodatkach mieszkaniowych (Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Warszawa 2012), ustawy o własności lokali (Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2011) oraz w monografii Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali, Warszawa 2011, zostały tu podtrzymane i rozwinięte, uzupełnione aktualnym orzecznictwem sądowym i pogłębioną refleksją. Zasadniczej odnowie poddano natomiast wypowiedzi zawarte w komentarzu do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2010).

Część pierwsza zawiera przepisy oraz pełne i najbardziej aktualne omówienie różnych form i postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (własność lokalu i domu jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawo do lokalu, najem lokalu, inne) - rozdział I, oraz zasady i sposoby funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, w domach czynszowych i osiedlach domów jednorodzinnych - rozdział II.

Część druga odnosi się przede wszystkim do unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. ustawy mającej postać unormowania uniwersalnego, regulującego i korygującego zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fizycznych. Wyłączenia dotyczą jedynie zasobów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (art. 1a tej ustawy) oraz w części - najmu okazjonalnego i najmu (prawa do kwatery) pozostałych służb mundurowych (art. 3 ust. 2 i art. 19e u.o.p.l.). Oczywiście, co tu należy jedynie przypomnieć, nie odnosi się ona do właścicieli lokali, którzy nie są lokatorami, a jedynie koryguje ich uprawnienia jako wynajmujących w stosunku do lokatorów (z reguły najemców).

Część trzecia obejmuje przykłady ochrony sądowej, na podstawie przepisów wskazanych ustaw, w postaci wzorów wniosków i pozwów sądowych.

W opracowaniu powołano dorobek Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz orzeczniczą praktykę innych sądów. Odnotowano również wpływ zmian zachodzących w poszczególnych aktach prawnych na kształtowanie praw i obowiązków osób uprawnionych do mieszkań oraz bieżące funkcjonowanie i zasady kształtowania kosztów zarządzania oraz kosztów pozyskania (nabycia) tych praw.

2. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz lata pierwszej dekady XXI wieku przyniosły - w warunkach gospodarki rynkowej - intensywny rozwój budownictwa wielomieszkaniowego, do czego przyczynili się deweloperzy prywatni i spółdzielnie mieszkaniowe oraz proces przewłaszczenia lokali jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa i zakładów pracy na rzecz dotychczasowych najemców i innych uprawnionych osób. Nową falę przewłaszczeń na prawach odrębnej własności przyniosła nowela do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r., którą obecnie uzupełnia nowela z 18 grudnia 2009 r., oraz rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego - szczególnie intensywny po 2006 r. - już tylko na prawach odrębnej własności.

Wspólnoty mieszkaniowe weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego i okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu. Własność lokalu stała się dla wielu ludzi najpełniejszym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również synonimem pełnej, właścicielskiej wolności dla osób dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali.

Doświadczenia wynikające z pierwszych lat obowiązywania ustawy o własności lokali, zwłaszcza związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnych, które powstały na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyczyniły się do przeprowadzenia dwóch zasadniczych nowelizacji tej ustawy: z 22 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 106, poz. 682 ze zm.) i z 16 marca 2000 r. (Dz. U. Nr 29, poz. 355). Ta ostatnia rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy na wspólnoty składające się co najmniej z ośmiu lokali, a nie - jak przedtem - obejmujących jedenaście i więcej lokali; umożliwiła zmianę - na wniosek mniejszości (mającej co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) - sposobu liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich, według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; poszerzyła (przykładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz przesądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lokali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd; nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania dokumentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej. Uzupełniła także regulacje art. 2 i 3, konstruujących przesłanki powstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie: pomieszczeń przynależnych, dokumentowania lokali i pomieszczeń przynależnych na potrzeby aktów ustanawiających odrębną własność, możliwości umownego określenia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz przyjęcie prymatu zasad kształtujących obliczanie udziałów w nieruchomości wspólnej według pierwszego i następnych aktów ustanawiających odrębną własność, mimo ich niezgodności z zasadą ustawową, wyrażoną w art. 3 ust. 3, ale z możliwością korekty dostosowującej udziały (w drodze stosownej uchwały właścicieli) do reżimu ustawowego.

