Monografie
Opublikowano: WKP 2019
Rodzaj: monografia
Autor monografii:

Opodatkowanie lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej dewelopera

Autor fragmentu:

Wstęp

Prawo podatkowe nie zawiera definicji lokalu mieszkalnego, ustawodawcy nie jest również znane pojęcie dewelopera ani szczególny charakter tzw. działalności deweloperskiej. Pomimo tego ustawodawca, aby zrealizować funkcję fiskalną, określa różnego rodzaju stany faktyczne i prawne podlegające opodatkowaniu, a dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej związanej z lokalem mieszkalnym. Prawo podatkowe, aby zrealizować swoje cele, niejako ingeruje w uregulowania cywilistyczne tworzące rynek nieruchomości mieszkaniowych, a także w społeczno-gospodarcze relacje istniejące w ramach tego rynku. Z drugiej strony sam proces tworzenia prawa podatkowego dotyczącego lokalu mieszkalnego i prowadzonej w związku z nim działalności gospodarczej stanowi wynik aktualnych kierunków polityki podatkowej. Ta zaś, ze względu na specyfikę lokalu mieszkalnego na tle innych rodzajów nieruchomości, powinna być skorelowana z celami, jakie stawia przed sobą polityka społeczno-gospodarcza państwa.

Wyróżnić można dwa spojrzenia na relacje pomiędzy prawem podatkowym a uwarunkowaniami gospodarczymi oraz prawami przyznanymi jednostce przez normy innych gałęzi prawa. Zgodnie z pierwszym modelem, podatek stanowi ograniczenie praw przyznanych jednostce, z których naczelnym prawem jest prawo własności (cecha prawna opodatkowania). W takim ujęciu obciążenie podatnika daniną publiczną skutkować może zmianami przyznanych praw – przewłaszczeniem (cecha ekonomiczna opodatkowania). W drugim z modeli regulacja podatkowa nie tyle ingeruje w przyznane jednostce prawo własności, lecz niejako stanowi przeciwwagę dla jego treści. W drugim ujęciu danina podatkowa nie jest zatem elementem zewnętrznym wobec prawa własności, ale stanowi jego element konstrukcyjny. Rolą regulacji podatkowej, która dotyczy lokalu mieszkalnego i działalności gospodarczej z nim związanej, nie może być jednostronny proces pozbawiania podatnika części dochodu (majątku) wyłącznie z zamiarem realizacji celu fiskalnego opodatkowania. Instrumenty prawne przyjęte w uregulowaniach podatkowych wobec lokalu mieszkalnego nie powinny w sposób jednostronny ograniczać prawa własności (i innych praw związanych z lokalem mieszkalnym). Zadaniem regulacji podatkowej jest a contrario tworzenie warunków celem możliwie pełnego, przy zachowaniu ekonomicznych celów opodatkowania, zakresu i charakteru przysługującego podatnikowi prawa własności.

Specyfika lokalu mieszkalnego i transakcji z nim związanych wynika z doniosłej roli, jaką ten rodzaj nieruchomości pełni w stosunkach społeczno-gospodarczych. Dobro, jakim jest nieruchomość, charakteryzuje się wysoką wartością, zatem sposób opodatkowania tego dobra ma znaczenie dla struktury dochodów budżetu państwa. Ponadto, los prawny nieruchomości immanentnie związany jest z miejscem jej położenia. Mając na uwadze, że zmiany w obrębie struktury nieruchomości na danym obszarze, w szczególności wybudowanie nowych budynków, wymagają upływu odpowiedniego czasu i związane są ze spełnieniem wielu wymogów techniczno-prawnych, wpływy do budżetu państwa pochodzące z opodatkowania nieruchomości mają charakter stały i możliwy do dosyć precyzyjnego zaplanowania. Roli lokalu mieszkalnego nie można jednak rozpatrywać wyłącznie z punktu widzenia dochodów budżetu państwa. Podstawową funkcją lokalu mieszkalnego jest zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych człowieka. Regulacja prawnopodatkowa powinna być zatem kształtowana przy uwzględnieniu bieżących celów społecznej polityki mieszkaniowej. Ponadto, ze względu na rozwój polskiej gospodarki, mieszkanie niejednokrotnie może stać się centrum interesów życiowych również w znaczeniu wykraczającym poza pierwotną, mieszkalną funkcję lokalu. Jeśli regulacja podatkowa w jednakowy sposób odnosi się do wszystkich lokali o charakterze mieszkalnym, pomijając etap badania intencji i zachowania podmiotu, to powstaje ryzyko nieadekwatnego i niezgodnego z celami polityki mieszkaniowej rozłożenia ciężarów podatkowych.

