Dziczek Roman, Prawo mieszkaniowe

1. Niniejsza książka jest praktycznym omówieniem i komentarzem najważniejszych instytucji prawa mieszkaniowego, zawartych w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734) i Kodeksie cywilnym wraz z przywołaniem przepisów i orzecznictwa, a także z uwzględnieniem przepisów i zwięzłym omówieniem regulacji tego przedmiotu w unormowaniach dotyczących służb mundurowych, w szczególności w zakresie, w jakim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych żołnierzy i funkcjonariuszy następuje w formach właściwych dla stosunków cywilnych i cywilistycznych.

Ta nowa pozycja mojego autorstwa składa się z trzech części i jest z jednej strony poszerzoną i uaktualnioną wersją książki Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów (Warszawa 2006) - część druga: rozdziały III i IV, z drugiej zaś strony część pierwsza zawiera przepisy oraz pełne i najbardziej aktualne omówienie różnych form i postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (własność lokalu i domu jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe i lokatorskie prawo do lokalu, najem lokalu, inne) - rozdział I, oraz zasady i sposoby funkcjonowania we wspólnocie mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej, w domach czynszowych i osiedlach domów jednorodzinnych - rozdział II.

W opracowaniu tym powołany jest dorobek Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz orzecznicza praktyka innych sądów. Odnotowano również wpływ zmian zachodzących w poszczególnych aktach prawnych na kształtowanie praw i obowiązków osób uprawnionych do mieszkań oraz bieżące funkcjonowanie i zasady kształtowania kosztów zarządzania oraz kosztów pozyskania (nabycia) tych praw.

Książka zawiera też liczne wzory pozwów i wniosków sądowych w sprawach opartych na ustawie o ochronie praw lokatorów, ustawie o własności lokali, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz innych regulacjach, w kontekście osób uprawnionych do mieszkań (dochodzenia przez nich określonych roszczeń) lub osób których prawa są naruszane przez zarządców, właścicieli budynków lub wynajmujących lokale, wraz z uwagami odnoszącymi się do danego rodzaju postępowania i postępowań podobnych - (część trzecia).

2. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz początek XXI wieku przyniosły intensywny rozwój budownictwa wielomieszkaniowego przez deweloperów prywatnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe, na prawach odrębnej własności lokali, a także gwałtowny proces przywłaszczeń lokali jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, zakładów pracy i przekształceń spółdzielczych praw do lokali we własność lokali. Własność lokalu stała dla wielu ludzi najpełniejszym, osobistym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również synonimem właścicielskiej wolności dla osób dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego, okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu, przeżyły pierwsze nadzieje i rozczarowania.

Odrębna własność lokalu jest szczególnym rodzajem własności nieruchomości i została całościowo uregulowana w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, obowiązującej od 1 stycznia 1995 r. Modyfikacje dotyczące budowy i zarządzania lokalami stanowiącymi odrębną własność dotyczą jedynie lokali powstających w ramach spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego i zostały zamieszczone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła z dniem 24 kwietnia 2001 r. do regulacji odnoszących się do odrębnej własności lokali powstających na zasadach przewidzianych w tej ustawie wiele odmienności. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy o budowę lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m.

Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej i członków, jest wykonywane przez spółdzielnię na zasadach określonych w Prawie spółdzielczym, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i statucie, a przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się (art. 27 u.s.m.).

Ustanowienie i przeniesienie własności lokalu na rzecz członka (małżonków lub ich następców prawnych) następuje w umowie zawartej ze spółdzielnią w formie aktu notarialnego.

Powstanie odrębnej własności lokalu następuje przez wpis tej własności przez sąd w księdze wieczystej, ze skutkiem od chwili, w której wniosek o wpis (zawarty w akcie notarialnym) został zgłoszony i odnotowany w księdze wieczystej jako tzw. wzmianka o wniosku. Dla każdego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dla nieruchomości, z której lokal został wyodrębniony, prowadzi się dotychczasową księgę, w której wymienia się współwłaścicieli, tj. dotychczasowego właściciela (np. dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową) i właścicieli poszczególnych lokali.

