Ignaczewski Jacek, Siciński Piotr, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych

Wprowadzenie księgi wieczystej w systemie informatycznym wiąże się z odejściem od - mającego prawie dwustuletnią tradycję - układu księgi wieczystej prowadzonej w formie pionowych łamów. Migrację treści księgi wieczystej do systemu informatycznego dokonano w sposób nieomal rewolucyjny, bez wprowadzenia do systemu struktury dotychczasowej, lecz przechodząc do oderwanej od niej struktury rozmieszczenia informacji w polach, jako dającej dużo większe możliwości przetwarzania gromadzonych danych, po analizie wszystkich za i przeciw takiego rozwiązania . Nic dziwnego, że odezwały się głosy - w tym także sędziów i notariuszy - że nowy sposób przedstawienia wpisanych danych jest nieczytelny dla odbiorcy, stanowiąc w istocie przeszkodę w obrocie nieruchomościami . Poglądy takie reprezentowali nawet profesjonaliści i najwyższe autorytety, podnosząc, iż zapoznanie się z treścią księgi w systemie informatycznym wymaga wysoko specjalistycznej wiedzy .

Nieprawdą jest, że dopiero księgi wieczyste w postaci informatycznej stały się tak nieczytelne, że laik nic nie może zrozumieć z ich treści. Przytaczając dykteryjkę o woźnych hipotecznych, już nestor polskich notariuszy M. Kurman zauważał: „Ileż razy widziałem, jak woźny dyskretnie po cichu objaśniał młodego adwokata, jak przeglądał za niego księgi i wpisy zawiłe. Każdy, kto chce się uczyć, nauczy się z pewnością”, wskazując, że również sto lat temu księgi wieczyste uchodziły za skomplikowane i wymagające określonej wiedzy do ich odczytania. Nowa księga problemów tych nie potęguje, a nawet im przeciwdziała, czego przejawem jest uwzględnienie daleko posuniętej informacyjnej roli wpisów, czemu służy choćby wprowadzone w dziale III księgi wieczystej pole 3.4.1.1 „rodzaj wpisu” wprowadzające swoistą kategoryzację wpisów na najważniejsze grupy.

Problemy z prawidłowym odczytaniem księgi wieczystej pojawiają się niejednokrotnie także na etapie uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przykładem może być chociażby wyrok Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2012 r. (V CSK 51/2011, LexPolonica nr 3115359, OSNC 2012, nr 6, poz. 78), w którym Sąd Najwyższy przyjął, że: „Sąd Okręgowy nie dokonał ustaleń dotyczących odnośnych wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości,” w szczególności wskazał, że ustalenia przyjęte za podstawę tej oceny są ogólnikowe, wynika z nich bowiem jedynie to, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej postępowaniem „w rubryce 1 kwietnia 2 znajduje się informacja” o wyodrębnieniu lokalu nr 2 i założeniu dla niego księgi wieczystej nr [...]. Nie wiadomo, jakiego działu księgi wieczystej dotyczy wspomniana „informacja”, kiedy doszło do ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu nr 2 i jakie udziały w nieruchomości wspólnej przysługują jego właścicielom. Jakkolwiek uogólnieniem byłoby przyjęcie, że sam fakt nazwania wpisu „informacją” musi świadczyć o słabej znajomości reguł rządzących wpisami do ksiąg wieczystych przez Sąd Okręgowy, to z uzasadnienia Sądu Najwyższego łatwo przyjąć, że stan wpisów był jasny i wynikał z zasad prowadzenia ksiąg wieczystych, w chwili dokonywania poszczególnych wpisów.

Przyczyną, z powodu której wielu odbiorców ma kłopoty z odczytaniem księgi w systemie informatycznym, jest niewątpliwie zmiana jej struktury i przejście do postaci pól przeznaczonych do zamieszczenia konkretnej informacji zamiast swobody w kształtowaniu treści wpisu . Oprócz zalet, o których poniżej, ma ona jedną wadę: wpis prezentowany jest na wydrukach w pewnym rozbiciu - na treść, podstawę i informacje o wniosku. Jednak jest to wada niewielka w porównaniu do zalet. Niezależnie od zysków, jakie daje tak zbudowana baza danych, już zostało dostrzeżone, że wprowadzona struktura ma charakter niezwykle dyscyplinujący dokonujących wpisów, zmuszając ich przy dokonaniu wpisu do zamieszczenia wszystkich wymaganych prawem informacji. W stosunku do księgi dotychczasowej w doktrynie dostrzeżono, że „w praktyce można zaobserwować dość dużą dowolność sądów wieczystoksięgowych przy konstruowaniu treści wpisu”, polegającą na pomijaniu elementów, „które zapewne wydają się sądom wieczystym zbędne” . Przyczyną tego stanu jest w pewnym stopniu ustawodawca, który wprowadziwszy wzorem niemieckim w pierwszym po unifikacji rozporządzeniu wykonawczym legalne wzory najważniejszych wpisów , zrezygnował z tego zabiegu po wprowadzeniu obowiązującej ustawy. Nowy kształt księgi ma temu zaradzić, dzięki czemu przy prowadzeniu księgi w systemie informatycznym radykalnie zmniejszy się procent wpisów nieodpowiadających przepisom prawa czy wręcz nieważnych.