Z dniem 24 kwietnia 2001 r. weszła w życie ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Wprowadziła ona nowy, ustawowy model umów o budowę lokalu w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni (także małżonka lub osób bliskich przez niego wskazanych, którzy ubiegają się o to prawo) odrębnej własności lokalu, skutkujących powstaniem „ekspektatywy odrębnej własności lokalu”, z cechą jej zbywalności wraz z wkładem budowlanym, dziedziczności i możnością egzekucji, a także obligatoryjnym ustawowym reżimem zarządzania przez spółdzielnię domami wielomieszkaniowymi z odrębną własnością lokali należącymi do członków i osób niebędących członkami, jeżeli przewłaszczenie lokali następowało na podstawie przepisów tej ustawy. Konsekwencją było wyłączenie stosowania w stosunku do tak powstających zespołów właścicieli lokali przepisów ustawy o wspólnocie mieszkaniowej, zebraniu właścicieli i zarządzie nieruchomością wspólną (notabene także do praw i obowiązków, które są zasadniczo określone w art. 4-6¹ u.s.m.), a jedynie w zakresie w nich nieuregulowanym znajduje (zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m.) zastosowanie ustawa o własności lokali i (zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l.) Kodeks cywilny.

Ustawodawca - w pierwotnej wersji tej ustawy - zaprojektował organizacyjną formułę spółdzielni jako korporację samorządnych właścicieli. Obecnie ma temu służyć art. 108b pr. spółdz., a przejście do formuły zarządzania właściwego dla ustawy o własności lokali następuje w przypadkach określonych w art. 24¹, art. 26 i - stosowanego wprost - art. 18 ust. 1 u.s.m.

Przepisy konstruujące cechy istotne i ustanowienie własności lokalu stosuje się zasadniczo także do odrębnej własności lokali powstającej w ramach budownictwa realizowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, z zastrzeżeniem procedury przewłaszczeń unormowanej w art. 42-43, 49 i 49u.s.m.

Odrębna własność lokalu jest szczególnym rodzajem własności nieruchomości i została całościowo uregulowana w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, obowiązującej od 1 stycznia 1995 r. Modyfikacje dotyczące budowy i zarządzania lokalami stanowiącymi odrębną własność dotyczą jedynie lokali powstających w ramach spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego i zostały zamieszczone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej i członków, jest wykonywane przez spółdzielnię na zasadach określonych w Prawie spółdzielczym, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i statucie, a przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się (art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.).

Ustanowienie i przeniesienie własności lokalu na rzecz członka (małżonków lub ich następców prawnych) następuje w umowie zawartej ze spółdzielnią w formie aktu notarialnego.

Powstanie odrębnej własności lokalu następuje przez wpis tej własności przez sąd w księdze wieczystej, ze skutkiem od chwili, w której wniosek o wpis (zawarty w akcie notarialnym) został zgłoszony i odnotowany w księdze wieczystej jako tzw. wzmianka o wniosku. Dla każdego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dla nieruchomości, z której lokal został wyodrębniony, prowadzi się dotychczasową księgę, w której wymienia się współwłaścicieli, tj. dotychczasowego właściciela (np. dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową) i właścicieli poszczególnych lokali.

Lokale nieprzewłaszczone na rzecz uprawnionych (np. członków spółdzielni, klientów dewelopera) pozostają własnością dotychczasowego właściciela.

3. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w rozdziale 21 pt. „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” całościowo (art. 17¹-17¹⁹), uregulowano z dniem 15 stycznia 2003 r. zagadnienia związane z tym prawem, eliminując dotychczasowe unormowania zamieszczone w dziale IV części I tytułu II ustawy - Prawo spółdzielcze.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. powstawało z chwilą zawarcia między spółdzielnią a członkiem umowy - w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wcześniej, przed 24 kwietnia 2001 r., powstawało na mocy pisemnego (pod rygorem nieważności) przydziału wystawionego przez spółdzielnię mieszkaniową i przyjętego (w dowolnej formie) przez członka.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które mogło być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Może należeć do jednej lub kilku osób, przy czym członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji, z którym nierozerwalnie jest związane prawo do wkładu budowlanego.