Lokale nieprzewłaszczone na rzecz uprawnionych (np. członków spółdzielni, klientów dewelopera) pozostają własnością dotychczasowego właściciela.

3. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w rozdziale 2¹ pt. „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” całościowo (art. 17¹-17¹⁹), uregulowano zagadnienia związane z tym prawem, eliminując dotychczasowe unormowania zamieszczone w dziale IV części I tytułu II ustawy - Prawo spółdzielcze.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. powstawało z chwilą zawarcia między spółdzielnią a członkiem umowy - w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wcześniej, przed 24 kwietnia 2001 r., powstawało na mocy pisemnego (pod rygorem nieważności) przydziału wystawionego przez spółdzielnię mieszkaniową i przyjętego (w dowolnej formie) przez członka.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które mogło być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Może należeć do jednej lub kilku osób, przy czym członkiem spółdzielni może być tylko jedna osoba, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji, z którym nierozerwalnie jest związane prawo do wkładu budowlanego.

Umowa zbycia tego prawa (po pierwotnym jego ustanowieniu w drodze wspomnianej umowy lub przydziału) wymaga formy aktu notarialnego. Skuteczność nabycia nie zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków (por. wyrok TK z 30 marca 2004 r., K. 32/2003, Dz. U. Nr 63, poz. 591). Jeżeli jednak prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej (ma założoną księgę wieczystą), dla jego skutecznego przeniesienia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej (art. 245¹ k.c.).

W wypadku gdy prawo to należy do kilku osób, zbycie jego ułamkowej części jest obciążone prawem pierwokupu na rzecz pozostałych współuprawnionych, a umowa bezwarunkowa albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Z członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia mogła zawrzeć - w okresie od 15 stycznia 2003 r. do 30 lipca 2007 r. - umowę o budowę lokalu. Umowa taka, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia - po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu - a ponadto zawierać zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal (przez wniesienie wkładu budowlanego i partycypowanie w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową), zgodnie z postanowieniami statutu, określać zakres rzeczowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, zasady ustalania wysokości kosztów budowy oraz zawierać inne postanowienia określone w statucie, w szczególności określać inne zobowiązania, jakie w związku z budową będzie ponosił członek.

Po wejściu w życie (31 lipca 2007 r.) ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 125, poz. 873) spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania. Umowa zawarta na podstawie nieobowiązującego już art. 17³ u.s.m. staje się umową o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m., a ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 1, 3 i 4 noweli czerwcowej z 2007 r.).

Rozwiązanie to (a contrario oraz w świetle art. 7 ust. 2 noweli czerwcowej z 2007 r.) nie ogranicza praw osób, które z przyczyn prawnorzeczowych nie mogą uzyskać odrębnej własności lokalu czy to w procesie budowy, czy realizacji roszczeń o przekształcenie dotychczasowych praw najmu lub lokatorskich praw do mieszkań. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, z wyjątkiem konfuzji.

W warunkach dopuszczalnej wielopodmiotowości tego prawa i możliwych komplikacji związanych z pozbyciem się niesolidnych lub niesubordynowanych współuprawnionych do korzystania z lokalu albo choćby jednego z nich wyposażono spółdzielnię w prawo wystąpienia do sądu o nakazanie zbycia prawa do lokalu, stosownie do art. 16 u.w.l., tj. w trybie licytacji, odpowiednio do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wystąpienie zarządu spółdzielni musi mieć podstawę we wniosku (uchwale) rady nadzorczej, a materialną podstawę żądania stanowią: długotrwała zaległość w uiszczeniu opłat związanych z korzystaniem z lokalu, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej bądź spółdzielczej uciążliwe.