Realizacja celów polityki mieszkaniowej we współczesnych systemach gospodarczych możliwa jest w zasadzie jedynie przy udziale sektora prywatnego. Zadania polityki mieszkaniowej powinny być zatem realizowane poprzez regulację prawno-podatkową, która powinna tworzyć optymalne warunki celem rozpoczynania i prowadzenia działalności gospodarczej związanej z lokalem mieszkalnym. Istotne jest ustalenie, czy prawo podatkowe indywidualizuje osobę dewelopera jako podmiot mogący aktywnie wpływać na politykę gospodarczą państwa, a jednocześnie na realizację celów stricte fiskalnych, czy też dla prawa podatkowego deweloper, jak każdy inny przedsiębiorca, jest wyłącznie jednym z podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Realizacja postulatu, zgodnie z którym wpływ podatków na gospodarkę powinien miech charakter proinwestycyjny, a nie antymotywacyjny, nie musi sprowadzać się wyłącznie do konieczności obniżenia stawek podatkowych czy też wprowadzenia szeregu ulg i zwolnień dla deweloperów. Odziaływanie proinwestycyjne systemu podatkowego na gospodarkę następuje poprzez zapewnienie spójności i stałości systemu podatkowego, tj. gdy nowelizacje służą aktualizacji przepisów prawa podatkowego, a nie mają za cel ich znaczną zmianę. Celem zapewnienia dogodnych warunków prowadzenia działalności deweloperskiej, deweloper mieszkaniowy, bez nadmiernych nakładów na obsługę prawną czy księgową, powinien móc przewidzieć, jaka część jego przychodów będzie musiała zostać przeznaczona na pokrycie obciążeń podatkowych. Wydaje się jednak, że przepisy zarówno ogólnego, jak i szczegółowego prawa podatkowego charakteryzują się wysokim poziomem skomplikowania i zmiennością. Ponadto zakres stanów faktycznych i prawnych podlegających opodatkowaniu, a dotyczących lokalu mieszkalnego, jest niezmiernie szeroki. Opodatkowane jest bowiem nie tylko zbycie, realizacja prac modernizacyjnych bądź remontowych czy wynajęcie lokalu mieszkalnego (opodatkowanie lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu podatku w ujęciu dynamicznym), ale również samo władztwo nad tego rodzaju nieruchomością (opodatkowanie lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu podatku w ujęciu statycznym).

Mając na uwadze powyższe, opracowanie zostało poświęcone zagadnieniu opodatkowania lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej dewelopera ze względu na relację pomiędzy prawem podatkowym a uwarunkowaniami społeczno-gospodarczymi wynikającymi z roli tego rodzaju lokalu jako nieruchomości oraz z jego mieszkalnego charakteru, w tym polityką mieszkaniową. Opodatkowanie działalności gospodarczej związanej z lokalem mieszkalnym wymaga uwzględnienia zarówno specyfiki strony podmiotowej, tj. dewelopera mieszkaniowego jako przedsiębiorcy, oraz przedmiotowej, tj. stanów faktycznych i prawnych związanych z lokalem mieszkalnym.

