Śleszyńska Eugenia, Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane

O budynkach w znaczeniu materialnym mówimy, że są to rzeczy. Jednak budynki w rozumieniu prawa budowlanego to przede wszystkim obiekty budowlane. Już od momentu oddania budynku do eksploatacji następuje proces zużycia technicznego, czyli stopniowej utraty niezawodności. Tempo utraty niezawodności zależy w dużej mierze od dbałości właściciela nieruchomości o stan techniczny posiadanego budynku. Brak dbałości o ten stan doprowadzi po pewnym czasie do przyspieszenia zużycia technicznego. Tym samym może być przyczyną zagrożenia dla ludzi, mienia lub środowiska.

Podział zużycia budynku na zużycie techniczne i zużycie społeczne ma kapitalne znaczenie dla zrozumienia ich związku z remontami i inwestycjami. Zużycie techniczne obiektu budowlanego ma bezpośredni związek z obowiązkami właściciela nieruchomości w zakresie utrzymania stanu technicznego i zapewnienia temu obiektowi bezpieczeństwa użytkowania, a w konsekwencji – z konserwacjami, naprawami i remontami. Zużycie społeczne (moralne i funkcjonalne) jest dla właściciela nieruchomości sygnałem do podjęcia decyzji inwestycyjnych. Takim procesom zużycia podlegają również inne obiekty budowlane, tj. budowle i mała architektura.

Normalizacja obowiązująca w budownictwie opiera się na normach zagospodarowania przestrzennego, na normalizacji zabudowy działek i terenów, na realizacji zamierzeń budowlanych zgodnie z normami przepisów techniczno-budowlanych oraz na normalizacji stosowania wyrobów budowlanych o odpowiednich właściwościach dla budowy obiektów o określonym przeznaczeniu. Co do obiektów użytkowanych jedną z ważniejszych regulacji prawnych jest ustalenie warunków technicznego utrzymania obiektów budowlanych, w celu zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i bezpieczeństwa pożarowego oraz bezpieczeństwa środowiska.

Ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) oraz przepisy techniczno-budowlane, tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.) oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74, poz. 836 ze zm.), określają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, oraz to, w jaki sposób powinny być utrzymane. Wskazane przepisy określają w szczególności zasady projektowania, budowy i użytkowania obiektów budowlanych. Użytkowanie budynku wymaga posiadania dokumentacji technicznej, w tym posiadania świadectw energetycznych, prowadzenia książki obiektu budowlanego, poddawania go okresowej kontroli stanu technicznego, wykonywania w nim konserwacji, napraw i remontów. Generalnym nakazem prawa budowlanego jest nakaz zapewnienia utrzymania budynku i jego elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenie do jego pogorszenia. Intencją ustawodawcy było zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych dla ich użytkowników oraz osób trzecich.

Książka jest adresowana do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, w tym także do zarządców instytucjonalnych oraz do inwestorów realizujących zamierzenia budowlane, w tym w obiektach istniejących. Obejmuje omówienie kompleksu zagadnień związanych z przygotowaniem i realizacją zamierzeń budowlanych oraz wynikających z tego obowiązków inwestora i innych uczestników procesu budowlanego, w tym obowiązków związanych z postępowaniem przed organami administracji architektoniczno-budowlanej w związku z zabudową działki i budową, przebudową, rozbudową, nadbudową, zmianą sposobu użytkowania i robotami budowlanymi w obiektach budowlanych. Zagadnienia te przedstawiono w aspekcie prawa i orzecznictwa sądów.

W niniejszym opracowaniu zaprezentowano również zasady zlecania robót budowlanych w warunkach ogólnych kodeksu cywilnego oraz w warunkach szczególnych – prawa zamówień publicznych, w tym kwestie związane z zawieraniem umów o roboty budowlane oraz ich rozliczaniem w kontekście prawa i orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych.

Ponadto w książce przedstawiono kompleks zagadnień związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych, obowiązków właścicieli i zarządców obiektów budowlanych oraz obowiązków użytkowników, w szczególności budynków mieszkalnych, w aspekcie prawa i orzecznictwa, nie tylko w zakresie przepisów prawa budowlanego oraz przepisów techniczno-budowlanych, ale również przepisów o ochronie przeciwpożarowej.

