Durzyńska Magdalena, Podział nieruchomości

Problematyka dotycząca podziałów nieruchomości jest powszechna zarówno w procesie inwestycyjnym, jak i w codziennym życiu podmiotów prywatnych. Zagadnienia z nią związane są przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych i sądów powszechnych, często są podejmowane także w dyskursie naukowym. Termin „podział nieruchomości” nie jest jednoznaczny, choć wydawałoby się, że semantyczny układ tych dwóch prostych słów jest jasny i zrozumiały. Co więcej, samo pojęcie „nieruchomość” w zależności od kontekstu i aktu prawnego, w którym jest definiowane czy używane, nie zawsze oznacza to samo. W doktrynie i orzecznictwie mamy do czynienia z różnym podejściem zarówno do pojęcia „nieruchomość”, jak i pojęcia „podział nieruchomości”. Wymaga to omówienia - stąd pomysł na tę książkę.

Nieruchomość można podzielić geodezyjnie bądź prawnie. Aby można było dokonać obrotu częścią nieruchomości gruntowej, w pierwszej kolejności niezbędne jest określenie areału gruntu, który ma być przedmiotem czynności prawnej. Konieczne jest sprecyzowanie jego parametrów przestrzennych i odwzorowanie ich w dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, która będzie stanowiła podstawę do prawnego wyodrębnienia nowej nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. To wyodrębnienie i określenie na mapie i w przestrzeni części nieruchomości, która ma być przedmiotem obrotu, nazywa się geodezyjnym (niekiedy ewidencyjnym) podziałem nieruchomości. Doktryna wyróżnia także podział prawny, wieczystoksięgowy czy podział quoad usum, z tym że ten ostatni dotyczy tylko nieruchomości stanowiących współwłasność.

Dopuszczalność i forma dokonania podziału nieruchomości jest determinowana prawami do niej przysługującymi. W wypadku pojedynczego prawa własności geodezyjny podział nieruchomości następuje w toku postępowania administracyjnego, współwłasność zaś daje możliwość wyboru jednego z kilku możliwych trybów postępowania. Jeśli chodzi o administracyjny podział nieruchomości, to na rynku wydawniczym jest kilka interesujących pozycji, m.in.: Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami autorstwa Jerzego Kopyry i Podziały nieruchomości Zygmunta Bojara. Zagadnienia dotyczące prowadzonego przez organ administracji postępowania podziałowego omówione są także w każdym komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości przed sądem powszechnym opisują natomiast komentarze do części drugiej Kodeksu cywilnego przy przepisach dotyczących zniesienia współwłasności rzeczy wspólnej.

Opracowanie łączy zagadnienia stricte administracyjne i cywilistyczne, będąc swoistym kompendium w zakresie tematyki obejmującej podział nieruchomości. W części pierwszej zostały opisane kategorie nieruchomości występujące w polskim systemie prawnym, tzn. nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe oraz terminologia dotycząca podziału. W części drugiej - „Administracyjny podział nieruchomości”, podjęto zagadnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej i problematykę zgodności wstępnego projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo została omówiona procedura przejmowania gruntów pod drogi publiczne i kwestie odszkodowań za działki wydzielane pod te drogi oraz zagadnienia dotyczące opłat adiacenckich. W części trzeciej zostały opisane sądowe zasady podziału nieruchomości w naturze, a także inne sposoby zniesienia współwłasności, podziału nieruchomości spadkowej czy stanowiącej majątek wspólny. Problematykę samego podziału nieruchomości dokonywanego w trybie administracyjnym i w toku postępowania przed sądem uzupełniono o zasady, sposoby i terminy wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami zarówno w zakresie nakładów poczynionych na nieruchomość, jak i pożytków z niej osiąganych. W książce zostały też omówione uprawnienia i obowiązki współwłaścicieli, a także pojedyncze kwestie związane z zarządem nieruchomością stanowiącą współwłasność. Część czwarta zawiera natomiast kilka graficznych przykładów podziału nieruchomości. Są to proste przykłady obrazujące podstawowe zasady podziału wiążące zarówno organy administracji, jak i sądy. Krótkie opisy i odniesienia do obowiązujących przepisów pozwolą z łatwością odróżnić podział geodezyjny od podziału prawnego, a nieruchomość od działki gruntu.

Jest to publikacja przeznaczona dla właścicieli nieruchomości, pracowników administracji, geodetów oraz prawników.