Podstawowym celem pracy jest analiza regulacji podatkowej dotyczącej działalności gospodarczej przedsiębiorcy-dewelopera w zakresie lokalu mieszkalnego ze względu na relację pomiędzy prawem podatkowym a uwarunkowaniami społeczno-gospodarczymi wynikającymi z charakteru lokalu mieszkalnego, w tym polityką mieszkaniową. Celem pracy jest również rozstrzygnięcie, czy aktualna regulacja podatkowa kształtuje dogodne warunki do prowadzenia działalności deweloperskiej związanej z lokalem mieszkalnym, a także czy przyczynia się do urzeczywistnienia założeń polityki społeczno-gospodarczej, w tym polityki mieszkaniowej. Analiza tych celów związana jest z koniecznością podjęcia próby zdefiniowania w prawie podatkowym charakterystycznych dla regulacji cywilnoprawnej pojęć lokalu mieszkalnego oraz dewelopera i prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej, a także określenia ich wzajemnej relacji na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Przedmiotem analizy jest ogólne, jak i szczegółowe prawo podatkowe w zakresie, w jakim dotyczy opodatkowania lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Ustalenia poczynione w literaturze prawa podatkowego w zakresie opodatkowania nieruchomości, budynków, budowli i ich części stanowią punkt wyjścia do analizy wskazanej problematyki. Poza przedmiotem rozważań pozostaje opodatkowanie aktywności dewelopera związanej z budową nieruchomości budynkowej z lokalami mieszkalnymi. Lokal mieszkalny powstaje bowiem dopiero w momencie faktycznego zakończenia budowy i oddania budynku do użytkowania (wydanie decyzji udzielającej pozwolenie na użytkowanie budynku), a wręcz uzyskania statusu samodzielności.

Na wstępie autorka przyjęła kilka wstępnych założeń, które podlegały weryfikacji w treści opracowania: 1) regulacja podatkowa wobec rynku lokali mieszkalnych nie jest w sposób należyty skorelowana z celami polityki społeczno-gospodarczej państwa, a w konsekwencji z uregulowaniami innych gałęzi prawa i koncentruje się na realizacji fiskalnych celów opodatkowania; 2) przepisy prawa podatkowego nie uwzględniają roli dewelopera jako podmiotu mogącego aktywnie wspierać politykę mieszkaniową państwa, a ponadto ze względu na swój poziom skomplikowania i rozbieżności interpretacyjne nie kształtują dogodnych warunków do prowadzenia działalności deweloperskiej; 3) sposób opodatkowania lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania, gdy stroną podmiotową podatku jest deweloper, nie odzwierciedla specyfiki prowadzenia działalności gospodarczej związanej z lokalem mieszkalnym, a także szczególnych potrzeb rynku nieruchomości mieszkalnych; 4) wysoki poziom skomplikowania regulacji podatkowej oraz nieuwzględnianie przez ustawodawcę w regulacji podatkowej podwójnej roli lokalu mieszkalnego, jaką stanowi zaspokajanie zarówno potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, jak i celów inwestycyjnych, nie tworzą dogodnych warunków do prowadzenia przez dewelopera działalności gospodarczej związanej z obrotem lokalami mieszkalnymi; 5) regulacja podatkowa względem lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania nie charakteryzuje się takim poziomem elastyczności, który pozwoliłby na uwzględnienie dynamiki zmieniających się stosunków społeczno-gospodarczych. Podejmowane przez ustawodawcę działania mają najczęściej na celu wyłącznie uzupełnienie ad hoc luk w regulacji prawnej.

Praca, poza wstępem oraz zakończeniem i wnioskami, zbudowana jest z pięciu części, z których każda stanowi odrębny rozdział, a jej struktura stanowi wynik przyjętego zakresu opracowania. Każdy rozdział rozpoczyna się uwagami wprowadzającymi, których celem jest wprowadzenie w poruszane w danym rozdziale zagadnienia oraz kończy krótkim podsumowaniem. Przeprowadzenie weryfikacji wstępnych założeń pracy umożliwiło w końcowej jej części sformułowanie postulatów de lege lata oraz de lege ferenda.

