Ciepła Helena, Pawelczyk Zofia, Hipoteka po nowelizacji w systemie wieczystoksięgowym

W dniu 26 czerwca 2009 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie z dniem 20 lutego 2011 r. (Dz. U. Nr 131, poz. 1075). Nowelizacja ta wprowadziła zasadniczą przebudowę hipoteki w prawie polskim. Celem noweli było dostosowanie instytucji hipoteki do aktualnych warunków rynkowych, jednoznaczne uregulowanie zagadnień, które zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie wywoływały wątpliwości, oraz skorelowanie przepisów materialno-prawnych i procesowych z przepisami normującymi hipotekę, tak aby skuteczniej zabezpieczała wierzytelności pieniężne. Najważniejsze zmiany polegają na zniesieniu podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną oraz na wprowadzeniu jednego rodzaju hipoteki opartego na konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej. Nowością legislacyjną jest wprowadzenie instytucji nadzabezpieczenia, administratora hipoteki oraz prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przy jednoczesnej likwidacji zasady posuwania się hipotek.

Ustawa nowelizująca zawiera luki w unormowaniach niektórych kwestii, część przepisów zaś budzi wątpliwości co do ich zgodności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a nawet z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.). Wystarczy wskazać wyrok z dnia 10 lipca 2012 r., P 15/12, Dz. U. poz. 827, w którym TK stwierdził: „Art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 i Nr 125, poz. 1368, z 2002 r. Nr 169, poz. 1387, z 2003 r. Nr 42, poz. 363, z 2004 r. Nr 172, poz. 1804, z 2008 r. Nr 116, poz. 731, z 2009 r. Nr 131, poz. 1075 oraz z 2011 r. Nr 230, poz. 1370) jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz jest zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji”.

Celem niniejszego opracowania jest przedstawienie i wyjaśnienie problemów prawnych, jakie zgłaszali uczestnicy organizowanych szkoleń z zakresu ksiąg wieczystych i hipoteki po zmianach wprowadzonych powołaną nowelą.

Aby opracowanie było jak najbardziej przydatne, przyjęto formułę pytań i odpowiedzi.

Drugie wydanie zostało poszerzone o występujące w praktyce zagadnienia prawne związane ze stosowaniem znowelizowanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o problematykę prawną odwróconego kredytu hipotecznego, który został wprowadzony do polskiego systemu ustawą z dnia 23 października 2014 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 786) i obowiązuje od 15 grudnia 2014 r. Odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage) jest jednym z rodzajów usług equity release (uwolnienie kapitału), które wykształciły się w Stanach Zjednoczonych i funkcjonują w wielu krajach świata, w tym także w Europie. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym stwarza rozwiązania prawne umożliwiające bankom oferowanie klientom odwróconego kredytu hipotecznego, powszechnie zwanego „odwróconą hipoteką”, który umożliwi uzyskanie realnych środków finansowych z kapitału.

Trzecie wydanie zostało poszerzone o występujące w praktyce zagadnienia prawne związane ze stosowaniem znowelizowanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego zmienionej z dniem 1 lipca 2016 r. ustawą z dnia 15 stycznia 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 218 z późn. zm.). Zmiana polega na wprowadzeniu elektronicznego postępowania wieczysto-księgowego, uregulowanego w art. 626¹–626¹³ k.p.c. Kluczowe znaczenie ma zmiana art. 626⁴ k.p.c., według którego notariusz, komornik oraz naczelnik urzędu skarbowego działający jako administracyjny organ egzekucyjny mogą złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wnioski o wpis w księdze wieczystej pochodzące od strony lub jej pełnomocnika są nadal składane w tradycyjnej papierowej formie. Od 1 lipca 2016 r., na wniosek uczestnika postępowania zawarty w akcie notarialnym, zawiadomienie o wpisie może zostać doręczone za pośrednictwem systemu teleinformatycznego na konto wskazane w tym systemie (art. 626¹⁰ § 1² k.p.c.).