Umowa zbycia tego prawa (po pierwotnym jego ustanowieniu w drodze wspomnianej umowy lub przydziału) wymaga formy aktu notarialnego. Skuteczność nabycia nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków (por. wyrok TK z 30 marca 2004 r., K. 32/2003, LexPolonica nr 366223, Dz. U. Nr 63, poz. 591). Jeżeli jednak prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej (ma założoną księgę wieczystą), dla jego skutecznego przeniesienia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art. 245¹ k.c.).

W wypadku gdy prawo to należy do kilku osób, zbycie jego ułamkowej części jest obciążone prawem pierwokupu na rzecz pozostałych współuprawnionych, a umowa bezwarunkowa albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia mogła zawrzeć - w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. - umowę o budowę lokalu. Umowa taka, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zobowiązywała strony do zawarcia - po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu - a ponadto zawierała zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal (przez wniesienie wkładu budowlanego i partycypowanie w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową), zgodnie z postanowieniami statutu, określała zakres rzeczowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości kosztów budowy oraz zawierała inne postanowienia określone w statucie, w szczególności określała inne zobowiązania, jakie w związku z budową będzie ponosił członek.

Po wejściu w życie 31 lipca 2007 r. ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 125, poz. 873) spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania. Wyjątki, dopuszczalne do końca 2012 roku, przewiduje art. 6 noweli grudniowej do u.s.m. z 2009 r.

Umowa zawarta na podstawie nieobowiązującego już art. 17³ u.s.m. stała się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m., a ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą odrębnej własności lokalu (art. 5 ust. 2 i 3 noweli grudniowej z 2009 r. do u.s.m.).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, z wyjątkiem konfuzji oraz przekształcenia - z mocy prawa - w prawo odrębnej własności (art. 246 i art. 247 k.c. oraz art. 17¹⁸ u.s.m.).

W warunkach dopuszczalnej wielopodmiotowości tego prawa i możliwych komplikacji związanych z pozbyciem się niesolidnych lub niesubordynowanych współuprawnionych do korzystania z lokalu albo choćby jednego z nich wyposażono spółdzielnię w prawo wystąpienia do sądu o nakazanie zbycia prawa do lokalu, stosownie do art. 16 u.w.l., tj. w trybie licytacji, odpowiednio do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wystąpienie zarządu spółdzielni musi mieć podstawę we wniosku (uchwale) rady nadzorczej, a materialną podstawę żądania stanowią: długotrwała zaległość w uiszczeniu opłat związanych z korzystaniem z lokalu, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej bądź spółdzielczej uciążliwe.

Umowy w sprawie budowy domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu na prawach odrębnej własności lokalu, zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (24 kwietnia 2001 r.), nabyły z tym dniem cechy, o których mowa w art. 19 u.s.m., z tym jednak zastrzeżeniem, że przydziały domów i lokali wydane stosownie do art. 232 § 1-3 pr. spółdz. (obecnie uchylonego) skutkowały powstaniem ograniczonych praw rzeczowych (lub quasi-rzeczowych): prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawa do lokalu budowanego w celu przeniesienia jego własności na członka; stosowało się do nich odpowiednio przepisy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (uchylone art. 213, 215, 217, 231, 233 pr. spółdz., a obecnie przepisy rozdziału 2¹ u.s.m.).

Do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni stosuje się następujące zasady:

4. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Obecnie prawo takie powstaje na podstawie umowy zawieranej między członkiem spółdzielni a spółdzielnią, a nie w wyniku przydziału dokonywanego przez spółdzielnię. Umowa - zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności - uprawnia członka (małżonków) oraz osoby z nim stale zamieszkujące do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem na czas nieoznaczony. Spółdzielnia może zawrzeć umowę o to prawo, będąc właścicielem lub współwłaścicielem budynku.

W obecnych realiach finansowo-prawnych realizacja lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego nie znajduje w istocie wsparcia w polityce państwa. W 2009 i 2011 r. doszło do zmian warunków kredytowania oraz zasad przekształceń lokali, przewidzianych przez ustawę z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.). Bank Gospodarstwa Krajowego może udzielać kredytów w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego m.in. przez:

Nie poszły jednak za tym programy finansowego wsparcia i wyasygnowanie odpowiednich środków z budżetu państwa.

Lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy jego wykorzystaniu mogą być wynajęte lub może być do nich ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wyłącznie na rzecz osób, o których mowa w art. 30 i art. 30a przywołanej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ponadto lokale te, wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 15e).