Umowy w sprawie budowy domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu na prawach odrębnej własności lokalu, zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (24 kwietnia 2001 r.), nabyły z tym dniem cechy, o których mowa w art. 19 u.s.m., z tym jednak zastrzeżeniem, że przydziały domów i lokali wydane stosownie do art. 232 § 1-3 pr. spółdz. (obecnie uchylonego) skutkowały powstaniem ograniczonych praw rzeczowych (lub quasi-rzeczowych): prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawa do lokalu budowanego w celu przeniesienia jego własności na członka; stosowało się do nich odpowiednio przepisy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (uchylone art. 213, 215, 217, 231, 233 pr. spółdz., a obecnie przepisy rozdziału 2¹ u.s.m.).

Do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni stosuje się następujące zasady:

4. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Obecnie prawo takie powstaje na podstawie umowy zawieranej między członkiem spółdzielni a spółdzielnią, a nie w wyniku przydziału dokonywanego przez spółdzielnię. Umowa - zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności - uprawnia członka (małżonków) oraz osoby z nim stale zamieszkujące do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem na czas nieoznaczony. Spółdzielnia może zawrzeć umowę o to prawo, będąc właścicielem lub współwłaścicielem budynku.

W obecnych realiach finansowoprawnych realizacja lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego może następować stosownie do warunków kredytowania oraz na zasadach przewidzianych przez ustawę z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070). Ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) spółdzielniom mieszkaniowym mogą być udzielane na warunkach preferencyjnych pożyczki na budowę lokali mieszkalnych na wynajem albo w celu zawierania umów o lokatorskie prawo do mieszkania, z tym zastrzeżeniem, że:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest prawem obligacyjnym, niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Może należeć do członka będącego osobą fizyczną albo do małżonków. Jest ściśle związane z członkostwem. Umowa o lokatorskie prawo do lokalu nie może być wypowiedziana przez spółdzielnię. Wygasa wraz z ustaniem członkostwa osób uprawnionych albo wskutek zrzeczenia się przez nie tego prawa.

W wyjątkowych przypadkach, gdy byli małżonkowie po rozwodzie bądź unieważnieniu małżeństwa albo małżonek zmarłego członka nie dokonali czynności, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.s.m., spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa (art. 13 ust. 2 u.s.m.).

Dodatkowe przyczyny, umożliwiające podjęcie przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wprowadziła nowela czerwcowa z 2007 r. w dodanym art. 11 ust. 1¹ u.s.m.

Z kolei art. 11 ust. 1³u.s.m. przesądził, że do uchwał o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy Prawa spółdzielczego o uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni, co ma przede wszystkim znaczenie dla zasad zaskarżania takich uchwał do sądu.

Umowa o lokatorskie prawo do mieszkania zobowiązuje członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz uiszczania opłat wskazanych w ustawie i statucie spółdzielni (por. art. 4 ust. 3 i art. 10 u.s.m.).

Spółdzielnia może realizować inwestycje wspólnie z towarzystwem budownictwa społecznego (TBS) i jako współwłaściciel budynku może ustanawiać lokatorskie prawa do mieszkań. W dotychczasowych zasobach, z których część to lokale o statusie lokatorskim, proces przewłaszczenia lokali na rzecz osób uprawnionych nie wpływa na prawa lokatorskie pozostałych osób.

Spółdzielnia mieszkaniowa, która - mocą jednostronnej czynności prawnej - ustanowiła odrębną własność lokalu, do którego członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może przenieść jego własności na rzecz innej osoby. Czynność sprzeczna z tym zakazem jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.).

Lokatorskie prawo do mieszkania może należeć do małżonków, choćby członkiem spółdzielni był tylko jeden z nich. Drugi z małżonków ma prawo (roszczenie) przystąpienia do spółdzielni również wówczas, gdy prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu z nich (art. 3 ust. 2 u.s.m.).

