Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII

I. Ósme wydanie komentarza do ustawy o własności lokali uwzględnia aktualny stan prawny i najnowsze orzecznictwo sądowe. W szczególności uwzględnia ono najnowsze zmiany dokonane ustawą z 13.06.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1309), które weszły w życie 15.08.2019 r. w części dotyczącej zmodyfikowanych zasad warunkujących możność wyodrębniania samodzielnych lokali (zmieniony ust. 1a w art. 2 u.w.l.), oraz te, które weszły w życie od 1.01.2020 r., a które poszerzyły zastosowanie ustawowego reżimu zarządzania właściwego dla dużych wspólnot mieszkaniowych w stosunku do nieruchomości, które obejmują co najmniej cztery samodzielne lokale wyodrębnione oraz niewyodrębnione. Tym samym poszerzono sprofesjonalizowany model zarządzania wynikający z ustawy o własności lokali, pozostawiając poza nim jedynie dwu- i trzylokalowe wspólnoty mieszkaniowe, a także te, w których zastosowano umowne reguły zarządzania, po myśli art. 18 ust. 1 u.w.l. Niniejsze wydanie uwzględnia także zmiany wprowadzone w okresie pandemii COVID-19, a dotyczące sposobu (formy) obradowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Owe zmiany wraz z tymi z 2018 r. (dotyczącymi art. 2), które weszły w życie 23.08.2018 r., i wcześniejszymi, które weszły w życie 29.08.2015 r. i uregulowały ciągnący się od wielu lat i podnoszony przez właścicieli miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych problem pomijania ich głosów w procedurze podejmowania uchwał, dopełniły reguły wyodrębniania lokali i zarządzania nimi w sposób optymalny. W art. 1a u.w.l. wprowadzono uniwersalne rozwiązanie, które za właściciela lokalu – w rozumieniu komentowanej ustawy – uważa także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ma to ten skutek, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych – zarówno wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. art. 4 ust. 1 u.w.l.) – może głosować samodzielnie swoim udziałem, którego wagę ustala się w ten sposób, że udział w nieruchomości wspólnej takiego współwłaściciela odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (art. 3 ust. 3a u.w.l.).

Rygorystyczne warunki wyodrębniania lokali opisane w art. 2 ust. 1a–1c u.w.l. zostały objęte kontrolą starosty, który bada je przy wydawaniu zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 (por. art. 2 ust. 3 u.w.l. w brzmieniu od 23.08.2018 r.). Odpowiednio, przy sądowym znoszeniu współwłasności, o którym mowa w art. 11 u.w.l., obowiązki te spadają na sąd cywilny.

W różnych miejscach, w szczególności przy wykładni art. 3–4, a także art. 21–22 u.w.l., omówiono wpływ ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r. poz. 2040). Ustawa ta, o fundamentalnym znaczeniu gospodarczo-społecznym, z jednej strony zlikwidowała w spektrum prawa mieszkaniowego pozostałości postkomunizmu, z drugiej zaś podniosła standard ochrony własności, w szczególności odrębnej własności lokali, do wymagań Konstytucji z 1997 r.

W komentarzu do przepisów art. 3, 6, 17 i 18 u.w.l. szczegółowo omówiono, odmienne w stosunku do unormowań wynikających z ustawy o własności lokali, regulacje art. 4–6 oraz 18–27 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.), które modyfikują prawne aspekty powstawania odrębnej własności lokali (budowy lokali) oraz zarządzania lokalami po ich wyodrębnieniu do czasu przejścia z mocy ustawy lub umowy (uchwały) do reżimu zarządzania wynikającego z niniejszej ustawy. Tym samym Czytelnik będzie miał ogląd niejako równoległego świata odrębnej własności lokali, powstającego w procesie przewłaszczania dotychczasowych lokatorskich i własnościowych praw do lokali oraz w procesie budowy lokali przez spółdzielnie mieszkaniowe. Uwzględniono przy tym zmiany wprowadzone ustawą z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. poz. 1596).

Komentarz przywołuje szeroko, ale z krytycznymi uwagami i omówieniem, orzecznictwo Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz sądów apelacyjnych i wojewódzkich sądów administracyjnych, ze wskazaniem, które interpretacje (tendencje w orzecznictwie) ulegają utrwaleniu, modyfikacji lub rozwinięciu, a które utraciły swój walor właściwej wykładni wobec zmian ustawowych; wreszcie, gdzie nadal pozostają otwarte obszary poszukiwań dla praktyki i orzecznictwa.

