Julke Grzegorz, Egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości jest coraz częściej stosowanym sposobem egzekucji zmierzającym do przymusowego zrealizowania tytułu wykonawczego. Pomimo skomplikowanego i często długotrwałego przebiegu postępowania, gwarantuje wierzycielowi, przy prawidłowym stosowaniu przepisów, realną możliwość zaspokojenia się z uzyskanej z egzekucji sumy. Jednocześnie ze względu na powszechność i dostępność systemu ksiąg wieczystych w odniesieniu do nieruchomość wierzycielom znacznie łatwiej ustalić, czy dłużnik jest jej właścicielem, dłużnikowi natomiast znacznie trudniej jest ukryć tego rodzaju składnik majątkowy, jak również usunąć nieruchomość spod zajęcia. Ustalenie więc, że dłużnik jest właścicielem (lub współwłaścicielem) nieruchomości, i skuteczne jej zajęcie w praktyce daje niemal stuprocentową pewność przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości w celu uzyskania zaspokojenia należności pieniężnych, począwszy od dnia 30 listopada 2001 r., może być prowadzona również w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, a to wskutek nowelizacji ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji dokonanej ustawą z dnia 6 września 2001 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw .

Zgodnie z treścią art. 1a pkt 5 u.p.e.a., pod pojęciem nieruchomości rozumie się również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym także prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni. Według treści art. 19 u.p.e.a. organem egzekucyjnym uprawnionym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest naczelnik urzędu skarbowego, właściwy według miejsca położenia nieruchomości (art. 22 u.p.e.a.). Z nieruchomości może być jednak przeprowadzona egzekucja administracyjna dopiero, jeżeli zastosowanie innych środków egzekucyjnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne (art. 110 u.p.e.a.).

Szczegółowe omówienie administracyjnego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przekracza zakres niniejszego opracowania . W dalszej części omówione zostanie zatem wyłącznie sądowe postępowanie egzekucyjne z tego składnika majątkowego.

Skomplikowany i złożony charakter sądowego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, a zwłaszcza ilość środków zaskarżenia przysługujących stronom (zwłaszcza dłużnikowi), od dłuższego czasu spotykały się z niemal powszechną krytyką, co z kolei spowodowało konieczność zmiany przepisów regulujących przebieg tego postępowania egzekucyjnego.

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego regulujące przebieg postępowania egzekucyjnego z nieruchomości zostały znacznie zmienione ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw . Zmiany te miały na celu spowodowanie przyspieszenia egzekucji z nieruchomości, ocenianej dotychczas jako zbyt skomplikowana i długotrwała .

Dokonując zmian przepisów kodeksu postępowania cywilnego nowelą z dnia 2 lipca 2004 r., ustawodawca postanowił też, iż postępowania zabezpieczające i egzekucyjne wszczęte przed dniem wejścia w życie tej ustawy toczyć się mają dalej według przepisów dotychczasowych.

W doktrynie wyróżnia się trzy systemy przepisów międzyczasowych , a mianowicie:

System jednolitości postępowania traktuje postępowanie jako całość i przewiduje, że postępowanie toczy się aż do prawomocnego zakończenia według przepisów, pod których rządem zostało wszczęte (tj. według przepisów dotychczasowych). Procesy wszczęte przed wejściem w życie zmian procedury toczą się więc dalej według przepisów obowiązujących w chwili ich wszczęcia. System stadiów postępowania dzieli postępowanie na określone stadia i przewiduje, że postępowanie toczy się według przepisów dotychczasowych aż do zakończenia danego stadium (np. danej instancji), z przejściem zaś do stadium następnego toczyć się już będzie według nowych przepisów. Wreszcie system stadium czynności określa postępowanie jako składające się z poszczególnych czynności będących jego elementami i przewiduje, że poczynając od najbliżej czynności, postępowanie toczyć się ma według nowych przepisów .

Z treści art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. wynika, iż ustawodawca w odniesieniu do postępowania zabezpieczającego i egzekucyjnego przyjął system jednolitości postępowania. System ten jednak ma tę złą cechę, iż wprowadza w praktyce dualizm prawa procesowego, gdyż przez dłuższy czas po wejściu w życie nowych przepisów procesowych część spraw toczy się według starych przepisów, jednocześnie nowo wszczęte postępowania toczą się już według nowego prawa . Wydaje się, że takie rozwiązanie nie służy idei przyspieszenia i uproszczenia postępowania egzekucyjnego, w tym zwłaszcza egzekucji z nieruchomości.

Również redakcja przepisu art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. nie jest jednoznaczna. Przepis ten wskazuje bowiem, że postępowania zabezpieczające i egzekucyjne wszczęte przed dniem wejścia w życie ustawy toczą się według przepisów dotychczasowych. Decydujące znaczenie dla ustalenia obowiązujących w tym postępowaniu norm prawnych ma więc moment wszczęcia postępowania egzekucyjnego, nie zaś wszczęcia egzekucji .

