Szymczyk Przemysław, Upływ okresu użytkowania wieczystego gruntu a wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie

W orzecznictwie panuje rozbieżność poglądów co do konsekwencji wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania dla bytu prawnego wyodrębnionego lokalu.

Zwolennicy pierwszego poglądu uważają, że prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym, a udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu ma w stosunku do niego charakter akcesoryjny (tzn. stanowi przynależność prawa do lokalu i dzieli jego los w obrocie gospodarczym). W efekcie, kiedy wygaśnie prawo użytkowania wieczystego, odrębna własność lokalu trwa nadal. Pogląd ten wynika z przekonania, że prawo odrębnej własności lokalu, zarówno wówczas, gdy było regulowane przepisami ustawy z 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny- dalej k.c., jak i pod rządem obecnie mającej do niego zastosowanie ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali - dalej u.w.l., zostało skonstruowane jako prawo dominujące wobec udziału we własności nieruchomości. Potwierdza to art. 3 ust. 1 u.w.l. (a poprzednio – uchylony już art. 136 § 2 k.c.), zgodnie z którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, będący prawem związanym z własnością lokalu. Ponadto przepis art. 3a ust. 1 u.w.l. tę samą regułę odnosi do udziału właściciela lokalu w użytkowaniu wieczystym, stanowiąc, że taki udział jest związany z odrębną własnością lokalu.

Z kolei stronnicy drugiego poglądu podkreślają nadrzędność udziału w prawie do nieruchomości wspólnej nad prawem odrębnej własności lokalu. Swoje stanowisko argumentują treścią przepisu art. 235 § 2 k.c. oraz art. 33 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Fakt, że w razie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gaśnie także prawo własności budynku, stanowi istotny argument przemawiający za tezą, że powinna wygasnąć również odrębna własność lokalu, który znajduje się w budynku spoczywającym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Prawo własności lokalu jest prawem głównym, ale wyłącznie w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń. Natomiast wobec udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu pełni ono rolę podrzędną i związaną z tym udziałem. Prawo własności lokalu nie ma zatem charakteru nieograniczonego w czasie, lecz istnieje tak długo, jak długo trwa własność budynku.