Śleszyńska Eugenia, Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane

O budynkach w znaczeniu materialnym mówimy, że są to rzeczy. Jednak budynki w rozumieniu prawa budowlanego to przede wszystkim obiekty budowlane. Już od momentu oddania budynku do eksploatacji następuje proces zużycia technicznego, czyli stopniowej utraty niezawodności. Tempo utraty niezawodności zależy w dużej mierze od dbałości właściciela nieruchomości o stan techniczny posiadanego budynku. Brak dbałości o ten stan doprowadzi po pewnym czasie do przyspieszenia zużycia technicznego. Tym samym, może być przyczyną zagrożenia dla ludzi, mienia lub środowiska.

Podział zużycia budynku na zużycie techniczne i zużycie społeczne ma kapitalne znaczenie dla zrozumienia ich związku z remontami i inwestycjami. Zużycie techniczne obiektu budowlanego ma bezpośredni związek z obowiązkami właściciela nieruchomości w zakresie utrzymania stanu technicznego i zapewnienia temu obiektowi bezpieczeństwa użytkowania, a w konsekwencji - z konserwacjami, naprawami i remontami. Zużycie społeczne (moralne i funkcjonalne) jest dla właściciela nieruchomości sygnałem do podjęcia decyzji inwestycyjnych. Takim procesom zużycia podlegają również inne obiekty budowlane, tj. budowle i mała architektura.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.) oraz przepisy techniczno-budowlane, tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422) oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) określają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, oraz to, w jaki sposób powinny być utrzymane.

W szczególności ww. przepisy określają zasady projektowania, budowy i użytkowania obiektów budowlanych. Użytkowanie budynku wymaga posiadania dokumentacji technicznej, w tym posiadania świadectw energetycznych, prowadzenia książki obiektu budowlanego, poddawania go okresowej kontroli stanu technicznego, wykonywania w nim konserwacji, napraw i remontów. Generalnym nakazem prawa budowlanego jest nakaz zapewnienia utrzymania budynku i jego elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenie do jego pogorszenia. Intencją ustawodawcy było zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych dla ich użytkowników oraz osób trzecich.

Książka jest adresowana do właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, w tym także do zarządców instytucjonalnych oraz do inwestorów realizujących zamierzenia budowlane, w tym w obiektach istniejących. Obejmuje omówienie kompleksu zagadnień związanych z przygotowaniem i realizacją zamierzeń budowlanych oraz wynikających z tego obowiązków inwestora i innych uczestników procesu budowlanego, w tym obowiązków związanych z postępowaniem przed organami administracji architektoniczno-budowlanej w związku z zabudową działki i budową, przebudową, rozbudową, nadbudową, zmianą sposobu użytkowania i robotami budowlanymi w obiektach budowlanych. Zagadnienie te przedstawiono w aspekcie prawa i orzecznictwa sądów.

W niniejszym opracowaniu zaprezentowano również zasady zlecania robót budowlanych w warunkach ogólnych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.) oraz w warunkach szczególnych - prawa zamówień publicznych, w tym kwestie związane z zawieraniem umów o roboty budowlane oraz ich rozliczaniem w aspekcie prawa i orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych.

Z drugiej strony w książce przedstawiono kompleks zagadnień związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych, obowiązków właścicieli i zarządców obiektów budowlanych oraz obowiązków użytkowników, w szczególności budynków mieszkalnych, w aspekcie prawa i orzecznictwa.

Adresatem tych norm nakazu prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, w tym osoba prawna, osoba fizyczna, a także podmioty zarządzające z mocy prawa, np. wspólnota mieszkaniowa (jako osoba ustawowa). Naruszenie tych norm powoduje sankcje przewidziane w przepisach karnych prawa budowlanego.

Właścicielowi nieruchomości, a także zarządcy działającemu w jego imieniu niezbędna jest wiedza o: niezawodności budynku i jego elementów, wyrobach budowlanych, warunkach technicznych projektowania, budowy oraz użytkowania budynków, specyfice konserwacji i specyfice napraw bieżących, remontach, ich planowaniu i przygotowaniu do realizacji, a także zasadach organizowania procesu budowlanego, działaniach inwestora przed organami, w tym organem administracji architektoniczno-budowlanej i organem nadzoru budowlanego, warunkach zlecania robót budowlanych, organizacji nadzoru nad robotami budowlanymi, przedmiarach robót i obmiarach robót, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót, zawieraniu umów o roboty budowlane i klauzulach takich umów, odbiorach częściowych i końcowych robót, rozliczaniu robót budowlanych, uruchamianiu wynagrodzenia wykonawcy robót, gwarancji jakości i rękojmi, karach umownych i odsetkach, zabezpieczeniach należytego wykonania umowy o roboty budowlane oraz innych zagadnieniach związanych z obsługą techniczną zarządzanego budynku, finansowaniu robót budowlanych oraz kalkulacjach nakładów na remonty przy użyciu potencjalnych stóp remontowych w powiązaniu z poziomem stosowanych czynszów.

W opracowaniu wyjaśniono zagadnienie, kto odpowiada za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym i estetycznym: właściciel czy zarządca nieruchomości, co skomentowano w aspekcie prawa i orzecznictwa.