Rozdział I poświęcony został określeniu szczególnego charakteru relacji pomiędzy prawem podatkowym a postulatami społeczno-gospodarczymi związanymi z lokalem mieszkalnym. W ramach analizy tej relacji poruszone zostało między innymi znaczenie polityki podatkowej w zakresie, w jakim dotyczy lokalu mieszkalnego. Polityka podatkowa, choć wprawdzie jest dziedziną znajdującą się na styku prawa i ekonomii, to w pierwszym rzędzie decyduje o kształcie instrumentów podatkowych dotyczących działalności gospodarczej związanej z lokalem mieszkalnym. Analizie poddane zostały również postulaty wynikające z aktualnej polityki mieszkaniowej państwa. W dalszej części rozdziału I przeprowadzona została próba określenia zakresu definicji lokalu mieszkalnego na potrzeby regulacji podatkowej. Ostatnia jego część dotyczy natomiast miejsca lokalu mieszkalnego w ramach przedmiotu podatku oraz zarysowania zakresu stanów faktycznych i prawnych związanych z lokalem mieszkalnym, które kształtować będą przedmiot opodatkowania.

Celem rozdziału I jest zatem zarysowanie specyfiki relacji pomiędzy konstrukcją regulacji podatkowej dotyczącej lokalu mieszkalnego a postulatami polityki społeczno-gospodarczej państwa oraz uregulowaniami innych gałęzi prawa, a w szczególności podjęcie ustaleń, w jakim zakresie tego rodzaju postulaty mogą wpływać na realizację fiskalnych celów opodatkowania. Przeprowadzenie tego rodzaju rozważań wymagało udzielenia odpowiedzi na pytanie: jakie cele społeczno-gospodarcze można zidentyfikować w stosunku do lokalu mieszkalnego i czy powinny być one uwzględniane w procesie tworzenia i interpretacji prawa podatkowego. Rozstrzygnięcia wymagało również, w jaki sposób ustawodawca kształtuje przepisy podatkowe dotyczące lokalu mieszkalnego w zakresie definiowania lokalu mieszkalnego oraz jak ustawodawca umiejscawia tak zdefiniowany lokal mieszkalny w ramach konstrukcji prawnej podatku.

Rozdział II poświęcony został próbie analizy w prawie podatkowym pojęcia dewelopera-przedsiębiorcy oraz działalności deweloperskiej związanej z lokalem mieszkalnym. Ustawodawca ani nie posługuje się pojęciem dewelopera, ani nie wskazuje bezpośrednio cech tego podmiotu, które wyróżniałyby go na tle innych rodzajów działalności gospodarczych. Jakiekolwiek wyróżnienie pojęcia dewelopera następuje na gruncie prawa podatkowego jedynie poprzez takie określenie stanów faktycznych i prawnych podlegających opodatkowaniu, które łączyć będą ze sobą osobę przedsiębiorcy (lub dowolny podmiot) z lokalem mieszkalnym czy też budynkiem lub nieruchomością.

Celem rozdziału II jest ustalenie, czy przepisy prawa podatkowego, pomimo nieposługiwania się przez ustawodawcę pojęciem „deweloper”, uwzględniają specyfikę działalności dewelopera związanej z lokalem mieszkalnym i czy tworzą dogodne warunki do prowadzenia tego rodzaju działalności. W ramach tego rozdziału istotne było zatem udzielenie odpowiedzi na pytanie: czy taki sposób regulacji podatkowej, który indywidualizuje przedsiębiorcę-dewelopera wyłącznie ze względu na przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej, która dotyczy lokalu mieszkalnego, jest wystarczający, aby osiągnąć zarówno cele fiskalne opodatkowania, jak i cele wynikające z uregulowań społeczno-gospodarczych. Rozstrzygnięcia ponadto wymagało, czy konieczne i celowe jest zbudowanie definicji dewelopera oraz działalności deweloperskiej na gruncie prawa podatkowego, w szczególności pod kątem możliwości zapewnienia w ten sposób lepszej kooperacji pomiędzy realizacją celów społeczno-gospodarczych, w tym celów polityki mieszkaniowej, a potrzebami fiskalnymi budżetu państwa.