Ustalanie wartości lokatorskiego prawa do mieszkania zostało powiązane z wartością rynkową lokalu.

Z dniem 31 lipca 2007 r. zmieniono zasady przewłaszczeń lokali o statusie lokatorskim w odrębną własność (możliwość przekształceń w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu została utrzymana tylko w przypadkach, gdy spółdzielnia nie ma uregulowanego tytułu własności lub wieczystego użytkowania do gruntu, na którym znajduje się budynek z lokalami o statusie lokatorskim - art. 7 ust. 2 noweli czerwcowej z 2007 r.), wprowadzając w tym zakresie obowiązek jedynie spłaty długów, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., uzupełnienia wkładu mieszkaniowego w zakresie obciążającym spółdzielnię oraz spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal, jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych (lub innych środków) podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa (art. 12 ust. 1 u.s.m.).

Możliwość przewłaszczeń nie dotyczy lokali lokatorskich wybudowanych z udziałem środków pochodzących z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Odrębne zasady spłaty kredytu i uzupełniania wkładu budowlanego odnoszą się również do mieszkań lokatorskich, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115). Obejmują one kredyty mieszkaniowe zaciągnięte do 31 marca 1996 r., spełniające wymagania określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 27 lutego 1996 r. w sprawie warunków objęcia pomocą państwa spłaty niektórych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych do 31 marca 1996 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 121).

Zgłoszone na piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12 u.s.m., a także te, o których mowa w art. 15, 17¹⁴, 17¹⁵, 39, 48 i 48¹ u.s.m., niezrealizowane do dnia wejścia w życie noweli czerwcowej z 2007 r. (do 31 lipca 2007 r.), powinny być rozpatrywane na podstawie obecnie obowiązujących przepisów.

Obowiązek przewłaszczenia członków i innych osób uprawnionych na podstawie roszczeń przyznanych przez ustawę może być dochodzony przed sądem w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie art. 49 u.s.m. lub w procesie - stosownie do art. 49¹ u.s.m. Ten pierwszy tryb znajdzie zastosowanie tylko wówczas, gdy spółdzielnia nie podjęła zabiegów koniecznych dla prawnorzeczowego i finansowego przewłaszczenia osób uprawnionych, określonych w art. 41 i 42 u.s.m.

5.Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) została uchwalona u schyłku III kadencji Sejmu RP w niewątpliwej opozycji do wcześniejszej ustawy z 24 czerwca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787).

Ustawa o ochronie praw lokatorów uwzględniła głosy postulujące wzmocnienie ochrony (stabilności) stosunku najmu oraz innych praw do lokali mieszkalnych, z wyjątkiem prawa własności. Te inne stosunki to przede wszystkim spółdzielcze prawo do mieszkania (lokatorskie, własnościowe).

Wskazana ustawa wprowadziła, niejako recypując rozwiązania zawarte w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 122, poz. 1317), obowiązek orzekania o uprawnieniu (lub jego braku) do lokalu socjalnego z urzędu. Określono w niej materialnoprawne przesłanki przyznania takiego uprawnienia, zakazano - co do zasady - orzekania o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w odniesieniu do określonej kategorii osób, objęto ochroną przed eksmisją na bruk nie tylko (byłego) najemcę, lecz również osoby wspólnie z nim zamieszkałe, mające uprzednio zależne prawa do zajmowanego lokalu; wprowadzono wreszcie, związane z orzekaniem o eksmisji i prawem do lokalu socjalnego, normy o charakterze procesowym (art. 14 i 15 u. ochr. pr. lok.). Uwzględniono przy tym stanowisko Trybunału Konstytucyjnego (por. uzasadnienie wyroku TK z 4 kwietnia 2001 r., K. 11/2000, OTK ZU 2001, nr 3, poz. 54).