Ustawodawca nie był w tej ostatniej kwestii konsekwentny. W noweli z 19 sierpnia 2011 r. do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 201, poz. 1180), w dodanych przepisach art. 33e i nast. przewidziano możliwość wykupu takich lokali na prawach odrębnej własności w stosunku do towarzystw budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowych. Dodany tą nowelą w art. 12 ust. 1 pkt 1¹ u.s.m. przewiduje natomiast, że w przypadku lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, spłata przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1, podlega odprowadzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową do Funduszu Dopłat, o którym mowa w ustawie z 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922 ze zm.).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest prawem obligacyjnym, niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może należeć do członka będącego osobą fizyczną albo do małżonków. Jest ściśle związane z członkostwem. Umowa o lokatorskie prawo do lokalu nie może być wypowiedziana przez spółdzielnię. Wygasa wraz z ustaniem członkostwa osób uprawnionych, wskutek zrzeczenia się przez nie tego prawa oraz w przypadku podjęcia przez spółdzielnię mieszkaniową uchwały o wygaszeniu tego prawa, w wypadkach przewidzianych w art. 11 ust. 1¹u.s.m. Dodatkowo, w wyjątkowych przypadkach, gdy byli małżonkowie po rozwodzie bądź unieważnieniu małżeństwa albo małżonek zmarłego członka nie dokonali czynności, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.s.m., spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa (art. 13 ust. 2 u.s.m.).

Przepis art. 11 ust. 13 u.s.m. przesądził, że do uchwał o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy Prawa spółdzielczego o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni, co ma przede wszystkim znaczenie dla zasad zaskarżania takich uchwał do sądu.

Umowa o lokatorskie prawo do mieszkania zobowiązuje członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat wskazanych w ustawie i statucie spółdzielni (por. art. 4 ust. 3 i art. 10 u.s.m.).

Spółdzielnia może realizować inwestycje wspólnie z towarzystwem budownictwa społecznego (TBS) i jako współwłaściciel budynku może ustanawiać lokatorskie prawa do mieszkań. W dotychczasowych zasobach, z których część to lokale o statusie lokatorskim, proces przewłaszczenia lokali na rzecz osób uprawnionych nie wpływa na prawa lokatorskie pozostałych osób.

Spółdzielnia mieszkaniowa, która - mocą jednostronnej czynności prawnej - ustanowiła odrębną własność lokalu, do którego członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może przenieść jego własności na rzecz innej osoby. Czynność sprzeczna z tym zakazem jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.).

Lokatorskie prawo do mieszkania może należeć do małżonków, choćby członkiem spółdzielni był tylko jeden z nich. Drugi z małżonków ma prawo (roszczenie) przystąpienia do spółdzielni również wówczas, gdy prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu z nich (art. 3 ust. 2 u.s.m.).

Ustalanie wartości lokatorskiego prawa do mieszkania zostało powiązane z wartością rynkową lokalu.

Z dniem 31 lipca 2007 r. zmieniono zasady przewłaszczeń lokali o statusie lokatorskim w odrębną własność (możliwość przekształceń w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu została utrzymana tylko w przypadkach, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego tytułu własności lub wieczystego użytkowania do gruntu, na którym znajduje się budynek z lokalami o statusie lokatorskim - art. 7 ust. 2 noweli czerwcowej z 2007 r.), wprowadzając w tym zakresie obowiązek jedynie spłaty długów, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., uzupełnienia wkładu mieszkaniowego w zakresie obciążającym spółdzielnię oraz spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal, jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych (lub innych środków) podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa (art. 12 ust. 1 u.s.m.).

Odrębne zasady spłaty kredytu i uzupełniania wkładu budowlanego odnoszą się również do mieszkań lokatorskich, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.). Obejmują one kredyty mieszkaniowe zaciągnięte do 31 marca 1996 r., spełniające wymagania określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 lutego 1996 r. w sprawie warunków objęcia pomocą państwa spłaty niektórych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych do 31 marca 1996 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 121).

Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12 u.s.m., a także te, o których mowa w art. 15, 17¹⁴, 17¹⁵, 39, 48 i 48¹ u.s.m., niezrealizowane do dnia wejścia w życie noweli czerwcowej z 2007 r. (do 31 lipca 2007 r.), powinny być rozpatrywane na podstawie obecnie obowiązujących przepisów (zob. art. 4-6 noweli grudniowej do u.s.m. z 2009 r.).

Obowiązek przewłaszczenia członków i innych osób uprawnionych na podstawie roszczeń przyznanych przez ustawę może być dochodzony przed sądem w procesie - stosownie do art. 49¹ u.s.m.

5. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) została uchwalona u schyłku III kadencji Sejmu RP w niewątpliwej opozycji do wcześniejszej ustawy z 24 czerwca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.).

Ustawa o ochronie praw lokatorów uwzględniła głosy postulujące wzmocnienie ochrony (stabilności) stosunku najmu oraz innych praw do lokali mieszkalnych, z wyjątkiem prawa własności. Te inne stosunki to przede wszystkim spółdzielcze prawo do mieszkania (lokatorskie, własnościowe).

Wskazana ustawa wprowadziła, niejako recypując rozwiązania zawarte w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 122, poz. 1317), obowiązek orzekania o uprawnieniu (lub jego braku) do lokalu socjalnego z urzędu. Określono w niej materialnoprawne przesłanki przyznania takiego uprawnienia, zakazano - co do zasady - orzekania o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w odniesieniu do określonej kategorii osób, objęto ochroną przed eksmisją na bruk nie tylko (byłego) najemcę, lecz również osoby wspólnie z nim zamieszkałe, mające uprzednio zależne prawa do zajmowanego lokalu; wprowadzono wreszcie, związane z orzekaniem o eksmisji i prawem do lokalu socjalnego, normy o charakterze procesowym (art. 14 i 15 u.o.p.l.). Uwzględniono przy tym stanowisko Trybunału Konstytucyjnego (por. uzasadnienie wyroku TK z 4 kwietnia 2001 r., K. 11/2000, LexPolonica nr 351639, OTK 2001, nr 3, poz. 54).

Obligatoryjną ochroną przed eksmisją bez prawa do lokalu socjalnego objęto: kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych w rozumieniu ustawy z 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (obecnie: ustawa z 1 maja 2004 r. o pomocy społecznej, Dz. U. Nr 64, poz. 593 ze zm.) lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych (mających status bezrobotnego) oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Te osoby, w przypadku utraty prawa do zamieszkiwania w danym lokalu, mają prawo do lokalu socjalnego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 u.o.p.l.), lub gdy eksmisja następuje w szczególnych warunkach (art. 13 u.o.p.l. - gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo uniemożliwiając współzamieszkiwanie współlokatorowi) i gdy sąd uzna to za niezbędne (art. 14 ust. 5 u.o.p.l.).

Od 1 stycznia 2005 r. odstąpiono od obligatoryjnego nakazu orzekania przez sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla wymienionych w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. kategorii osób w przypadku stosunków (umów o używanie lokali mieszkalnych) nawiązanych po 1 stycznia 2005 r., gdy lokal, do którego utraciły tytuł prawny, nie wchodzi do publicznego zasobu mieszkaniowego, a zarazem nie jest to lokal należący do zasobów spółdzielni mieszkaniowej albo towarzystwa budownictwa społecznego.

Równocześnie na skutek obowiązującej od 5 lutego 2005 r. zmiany art. 1046 k.p.c., dokonanej ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804), wyeliminowano na okres do 28 stycznia 2010 r. pojęcie eksmisji na bruk.

Za sprawą tego ostatniego unormowania obok kategorii „lokal socjalny” pojawiło się „pomieszczenie tymczasowe”. Przepis art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym tą nowelą stanowił, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (z zastrzeżeniem § 5 tego artykułu, co oznacza, że komornik nie może się wstrzymać z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie).

