Wierzbowski Błażej, Gospodarka nieruchomościami. Podstawy prawne

Gospodarka nieruchomościami jest ważnym fragmentem gospodarki narodowej pojmowanej jako ogół procesów wymiany dóbr i usług. Jest przedmiotem zainteresowania przede wszystkim nauk ekonomicznych. Każdy, kto uczestniczy w gospodarce nieruchomościami, powinien uwzględniać regulacje prawne dotyczące nieruchomości. Regulacje te nie ograniczają się jednak do jednej tylko ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz są rozproszone w różnych aktach normatywnych. Nieruchomości dotyczą zarówno regulacje z zakresu prawa prywatnego, jak i z zakresu prawa publicznego.

Istnieje zatem konieczność przedstawienia podstaw prawnych gospodarki nieruchomościami w sposób odbiegający od tradycyjnych podziałów nauk prawnych na poszczególne dyscypliny. Konieczność taka wynika przede wszystkim z potrzeb praktyki. Zarówno w praktyce organów administracji publicznej, sądów powszechnych, sądów administracyjnych, jak i osób wykonujących zawody związane z gospodarowaniem nieruchomościami nieruchomość powinna być postrzegana jako przedmiot regulacji prawnych zawartych w aktach normatywnych, które tradycyjna doktryna prawnicza zalicza do różnych gałęzi prawa. Również w dydaktyce akademickiej, w zależności od kierunku studiów, akcentowane są bądź to aspekty prywatnoprawne, bądź aspekty publicznoprawne regulacji odnoszących się do nieruchomości. Akcenty te powinny być zaś rozłożone równomiernie. Uczynienie zadość temu postulatowi wymaga wszakże przedstawienia i usystematyzowania podstawowych informacji z zakresu regulacji mających za swój przedmiot gospodarkę nieruchomościami.

Niniejsze opracowanie, będące wynikiem ponaddwudziestoletnich doświadczeń dydaktycznych w prezentowaniu zagadnień prawnych z zakresu gospodarki nieruchomościami słuchaczom wykładów i uczestnikom seminariów dyplomowych na studiach administracyjnych, a także doświadczeń wynikających z praktyki zawodowej, jest próbą systematycznego przedstawienia podstaw prawnych gospodarki nieruchomościami.

Myślą przewodnią, która towarzyszyła w przedstawianiu regulacji prawnych, było uwzględnienie potrzeb praktyki. Te zaś wymagają uporządkowania rozległej materii prawnej i skupienia się na zagadnieniach o dużej doniosłości praktycznej, z pominięciem zagadnień szczegółowych. Konieczne było zapewnienie równorzędności w prezentowaniu zagadnień, które dotyczą przede wszystkim podmiotów publicznych, i tych zagadnień, które mają doniosłość praktyczną głównie dla podmiotów prywatnych. W tym pierwszym zakresie została pominięta rozległa i skomplikowana problematyka agencji, którym Skarb Państwa powierzył ustawowo wykonywanie na swoją rzecz prawa własności i innych praw rzeczowych do nieruchomości, oraz problematyka wykonywania własności państwowej w leśnictwie i gospodarce wodnej.

Selekcja materii prawnej i przyjęte wyżej założenia pozwoliły ująć prezentowaną materię w ośmiu rozdziałach.

W rozdziale pierwszym zostały przedstawione pojęcia podstawowe.

W rozdziale drugim zostały omówione publiczne rejestry w gospodarce nieruchomościami. W sposób odbiegający od tradycyjnych ujęć, prezentując księgi wieczyste, zostało przedstawione ich znaczenie dla obrotu nieruchomościami, a także omówiono instytucję hipoteki.

Rozdział trzeci poświęcony jest planowaniu i urządzaniu przestrzeni. Zostały w nim przedstawione przede wszystkim rozwiązania prawne szczególnie doniosłe dla gmin i właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Rozdział czwarty omawia gospodarkę nieruchomościami publicznymi w zakresie uregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W sposób całościowy została też przedstawiona problematyka użytkowania wieczystego, gdyż instytucja ta istnieje tylko w odniesieniu do gruntów stanowiących własność publiczną.

Rozdział piąty omawia przeniesienie własności nieruchomości. Zostały tu zaprezentowane regulacje podstawowe zawarte w Kodeksie cywilnym i pozakodeksowe przepisy szczególne dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi i nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Rozdziały VI-VIII prezentują przede wszystkim problematykę prawa publicznego, nie wyłączając prawa konstytucyjnego. Składa się na nią prawo wywłaszczeniowe, prawo daninowe odnoszące się do nieruchomości oraz reglamentacja zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami.

Szczegółowa dokumentacja prawna omawianych zagadnień ma ułatwić Czytelnikowi odnalezienie źródeł prawa, jeśli będzie chciał poszerzyć swą wiedzę. Ułatwi też aktualizację tej wiedzy w razie zmiany przepisów prawnych. Częsta zmiana przepisów prawnych nie omija również obszarów związanych z gospodarką nieruchomościami.

Uwzględniono stan prawny obowiązujący 1 czerwca 2014 r.

Autor