Obligatoryjną ochroną przed eksmisją bez prawa do lokalu socjalnego objęto: kobiety w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych w rozumieniu ustawy z 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (obecnie: ustawa z 1 maja 2004 r. o pomocy społecznej, Dz. U. Nr 64, poz. 593) lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawujących nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkałych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych (mających status bezrobotnego) oraz osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Te osoby, w przypadku utraty prawa do zamieszkiwania w danym lokalu, mają prawo do lokalu socjalnego, chyba że mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4), lub gdy eksmisja następuje w szczególnych warunkach (art. 13 - gdy lokator w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo uniemożliwiając współzamieszkiwanie współlokatorowi) i gdy sąd uzna to za niezbędne (art. 14 ust. 5).

Od 1 stycznia 2005 r. odstąpiono także od obligatoryjnego - z zastrzeżeniem wskazanych wyżej wyjątków - nakazu orzekania przez sąd o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla wymienionych w art. 14 ust. 4 u. ochr. pr. lok. kategorii osób w przypadku stosunków (umów o używanie lokali mieszkalnych) nawiązanych po 1 stycznia 2005 r., gdy lokal, do którego utraciły tytuł prawny, nie wchodzi do publicznego zasobu mieszkaniowego, a zarazem nie jest to lokal należący do zasobów spółdzielni mieszkaniowej albo towarzystwa budownictwa społecznego.

Równocześnie, na skutek zmiany art. 1046 k.p.c. (Dz. U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804), od 5 lutego 2005 r. wyeliminowano pojęcie eksmisji na bruk. Za sprawą tego unormowania obok pojęcia lokalu socjalnego pojawia się kategoria lokalu pod nazwą „pomieszczenie tymczasowe”. Art. 1046 § 4 k.p.c. w nowym brzmieniu stanowi, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie (z zastrzeżeniem § 5 tego artykułu, co oznacza, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie).

Tymczasowe pomieszczenie powinno: nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę, znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych. Od tego ostatniego wymagania można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej. Szczegółowe warunki, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe, wskazuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. Nr 17, poz. 155). Wynika z niego, że wymagania stawiane pomieszczeniu tymczasowemu są mniej rygorystyczne niż wymagania właściwe dla lokalu socjalnego.

Osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów (10 lipca 2001 r.), przez okres nie krótszy niż 10 lat, ustawa umożliwiła uzyskanie prawa najmu, jeśli właściciel przez rok od dnia wejścia w życie ustawy nie skierował do sądu pozwu o eksmisję lub ustalenie nieistnienia stosunku najmu (art. 30).

Ustawa o ochronie praw lokatorów przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy, innych osób prawnych, jak i osób fizycznych (art. 1 u. ochr. pr. lok.). Dopiero ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 1203) z dniem 1 lipca 2004 r. wyłączyła spod regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów lokale będące w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Ponadto od 1 stycznia 2005 r. spod działania zasadniczych instytucji ochronnych ustawy o ochronie praw lokatorów wyłączono szczególną postać najmu (innej formy oddania lokalu do używania) - najem okazjonalny - nawiązywany, gdy właściciel przejściowo nie korzysta z całości lub z części lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 3 ust. 1 u. ochr. pr. lok.). Unormowanie to nie działa wstecz i odnosi się tylko do umów zawartych po 1 stycznia 2005 r. Innymi słowy, umowa, która została zawarta wcześniej, a która według tego unormowania ma charakter „najmu okazjonalnego”, podlega rygorom ustawy o ochronie praw lokatorów na zasadach ogólnych, a nie z ograniczeniem przewidzianym w tym przepisie.

Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów oraz będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej, a także do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy tej ustawy stosuje się tylko wtedy, gdy odrębne przepisy dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u. ochr. pr. lok.).