Jeżeli zbierzemy razem wszystkie zalety nowego systemu, staje się jasne, że przeprowadzona reforma ma daleko większe znaczenie niż gdyby poprzestać na wprowadzeniu treści dotychczasowych ksiąg wieczystych do systemu informatycznego. Można by powiedzieć, że jak przyjęty na wzór rozwiązań pruskich podział na łamy doprowadził z początkiem XIX wieku do powstania nowożytnych systemów ksiąg wieczystych, do jakościowej zmiany w stosunku do poprzednich systemów ksiąg sądowych prowadzących rejestracje w zakresie obrotu nieruchomościami, tak system księgi informatycznej stanowi nową rewolucję w tej dziedzinie. Ponieważ poprzedni kształt księgi wieczystej funkcjonował prawie dwieście lat, jest oczywiste, że wprowadzenie nowego systemu spotyka się z pewnymi oporami, jednak każdy, kto pozna wszystkie jego zalety, stanie się z pewnością jego gorącym zwolennikiem - nie spotykam dziś już w sądach wieczystoksięgowych nikogo, kto by twierdził, że przed informatyzacją pracowało się łatwiej i lepiej - chociaż składa się na ten pozytywny wizerunek księgi informatycznej także ogrom nakładów finansowych i organizacyjnych poniesionych na wprowadzenie systemu w wydziałach, w których maszyna do pisania była kiedyś poszukiwanym luksusem.

Rozwiązaniem tego byłoby pozostanie przy dotychczasowym kształcie księgi wieczystej, tak jak to się stało przy migracji ksiąg wieczystych w niektórych landach niemieckich. Maszynowo prowadzona księga wieczysta w Saksonii zachowała formę graficzną papierowej księgi wieczystej. Dzięki temu można było przenieść na elektroniczne nośniki danych ogromny, wcześniej zarządzany w papierowej formie, stan ksiąg wieczystych dopuszczalnym nakładem organizacyjnym oraz gospodarczym przez skanowanie lub przez migrację, względnie przez nowy układ . Taki sposób przechowywania danych umożliwia wprawdzie elektroniczny wgląd i opracowanie, prowadzi jednak w dalszym ciągu do podobnych ograniczeń i problemów przy uzyskaniu wglądu i opracowaniu księgi wieczystej, jak w przypadku księgi wieczystej w formie papierowej .

System informatyczny wymaga, ze względu na dużo większą zawartość informacji, innego odczytania, ale z pewnością każda przeszkolona osoba, zapoznana także z podstawami prawa rzeczowego, może przyswoić sobie wiedzę w stopniu wystarczającym do prawidłowego odczytania ich treści. Jak wynika z dykteryjki M. Kurmana, praktyka i obycie jest niejednokrotnie więcej warte od najsolidniejszej nawet wiedzy teoretycznej. Trzeba zauważyć wreszcie, że zarzucana księdze wieczystej w systemie informatycznym obszerność wynika jeszcze z podstawowej zmiany spojrzenia na przedstawienie treści księgi. W imię bezpieczeństwa obrotu ustawodawca postanowił, że odpis księgi wieczystej będzie zawierał „dosłowną treść księgi wieczystej”. Odpadły więc podstawy stosowania, jak to było poprzednio, uproszczeń sprowadzających się do prezentowania najważniejszych treści opartych na przepisach nakazujących w odpisach i zawiadomieniach umieszczać - „istotną treść wpisu”.

Celem niniejszej publikacji jest przedstawienie księgi wieczystej z punktu widzenia osoby zainteresowanej zapoznaniem się z jej treścią. Układ i zakres materiału dobrany został w taki sposób, aby publikacja mogła stanowić przewodnik ułatwiający odczytanie z księgi wieczystej jak największego zakresu informacji o stanie prawnym nieruchomości. Jakkolwiek zgodnie z samą definicją ustawową celem prowadzenia księgi wieczystej jest nie tylko ujawnienie treści księgi, bowiem obejmuje on także ustalenie stanu prawnego nieruchomości, to ustalenie to nie jest celem samym w sobie, lecz tylko środkiem, który dzięki jawności księgi wieczystej służy bezpieczeństwu obrotu. Tak jak zasada ignorantia iuris nocet nie może funkcjonować w oderwaniu od zapewnienia możliwości rzeczywistego poznania treści prawa, tak informacja o stanie prawnym ujawnionym w księdze wieczystej jest tylko wtedy wartościowa, gdy jesteśmy w stanie dokonać pewnego odszyfrowania zawartości księgi.

