Bocianowska Joanna, Ekspektatywa oraz inne prawa wynikające z umów realizatorskich w budownictwie mieszkaniowym

W obecnym czasie odnotowywany jest gwałtowny wzrost zawieranych transakcji w zakresie budownictwa mieszkalnego. Dominują przede wszystkim umowy zawierane w ramach tzw. rynku pierwotnego, na którym budowa realizowana jest przez podmioty profesjonalne, głównie takie jak deweloperzy, ale także nadal przez spółdzielnie mieszkaniowe. Zawierane umowy regulowane są ustawami szczególnymi, które gwarantują określone zabezpieczenia. Należy zwrócić uwagę, iż zawierane transakcje w ramach rynku pierwotnego wiążą się zasadniczo z długim okresem oczekiwania na powstanie lokalu objętego umową, w pierwszej kolejności poprzez realizację jego budowy, w kolejnej zaś poprzez założenie dla niego księgi wieczystej, w dość przewlekłym w obecnych czasach postępowaniu wieczystoksięgowym, trwającym od 3 do nawet 9 miesięcy .

Taki stan rzeczy, trwający niekiedy latami, zdecydowanie wymaga doprecyzowania istniejących regulacji. Podmioty zawartej umowy realizatorskiej w budownictwie mieszkaniowym znajdują się bowiem w niewystarczająco uregulowanej sytuacji prawnej przez bardzo długi czas, co należy uznać za okoliczność zdecydowanie niekorzystną i obarczoną wysokim ryzykiem, przede wszystkim dla nabywcy lokalu, ale także dla realizatora. Stanowczo należy dostosować regulacje prawne do wyłaniającej się na tym tle sytuacji prawnej. Tę potrzebę dostrzeżono zarówno w orzecznictwie, jak i decyzjach, oraz interpretacjach organów podatkowych, które zostaną szczegółowo omówione w niniejszej publikacji, jednak sytuacja ta nadal nie znalazła kompleksowego odzwierciedlenia we właściwych przepisach.

Uregulowana szczątkowo od 2001 r. w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych ekspektatywa własności (początkowo odrębnej własności lokalu) stanowi pewną wskazówkę dla unormowania sytuacji prawnej osób zawierających umowy w budownictwie mieszkaniowym. Zasadniczo to na tej konstrukcji bazuje praktyka, co znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie oraz decyzjach organów podatkowych. Konstrukcja ekspektatywy znalazła także swój wyraz już wcześniej w rozbudowanym orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, które zostanie szerzej omówione w dalszej części niniejszej publikacji . Jednak do tej pory nie ma żadnej jednoznacznej regulacji tej materii, pomimo że problem dotyczy umów wysokiej wagi – zarówno w znaczeniu ekonomicznym, jak i społecznym. Stąd też przedmiotem niniejszego opracowania będzie wykazanie możliwości uregulowania sytuacji prawnej osób zawierających umowy realizatorskie w budownictwie mieszkaniowym, w oparciu o dostępne i uznawane w praktyce konstrukcje prawne.

Argumentem przemawiającym za opracowaniem kwestii ekspektatywy jako samodzielnego prawa podmiotowego jest m.in. fakt, że stosunkowo niedawno, bo w latach 2018–2019, pojawiły się nowe regulacje wykorzystujące pojęcie ekspektatywy. Mowa tutaj o art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. c u.p.p.p. oraz art. 11a ust. 2 pkt 1 lit. c u.p.d.o.p. Fakt ten nie powinien być ignorowany z uwagi na dotychczasowe, bardzo sporadyczne posługiwanie się w przepisach prawa tym pojęciem. Jednak należy to uznać zdecydowanie za kolejny krok w kierunku ostatecznego ugruntowania konstrukcji ekspektatywy w polskim prawie.

Dotychczasowe opracowania na temat ekspektatywy nie są zbyt liczne i zdecydowanie wymagają aktualizacji. Najszerszym i najbardziej popularnym opracowaniem jest monografia K. Gandora, Prawa podmiotowe tymczasowe (ekspektatywy) . Od jej publikacji kolejna monografia ukazała się – jednak w okrojonym zakresie – dopiero w 2006 r. i dotyczyła wyłącznie ekspektatywy powstania wierzytelności. Mowa tu o publikacji J. Kuropatwińskiego, Ekspektatywa powstania wierzytelności w polskim prawie cywilnym . Kolejnym autorem szerzej poruszającym zagadnienie ekspektatywy w kwestii odrębnej własności lokalu jest S. Rudnicki, który omówił przedmiotowe prawo w publikacji Własność nieruchomości . Przedstawicielem doktryny prawa francuskiego poruszającym przedmiotową kwestię jest natomiast J.-M. Verdier, który omówił ekspektatywę w publikacji Les droits éventuels, contribution à l'étude de la formation successive des droits . Istnieją również opracowania w formie artykułów naukowych – przywoływanych w dalszej części niniejszej publikacji, zdecydowanie brak jest jednak na ten moment kompleksowego ujęcia problemu, w szczególności uwzględniającego nowe realia budownictwa mieszkaniowego. Nie ma w chwili obecnej żadnego opracowania mówiącego stricte o ekspektatywie odrębnej własności lokalu wynikającej z umów realizatorskich w budownictwie mieszkaniowym, pomimo że zarówno orzecznictwo, jak i stanowiska organów podatkowych posługują się tą konstrukcją już od wielu lat, co zostanie przedstawione w dalszej części książki.

Przedstawiona w niniejszym opracowaniu analiza skupia się na konkretnym zagadnieniu, jakim są umowy realizatorskie zawierane w ramach budownictwa mieszkaniowego. Na przykładzie wywodzonej z nich ekspektatywy dokonano szczegółowego badania konstrukcji tego prawa. Rozważania rozpoczęto od zagadnień ogólnych, tj. koncepcji praw podmiotowych oraz praw podmiotowych tymczasowych, również w ujęciu prawno-porównawczym, co przedstawiono w rozdziale 1. Kolejno, w rozdziale 2, analizie poddano umowy realizatorskie w budownictwie mieszkaniowym, z których wywodzona jest ekspektatywa będąca przedmiotem niniejszej publikacji. Aby zaś ostatecznie wyjaśnić odmienność konstrukcji ekspektatywy – na tle także innych występujących praw podmiotowych – w rozdziałach 3 i 4 przeanalizowano zagadnienia związane z obrotem ekspektatywą oraz prawami do niej zbliżonymi. W pracy przywołano także wiele poglądów prezentowanych głównie przez orzecznictwo oraz organy podatkowe, gdyż, jak wspomniano już wcześniej, samych opracowań teoretycznych w omawianym temacie – w formie monografii, czy nawet pojedynczych artykułów naukowych, jest wciąż bardzo niewiele.

W ramach niniejszej publikacji przeprowadzono analizę polskiej i francuskiej literatury przedmiotu, uwzględniono również poglądy orzecznictwa w postaci przywoływanych w treści wyroków, uchwał oraz postanowień, zarówno sądów powszechnych, jak i Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także Trybunału Konstytucyjnego. Wskazano też, wyrażone w postaci decyzji oraz interpretacji indywidualnych, stanowiska organów podatkowych. W publikacji poświęcono ponadto uwagę ogólnym instytucjom prawa cywilnego, takim jak prawa podmiotowe, a także przeanalizowano analogiczne konstrukcje stosowane w prawie rzymskim oraz francuskim.

Publikacja uwzględnia stan prawny oraz literaturę przedmiotu na dzień 22.06.2021 r.