Henclewski Tomasz, Opróżnione miejsce hipoteczne

Już od lat można obserwować odchodzenie społeczeństw od prawa własności na rzecz prawa do korzystania. Muzyka, filmy, środki transportu, sprzęt komputerowy i sportowy, ale również nieruchomości stają się coraz rzadziej składnikami naszego majątku. W ich miejsce pojawiają się usługi, które w ramach płaconego abonamentu zapewniają możliwość korzystania z tych rzeczy. Zmiany te nakazują podjąć rozważania, jaki będzie wpływ tych procesów na instrumenty zabezpieczające kredyty oraz inne umowy obligacyjne. Czy hipoteka, która stanowi obecnie jedno z podstawowych zabezpieczeń wierzytelności, z czasem straci na znaczeniu, gdyż coraz mniej osób będzie właścicielami nieruchomości? Wydaje się, że choć zmiany na pewno nastąpią, to jednak nie będą one w tym zakresie aż tak znaczne ani nie będą dotyczyć zabezpieczeń rzeczowych. Hipoteka jako jedna z najstarszych form zabezpieczenia przetrwała już różne zawirowania społeczno-gospodarcze, począwszy od rewolucji przemysłowej, po okres ustroju socjalistycznego i gospodarki centralnie planowanej. Nieruchomości nadal są i będą postrzegane jako stabilna lokata kapitału. Dlatego zawsze będą stanowić przedmiot zainteresowania inwestorów – zarówno tych drobnych, jak i instytucjonalnych. Nawet jeśli przeciętny konsument nie będzie właścicielem swojego mieszkania, to przecież będzie musiał je od kogoś najmować. Popularność hipoteki wydaje się więc niezagrożona. Szczególnie że kredyt zabezpieczony hipoteką stanowi najtańszą formę pozyskania kapitału.

W 2020 r. w Polsce było podpisanych ponad 2 472 000 czynnych umów tzw. kredytów mieszkaniowych opiewających na kwotę ponad 476 miliardów złotych . Ilość ta sprawia, że kredyt hipoteczny oraz sama hipoteka są zjawiskami nie tylko prawnymi, ale również socjologicznymi, które stają się przedmiotem prac badawczych. „Dyspozytyw, jakim jest kredyt hipoteczny, jest wieloskalowy, bo wiąże gospodarstwa domowe z rynkiem finansowym, którego zakres przekracza nie tylko własne lokum, okolice czy miasto, ale także państwo” . Wiązanie gospodarstw domowych z rynkiem finansowym jest szczególnie dotkliwe i niebezpieczne w czasach kryzysu gospodarczego.

Aby hipoteka mogła sprostać oczekiwaniom rynku nieruchomości, musi podlegać modyfikacjom . Na gruncie prawa polskiego istotnym katalizatorem zmian w zakresie hipoteki jest zauważalne od kilku lat przywracanie równowagi pomiędzy kredytobiorcą a kredytodawcą, które sprowadza się między innymi do stopniowego redukowania przywilejów bankowych . Ma to miejsce na gruncie legislacyjnym oraz orzecznictwa .

Aby stawić czoła wyzwaniom współczesnej gospodarki, polski ustawodawca podjął decyzję o zmianie przepisów dotyczących hipoteki. Ustawą z 26.06.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131 poz. 1075), która weszła w życie 20.02.2011 r., dokonano gruntownej, pierwszej od czasu unifikacji prawa rzeczowego w Polsce z 1946 r., reformy przepisów o hipotece . Wśród zaproponowanych przez ustawodawcę nowości wprowadzone zostało nieznane dotychczas prawodawstwu polskiemu uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Na marginesie należy dodać, że pierwsze prace legislacyjne nad badaną instytucją miały miejsce już w dwudziestoleciu międzywojennym, jednak ze względu na uwarunkowania historyczne nie zostały nigdy wprowadzone w życie.