Postępowanie egzekucyjne określa się jako prawnie zorganizowane działanie organów egzekucyjnych z udziałem zainteresowanych podmiotów, mające na celu skuteczne urzeczywistnienie konkretnej normy prawnej ustalonej w tytule egzekucyjnym, przez doprowadzenie za pomocą środków przymusu do uzyskania przez wierzyciela świadczenia należnego mu od dłużnika . W ramach postępowania egzekucyjnego można wyróżnić jego właściwy trzon, tj. egzekucję rozumianą jako całokształt środków, jakie organ egzekucyjny może w określonej kolejności zastosować w ramach wybranego przez wierzyciela sposobu egzekucji, w celu zaspokojenia wierzyciela zgodnie z treścią tytułu wykonawczego . Postępowanie egzekucyjne zostaje wszczęte z chwilą złożenia wniosku lub żądania przeprowadzenia egzekucji.

Nie ma wątpliwości, że jeżeli wniosek wszczynający postępowanie egzekucyjne złożony został skutecznie przed wejściem w życie zmian w kodeksie postępowania cywilnego wprowadzonych nowelą z dnia 2 lipca 2004 r., tj. przed dniem 5 lutego 2005 r., i zawiera żądanie przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, postępowanie dalej toczyć się będzie według przepisów dotychczasowych. Sytuacja będzie analogiczna jednak i wówczas, gdy wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego złożony został skutecznie przed dniem 5 lutego 2005 r. i nie wskazywał jako jednego ze sposobów egzekucyjnych egzekucji z nieruchomości, zaś po dniu wejścia w życie zmian w kodeksie wierzyciel wniósł o prowadzenie egzekucji także z nieruchomości dłużnika. Również wtedy egzekucja z nieruchomości toczyć się będzie według przepisów dotychczasowych. Jak bowiem wyżej wskazano, dla ustalenia obowiązujących przepisów decydujące znaczenie ma moment wszczęcia postępowania egzekucyjnego jako całości, a nie moment wszczęcia poszczególnych sposobów egzekucji w ramach jednego postępowania. Nie do przyjęcia byłoby bowiem, aby w ramach jednego postępowania egzekucyjnego zastosowanie miały różne przepisy: dotychczasowe - w odniesieniu do czynności zdziałanych przed wejściem w życie noweli, oraz nowe - w odniesieniu do czynności podjętych po jej wejściu w życie.

Słusznie zatem ustawodawca przesądził o jednolitości w zakresie stosowania przepisów w danym postępowaniu, traktowanym jako całość.

Należy też mieć na uwadze, iż stosownie do treści art. 927 k.p.c. wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel. Jeżeli więc wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu wszczętym na wniosek innego wierzyciela, przyłącza się on do postępowania wszczętego wcześniej. Wówczas o tym, jakie przepisy będą miały zastosowanie w tym postępowaniu, decydować będzie moment wszczęcia postępowania egzekucyjnego (nie egzekucji z nieruchomości) przez pierwszego wierzyciela. Jeżeli wszczęcie to nastąpiło przed dniem 5 lutego 2005 r., zastosowanie mieć będą przepisy dotychczasowe, w przeciwnym razie - przepisy nowe. Bez znaczenia jest więc okoliczność, że postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przez nowego wierzyciela po wejściu w życie zmian kodeksu postępowania cywilnego.

Sytuacja komplikuje się jednak, gdy postępowanie egzekucyjne nowego wierzyciela zostało wszczęte po dniu 5 lutego 2005 r. i pierwotnie nie zawierało wniosku o egzekucję z nieruchomości, a wyłącznie np. wniosek o egzekucję z ruchomości czy z rachunku bankowego dłużnika. Nie ma zatem wątpliwości, że do tego postępowania zastosowanie mieć będą przepisy obowiązujące w chwili wszczęcia postępowania, czyli przepisy nowe. Jeżeli jednak wierzyciel w tak wszczętym postępowaniu wniesie o egzekucję z nieruchomości, a wcześniej zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne, w ramach którego dokonano zajęcia nieruchomości i do którego to postępowania stosuje się przepisy dotychczasowe, nowy wierzyciel, prowadzący postępowanie według nowych przepisów, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej według przepisów dotychczasowych. W takiej sytuacji w ramach jednego postępowania egzekucyjnego dojdzie do stosowania dwóch systemów prawnych: nowego i dotychczasowego.

Rezultatem postępowania egzekucyjnego z nieruchomości jest sprzedaż rzeczy należącej do dłużnika i podział sumy uzyskanej z egzekucji pomiędzy wierzycieli. Regulacja dotycząca sposobu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości została zawarta w przepisach działu VIII tytułu II trzeciej części kodeksu postępowania cywilnego, zwłaszcza w przepisach art. 1035-1040 k.p.c.

Z uwagi jednak na obszerność regulacji dotyczącej podziału sumy uzyskanej z egzekucji, w tym podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, zagadnienia te wymagają odrębnego omówienia i zostaną pominięte w niniejszym opracowaniu.

W dalszej części omówione zostaną kolejne etapy egzekucji z nieruchomości, tj. zajęcie nieruchomości, opis i oszacowanie, licytacja nieruchomości, przybicie i przysądzenie własności nieruchomości. Odrębnego potraktowania wymaga też kwestia przedmiotu egzekucji z nieruchomości, właściwości organów egzekucyjnych, uczestników postępowania, warunków formalnych wniosku o wszczęcie egzekucji, podstawy egzekucji z nieruchomości, a także kwestia zarządu nieruchomością po jej zajęciu.