Janczukowicz Krzysztof, Data nabycia nowego lokalu mieszkalnego w kontekście opodatkowania jego późniejszego zbycia

Zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT jeżeli następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.). Regulacja ta rodzi wiele pytań, a jedno z nich dotyczy daty nabycia nowego lokalu mieszkalnego, kupowanego z reguły od przedsiębiorstwa deweloperskiego. Od jakiego zdarzenia należy obliczać wspomniane 5 lat: 1) od pisemnej umowy deweloperskiej, 2) od zawarcia umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, czy 3) od wpisu nowego lokalu do księgi wieczystej? Pierwsza z tych możliwości odpada od razu, choćby dlatego, że najczęściej w chwili zawierania umowy deweloperskiej lokalu jeszcze fizycznie nie ma. Wydawałoby się, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży czyni nabywcę właścicielem, co skłania do przyjęcia możliwości drugiej, ale szkopuł leży w art. 7 ust. 2 zdanie drugie ustawy o własności lokali, zgodnie z którym "do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej". Przepis ten może więc skłaniać do przyjęcia możliwości ostatniej, najmniej korzystnej dla podatnika, skoro odwleka w czasie początek biegu okresu, po którym opodatkowania zbycia już nie ma. Przyjęcie tej opcji rodzi zresztą pytanie szczegółowe, czy nabycie następuje już z chwilą złożenia skutecznego wniosku w wpis do księgi wieczystej (w myśl art. 29 ustawy o księgach wieczystych przewidującego moc wsteczną wniosku o wpis), czy dopiero z chwilą dokonania wpisu do księgi przez sąd (w myśl cytowanego art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Dodajmy, że ustalenie daty nabycia ma znaczenie również ze względu na zmiany przepisów dotyczących opodatkowania zbycia nieruchomości, gdyż przy wyborze przepisów, które powinny być zastosowane w danej sprawie, liczy się (przynajmniej w odniesieniu do ubiegłych zmian) data nabycia, a nie data zbycia.