Gonet Wojciech, Pełnomocnictwo, prokura, reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami

Zawieranie umów w obrocie gospodarczym pomiędzy różnymi podmiotami wymaga prawidłowej reprezentacji stron umowy. Niekiedy zawarcie umowy przez jedną ze stron wymaga uzyskania zgody, która może mieć charakter wewnętrzny, tj. udzielona jest przez organ podmiotu, lub charakter zewnętrzny, gdy udzielana jest przez podmiot inny niż zawierający umowę. Skutki nieprawidłowej reprezentacji stron umowy i braku zgody na dokonanie czynności prawnej bywają różne – od nieważności do bezskuteczności zawieszonej. Monografia dotyczy analizy zasad reprezentacji różnych stron zawierających umowy w obrocie nieruchomościami, który jest sformalizowany oraz często bardziej skomplikowany niż w przypadku innych rzeczy i praw. W publikacji pojęcie obrotu nieruchomościami dotyczy zbiorczego określenia umów i czynności skutkujących nabyciem nieruchomości i rozporządzeniem nią. Rozporządzenie nieruchomością jako czynność prawna oznacza zbycie i obciążenie nieruchomości. Przepisy dotyczące nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz spółdzielczych praw do lokali, wobec czego monografia dotyczy także zagadnień związanych z reprezentacją przy umowach związanych z obrotem tymi prawami. W książce szczegółowo omówiono sytuacje, kiedy wymagana jest zgoda na zawarcie umów w obrocie nieruchomościami, oraz skutki jej braku. Przedstawione zasady reprezentacji różnych podmiotów dotyczą również zawierania umów mających za przedmiot inne rzeczy niż nieruchomości i inne prawa niż spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu czy też prawo użytkowania wieczystego gruntu.

W monografii podjęto m.in. badania nad zasadami zawierania umów pomiędzy podmiotami a osobami fizycznymi reprezentującymi jednocześnie te podmioty, tj. zawierania tzw. umów z samym sobą. Zasady zawierania umów pomiędzy osobą fizyczną, która reprezentuje jakiś podmiot, a tą osobą fizyczną zostały jedynie uregulowane w przypadku spółek kapitałowych, spółdzielni oraz częściowo j.s.t. w zakresie umowy o pracę. Nie jest to jednak regulacja kompleksowa, gdyż przepisy Kodeksu spółek handlowych ani Prawa spółdzielczego nie wskazują, kto ma reprezentować spółkę kapitałową, spółdzielnię przy zawarciu umowy pomiędzy członkiem zarządu i jego małżonkiem a odpowiednio pomiędzy spółką kapitałową oraz spółdzielnią. Dokonano również analizy czynności prawnych z samym sobą w przypadkach, gdy pomiędzy małżonkami obowiązują różne ustroje majątkowe małżeńskie. W książce przedstawiono zasady reprezentacji SP, które są bardzo złożone i rozbudowane. Pierwszy rozdział został poświęcony wyjaśnieniu pojęcia reprezentacji. W dalszych rozdziałach omówiono reprezentację osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, osób fizycznych, podmiotów realizujących postępowanie upadłościowe, restrukturyzacyjne, reprezentację przez zarządcę sukcesyjnego oraz reprezentację podmiotów zagranicznych. Osobny rozdział poświęcony został udzielaniu pełnomocnictwa do obrotu nieruchomościami, w tym sporządzanych za granicą. W rozdziale tym omówiono również zasady legalizacji pełnomocnictw udzielonych za granicą, tak aby można było nimi posłużyć się w Rzeczypospolitej Polskiej. Ostatni rozdział poświęcony został problematyce trudności w reprezentacji niektórych podmiotów przy umowach z członkami ich organów wykonawczych. Monografia uwzględnia stan prawny na 15.08.2019 r.