We wzorach pozwów i wniosków sądowych oraz w uwagach zamieszczonych po każdym z nich przywołano m.in. najnowsze orzecznictwo sądowe oraz wskazano kwestie materialnoprawne i procesowe związane z daną sankcją sądową. W zakresie procesowym uwzględniono fundamentalne zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego wprowadzone ustawą z 4.07.2019 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1469), które w zasadniczej swej części weszły w życie z dniem 7.11.2019 r.

Otoczenie faktyczne przykładowych sporów przedstawia szersze tło, w jakim dochodzi do ochrony prawnej (sądowej) w związku z określonym konfliktem, niewykonywaniem obowiązku przez zobowiązanego lub roszczeniem uprawnionego.

II. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz 20-letni okres XXI w. przyniosły intensywny wzrost liczby lokali o statusie odrębnej własności, do czego przyczynili się przede wszystkim deweloperzy prywatni, spółdzielnie mieszkaniowe, a także jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa i zakłady pracy, dokonując przewłaszczenia lokali na rzecz dotychczasowych najemców i innych uprawnionych osób. Ostatnią dużą falę przewłaszczeń na prawach odrębnej własności przyniosła ustawa z 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.), uzupełniona ustawą z 18.12.2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779), które skutkowały przewłaszczeniem dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali oraz prawa najmu w liczbie przekraczającej milion lokali. Aktualnie przyrost odrębnej własności lokali mieszkań w wyniku aktywności deweloperskiej i budownictwa spółdzielczego wynosi ponad 200 000 rocznie.

Gwoli przypomnienia dotychczasowych unormowań prawnych wskazać należy, że dekretem z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.) utrzymano możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali wynikającą z rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.), wprowadzając jedynie dodatkowe wymagania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej oraz połączenia z wpisem przynależnego do własności lokalu udziału w nieruchomości wspólnej.

Ustawa z 28.05.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz.U. Nr 31, poz. 132 ze zm.) dopuszczała sprzedaż domów jednorodzinnych, małych domów mieszkalnych tylko osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym, a domów wielomieszkaniowych – spółdzielniom mieszkaniowym. Rozporządzenie Prezydenta RP z 1934 r. zostało ostatecznie uchylone przez art. V pkt 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.), a od 1.01.1965 r. (do 30.09.1990 r.) odrębną własność lokali regulowały art. 133, 135–138 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) oraz art. XIX p.w.k.c. Nowelizacja ustawy z 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), dokonana ustawą z 6.07.1972 r. o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów spółdzielni mieszkaniowych (Dz.U. Nr 27, poz. 193), od 25.07.1972 r. zezwalała na ustanawianie w domach wielomieszkaniowych, stanowiących własność państwa, odrębnej własności lokali i ich sprzedaż najemcom jako odrębnego przedmiotu własności z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym położony jest budynek. Zasady zbycia precyzowały kolejno rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z 18.05.1970 r. w sprawie trybu oddawania w użytkowanie wieczyste terenów państwowych i położonych na nich budynków (Dz.U. Nr 13, poz. 120 ze zm.) i rozporządzenie Rady Ministrów z 18.03.1983 r. w sprawie wyodrębniania własności lokali w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność osób fizycznych (Dz.U. Nr 21, poz. 93).

Kolejnymi aktami prawnymi, na podstawie których było możliwe sukcesywne ustanawianie odrębnej własności lokali w domach stanowiących własność państwową i sprzedawanie tych lokali z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym posadowiony był budynek, były ustawa z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 16.09.1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami (Dz.U. z 1989 r. Nr 14, poz. 75), stwierdzające, że ostateczna (prawomocna) decyzja w sprawie zbycia nieruchomości stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Ustawa z 28.07.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) uchyliła art. 133–135 k.c., przewidujące ograniczenia w ustanawianiu odrębnej własności lokali, art. 138 k.c., ograniczający dysponowanie lokalem przez właściciela, oraz zmieniła brzmienie art. 136 i 137 k.c. Rozporządzenie Rady Ministrów z 16.07.1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 72, poz. 311) przewidywało już tylko prowadzenie rokowań między właścicielem nieruchomości i osobą zainteresowaną nabyciem, w ramach których uzgadniano postanowienia umowy. Objęcie ich protokołem uznawane było za ustalenie nabywcy w rozumieniu art. 24 ust. 4 u.g.g.w.n. i stanowiło podstawę zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Od wejścia w życie wskazanej zmiany Kodeksu cywilnego, tj. od 1.10.1990 r., można było ustanawiać odrębną własność lokali w każdym budynku, bez względu na jego rodzaj i czas wzniesienia oraz powierzchnię lokalu. Uchylono także wymaganie wydania na rzecz nabywcy decyzji w sprawie zbycia nieruchomości, która stanowiła podstawę zawarcia umowy cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego.