W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 4 listopada 2010 r., K. 19/2006, LexPolonica nr 2406645 (OTK-A 2010, nr 9, poz. 96) stwierdził niekonstytucyjność art. 1046 § 4 k.p.c., zdecydowały o tym:

Wcześniej, w postanowieniu sygnalizacyjnym z 4 marca 2008 r., S. 2/2008, LexPolonica nr 1946053 (OTK-A 2008, nr 2, poz. 33) Trybunał Konstytucyjny wskazał na nieuregulowanie kwestii zawierania umów w tym przedmiocie, w szczególności co do ich czasowego trwania (art. 20 ust. 2 i 3 u.o.p.l.), kwestii odpłatności, a także: rozstrzygnięcia kolizji pomiędzy ochroną pokrzywdzonych członków rodziny a eksmitowaniem osoby znęcającej się nad nią. Podniósł także kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej gminy wobec właściciela za niewskazanie pomieszczenia tymczasowego.

Kwestia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy w okresie do 16 listopada 2011 r. na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę powstałą w okresie obowiązywania art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu została przesądzona uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2011 r., III CZP 48/2011, LexPolonica nr 2805148 (Biul. SN 2011, nr 12). Odpowiedzialność ta ma miejsce także (tym bardziej) obecnie, w nowym brzmieniu art. 1046 § 4 k.p.c.

Nowela sierpniowa z 2011 r. (ustawa z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, Dz. U. Nr 224, poz. 1342), wymuszona krytyką Trybunału Konstytucyjnego oraz zdecydowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego w zakresie prawnego obowiązku gmin dostarczania pomieszczeń tymczasowych osobom eksmitowanym w postępowaniu egzekucyjnym (ze skutkami odszkodowawczymi w tle), niewątpliwie uczyniła pragmatyczny krok naprzód w zakresie stworzenia sprawnego instrumentarium prowadzenia eksmisji z lokali mieszkalnych. Nie można jednak nie dostrzec systemowych i społecznie usprawiedliwionych obaw co do właściwego określenia w tej noweli obowiązku gmin przeciwdziałania bezdomności (art. 75 Konstytucji RP) oraz konstytucyjnej ochrony rodziny (art. 18 Konstytucji RP), skoro m.in. wyłączyła ona kontrolę sądu rodzinnego nad eksmisją osób małoletnich i ubezwłasnowolnionych do noclegowni i schronisk (patrz szerzej - uwagi do art. 17, art. 25b i 25c u.o.p.l.).

Nowością w nowym stanie prawnym (obowiązującym od 16 listopada 2011 r.) jest zastąpienie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego oraz eksmisji na bruk, która wynikała z treści art. 1046 § 4¹ k.p.c. (wobec najemców z umów najmu okazjonalnego zawartych w okresie od 28 stycznia 2010 r.), eksmisją do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, z zachowaniem względnego prawa ograniczonego kręgu osób eksmitowanych bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, do uzyskania na krótki czas (do 6 miesięcy) prawa do pomieszczenia tymczasowego. Ten ograniczony krąg osób uprawnionych wynika z dyspozycji art. 25d u.o.p.l., zgodnie z którym prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

Innymi słowy, krąg osób uprawnionych do pomieszczenia tymczasowego został ograniczony do wąskiej grupy dotychczasowych najemców lokalu (z wyłączeniem byłych najemców z najmu okazjonalnego zawartego od 28 stycznia 2010 r.), którzy nie mają prawa do lokalu socjalnego (por. art. 17 ust. 1 u.o.p.l.) i nie zostali zakwalifikowani przez sąd jako uprawnieni do lokalu socjalnego (por. art. 14 ust. 3 i 4 u.o.p.l.), z reguły z przyczyn społecznie nieakceptowalnych (np. nałogów), innych niż te wymienione w art. 17 ust. 1 u.o.p.l.

Pomieszczenie tymczasowe powinno nadawać się do zamieszkania, posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane (art. 2 ust. 5b u.o.p.l.). Szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości określił Minister Sprawiedliwości w rozporządzeniu z 22 grudnia 2011 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 11).

6. Ustawa przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fizycznych (art. 1 u.o.p.l.).

Dopiero ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 1203 ze zm.) od 1 lipca 2004 r. wyłączyła spod regulacji niniejszej ustawy lokale będące w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Ponadto od 1 stycznia 2005 r. spod działania zasadniczych instytucji ochronnych tej ustawy wyłączono szczególną postać najmu (innej formy oddania lokalu do używania) - najem okazjonalny - nawiązywany, gdy właściciel przejściowo nie korzysta z całości lub z części lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 3 ust. 1 w brzmieniu od 1 stycznia 2005 r. do 27 stycznia 2010 r.). Unormowanie to nie działało wstecz i odnosiło się tylko do umów zawartych w tym okresie.

