Partyk Tomasz, Podejmowanie przez wspólnotę mieszkaniową uchwał według zasady „jeden właściciel – jeden głos”

Przewidziany w art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości - wyodrębnionych lub nie - stanowi ich własność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06, LEX nr 182910). W judykaturze utrwalił się pogląd, zgodnie z którym jeżeli odpowiednia mniejszość (1/5 właścicieli lokali) żąda, w okolicznościach odpowiadających hipotezie art. 23 ust. 2a u.w.l., głosowania według przedmiotowej zasady, to nie jest potrzebne podejmowanie specjalnej uchwały w tym przedmiocie, bowiem żądanie jest wiążące z mocy ustawy. Wskazuje się również, że przesłanki posiadania przez jednego właściciela większości udziałów nie można rozszerzać na przypadek kilku właścicieli, powiązanych rodzinnie lub kapitałowo. Natomiast jeśli okoliczności określone w art. 23 ust. 2a u.w.l. nie mają miejsca, to przeprowadzenie głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej według zasady „jeden właściciel jeden głos” wymaga uprzedniej uchwały lub umowy. Podkreśla się także, że zgłoszenie żądania podjęcia uchwały według tej zasady wymaga uprzedniego jednoznacznego określenia, czego uchwała ta ma dotyczyć. Nie jest bowiem dopuszczalne żądanie takiego głosowania nad nieskonkretyzowaną uchwałą, a tym bardziej nie można wprowadzić głosowania tym sposobem abstrakcyjnie, w odniesieniu do wszystkich uchwał w danej wspólnocie mieszkaniowej. Podobnie nie jest możliwe wyłączenie tego sposobu liczenia głosów, w trybie umowy lub uchwały, jako przewidzianego przez przepisy iuris cogentis.