Samodzielne, szczegółowe unormowania dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali wprowadziła ustawa o własności lokali, która weszła w życie 1.01.1995 r. Wzorowała się ona na rozporządzeniu Prezydenta RP z 1934 r., ale istotną nowością było objęcie wszystkich właścicieli lokali danej nieruchomości nową formułą prawną występującą pod nazwą „wspólnota mieszkaniowa”, której nadano z mocy prawa zdolność prawną (por. art. 33¹ k.c.), w tym zdolność sądową (zob. szerzej uwagi do art. 1, 6 i 17 u.w.l.). Drugą nowością było wprowadzenie w art. 9 u.w.l. ustawowego modelu umowy deweloperskiej.

III. Wspólnoty mieszkaniowe po ponad 25 latach obowiązywania ustawy o własności lokali weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego i okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu. Własność lokalu stała się dla wielu ludzi najpełniejszym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również dla wielu osób dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali synonimem pełnej, właścicielskiej wolności.

Doświadczenia wynikające z pierwszych lat obowiązywania ustawy o własności lokali, zwłaszcza związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnych, które powstały na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyczyniły się do przeprowadzenia dwóch zasadniczych nowelizacji tej ustawy: z 22.08.1997 r. (Dz.U. Nr 106, poz. 682 ze zm.) i z 16.03.2000 r. (Dz.U. Nr 29, poz. 355). Ta ostatnia rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy na wspólnoty składające się co najmniej z ośmiu lokali, a nie – jak przedtem – obejmujące jedenaście i więcej lokali; umożliwiła zmianę – na wniosek mniejszości (mającej co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) – sposobu liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich, według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos; poszerzyła (przykładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz przesądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lokali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd; nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania dokumentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej.

Powołana nowelizacja uzupełniła także regulacje art. 2 i 3 u.w.l., konstruujące przesłanki powstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie:

Kolejne istotne zmiany to te przywołane w punkcie I „Wprowadzenia”, które weszły w życie: 29.08.2015 r., 15.08.2019 r. oraz 1.01.2020 r.

IV. Z dniem 24.04.2001 r. weszła w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadziła ona nowy, ustawowy model umów o budowę lokalu w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni (także małżonka lub osób przez niego wskazanych, którzy wspólnie z nim ubiegają się o to prawo) odrębnej własności lokalu, skutkujących powstaniem „ekspektatywy odrębnej własności lokalu”, z cechą jej zbywalności wraz z wkładem budowlanym, dziedziczności i możnością egzekucji (por. art. 18–21 u.s.m.), a także obligatoryjnym ustawowym reżimem zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową domami wielomieszkaniowymi z odrębną własnością lokali, należącymi do członków i osób niebędących członkami, jeżeli przewłaszczenie lokali następowało na podstawie przepisów tej ustawy (por. art. 27 ust. 2 u.s.m.).

Dalszą konsekwencją było wyłączenie stosowania w stosunku do tak powstających zespołów właścicieli lokali przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wspólnoty mieszkaniowej, zebrania właścicieli i – będących tego konsekwencją – przepisów o zarządzie ustawowym nieruchomością wspólną (por. art. 27 ust. 3 u.s.m.; notabene także do praw i obowiązków, które są zasadniczo określone w art. 4–6¹ u.s.m., a jedynie w zakresie w nich nieuregulowanym znajduje – zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m. – zastosowanie ustawa o własności lokali i – zgodnie z art. 1 ust. 2 u.w.l. – Kodeks cywilny). Innymi słowy, ukształtowana została w ten sposób odrębna, autonomiczna (spółdzielcza) formuła zarządcza, odmienna od zarządzania z reżimu ustawy o własności lokali. Przejście do formuły zarządzania właściwego dla ustawy o własności lokali następuje w przypadkach określonych w art. 24¹, 26 i – stosowanym wprost – art. 18 ust. 1 u.w.l. (por. szerzej R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2018).