Innymi słowy, umowa, która została zawarta wcześniej, a która według tego unormowania miała charakter „najmu okazjonalnego”, podlega rygorom niniejszej ustawy na zasadach ogólnych, a nie z ograniczeniem przewidzianym w tym przepisie.

Z dniem 28 stycznia 2010 r. nowo ukształtowany najem okazjonalny, w wersji właściwej dla zapobiegliwych i lojalnych wobec urzędów skarbowych właścicieli lokali, pozwalał nie tylko na wprowadzenie umownych rygorów rozwiązywania i opróżniania lokali mieszkalnych, ale ostatecznie pozwalał - do 15 listopada 2011 r. na eksmisję na bruk, a obecnie gwarantuje im jedynie prawo eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów oraz będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej, a także do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu przepisy tej ustawy stosuje się tylko wówczas, gdy odrębne przepisy dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u.o.p.l.).

Lokatorem, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Ta szeroka definicja, obejmująca także w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu, zawiera w swoim spektrum zarówno osoby, które korzystają z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak i te, które mają status quasi-właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych.

Szeroki zakres obowiązywania tej ustawy - podmiotowy i przedmiotowy, który przez regułę wynikającą z art. 3 ust. 3 u.o.p.l., że przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora, eliminuje z innych ustaw regulacje mniej korzystne dla lokatora - istotnie zmodyfikował wiele dotychczasowych reguł rozwiązywania (ustania) stosunku najmu i innych praw do lokalu przysługujących lokatorowi w stosunku do unormowań zawartych w Kodeksie cywilnym, w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych bądź w innych ustawach oraz stanu sprzed wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów. Określa go przede wszystkim art. 11 u.o.p.l., a uzupełniają m.in. art. 8a, 9, 12 (do 31 grudnia 2004 r.) i art. 21 ust. 4 i 5 u.o.p.l.

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, ze wskazaniem jednej z następujących przyczyn wypowiedzenia:

Jednakże właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu także:

W przypadku właścicieli - osób fizycznych (oraz ich pełnoletnich zstępnych, wstępnych lub osób uprawnionych do alimentacji) - możliwe jest także wypowiedzenie stosunku prawnego nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierza on zamieszkać w należącym do niego lokalu, a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.).

Jeżeli właściciel (lub wcześniej wskazane osoby mu bliskie) zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu i nie zamierza dostarczyć lokatorowi lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać na warunkach tożsamych lub lepszych z prawem do lokalu zamiennego, może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.).

W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z art. 11 (art. 11 ust. 8 u.o.p.l.). Badanie, czy były podstawy do wykluczenia lub wykreślenia członka ze spółdzielni, następuje w postępowaniu sądowym, o którym mowa w art. 24 § 6 pkt 2 i art. 42 pr. spółdz. Nie może tego czynić sąd w postępowaniu eksmisyjnym (por. uchwałę SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004, LexPolonica nr 373858, OSNC 2005, nr 12, poz. 204), chyba że uchwała jest sprzeczna z ustawą i jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 42 § 2 pr. spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 22 lipca 2005 r.).

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje również, że z ważnych przyczyn - innych niż wyżej wymienione - właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 u.o.p.l.).

Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) - art. 11 ust. 11 u.o.p.l. (dodany od 1 stycznia 2005 r.).

Ustawa odstąpiła od pojęcia czynszu regulowanego.

Jednakże art. 9 u.o.p.l. wprowadził ograniczenia co do częstości podwyżek czynszu (opłat za używanie lokalu). Mogą one następować nie częściej niż co 6 miesięcy, licząc od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ostatnia podwyżka.