Ponieważ odczytanie księgi wieczystej ma szczególne znaczenie dla notariusza, dla którego jest ono czynnością elementarną, bowiem „brak ustawowego obowiązku sprawdzenia przez notariusza wpisu lub wzmianki o wpisie [prawidłowo: o wniosku - przyp. P.S.] nie oznacza, że zaniechanie takiego sprawdzenia pozostaje bez wpływu na ocenę zachowania przez niego należytej staranności” - starałem się w pracy uwzględnić wszystkie te, nawet bardzo drobne, elementy wpisów, uchodzących uwadze osób, które nie zagłębiały się w ich techniczną stronę dokonywania, a mogących być pomocnymi przy odczytaniu treści księgi wieczystej w codziennej praktyce notariusza. Przy ocenie staranności notariusza i braku jej skutków należy w szczególności oceniać właśnie „właściwą ocenę treści księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem czynności prawnej w formie aktu notarialnego .

Udostępnienie księgi w internecie wpłynęło zdecydowanie na zmianę stylu pracy notariusza, umożliwiło realne zabezpieczenie stron przez możliwość każdoczesnego nieograniczonego niczym sprawdzenia treści księgi wieczystej tuż przed sporządzeniem aktu notarialnego. Mając na uwadze zarówno dotychczasową specjalną pozycję notariusza przy zapoznaniu się z księgą wieczystą (patrz art. 36¹ i 36² u.k.w.h.), jak i to, że w najbliższym czasie planowane jest udostępnienie notariuszom jeszcze szerszego niż obecnie wglądu do ksiąg wieczystych , a także wprowadzenie elektronicznego wniosku do księgi wieczystej, i to być może w formie projektu wpisu (jak to było na gruncie Prawa hipotecznego z 1818 r., do którego konstrukcja elektronicznej księgi idealnie pasuje ), nie mam wątpliwości, że dla notariuszy szczególnie ważne jest prawidłowe odczytanie księgi ze wszystkimi jej niuansami.

Ponieważ niniejsza praca nie ma na celu przedstawienia „idealnych” wzorów wpisów, to treść księgi została przedstawiona w oparciu o praktykę orzeczniczą, niekoniecznie zawsze zgodną z brzmieniem obowiązujących przepisów, lecz często wynikającą z pewnych tradycji i przyzwyczajeń osób dokonujących wpisów, jak również praktykę osób dokonujących migracji ksiąg wieczystych do postaci elektronicznej. Praktyka ta została w opisach zestawiona z samym brzmieniem przepisów, głównie w celu ukazania potencjalnych „niespodzianek”, jakie mogą się kryć za tego rodzaju praktykami. Ten sposób przedstawienia treści wpisów w księdze wieczystej został przyjęty za pracą S. Sługiewicza , która stanowi niejako zamknięcie i podsumowanie praktyki orzeczniczej w zakresie wpisów w dotychczasowych księgach wieczystych założonych po 1 stycznia 1947 r., a więc po unifikacji systemów ksiąg wieczystych.

Mając na uwadze, że od zawsze niejako użalano się na „niejednostajność jurysprudencji, jej chwiejność w kwestiach nawet podstawowych” , w pracy skoncentrowano się na ukazaniu poszczególnych utrwalonych linii orzecznictwa - nie w każdym wypadku oceniając ich trafność. Trudno nie zauważyć, że nie zawsze w orzecznictwie sądów orzekających w sprawach odwoławczych wyczuwany jest swoisty mechanizm hipoteczny stosowany przy prowadzeniu księgi. Przykładem dramatycznego niezrozumienia jest chociażby obszerna lista nietrafnych orzeczeń Sądu Najwyższego co do oceny skutków kolejności rozpoznania przez sąd wniosków o wpis w księdze wieczystej, przerwana dopiero fundamentalną, trafną uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2009 r. (III CZP 80/2009, LexPolonica nr 2110707, OSNC 2010, nr 6, poz. 84), mającą moc zasady prawnej. Już z tego powodu warte zaprezentowania wydają się techniczne metody dokonywania wpisów - jeżeli ich prezentacja następuje przez zaprezentowanie tego, dlaczego ustawodawca przyjął takie, a nie inne rozwiązanie.