Przepisy konstruujące istotne cechy prawnorzeczowe (art. 2 i 3 u.w.l.) i akty ustanawiające własność lokalu (art. 8–11 u.w.l.) stosuje się zasadniczo także do odrębnej własności lokali powstającej w ramach budownictwa realizowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe, z zastrzeżeniem jedynie modyfikacji wynikającej z procedury przewłaszczeń, unormowanej w art. 42–43, 49 i 49¹ u.s.m.

Według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowa o budowę lokalu musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (a nie w formie aktu notarialnego) i określać:

W wyniku jej zawarcia powstaje po stronie członka roszczenie o ustanowienie – po wybudowaniu lokalu – odrębnej własności lokalu, zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa ta jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią. Zbycie wymaga formy aktu notarialnego i staje się skuteczne z chwilą jego dokonania, chyba że umowa zbycia ekspektatywy została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Zastrzeżenie w art. 19 u.s.m. skuteczności nabycia od przyjęcia nabywcy (w tym licytanta) lub spadkobiercy w poczet członków okazało się niezgodne z Konstytucją RP (szerzej zob. uwagi do art. 19 u.w.l.). Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zakreśla spółdzielni dwumiesięczny termin do przewłaszczenia lokalu na rzecz członka, licząc od dnia, w którym lokal został wybudowany, albo – jeśli tego wymagają odpowiednie przepisy – uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 21 u.s.m.).

V. W budownictwie innym niż spółdzielcze umową, która skutkuje powstaniem ekspektatywy odrębnej własności lokalu, jest ta, o której stanowi art. 9 u.w.l. W myśl tego artykułu odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu (także wieczystego użytkownika – por. art. 4 ust. 3 u.w.l.) do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem (wieczystym użytkownikiem) gruntu, na którym dom będzie wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Ten specjalny typ umowy był początkowo niewątpliwie nowością w realiach mało rozwiniętego rynku budowy przez prywatnych przedsiębiorców domów wielomieszkaniowych w celu sprzedaży lokali w tych domach. Chodziło o stworzenie, na kanwie zmodyfikowanej konstrukcji umowy o dzieło (art. 627 k.c.), umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.) oraz umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (art. 156 k.c.), realnej gwarancji uzyskania własności lokalu. Gwarancje dotyczą zarówno etapu budowy (ust. 3 art. 9 u.w.l.), jak i możności skutecznej egzekucji obowiązku przeniesienia własności w trybie zastępczego orzeczenia sądu (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Zabrakło jednak wyraźnego stwierdzenia w ustawie, że tak powstała ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, podlega dziedziczeniu i egzekucji.

Niemniej jednak, z uwagi na majątkowy charakter tak powstałego prawa, nie może budzić większych wątpliwości, że podlega ono dziedziczeniu (art. 922 § 1 k.c.). Zbywalność – w drodze czynności prawnej dokonywanej przez uprawnionego (klienta) bez zgody zobowiązanego (przedsiębiorcy) – nie jest już jednak oczywista i będzie zależeć od treści samej umowy. Znajdą tu zastosowanie art. 509 i n. oraz art. 519 i n. k.c.

W postanowieniu z 26.06.2001 r., I CA 1/01, OSNC 2002/2, poz. 26, Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Umowa darowizny ekspektatywy ogółu praw związanych z odrębną własnością lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela lokalu, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu”. Pogląd ten w pełni zasługuje na aprobatę, jednakże został sformułowany i dotyczy „ekspektatywy” powstałej wskutek umowy o ustanowieniu odrębnej własności (odpowiednio także jednostronnego oświadczenia woli właściciela) przed wpisem do księgi wieczystej jako warunkiem konstytutywnym powstania własności lokalu (art. 7 u.w.l.). Z uzasadnienia postanowienia wynika wyraźnie, że teza ta odnosi się do umów zbycia ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, która powstanie po wpisaniu tej własności do księgi wieczystej. Podkreślono, że dopuszczalność zawierania takich umów jako umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu jest przyjęta w praktyce notarialnej i akceptowana w piśmiennictwie prawniczym. Koncepcja ta jest wyrazem wykorzystania wykształconej w doktrynie instytucji ekspektatywy (oczekiwania prawnego), która aczkolwiek nie jest rozumiana jednolicie, to jednak znalazła zastosowanie w obrocie cywilnym i w orzecznictwie sądowym. Sąd Najwyższy wskazał, że do koncepcji tej sięgnął ustawodawca w art. 19 u.s.m., określając roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej ubiegającemu się o ustanowienie takiej własności „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”.