Nowe przepisy umieszczono w dodanym do rozdziału 1 działu II ustawy o księgach wieczystych i hipotece oddziale 5, zatytułowanym „Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym”. Zawiera on 11 artykułów (art. 101¹–101¹¹ u.k.w.h.) regulujących powstanie i ujawnianie opróżnionego miejsca hipotecznego w księdze wieczystej oraz rozporządzanie nim. Dzięki tej instytucji nastąpiło istotne wzmocnienie pozycji właściciela nieruchomości wobec wierzycieli hipotecznych. W przypadku wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do ustanowienia na jej miejscu nowej hipoteki z pierwszeństwem oraz do kwoty wygasłej hipoteki. Ponieważ z istoty ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się hipoteka, wynika możliwość wielokrotnego obciążania tej samej rzeczy, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym daje właścicielowi nieruchomości możliwość zaoferowania kolejnemu wierzycielowi hipotecznemu silniejszej pozycji względem pozostałych wierzycieli hipotecznych. Pozwala ono nadać nowemu wierzycielowi wyższe pierwszeństwo jego hipoteki w stosunku do tego, jakie otrzymałby przy uwzględnieniu ogólnych reguł uzależniających pierwszeństwo od chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 12 ust. 1 u.k.w.h.). Taka możliwość faworyzowania wierzycieli hipotecznych przez właściciela nieruchomości poza obowiązującą kolejnością sprawia, że dotychczasowe podejście do prawa hipotecznego musi ulec pewnej rewizji. Została zachwiana od dawna funkcjonująca przewidywalność zmieniających się pierwszeństw hipotek. Graficzna prezentacja kolejnych obciążeń nieruchomości w dziale IV księgi wieczystej już nie zawsze odpowiada ich pierwszeństwu. Nastąpiła dodatkowo zmiana w zakresie skutków, jakie powoduje wygaśnięcie hipoteki dla pozostałych wierzycieli hipotecznych. Zgodnie z obowiązującą do 19.02.2011 r. bezwzględną zasadą posuwania się hipotek naprzód w przypadku wygaśnięcia hipoteki z wyższym pierwszeństwem te wpisane z niższym pierwszeństwem automatycznie awansowały o jedno miejsce. Zapewniało to z jednej strony stabilizację i dającą się przewidzieć dla wierzycieli hipotecznych przyszłość, z drugiej strony sprawiało, że właściciel nieruchomości poza obowiązkiem spłacenia kolejnych wierzycieli nie otrzymywał żadnej korzyści z tytułu całkowitego zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Stosując rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym, właściciel może przełamać dotychczasowy automatyzm posuwania się hipotek naprzód i uzyskać jednocześnie użyteczne z punktu widzenia zdolności kredytowej uprawnienie. W świetle aktualnie obowiązujących przepisów zarówno właściciele nieruchomości, jak i wierzyciele hipoteczni będą znajdowali się w zupełnie innej sytuacji niż przed wprowadzeniem tej instytucji do polskiego porządku prawnego. Aby w pełni wyjaśnić wszystkie istotne zagadnienia z tym związane, a przynajmniej ich większość, niezbędne okazało się przeprowadzenie w publikacji analizy ogólniejszej problematyki praw zastawniczych, a także zasady pierwszeństwa ustalanej według reguły prior tempore potior iure, która rozstrzyga kolizje między wierzycielami hipotecznymi posiadającymi zabezpieczenie na tym samym przedmiocie.

Po 10 latach od uchwalenia ustawy nowelizującej nie została wydana żadna monografia poświęcona tytułowej instytucji, a większość wypowiedzi doktryny zawarta jest w komentarzach do ustawy o księgach wieczystych i hipotece lub artykułach naukowych stanowiących jedynie przyczynek do pogłębionych badań nad nią. Sytuacja ta skłoniła mnie do wyboru problematyki rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym jako tematu rozprawy doktorskiej i podjęcia bardziej zaawansowanych prac nad zbadaniem tej instytucji, która jest oryginalną polską konstrukcją. Jest ona jednym z elementów dostosowywania polskiej hipoteki do obowiązujących już w Europie Zachodniej rozwiązań legislacyjnych polegających na powstrzymywaniu automatycznego posuwania się hipotek naprzód i jednocześnie pozwalających uczestnikom rynku nieruchomości na korzystanie z nowych możliwości.