Rozdział III dotyczy lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym. Odmiennie niż w przypadku opodatkowania lokalu mieszkalnego w ujęciu dynamicznym, opodatkowanie w ujęciu statycznym związane jest nie z obrotem, lecz z samym posiadaniem lokalu mieszkalnego i wykorzystywaniem go na cele konsumpcyjne. Jeżeli lokal mieszkalny znajduje się we władaniu dewelopera z zamiarem wyłącznie sprzedaży tego lokalu, to przedsiębiorca ten obciążony zostaje podatkiem nie ze względu na wykorzystywanie nieruchomości przez określony czas na własne cele konsumpcyjne, lecz przez cały okres, w którym oczekiwał na nabywcę. Przyjmując, że prawo podatkowe funkcjonuje w określonym otoczeniu społeczno-gospodarczym, część rozdziału III poświęcona została relacji pomiędzy opodatkowaniem lokalu mieszkalnego w ujęciu statycznym a celami lokalnej polityki społeczno-gospodarczej, w szczególności polityki mieszkaniowej. Dalsze rozważania dotyczyły zbadania kształtu opodatkowania lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym w polskiej regulacji podatkowej. Przedmiotem analizy była zwłaszcza próba ustalenia znaczenia definicji lokalu mieszkalnego sensu stricto oraz sensu largo w podatkach o charakterze lokalnym. Rozważania rozdziału III poświęcone zostały również możliwości wprowadzenia do polskiego prawa alternatywnej, tj. opartej na wartości nieruchomości, metody opodatkowania nieruchomości podatkami o charakterze lokalnym. Przedmiotem tego rozdziału nie są opłaty lokale, w tym ulegająca już częściowemu wygaszeniu opłata za użytkowanie wieczyste. Niemniej jednak liczba opłat związanych z samym władztwem nad lokalem obciążających dewelopera jest na tyle duża, a wysokość tych opłat na tyle znacząca, że kwestia ta została zasygnalizowana w rozważaniach.

Ze względu na poczynione wyżej uwagi, celem rozdziału III jest ustalenie wpływu działalności gospodarczej realizowanej przez dewelopera względem lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym na sposób opodatkowania tego rodzaju nieruchomości. W rozdziale tym udzielona została zatem odpowiedź na pytanie: jakie jest znaczenie opodatkowania lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym w odróżnieniu od ujęcia dynamicznego. Ustalenia wymagało również, w jaki sposób należy definiować lokal mieszkalny jako składnik przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym i jakie są konsekwencje przyjęcia tak sformułowanej definicji. W ramach rozdziału III konieczne stało się rozstrzygnięcie, w jakim zakresie sposób realizowania władztwa przez dewelopera względem lokalu mieszkalnego wpływa na sposób opodatkowania tego składnika przedmiotu opodatkowania. Przeprowadzona została również próba odpowiedzi na pytanie: czy istnieje możliwość stworzenia alternatywnego modelu opodatkowania lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu statycznym.

Rozdział IV w całości poświęcony został lokalowi mieszkalnemu jako składnikowi przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym, w zakresie obrotu tym lokalem. Obrót lokalem mieszkalnym przez dewelopera nie stanowi jednej czynności prawnej. Działania mające na celu sprzedaż lokalu mieszkalnego są długotrwałym procesem, który może trwać od kilku dni do nawet kilku lat i obejmować wiele etapów, których skutkiem zwykle będzie przeniesienie prawa własności nieruchomości. W jednym czasie najczęściej współistnieć będzie sytuacja statyczna i dynamiczna opodatkowania lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu podatku. Wskazanie regulacji prawa cywilnego związanej ze sprzedażą lokalu mieszkalnego stanowiło podstawę do przeprowadzenia szczegółowych rozważań dotyczących sposobu opodatkowania procesu zbywania lokalu mieszkalnego. W rozdziale czwartym przedstawione zostały czynniki wpływające na sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, takie jak pozycja dewelopera jako strony sprzedającej, status oraz intencje nabywcy nieruchomości czy charakter lokalu mieszkalnego. Wskazane zostały również różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym, które wpływają na sposób opodatkowania. Poruszona została także kwestia społecznego budownictwa mieszkaniowego oraz aktualnego kształtu regulacji podatkowej w tym zakresie. Omówione zostało opodatkowanie wpłat dokonywanych przez kupujących stanowiących zabezpieczenie zawarcia umowy sprzedaży ze szczególnym uwzględnieniem problematyki związanej z różnorodnym kształtowaniem przez deweloperów statusu tych opłat w umowach rezerwacyjnych i deweloperskich. Następnie analizie poddano sposób opodatkowania przeniesienia prawa własności lokali mieszkalnych. Poruszony został również problem odmiennego opodatkowania części budynku wyróżnianych w ramach pojęcia lokalu mieszkalnego sensu largo, co jest kontynuacją rozważań dotyczących tych części budynku rozpoczętych w rozdziale III.