W świetle powyższego można uznać, że Sąd Najwyższy usankcjonował obrót ekspektatywą istniejącą od chwili aktu ustanawiającego odrębną własność aż do chwili konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Pozytywnie odniósł się również do wprowadzonej przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych instytucji ekspektatywy będącej m.in. roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności jako prawa zbywalnego, dziedzicznego i podlegającego egzekucji.

De lege ferenda wskazane byłoby przyznanie umowie deweloperskiej przymiotu quasi-rzeczowego prawa – zbywalnego, dziedzicznego i podlegającego egzekucji – wprost w ustawie o własności lokali, tak jak to uczyniono w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (w art. 19 u.s.m.). Usprawniłoby to sam mechanizm obrotu oraz wzbogaciło rynek deweloperski, niezależnie od ugruntowania tego typu umowy jako zasadniczego modelu wśród umów zawieranych przez klientów z przedsiębiorcami.

Uchwalona 16.09.2011 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29.04.2012 r., potwierdziła w istocie, że modelem umowy deweloperskiej, który daje maksymalne gwarancje klientowi, jest ten wynikający z art. 9 u.w.l. (por. art. 22–23 i 26 u.o.p.n.).

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła jednak katalog szczegółowych zapisów, które powinny znaleźć się w umowie, oraz instytucje towarzyszące, m.in.:

VI. Odrębna własność lokalu może powstać na nieruchomości gruntowej o uregulowanym stanie prawnym (będącej przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego) ujawnionym w księdze wieczystej, zabudowanej zasadniczo domem wielomieszkaniowym, tj. budynkiem, w którym istnieją przynajmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.11.2010 r., III CZP 85/10, OSNC 2011/5, poz. 57: „W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu”.

Istnieje natomiast pewien punkt styczny pomiędzy własnością lokalu a domem jednorodzinnym. Zauważyć bowiem należy, że pojęcie domu jednorodzinnego jest zdefiniowane w art. 3 pkt 2a pr. bud. Zgodnie z tym przepisem przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Innymi słowy, w domu jednorodzinnym nie jest możliwe wyodrębnienie więcej niż dwóch lokali (por. wyrok WSA w Gdańsku z 31.07.2014 r., III SA/Gd 237/14, LEX nr 1500497).

Aktem ustanawiającym odrębną własność lokalu może być:

Powstanie odrębnej własności lokalu wymaga wpisu do księgi wieczystej, choćby aktem ustanawiającym odrębną własność było orzeczenie sądu (por. uchwała SN z 21.02.2008 r., III CZP 152/07, OSNC 2009/2, poz. 24).

W art. 7 u.w.l. nie wymienia się powstania ex lege odrębnej własności lokalu wskutek likwidacji lub upadłości spółdzielni albo egzekucji z nieruchomości spółdzielni na rzecz członków lub osób niebędących członkami, dysponujących spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, wynikającej z art. 17¹⁸ u.s.m.

Powstanie odrębnej własności lokalu z mocy prawa (w warunkach art. 17¹⁸ u.s.m.) nie wymaga do swego powstania wpisu do księgi wieczystej. Jednakże właściciele lokali są obowiązani do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej oraz zgłoszenia danych koniecznych do oznaczenia nieruchomości. Natomiast jeżeli dotychczasowe własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (mieszkalnego, użytkowego) miało urządzoną księgę wieczystą, to księga ta staje się księgą wieczystą dla nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu), a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości (art. 24¹ ust. 2 i 3 u.k.w.h.).

Własność lokalu – poza wskazanym wyjątkiem – powstaje nie w dacie zawarcia umowy (złożenia oświadczenia, prawomocności orzeczenia sądowego), lecz w chwili złożenia przez notariusza do sądu wniosku o wpis, o czym informuje tzw. wzmianka o wniosku, w dacie wpływu wniosku, jeżeli wpis zostanie dokonany. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14.02.2003 r., IV CK 109/02, LEX nr 137545: „Przepisy prawa materialnego mogą przewidywać wpis do księgi wieczystej jako przesłankę powstania określonego prawa. Zasada mocy wstecznej wpisu, wyrażona w art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. [u.k.w.h. – przyp. aut.], oznacza, że skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu aktualizują się od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu”. Mimo że samo prawo powstaje w dacie wpisu, wcześniejsza jego ekspektatywa nabywa cech właściwych temu prawu z mocą wsteczną, z chwilą dokonania wpisu. Por. także mającą moc zasady prawnej uchwałę SN (7) z 16.12.2009 r., III CZP 80/09, Biul. SN 2009/12, s. 8.

