Kopeć Marcin, Zachariasz Igor, Oświetlenie i nasłonecznienie pomieszczeń. Prawne uwarunkowania rozwoju miasta

Prawne regulacje odnoszące się do rozwoju miasta, mające za przedmiot tworzenie zasad zabudowy działek, w szczególności położonych w śródmiejskiej strefie, powstały na gruncie polskiego prawa publicznego dość wcześnie. Wynikało to z konieczności stworzenia w lokalizowanej na tych działkach zabudowie warunków środowiskowych sprzyjających zdrowemu życiu, w tym zwłaszcza warunków nasłonecznienia mieszkań. Już w 1928 r., we wprowadzonym wówczas prawie budowlanym , uregulowano zasady zabudowy w pierzejach ulic oraz zabudowy wolnostojącej, ze względu m.in. na dostęp usytuowanych w tej zabudowie pomieszczeń mieszkalnych do światła dziennego. W zasadzie regulacje te nie były szczególnie modyfikowane w późniejszym okresie, kiedy to zasadniczym zmianom ulegało prawo regulujące proces budowlany. Przepisy techniczne wydawane na gruncie prawa budowlanego z roku 1961 czy 1974 powielały rozwiązania wprowadzone jeszcze w 1928 r. Dopiero w 1994 r. wraz z przyjęciem nowego prawa budowlanego i wydaniem na jego podstawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, wprowadzono przepisy regulujące wymogi nasłonecznienia i możliwości zacieniania budynków, odwołujące się do tzw. linijki słońca, które w polskiej literaturze ma swój pierwowzór w pracy Mieczysława Twarowskiego Słońce w architekturze .

Przepisy te tworzą często bariery w procesie budowlanym, na co składa się wiele przyczyn. Po pierwsze, mają istotne znaczenie już na wstępnym etapie tego procesu, a mianowicie podczas określania linii rozgraniczających przeznaczenie terenu oraz linii zabudowy w planach miejscowych czy też, w przypadku braku planu miejscowego, na etapie wydawania warunków zabudowy. Niemniej jednak na tym etapie mogą one jedynie sygnalizować pewien problem związany z zabudową działki w przyszłości, nie stanowiąc wiążących organ planistyczny wytycznych w zakresie ustalania warunków zabudowy. W praktyce przepisy te nie odgrywają więc żadnej roli w zakresie kształtowania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w tej fazie procesu budowlanego.

Po drugie, sam proces badania zacienienia działek budowlanych już na etapie wydawania pozwolenia na budowę, zgodnie z zasadami „linijki słońca”, zależy od wielu założeń przyjmowanych w procesie wykładni przepisów o warunkach technicznych.

Po trzecie wreszcie, proces wydawania pozwolenia na budowę wymaga rzetelnego i wszechstronnego ważenia interesów szerokiego kręgu interesariuszy będących stronami w tym postępowaniu. Włącza się do niego bowiem obok inwestora, na podstawie w dużej mierze uznaniowych kryteriów, także innych interesariuszy jako strony: właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, a ponadto stosuje się zasadę wolności budowlanej jako podstawową regułę interpretacyjną przepisów prawa budowlanego, co także komplikuje w praktyce procesowej ocenę projektowanego zamierzenia budowlanego.

Jednak w postępowaniach administracyjnych nie wyczerpuje się cały proces budowlany. Jego nierozłącznymi elementami są liczne stosunki prywatnoprawne. Tylko przykładowo można tu wskazać występującą często konieczność zawarcia umów, które prowadzą do przeniesienia własności, ustanowienia służebności niezbędnych do przeprowadzenia działań inwestycyjnych i obsługi zabudowywanego terenu, czy też realizacji samych już czynności budowlanych. Ostatnio w obrocie prawnym pojawia się coraz częściej konstrukcja służebności zacieniania, stosowana w związku z odstępstwem od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w sytuacji przekroczenia norm technicznych określających minimalny czas nasłonecznienia pomieszczeń.

Niniejsze studium ma na celu zwrócenie uwagi na problemy związane z zabudową miast, w tym ich obszarów centralnych, w wąskim kontekście prawnym. Odnosi się ono do prawnych regulacji związanych z obowiązkiem tworzenia warunków służących nasłonecznianiu i unikaniu nadmiernego zacieniania działek zabudowanych, przy jednoczesnej konieczności dążenia do zrównoważonej zabudowy przestrzeni miejskiej, optymalizującej koszty budowy i utrzymania wspólnej infrastruktury publicznej. W konsekwencji skupia się na kwestiach dotyczących stosowania publicznoprawnej instytucji odstępstwa w związku z prywatnoprawną konstrukcją służebności zacieniania, a więc w dużej mierze podstawowych dziś instrumentach prawnych, pozwalających realizować zwartą zabudowę stref śródmiejskich. Ta problematyka nie jest opisana w prawie, choć ma istotne znaczenie w praktyce urbanistycznej. Wiąże się bowiem z jednej strony z postulowaną przez urbanistów koniecznością intensyfikacji zabudowy miejskiej, zwłaszcza śródmiejskiej, ze względu na dużą wartość nieruchomości położonych w tych strefach, a tym samym minimalizację kosztów budowy i funkcjonowania transportu zbiorowego , z drugiej strony z dążeniem do utrzymania zdrowych warunków życia w miastach, gwarantowanych m.in. przez odpowiednią ilość światła dziennego na terenach, których zwarta zabudowa powinna cechować się mieszanymi funkcjami, usługowo-handlowo-mieszkalnymi. Z tego powodu prawne regulacje procesu budowlanego, a przede wszystkim ich stosowanie w praktyce urbanistycznej, powinny dawać podstawy do wyważenia różnych celów i działań tak, by z jednej strony podejmować działania mające na celu tworzenie zdrowych warunków życia w określonych częściach miasta, a z drugiej strony realizować postulat związany z koniecznością ekonomicznego wykorzystania przestrzeni, a tym samym także infrastruktury publicznej, w celach osiedleńczych.