Wyjaśniono również aspekt niezawodności użytkowanych obiektów budowlanych i ich instalacji i urządzeń, w tym instalacji i urządzeń ochrony przeciwpożarowej, będący podstawową przesłanką zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania.

Adresatem tych norm nakazu prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, w tym osoba prawna, osoba fizyczna, a także podmioty zarządzające z mocy prawa, np. wspólnota mieszkaniowa (jako osoba ustawowa). Naruszenie tych norm powoduje sankcje przewidziane w przepisach karnych prawa budowlanego. Właścicielowi nieruchomości, a także zarządcy działającemu w jego imieniu niezbędna jest wiedza o: niezawodności budynku i jego elementów, wyrobach budowlanych, warunkach technicznych projektowania, budowy oraz użytkowania budynków, specyfice konserwacji i specyfice napraw bieżących, remontach, ich planowaniu i przygotowaniu do realizacji, a także zasadach organizowania procesu budowlanego, działaniach inwestora przed organami, w tym organem administracji architektoniczno-budowlanej i organem nadzoru budowlanego, warunkach zlecania robót budowlanych, organizacji nadzoru nad robotami budowlanymi, przedmiarach robót i obmiarach robót, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót, zawieraniu umów o roboty budowlane i klauzulach takich umów, odbiorach częściowych i końcowych robót, rozliczaniu robót budowlanych, uruchamianiu wynagrodzenia wykonawcy robót, gwarancji jakości i rękojmi, karach umownych i odsetkach, zabezpieczeniach należytego wykonania umowy o roboty budowlane oraz innych zagadnieniach związanych z obsługą techniczną zarządzanego budynku, finansowaniu robót budowlanych oraz kalkulacjach nakładów na remonty przy użyciu potencjalnych stóp remontowych w powiązaniu z poziomem stosowanych czynszów.

W opracowaniu wyjaśniono zagadnienie, kto odpowiada za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym i estetycznym: właściciel czy zarządca nieruchomości, co skomentowano na tle prawa i orzecznictwa.

Wszystkie te zagadnienia interesujące z punktu widzenia właściciela budynku, jako zobowiązanego do utrzymania budynku w stanie należytym i jako inwestora organizującego proces budowlany, jak też istotne z punktu widzenia świadczącego usługę – zarządcy nieruchomości, zostały zawarte w niniejszym opracowaniu.

Opracowanie jest swoistym przewodnikiem po wielości zagadnień i różnorodności obowiązków właścicieli i zarządców obiektów w zakresie czynności utrzymania technicznego obiektów budowlanych i ich instalacji oraz urządzeń w celu zapewnienia ich niezawodności, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i bezpieczeństwa środowiska.

Książka stanowi kompletny poradnik omawiający krok po kroku działania i obowiązki inwestora oraz innych uczestników procesu budowlanego przy realizacji różnych zamierzeń budowlanych związanych z zabudową działki, budową, rozbudową, nadbudową, dobudową i innymi robotami budowlanymi, od momentu przygotowania procesu inwestycyjnego aż po moment zakończenia budowy. Omówiono w niej szczegółowo proces projektowania, opracowania projektów budowlanych i innych dokumentacji, ich uzgadniania, w tym m.in. pod względem ochrony przeciwpożarowej, po radykalnej zmianie prawa budowlanego i ustawy o ochronie przeciwpożarowej oraz innych przepisów.

Opracowanie jest całkowitym i obszernym poradnikiem opartym na prawie i orzecznictwie, w którym podano liczne przykłady procedur i studia przypadków powstałych na tle sporów z organami; to przydatne narzędzie dla podmiotów i firm zajmujących się obsługą techniczną obiektów budowlanych oraz obsługą procesów inwestycyjnych. Zawiera ono kompletne omówienie przepisów, w tym prawa budowlanego, przepisów techniczno-budowlanych i innych wykonawczych, przepisów o ochronie przeciwpożarowej, przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o efektywności energetycznej, ustawy o charakterystyce energetycznej, Prawa ochrony środowiska, ustawy F-gazowej, ustawy o dozorze technicznym, Prawa zamówień publicznych oraz Kodeksu cywilnego, wraz z odpowiednio przywołanym orzecznictwem Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz z licznymi komentarzami i przykładami praktycznymi.