Celem rozdziału IV jest w konsekwencji analiza i ocena regulacji podatkowej dotyczącej lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego przez dewelopera w ramach prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej. W rozdziale tym podjęto próbę rozstrzygnięcia, w jaki sposób ustawodawca definiuje pojęcie sprzedaży lokalu mieszkalnego w prawie podatkowym i jakie jest znaczenie regulacji prawa cywilnego, a także potocznego rozumienia tego pojęcia dla prawa podatkowego. Istotne jest również udzielenie odpowiedzi na pytanie: jakie znaczenie dla procesu sprzedaży przez dewelopera lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym mają postulaty wynikające z przyjętej polityki mieszkaniowej, a także jaka jest rola i znaczenie społecznego programu mieszkaniowego. Ustalenia wymagało również, w jakim zakresie zastosowanie względem opodatkowania procesu sprzedaży przez dewelopera lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym ma zasada niekumulowania obciążeń podatkowych. Istotne stało się również rozstrzygnięcie, w jaki sposób ustawodawca określa w prawie podatkowym zdarzenia w ramach procesu sprzedaży przez dewelopera lokalu mieszkalnego skutkujące powstaniem obowiązku podatkowego, ale również w jaki sposób regulacja podatkowa może oddziaływać na sposób prowadzenia przez dewelopera działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Rozdział V stanowi bezpośrednią kontynuację rozważań dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym i poświęcony został opodatkowaniu dodatkowych usług dewelopera związanych z lokalem mieszkalnym w ujęciu dynamicznym. Ze względu na konkurencję na rynku nieruchomości, a także koszty związane z obciążeniami podatkowymi z tytułu posiadania lokalu mieszkalnego czy konieczność realizowania płatności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, deweloperom zależy na szybkiej sprzedaży tych nieruchomości. W celu uzupełnienia swojej oferty deweloperzy oferują różnego rodzaju usługi służące podniesieniu atrakacyjności zbywanych nieruchomości lokalowych. Do podstawowych usług dodatkowych oferowanych przez deweloperów należą usługi, które polegać będą na doprowadzeniu lokalu mieszkalnego od stanu deweloperskiego do stanu, który umożliwia pełne korzystanie z tego lokalu. Realizacja tych prac może następować przed lub po sprzedaży lokalu mieszkalnego i opierać się odpowiednio bądź na zobowiązaniu wynikającym z odrębnej umowy, bądź zawartym w samej umowie sprzedaży. Nową praktyką na polskim rynku nieruchomości jest również oferowanie w momencie sprzedaży tzw. usługi najmu. Usługa ta powiązana jest z nabyciem lokalu w celach inwestycyjnych i ma zagwarantować właścicielowi uzyskiwanie przychodów z lokalu mieszkalnego bez konieczności dodatkowego zaangażowania czasu. Polega ona najczęściej na wejściu dewelopera w rolę najemcy lokalu z prawem do jego dalszego podnajmu, a niejednokrotnie uzupełniana jest o elementy zarządzania. Deweloperzy świadczą również różnego rodzaju usługi dodatkowe powiązane z wykończeniem i najmem lokalu mieszkalnego. Mając na uwadze, że usługi te mają na celu intensyfikację sprzedaży lokalu mieszkalnego i są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym, a jednocześnie mają dla właściciela charakter najczęściej stricte gospodarczy, pojawiają się wątpliwości co do sposobu ich opodatkowania i kształtu obecnie obowiązujących przepisów.

