Maj Joanna, Legalizacja samowoli budowlanej

Przepisy szeroko rozumianego prawa budowlanego funkcjonują w naszym kraju od niemal stu lat. Analizując treści obowiązujących w tym okresie rozporządzeń (1928) czy ustaw (1961, 1974 i 1994), pomimo istotnych zmian społeczno-politycznych obserwujemy, że wszystkie one posiadają jeden wspólny mianownik, którym jest uregulowanie kwestii samowoli budowlanej. Bez względu na datę uchwalenia przepisów, tryb legalizacji i podjęte próby kodyfikacji zjawisko to nie przemija. Ustawodawca od samego początku obowiązywania przepisów budowlanych kładzie jednak szczególny nacisk na ochronę takich wartości, jak własność, bezpieczeństwo użytkowania obiektów, zgodność ich budowy ze sztuką budowlaną i dokumentacją, a tym samym na legalność inwestycji.

Zasada wolności budowlanej, tzn. prawa do zabudowy, nie była i nie jest nieograniczona. Artykuł 4 aktualnie obowiązującego Prawa budowlanego, statuując zasadę wolności budowlanej, opiera się na art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1–3 Konstytucji RP z 2.04.1997 r. nakazujących poszanowanie wolności i własności. Zgodnie zaś z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Na kanwie omawianej zasady przyjęło się, że w przedmiocie decydowania o sposobie zabudowy nieruchomości pojawia się potrzeba wprowadzenia właściwych tej materii ograniczeń publicznoprawnych, mających postać nakazów i zakazów, chroniących najważniejsze z punktu widzenia ogółu wartości czy dobra (takie jak estetyka, bezpieczeństwo, zapewnienie odpowiednich warunków zdrowotnych i higienicznych, ochrony środowiska itp.), a także konieczność wyważenia wymogów interesu publicznego i indywidualnych zamierzeń inwestycyjno-budowlanych (zgodnie z konstytucyjną zasadą proporcjonalności).

Celem niniejszego opracowania jest kompleksowe i praktyczne omówienie instytucji samowoli budowlanej, poczynając od przepisów regulujących tę materię w oparciu o postanowienia rozporządzenia z 1928 r., poprzez ustawy z 1961 r., 1974 r. i 1994 r. oraz przepisy przejściowe. Analiza obejmuje każdy aspekt samowoli budowlanej, w tym m.in. przypadki istotnego odstąpienia od dokumentacji budowy, samowoli użytkowej (w tym także karę z tytułu nielegalnego użytkowania), tzw. samowole covidowe czy rozbiórkę tymczasowych obiektów budowlanych, stanowiąc praktyczny poradnik dla wszystkich zainteresowanych legalizacją.

Wyjaśniając aspekty samowoli, porównując konkretne procedury i wychwytując niuanse na każdym etapie postępowania – od wniosku o legalizację inwestycji (a częściej od donosu), aż po decyzję o rozbiórce obiektu, egzekwowaną na mocy przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – nie sposób nie zauważyć, że wątpliwości dotyczące stosowania przepisów dotyczących samowoli budowlanych pogłębiają się pomimo upływu lat stosowania obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego. Nie bez znaczenia pozostają liczne nowelizacje ustawy oraz wdrażanie uproszczeń procedur, które zdecydowanie potrzebują więcej czasu na pozytywne przyjęcie w społeczeństwie.

Niestety tematyka samowoli budowlanej nie jest zbyt szczegółowo omówiona w literaturze, toteż w zakresie krzewienia poprawnego stosowania prawa organy nadzoru budowlanego oraz inwestorów bardzo wspomaga orzecznictwo sądów administracyjnych. Rola sądownictwa w wykładni przepisów Prawa budowlanego nie maleje, a lektura uzasadnień nie tylko wskazuje na pożądane kierunki interpretacji prawa przez organy, ale stanowi pouczającą lekturę dla inwestorów.

W niniejszej książce opisano również najnowsze zmiany w prawie, wprowadzone na mocy nowelizacji z 19.09.2020 r., oraz projektowaną nowelizację obowiązującego Prawa budowlanego z 1994 r., która najprawdopodobniej zacznie obowiązywać w drugim kwartale 2023 r.

Publikacja, z racji poruszanych w niej zagadnień, skierowana jest przede wszystkim do praktyków – pracowników organów nadzoru budowlanego, jak również uczestników procesu budowlanego, a zwłaszcza inwestorów, którym ułatwi zrozumienie czynności podejmowanych przez organy w postępowaniu i tym samym usprawni przebieg procesu legalizacji.

***

W tym miejscu chciałabym najserdeczniej podziękować moim najbliższym – mężowi i synkowi – za ogrom zrozumienia, miłości i wsparcia, których udzielili mi podczas tej wyjątkowej i trudnej przygody, jaką był proces tworzenia książki. Szczególne słowa uznania składam współpracownikom, koleżankom i kolegom – pracownikom organów nadzoru budowlanego wszystkich szczebli, z którymi miałam przyjemność współpracować na przestrzeni lat.

Liczę, że niniejsza publikacja zmniejszy trudy ich codziennej pracy, a inwestorom umożliwi bezstresowe przejście przez skuteczną procedurę legalizacji swoich inwestycji lub uchroni ich przed popełnieniem samowoli budowlanej.