Lokatorem, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 u. ochr. pr. lok., jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Ta szeroka definicja, obejmująca także w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu, zawiera w swoim spektrum zarówno osoby, które korzystają z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak i te, które mają status quasi-właścicielski, jak w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Ta granica została, jak się wydaje, zakreślona zbyt szeroko i zgodnie z aktualną treścią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jego ochroną oraz w świetle obowiązków uprawnionych powinna zostać poddana weryfikacji ustawowej (postulat de lege ferenda) bądź pogłębionej analizie orzeczniczej, która zweryfikuje istotny sens ustawowej definicji lokatora, w szczególności uwzględniając swoisty, syntetyczny i interdyscyplinarny charakter niektórych definicji i pojęć zawartych w ustawie (por. uwagi do art. 2 u. ochr. pr. lok.).

Szeroki zakres obowiązywania tej ustawy - podmiotowy i przedmiotowy, który przez regułę wynikającą z art. 3 ust. 3 u. ochr. pr. lok., że przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora), eliminuje z innych ustaw regulacje mniej korzystne dla lokatora - istotnie zmodyfikował wiele dotychczasowych reguł rozwiązywania (ustania) stosunku najmu i innych praw do lokalu przysługujących lokatorowi w stosunku do unormowań zawartych w Kodeksie cywilnym, w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych bądź w innych ustawach oraz stanu sprzed wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów. Określa go przede wszystkim art. 11 u. ochr. pr. lok., a uzupełniają m.in. art. 8a, 9, 12 (do 31 grudnia 2004 r.) i art. 21 ust. 4 i 5 u. ochr. pr. lok.

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, ze wskazaniem jednej z następujących przyczyn wypowiedzenia:

Jednakże właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu także:

W przypadku właścicieli - osób fizycznych (oraz ich pełnoletnich zstępnych, wstępnych lub osób uprawnionych do alimentacji) - możliwe jest także wypowiedzenie stosunku prawnego nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierza on zamieszkać w należącym do niego lokalu, a lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (art. 11 ust. 4 u. ochr. pr. lok.).

Jeżeli właściciel (lub wcześniej wskazane osoby mu bliskie) zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu i nie zamierza dostarczyć lokatorowi lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać na warunkach tożsamych lub lepszych z prawem do lokalu zamiennego, może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u. ochr. pr. lok.).

W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z art. 11 (art. 11 ust. 8 u. ochr. pr. lok.). Badanie, czy były podstawy do wykluczenia lub wykreślenia członka ze spółdzielni, następuje w postępowaniu sądowym, o którym mowa w art. 24 § 6 pkt 2 i art. 42 pr. spółdz. Nie może tego czynić sąd w postępowaniu eksmisyjnym (por. uchwałę SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004, OSNC 2005, nr 12, poz. 204), chyba że uchwała jest sprzeczna z ustawą i jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 42 § 2 pr. spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 22 lipca 2005 r.).

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje również, że z ważnych przyczyn - innych niż wyżej wymienione - właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 u. ochr. pr. lok.).

Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070) - art. 11 ust. 11 u. ochr. pr. lok. (dodany od 1 stycznia 2005 r.).

Ustawa o ochronie praw lokatorów odstąpiła od pojęcia czynszu regulowanego. Art. 9 u. ochr. pr. lok. wprowadził ograniczenia co do częstości zmian czynszu (nie częściej niż co 6 miesięcy, licząc od wejścia w życie poprzedniej podwyżki).

Od 1 stycznia 2005 r. podwyżki czynszu i innych opłat za używanie lokalu zostały zasadniczo zmienione, uzyskując w art. 8a, jak się wydaje, postać unormowania racjonalnego, uwzględniającego interesy wszystkich uczestników tych stosunków. Nie uchroniło to jednak przed wystąpieniem braków oraz niespójności, które częściowo wyeliminował Trybunał Konstytucyjny, a częściowo jedynie zasygnalizował, pozostawiając dokonanie poprawnych zmian ustawodawcy. Takie uzupełnienia nastąpiły 1 stycznia 2007 r. Tak więc podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach wskazanych przez tę ustawę, a na pisemne żądanie lokatora właściciel - w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki - przedstawi na piśmie jej przyczynę i kalkulację.