Wszystkie te zagadnienia interesujące z punktu widzenia właściciela budynku, jako zobowiązanego do utrzymania budynku w stanie należytym i jako inwestora organizującego proces budowlany, jak też istotne z punktu widzenia zarządcy nieruchomości, zostały zawarte w niniejszym opracowaniu.

Zawiera ono kompletne omówienie przepisów, w tym prawa budowlanego, przepisów techniczno-budowlanych i innych wykonawczych, o ochronie przeciwpożarowej, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawa zamówień publicznych oraz kodeksu cywilnego, wraz z odpowiednio przywołanym orzecznictwem Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz z licznymi komentarzami i przykładami praktycznymi.

Książka Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane składa się z 16 rozdziałów opracowanych w taki sposób, by była przydatnym narzędziem w procesie przygotowania i realizacji zamierzeń budowlanych oraz pracy zarządczej i operacyjnej właścicieli nieruchomości i zarządców nieruchomości, w związku z eksploatacją obiektów budowlanych, w szczególności budynków mieszkalnych.

Rozdział 1 poświęcony jest tematyce trwałości i zużycia technicznego budynków, granic ich niezawodności oraz występujących w praktyce defektów budowlanych i przyczyn ich powstawania.

Rozdział 2 przedstawia warunki techniczne projektowania oraz budowy w obiektach nowych i starych.

Rozdział 3 opisuje warunki utrzymania technicznego obiektów budowlanego według prawa budowlanego, ustawy o ochronie przeciwpożarowej, prawa ochrony środowiska i ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Rozdział 4 zajmuje się szczegółowym omówieniem obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, z mocy prawa i nakazu organu.

Rozdział 5 przedstawia szczegółowo obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w zakresie prowadzenia i przechowywania dokumentacji techniczno-budowlanej.

Rozdział 6 omawia szczegółowo obowiązki władającego w zakresie eksploatacji urządzeń technicznych podlegających dozorowi technicznemu oraz obowiązki z ustawy F-gazowej.

Rozdział 7 zajmuje się problematyką oszczędności energii w budynkach.

Rozdział 8 przedstawia szczegółowo warunki użytkowania budynków mieszkalnych i obowiązki władającego oraz każdego użytkownika lokalu, w tym w warunkach wydanych zaleceń pokontrolnych, w warunkach zagrożenia dla życia, zdrowia, mienia i środowiska. W rozdziale tym przedstawiono w związku z tym szczegółowo problematykę sporów w obiektach wspólnot mieszkaniowych.

Rozdział 9 przedstawia kompleks zagadnień związanych z realizacją konserwacji, napraw, remontów, modernizacji i innych zamierzeń inwestycyjnych, w tym zamierzeń polegających na renowacji, termomodernizacji i rewitalizacji w starych budynkach i obszarach zdegradowanych (od identyfikacji potrzeb po zasady planistyki).

Rozdział 10 poświęcony jest szczegółowemu omówieniu problematyki finansowania remontów, w tym wsparcia zewnętrznego dotacjami, subwencjami, kredytami, według różnych programów rządowych, gminnych i unijnych, a ponadto wskazuje w tym zakresie pułapki podatkowe.

Rozdział 11 przedstawia ogół zagadnień związanych z warunkami zagospodarowania działki według ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów techniczno-budowlanych, a także według najnowszych przepisów, warunki sytuowania reklam i podobnych urządzeń (według tzw. ustawy krajobrazowej), jak również uwarunkowania prawne zagospodarowania obszarów objętych rewitalizacją (według nowej ustawy o rewitalizacji).

Rozdział 12 przedstawia szczegółowo obowiązki inwestora i innych uczestników procesu budowlanego związane z procesem budowlanym, w tym dotyczące dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wejściem na teren sąsiedniej nieruchomości. W rozdziale tym omówiono zasady ustalania zakresu rzeczowego i finansowego robót budowlanych.

Rozdział 13 poświęcony jest omówieniu postępowania inwestora przed organem administracji architektoniczno-budowlanej, w tym w warunkach pozwolenia na budowę, w warunkach zgłoszenia budowy i w robotach nieobjętych tymi obowiązkami. Kwestią szczególną jest omówienie warunków przyłączania się inwestorów do sieci przedsiębiorstw przesyłowych. Omówiony jest cały proces od chwili rozpoczęcia budowy aż po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Rozdział 14 przedstawia kwestie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych oraz odstępstwa od projektu budowlanego, a także związane z tym postępowanie organów nadzoru budowlanego.

Rozdział 15 poświęcony jest zasadom zlecania robót budowlanych, w tym w warunkach kodeksu cywilnego oraz prawa zamówień publicznych, od organizacji zamówienia aż po wybór najkorzystniejszej oferty, także elementy przedmiotowo istotne oferty wykonawcy.

Rozdział 16 przedstawia kompleks zagadnień związanych z zawieraniem umów o roboty budowlane, w tym z generalnym wykonawcą, a także sposoby zabezpieczenia interesów inwestora, klauzule umów, działanie i współdziałanie stron umowy, odbiory robót (zanikających, ulegających zakryciu, częściowych, końcowych i ostatecznych pogwarancyjnych) oraz rozliczanie umów i wynagrodzenia wykonawcy oraz inne zagadnienia.

W książce przytoczono liczne orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych oraz przydatne komentarze i wskazówki. Opracowano ją według stanu prawnego na dzień 10 lipca 2016 r.