Partyk Tomasz, Przymusowa sprzedaż licytacyjna lokalu

Problematyka roszczeń o przymusową sprzedaż licytacyjną lokalu budzi w praktyce kontrowersje, bowiem środek ten ma charakter wyjątkowo dolegliwy dla właściciela, jako prowadzący do pozbawienia go wartościowego składnika majątku, niejednokrotnie stanowiącego dorobek całego życia. Przesłanki ustawowe dopuszczalności takiego żądania uregulowane są wyczerpująco (długotrwałe zaleganie z opłatami, rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu lub czynienie korzystania z lokali sąsiednich lub nieruchomości wspólnej nadmiernie uciążliwym) i nie jest dopuszczalne ich rozszerzające wykładanie. W judykaturze wskazuje się, że przymusowa sprzedaż licytacyjna lokalu ma charakter środka „ostatecznego”, stąd zasadniczo korzystanie z tej drogi powinno być poprzedzone działaniami „łagodniejszymi”. W odniesieniu do przesłanki długotrwałego zalegania z opłatami wskazuje się, że celem sprzedaży licytacyjnej lokalu jest nie tylko „ukaranie” nierzetelnego właściciela, ale również uzyskanie zaspokojenia przez wierzyciela. Spornym jest natomiast, czy dla zasadności tego rodzaju żądania znaczenie ma, czy stan zadłużenia zagraża płynności finansowej wspólnoty lub spółdzielni. Wyrażono również zapatrywanie, że w przypadku, gdy „nierzetelny” dłużnik jest właścicielem kilku lokali, to żądanie przymusowej sprzedaży licytacyjnej powinno obejmować je wszystkie, bowiem celem instytucji jest wyeliminowanie go z grona członków wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni). Warto powołać również stanowisko, zgodnie z którym nadużywanie praw członkowskich (np. w zakresie zaskarżania uchwał) nie uzasadnia przedmiotowego żądania. Orzecznictwo i doktryna zgodnie wskazują nadto, że wytoczenie powództwa o sprzedaż licytacyjną lokalu w trybie art. 16 u.w.l. wymaga uprzedniej, skonkretyzowanej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a żądanie dotyczyć może jedynie lokalu wyodrębnionego.