Nadto, od 1 stycznia 2005 r. podwyżki czynszu i innych opłat za używanie lokalu zostały zasadniczo zmienione, uzyskując w art. 8a u.o.p.l., jak się wydaje, postać unormowania racjonalnego, uwzględniającego interesy wszystkich uczestników tych stosunków. Nie uchroniło to jednak przed wystąpieniem braków oraz niespójności, które częściowo wyeliminował Trybunał Konstytucyjny, a częściowo jedynie zasygnalizował, pozostawiając dokonanie poprawnych zmian ustawodawcy. Takie uzupełnienia nastąpiły z dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach, wskazanych przez tę ustawę. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, jest zobowiązany przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Ustawa wskazuje, że jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, gdy zapewnia ona:

Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny, przy czym do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku. Dotyczy to w szczególności spółdzielczych praw do lokali, do których mają zastosowanie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawo spółdzielcze.

Z kolei w stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu (art. 8a ust. 4d u.o.p.l.).

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu (opłat) nie może być krótszy niż 3 miesiące (strony w umowie mogą ustalić termin dłuższy).

Lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia zakwestionować podwyżkę i wnieść pozew do sądu o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Może też odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub do dnia rozwiązania stosunku prawnego, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, obowiązany jest on uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W art. 7 u.o.p.l.- w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2005 r. - odnoszącym się do publicznego zasobu mieszkaniowego, wprowadzono możliwość obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Przepis ten określa wymagania i procedury z tym związane.

W przepisach art. 6a-6g u.o.p.l. zostały skatalogowane obowiązki wynajmującego i najemcy. Niewątpliwie tych regulacji brakowało w niniejszej ustawie przed 1 stycznia 2005 r.

Regulacja ta wiążąco określa prawa i obowiązki stron umowy do używania lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Jeżeli natomiast lokal nie wchodzi do tego zasobu, strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki. Brak ustaleń w tym przedmiocie skutkuje tym, że stosuje się unormowania niniejszej ustawy.

Osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat ustawa umożliwiła uzyskanie prawa najmu, jeśli właściciel przez rok od dnia wejścia w życie ustawy nie skierował do sądu pozwu o eksmisję lub ustalenie nieistnienia stosunku najmu (art. 30 u.o.p.l.).

Artykuł 30 ustawy, wprowadzający swoiste zasiedzenie najmu, odnosi się do wszystkich właścicieli lokali, do których ustawa może mieć zastosowanie. Nawiązanie stosunku najmu następuje z dniem 10 lipca 2002 r. (z mocy prawa), a najemca obowiązany jest do uiszczania czynszu w wysokości naliczonej jako 3% wartości odworzeniowej (w skali roku). Nie pozbawia to właściciela możności podniesienia czynszu stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Pozew osoby chcącej uzyskać potwierdzenie nabycia prawa najmu będzie oparty na przepisach art. 189 k.p.c. i art. 30 ust. 1 u.o.p.l. Natomiast właściciel, chcąc zniweczyć prawo osoby zajmującej przed wejściem w życie niniejszej ustawy lokal bez tytułu prawnego, powinien był wytoczyć stosowne powództwo (art. 30 ust. 1 in fine u.o.p.l.) w terminie do 10 lipca 2002 r. Nie musiał przy tym wykazywać interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieistnienia stosunku najmu, jeżeli zgłaszał swoje powództwo na podstawie tego przepisu. Jeżeli jednak właściciel zgłasza takie powództwo (o ustalenie nieistnienia stosunku najmu) bez związku z treścią tego unormowania, musi przede wszystkim wykazać swój interes prawny w żądaniu takiego ustalenia, stosownie do art. 189 k.p.c., jako podstawową przesłankę materialną zasadności takiego powództwa.

Brak tytułu prawnego do lokalu, o którym mowa w tym przepisie, oznacza nie tylko brak samodzielnego tytułu najemcy lub innego obligacyjnego lub rzeczowego tytułu do zajmowania danego lokalu, ale także brak jakiegokolwiek uprawnienia, czy to wywodzonego od dotychczas uprawnionego, czy to wynikającego z innych regulacji, zapewniającego prawo korzystania z danego lokalu na czas określony lub nieokreślony.

Norma ta bowiem nie służy przekształcaniu dotychczasowych, słabszych praw do lokalu w prawo mocniejsze - najem. Stabilizuje natomiast sytuację prawną osób, które zajmują lokale bez jakiejkolwiek podstawy prawnej w sytuacji długotrwałej bezczynności właściciela (co najmniej dziesięcioletniej) i dalszej bezczynności - rocznej, liczonej od momentu wejścia w życie ustawy.