Kałuża Dariusz, Płoszka Marcin, Robaszewska Renata, Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy w obecnym kształcie funkcjonuje w obrocie prawnym od dekady. Nie oznacza to jednak, że temat okrzepł już na tyle, aby wszystkie aspekty związane z jej wydawaniem oraz funkcjonowaniem były jasne i nie budziły żadnych wątpliwości. Wprost przeciwnie. Nader często zarówno procedura administracyjna związana z wydawaniem tych decyzji, jak i same decyzje są przedmiotem rozstrzygnięć sądowoadministracyjnych.

Idealistyczne założenie ustawodawcy opiera się na przyjęciu, że zasady zagospodarowania przestrzennego powinny być regulowane przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Teoria daleka jest jednak od praktyki. Po pierwsze, tworzenie planów poza określonymi terenami nie jest obowiązkowe, a po drugie - skomplikowane procedury oraz koszty związane z prowadzaniem prac planistycznych powodują, że w wielu gminach polityka planistyczna realizowana jest nie przez uchwalanie planów, lecz w drodze indywidualnych decyzji. Powoduje to, że decyzja o warunkach zabudowy jest rodzajem aktu administracyjnego, który jest jednym z najczęściej wydawanych przez organy wykonawcze gmin. Z decyzją tą styka się większość podmiotów rozpoczynających proces inwestycyjny, bez względu na skalę planowanych przedsięwzięć.

Do decyzji o warunkach zabudowy odnosi się jedynie kilka artykułów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydawać się może, że są one jasne i precyzyjne. Jeżeli przechodzimy jednak na grunt praktycznego zastosowania tych norm, okazuje się, że ich wykładnia budzi wiele wątpliwości. Po wielu latach praktyki - reprezentując zarówno gminy, jak i inwestorów - nabraliśmy przekonania, że problemy pojawiające się w toku postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wynikają z braku spójnych zasad stosowania przepisów ustawy planistycznej. Zwyczaje i odrębności lokalne powodują, że brak jest jednej, spójnej wykładni przepisów planistycznych.

Od wielu lat trwa dyskusja nad uproszczeniem procesu inwestycyjnego. Jego odformalizowanie miałoby polegać na eliminacji procedur administracyjnych. Czy gotowi jesteśmy jednak na taką deregulację? Czy mamy wystarczające poczucie odpowiedzialności za krajobraz, otoczenie, w którym przebywamy, czy wreszcie wspólne poczucie estetyki? Wydaje się jednak, że na takie rozwiązania przyjdzie jeszcze długo poczekać.

Niniejsze opracowanie w syntetyczny i praktyczny sposób komentuje istotne zagadnienia pojawiające się w praktyce wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zawarte w nim spostrzeżenia wynikają z wieloletniego doświadczenia autorów, którzy stykają się z problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego, reprezentując zarówno organy gmin, jak i wnioskodawców. To dualistyczne doświadczenie pozwala w praktyczny sposób spojrzeć na kwestie nastręczające najwięcej problemów.

Dla zobrazowania zakresu omawianej problematyki opracowanie wzbogaciliśmy o krótki przegląd istotnych orzeczeń. Nie zawsze kierunek rozstrzygnięć sądowych zgadza się z kierunkiem wyznaczonym przez praktykę urzędniczą. Bywa też na odwrót - nie zawsze judykatura jest otwarta na problemy praktyków. Kwestie sporne staramy się więc wyraźnie podkreślić. Opisy orzeczeń przygotowane są na podstawie treści z ich uzasadnień, niemniej jednak - dla ułatwienia odbioru oraz ze względu na ograniczenia wynikające z przyjętych dla tego opracowania założeń - autorzy dokonują w znacznej części ich skrótów i twórczego opracowania, wzbogacając je niekiedy dodatkową argumentacją lub własnymi opiniami i komentarzami.

Mamy nadzieję, że w opracowaniu tym Czytelnicy odnajdą praktyczne odpowiedzi na pytania dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.

Renata Robaszewska