Ustawa wskazała, że jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, gdy zapewnia ona zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu - oraz zapewnia godziwy zysk.

Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku. Natomiast w stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu (opłat) nie może być krótszy niż 3 miesiące (strony w umowie mogą ustalić termin dłuższy).

Lokator może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Może też odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub do dnia rozwiązania stosunku prawnego, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, obowiązany jest uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Patrz szerzej - uwagi do art. 8a i 9 u. ochr. pr. lok.

W art. 7 tej ustawy, odnoszącym się do publicznego zasobu mieszkaniowego, wprowadzono możliwość obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Przepis ten określa wymagania i procedurę z tym związaną.

W art. 6a-6g u. ochr. pr. lok. zostały skatalogowane obowiązki wynajmującego i najemcy. Niewątpliwie tych regulacji brakowało w niniejszej ustawie przed 1 stycznia 2005 r.

Regulacja ta wiążąco określa prawa i obowiązki stron umowy do używania lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Jeżeli natomiast lokal nie wchodzi do tego zasobu, strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki. Brak ustaleń w tym przedmiocie skutkuje tym, że stosuje się unormowania niniejszej ustawy.

Osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat ustawa umożliwiła uzyskanie prawa najmu, jeśli właściciel przez rok od dnia wejścia w życie ustawy nie skierował do sądu pozwu o eksmisję lub ustalenie nieistnienia stosunku najmu (art. 30 u. ochr. pr. lok.). Art. 30 tej ustawy, wprowadzający swoiste zasiedzenie najmu, odnosi się do wszystkich właścicieli lokali, do których ustawa może mieć zastosowanie. Nawiązanie stosunku najmu następuje 10 lipca 2002 r., a najemca obowiązany jest do uiszczania czynszu w wysokości naliczonej w wysokości 3% wartości odtworzeniowej (w skali roku). Nie pozbawia to właściciela możności podniesienia czynszu stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Pozew osoby chcącej uzyskać potwierdzenie nabycia prawa najmu będzie oparty na art. 189 k.p.c. i art. 30 ust. 1 u. ochr. pr. lok. Natomiast właściciel, chcąc zniweczyć prawo osoby zajmującej przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw lokatorów lokal bez tytułu prawnego, powinien był wytoczyć stosowne powództwo (art. 30 ust. 1 in fine) w terminie do 10 lipca 2002 r. Nie musiał przy tym wykazywać interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieistnienia stosunku najmu, jeżeli zgłaszał swoje powództwo na podstawie tego przepisu. Jeżeli jednak właściciel zgłaszał takie powództwo (o ustalenie nieistnienia stosunku najmu) bez związku z treścią tego unormowania, musiał przede wszystkim wykazać swój interes prawny w żądaniu takiego ustalenia, stosownie do art. 189 k.p.c., jako podstawową przesłankę materialną jego zasadności.

Brak tytułu prawnego do lokalu, o którym mowa w art. 30 u. ochr. pr. lok., oznacza nie tylko brak samodzielnego tytułu najemcy lub innego obligacyjnego lub rzeczowego tytułu do zajmowania danego lokalu, lecz także brak jakiegokolwiek uprawnienia, czy to wywodzonego od dotychczas uprawnionego, czy to wynikającego z innych regulacji, zapewniającego prawo korzystania z danego lokalu na czas określony lub nieokreślony.

Norma ta bowiem nie służy przekształcaniu dotychczasowych, słabszych praw do lokalu w prawo mocniejsze - najem. Stabilizuje natomiast sytuację prawną osób, które zajmują lokale bez jakiejkolwiek podstawy prawnej w sytuacji długotrwałej bezczynności właściciela (co najmniej 10-letniej) i dalszej bezczynności - rocznej, liczonej od momentu wejścia w życie ustawy.