Książka Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane składa się z 15 rozdziałów opracowanych w taki sposób, by była przydatnym narzędziem w procesie przygotowania i realizacji zamierzeń budowlanych oraz pracy zarządczej i operacyjnej właścicieli nieruchomości i zarządców nieruchomości, w związku z eksploatacją obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych.

Poradnik jest przydatnym narzędziem w rękach inwestorów, uczestników procesu budowlanego, władających i zarządzających nieruchomościami. Jest kompletnym przewodnikiem dla kadry kierowniczej firm po skomplikowanych procedurach związanych z działaniem inwestora przed organami administracji budowlanej oraz innymi organami, w tym przed komendantem PSP, organem PIS, organem konserwatorskim i innymi – z perspektywy różnych zamierzeń budowlanych oraz w aspekcie uwarunkowań prawnych takiego inwestora, jak osoba prawna, osoba fizyczna, spółdzielnia mieszkaniowa albo wspólnota mieszkaniowa.

Rozdział 1 poświęcony jest tematyce trwałości i zużycia technicznego budynków, granic niezawodności budynków i ich elementów, powstania przyczyn zużycia technicznego i stosowania metodyki ustalania zużycia technicznego.

Rozdział 2 przedstawia tematykę normalizacji w budownictwie w aspekcie norm techniczno-budowlanych, obowiązującej technologii i wymaganej klasy wyrobów budowlanych. Analizuje warunki techniczne projektowania oraz budowy w obiektach nowych i starych (istniejących i użytkowanych), a także kwestie związane z opracowaniem rozwiązań zamiennych i projektów zamiennych w stosunku do obowiązujących norm PN, w tym w zakresie bezpieczeństwa pożarowego oraz przystosowania dla osób niepełnosprawnych.

Rozdział 3 opisuje warunki utrzymania technicznego obiektów budowlanego według Prawa budowlanego, ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Prawa ochrony środowiska i ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w aspekcie obowiązku zapewnienia niezawodności obiektów budowlanych przy uwzględnieniu uwarunkowań różnych władających, ich własności, współwłasności, użytkowania i współużytkowania nieruchomości, a także w warunkach zarządu z mocy prawa, w tym zarządu wspólnot mieszkaniowych oraz zarządu „jak powierzonego” spółdzielni mieszkaniowych.

Rozdział 4 opisuje kompleksowo zasady i metodykę kontroli okresowych stanu technicznego obiektów i ich instalacji i urządzeń, o których mowa w art. 62 pr. bud., tj. kontroli rocznych. pięcioletnich, kontroli obiektów wielkopowierzchniowych, kontroli bezpieczeństwa użytkowania i kontroli ad hoc nielegalnych przeróbek i nielegalnych zmian sposobu użytkowania budynków i lokali, z perspektywy obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, obowiązków użytkowników lokali i ich odpowiedzialności, a także działań władczych organów.

Rozdział 5 przedstawia szczegółowo zasady prowadzenia i przechowywania dokumentacji techniczno-budowlanej oraz książki obiektu budowlanego, a także dokumentacji ochrony przeciwpożarowej, dokumentacji obiektu zabytkowego, dokumentacji instalacji i urządzeń technicznych budynku, w tym podlegających ustawie o dozorze technicznym i ustawie F-gazowej.

Rozdział 6 omawia szczegółowo zasady eksploatacji urządzeń technicznych, w tym ciśnieniowych i bezciśnieniowych, urządzeń transportu bliskiego, takich jak dźwigi osobowe, towarowe i pomosty ruchome; porusza też problematykę modernizacji „starych” dźwigów.

Rozdział 7 zajmuje się problematyką oszczędności energii i izolacyjności cieplnej w budynkach w świetle zmienionych norm techniczno-budowlanych i działań władających budynkami w celu poprawy efektywności energetycznej; omawia też metodologie opracowywania audytów energetycznych i audytów efektywności energetycznej oraz metodologii opracowywania charakterystyki energetycznej budynku.