Mając to na uwadze, celem rozdziału V jest przeprowadzenie ustaleń, czy regulacja podatkowa w sposób kompleksowy uwzględnia dynamikę zmian w zakresie oferty usług deweloperów związanych ze sprzedażą lokali mieszkalnych. Przeprowadzona została zatem próba odpowiedzi na pytanie: w jaki sposób należy definiować usługi dodatkowe związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego jako składnika przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznych i czy można uznać, że tworzą one katalog zamknięty. Rozważania rozdziału V poświęcone są również rozstrzygnięciu, jaka relacja występuje pomiędzy realizacją prac wykończeniowych a sprzedażą lokalu mieszkalnego przez dewelopera na gruncie regulacji przepisów prawa podatkowego i w jaki sposób należy dokonywać kwalifikacji pojęcia prac wykończeniowych na gruncie siatki terminologicznej właściwej podatkom obrotowym, jak i dochodowym. Konieczne było również udzielenie odpowiedzi na pytanie: jakie znaczenie dla sposobu opodatkowania najmu lokalu mieszkalnego jako usługi dodatkowej związanej ze sprzedażą lokalu mieszkalnego stanowiącego składnik przedmiotu opodatkowania w ujęciu dynamicznym ma prowadzenie przez jedną ze stron stosunku najmu działalności deweloperskiej. Ustalenia wymagało także, czy regulacja podatkowa dotycząca dodatkowych usług dewelopera związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego ma charakter regulacji spójnej i kompleksowej.

Opodatkowanie nieruchomości było przedmiotem zainteresowania nauki prawa finansowego. Do tej pory jednak opracowania nie koncentrowały się bezpośrednio na lokalu mieszkalnym i deweloperze jako przedsiębiorcy, a także nie uwzględniały roli opodatkowania lokalu mieszkalnego w kształtowaniu stosunków społeczno-gospodarczych. Zagadnienie opodatkowania lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej dewelopera do tej pory nie doczekało się kompleksowego opracowania. Z tego powodu niniejsza praca może przyczynić się do spojrzenia na tematykę opodatkowania lokalu mieszkalnego z nowej, interesującej perspektywy, a także uzupełnić luki w tym zakresie. Ponadto opracowanie może stanowić przyczynek do dyskusji nad takim modelem opodatkowania stanów faktycznych i prawnych związanych z lokalem mieszkalnym, który w możliwie najszerszym stopniu, przy uwzględnieniu potrzeb fiskalnych budżetu państwa, skorelowany będzie z postulatami polityki mieszkaniowej, a w związku z tym tworzyć będzie dogodniejsze warunki do prowadzenia działalności deweloperskiej. Z tych względów praca adresowana jest zarówno do przedstawicieli piśmiennictwa, jak i praktyków zajmujących się doradztwem w zakresie prawnych i podatkowych aspektów obrotu nieruchomościami oraz dla całego środowiska deweloperskiego.

Praca uwzględnia stan prawny na dzień 1.05.2019 r.

Autor fragmentu:

RozdziałI
Lokal mieszkalny jako przedmiot oddziaływań społeczno-gospodarczych

1.Uwagi wprowadzające

Szczególne znaczenie lokalu mieszkalnego wynika z doniosłej roli, jaką ten rodzaj nieruchomości pełni w stosunkach społeczno-gospodarczych. Z jednej strony, na państwie spoczywa obowiązek zapewnienia swoim obywatelom godnych i odpowiednich warunków mieszkaniowych. Z drugiej, nieruchomości charakteryzują się wysoką wartością, zatem dochody z ich opodatkowania mogą stanowić znaczącą część dochodów państwa. Różnego rodzaju procesy gospodarcze mogą również powodować zwiększenie znaczenia lokalu mieszkalnego, już nie tylko jako nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, ale także jako miejsca realizacji dodatkowych aktywności życiowych. W innym ujęciu lokal mieszkalny może stanowić nie tylko przedmiot nabycia w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego nabywców, ale również zakup lokalu mieszkalnego może stanowić stosunkową bezpieczną i niepoddającą się istotnym wahaniom koniunktury gospodarczej lokatę posiadanego kapitału.

Celem rozdziału I jest...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX

Zaloguj się do LEX | Nie korzystasz jeszcze z programów LEX? Zamów prezentację