Ze względu na krótki okres, jaki upłynął od wprowadzenia systemu informatycznego, niniejsza publikacja stanowi więc raczej otwarcie analizy treści tych ksiąg z odwołaniem do praktyki dokonywania przeniesienia wpisów z ksiąg dotychczasowych. Jakkolwiek wprowadzenie księgi informatycznej w założeniu nie ma wpływu na samą treść wpisu, to w sposób nieunikniony system informatyczny wymusza określoną ich formę, a tym samym wpływa na kształt orzeczenia sądu, co wielu wypadkach będzie dostrzegalne dopiero w dłuższej perspektywie .

Przedstawienie wpisów dokonane jest na podstawie dokumentów, w postaci których ujawniana jest treść księgi wieczystej - odpisy księgi wieczystej i zawiadomienie o wpisie. W zakresie, w jakim okazało się to konieczne, praca odwołuje się także do treści zapisów prowadzonego informatycznie dziennika ksiąg wieczystych, obowiązującego w wydziałach prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym, prezentując w szczególności związek jego prowadzenia z dokonanymi wpisami dla prawidłowego odczytania ich treści. W miarę możliwości autor starał się też przedstawić pewne niuanse w zakresie odczytania treści księgi wieczystej, w oparciu o techniczną stronę dokonywania wpisów.

Chociaż publikacja ta ma cel jak najbardziej praktyczny, to niemożliwe było pominięcie podstawowych założeń teoretycznych, choć zostały one ograniczone do koniecznego minimum. Ze względu na ograniczone rozmiary, celem publikacji nie jest omówienie wszelkich rodzajów wpisów, z jakimi możemy się spotkać w księdze wieczystej (te bowiem nie odbiegają swoimi skutkami od wpisów w księdze dotychczasowej), lecz zaprezentowanie sposobu odczytania tych wpisów w kontekście zapoznania się z treścią księgi wieczystej przytoczonej w art. 2 u.k.w.h. Wszelkie wpisy prezentowane są w formie, w jakiej odbiorca może się z nimi zapoznać, to jest przyjętej dla odpisów ksiąg wieczystych i zawiadomień o wpisach. Z rozmysłem zostały więc pominięte prezentacje oprogramowania służącego do dokonywania wpisów (System Wpisów do Ksiąg Wieczystych - SWKW) jako stanowiącego tylko narzędzie do dokonywania wpisów . Celowo mając na uwadze to, że kształt księgi w systemie informatycznym pozornie jest odległy od kształtu księgi dotychczasowej, przy przedstawieniu poszczególnych problemów starałem się nawiązywać do treści porzednio obowiązujących ustaw (w tym także ustaw sprzed unifikacji prawa ksiąg wieczystych), dotyczącego ich orzecznictwa i wypowiedzi doktryny. W tym zakresie starałem się także odwoływać do pomnika prawodawstwa polskiego - Prawa hipotecznego z 1818 r., odsuniętego nieco na bok, ze względu na oparcie się przy obowiązującej konstrukcji - zgodnie z myślą F. Zolla - na wzorach prawa austriackiego, mając na uwadze jednak jak potężny był jego udział w kształtowaniu polskiej księgi wieczystej i trafnie przyjęte w nim konstrukcje.

Autor książki żywi głębokie przekonanie, że chociaż na pierwszy rzut oka księga w systemie informatycznym prezentuje się w sposób znacznie bardziej złożony niż dotychczasowe księgi wieczyste - to w istocie zarówno uporządkowanie w niej informacji, jak i przyjęty sposób prezentacji danych, po zapoznaniu się z przedstawionymi w niniejszej pracy zasadami, pozwoli na biegłe odczytanie treści nawet najobszerniejszej księgi wieczystej w tej postaci, czyniąc ją przystępniejszą nawet dla nieprofesjonalnego odbiorcy. W zamyśle praca stanowi niejako kontynuację metody analizy zapoczątkowanej przez F. Zolla, który jako element swoich ćwiczeń seminaryjnych proponował wizytę w urzędzie ksiąg gruntowych, by na miejscu „tłumaczyć jak funkcjonuje norma prawna, pokazywać księgi gruntowe i sposób dokonywania w nich wpisów” .

Dlatego też publikacja skierowana jest do wszystkich, nie tylko notariuszy czy pośredników w obrocie nieruchomościami, ale także do orzekających w księgach wieczystych, którym - mam nadzieję (choć na ogół są to dla nich oczywistości) - pozwoli dostrzec pewne niuanse istniejące przy dokonywaniu wpisów. Prawidłowe odczytanie księgi wieczystej jest dla tych ostatnich szczególnie ważne, ponieważ zbadanie treści księgi wieczystej jest częścią postępowania sądu przy rozpoznaniu każdego wniosku zgodnie z art. 626⁸§ 2 k.p.c.; zgodnie z którym podczas rozpatrywania wniosku o wpis sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.