Rozdział 8 przedstawia szczegółowo warunki użytkowania budynków mieszkalnych i obowiązki władającego oraz każdego użytkownika lokalu, czy to właściciela lokalu, czy to najemcy lokalu mieszkalnego lub użytkowego, z perspektywy prawa sąsiedzkiego, Kodeksu cywilnego, Prawa budowlanego, ustawy o własności lokali i innych ustaw – na tle dokonanych studiów różnych przypadków. W rozdziale tym przedstawiono obowiązki władających i użytkowników budynków w razie zaistnienia zagrożenia dla życia, zdrowia, mienia i środowiska, w związku z czym szczegółowo omówiono problematykę sporów w obiektach wspólnot mieszkaniowych.

Rozdział 9 prezentuje kompleks zagadnień związanych z realizacją konserwacji, napraw, remontów i ich specyfiki, podstawy i czasu oraz technologii wykonywania, modernizacji i innych zamierzeń inwestycyjnych, w tym zamierzeń polegających na renowacji, termomodernizacji i rewitalizacji w starych budynkach i obszarach zdegradowanych. Rozdział poświęcono remontom odtworzeniowym, analizie ich opłacalności, zasadom ustalania zakresu rzeczowego i finansowego planowanych robót, zasadom sporządzania kosztorysów inwestorskich oraz metodyki planowania remontów krok po kroku.

Rozdział 10 opisuje prawne i gospodarcze ograniczenia inwestora, warunki zagospodarowania działki według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów techniczno-budowlanych, zagospodarowanie na inwestycje celu publicznego, dostęp do drogi publicznej, a także, według najnowszych przepisów, warunki sytuowania reklam i podobnych urządzeń (według tzw. ustawy krajobrazowej). Rozdział przedstawia uwarunkowania zagospodarowania obszarów rewitalizacji, a także inwestycje obcych inwestorów wykonywane na obcych działkach według specustaw.

Rozdział 11 omawia szczegółowo obowiązki inwestora i innych uczestników procesu budowlanego związane z tym procesem, w tym dotyczące dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wejściem na teren sąsiedniej nieruchomości, obowiązków inwestora i innych uczestników procesu budowlanego. W rozdziale tym scharakteryzowano zasady ustalania zakresu rzeczowego i finansowego robót budowlanych.

Rozdział 12 poświęcony jest omówieniu kierunków zmian prawa budowlanego, postępowania inwestora przed organem administracji architektoniczno-budowlanej, w tym w warunkach pozwolenia na budowę, w warunkach zgłoszenia budowy i w robotach nieobjętych tymi obowiązkami oraz w robotach rozbiórkowych. Kwestią szczególną jest opisanie warunków przyłączania się inwestorów do sieci przedsiębiorstw przesyłowych. W rozdziale omówiony jest cały proces od chwili rozpoczęcia budowy aż po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Rozdział 13 przedstawia kwestie uwarunkowań prawnych legalnego odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych oraz odstępstwa zatwierdzonego od projektu budowlanego, a także związane z tym postępowanie organów nadzoru budowlanego, w tym w warunkach samowoli budowlanych w postępowaniu uproszczonym.

Rozdział 14 poświęcony jest zasadom zlecania robót budowlanych, w tym na podstawie Kodeksu cywilnego oraz Prawa zamówień publicznych, od organizacji zamówienia aż po wybór najkorzystniejszej oferty, a także elementom przedmiotowo istotnym oferty wykonawcy, również z perspektywy specustawy o COVID-19 co do nieprzewidzianych okoliczności dla stron umowy o roboty budowlane, wywołanych skutkami pandemii.

Rozdział 15 przedstawia analizę zagadnień związanych z zawieraniem umów o roboty budowlane (także w czasie ograniczeń pandemią), w tym z generalnym wykonawcą, a także sposoby zabezpieczenia interesów inwestora, klauzule umów, działanie i współdziałanie stron umowy, odbiory robót (zanikających, ulegających zakryciu, częściowych, końcowych i ostatecznych, pogwarancyjnych) oraz rozliczanie umów i wynagrodzenia wykonawcy, roszczeń wzajemnych oraz inne zagadnienia.

W książce przytoczono liczne orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz przydatne komentarze i wskazówki. Opracowano ją według stanu prawnego na dzień 31.01.2022 r.