Przesłanka istnienia samodzielnego lokalu, jako warunku koniecznego ustanowienia odrębnej własności lokalu, wynika przede wszystkim z art. 1, 2, 7 ust. 2, art. 8 i 11 u.w.l., ze swoistym odstępstwem wynikającym z art. 21 ust. 1 zdanie drugie u.s.m., a konieczność uregulowanego tytułu do gruntu ponadto z art. 3 ust. 1 i 2, art. 7 ust. 1 u.w.l. i art. 24 u.k.w.h. oraz – na gruncie stosunków spółdzielczych – art. 36 u.s.m.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych; dotyczy to również odpowiednio – przy uwzględnieniu różnic celów, funkcji i związanych z tym standardów technicznych – lokali o innym przeznaczeniu. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. W postępowaniu sądowym zmierzającym do ustanowienia odrębnej własności wymóg samodzielności lokalu może być także stwierdzony zaakceptowaną przez sąd opinią biegłego – specjalisty od spraw architektoniczno-budowlanych (por. postanowienie SN z 13.03.1997 r., III CKN 14/97, OSNC 1997/8, poz. 115).

Jeżeli istniejący lokal nie spełnia przesłanki samodzielności, sąd – w postępowaniu o zniesieniu współwłasności – uznając dopuszczalność powstania odrębnej własności lokalu za usprawiedliwioną (i możliwą) co do zasady, upoważnia zainteresowanego uczestnika, w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym, do wykonania robót adaptacyjnych (art. 11 ust. 1 i 2 u.w.l.). Cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; dopóki trwają prace wykończeniowe lub adaptacyjne, dopóty wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić (tak też m.in. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995; E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, „Rejent” 1994/11). Odpowiednio zasady te znajdą zastosowanie w postępowaniu, o którym mowa w art. 49 ust. 2 u.s.m.

Wyjątek dla tak sformułowanego kanonu, warunkującego ustanowienie odrębnej własności lokalu, stworzył art. 21 ust. 1 zdanie drugie u.s.m., obowiązujący od 24.04.2001 r. W myśl tego artykułu na żądanie członka, któremu przysługuje ekspektatywa odrębnej własności lokalu, spółdzielnia jest zobowiązana ustanowić takie prawo (odrębnej własności), „gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu”. Jest to rozwiązanie kontrowersyjne (por. szerzej R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2018, uwaga 7 do art. 21). Jest to powtórzenie unormowania art. 232 § 1 pr. spółdz., obowiązującego do czasu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przewidywał możliwość dokonywania przydziałów przyszłych domów jednorodzinnych i działek oraz lokali budowanych w celu ich przeniesienia na własność członków (art. 237 pr. spółdz.), „gdy ze względu na stan przygotowania inwestycji do realizacji możliwe jest ich oznaczenie”. Oba przepisy zostały uchylone wraz z wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. 24.04.2001 r.

Jedynie przy przyjęciu rozumienia przytoczonego sformułowania art. 21 u.s.m. jako niesprzecznego z treścią art. 2 u.w.l. i odnoszącego się niewątpliwie do lokalu wybudowanego (w budynku jako całości jeszcze niezrealizowanym) możliwa wydaje się praktyczna (umowna i sądowa) i jurydyczna inkorporacja tego przepisu do regulacji prawnych kształtujących powstanie, treść i obrót nieruchomościami lokalowymi.

VII. Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu (zarządzania) nieruchomością wspólną w drodze umowy ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego przez właścicieli lokali, a w zakresie zmiany – na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Ta ostatnia wymaga – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – większości, o której mowa w art. 23 ust. 2, 2a i 2b (por. art. 33 u.w.l.).

Umowa nie jest obligatoryjna. Jej brak skutkuje przejściem do reżimu zarządu wynikającego z: ustawy o własności lokali – w przypadku nieruchomości obejmujących co najmniej cztery lokale wyodrębnione lub niewyodrębnione (art. 20 i n.) lub Kodeksu cywilnego (art. 199–209) i Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606–608 i 611–616) – w przypadku nieruchomości obejmujących poniżej czterech lokali (art. 19 u.w.l. w brzmieniu od 1.01.2020 r.).

Również art. 27 ust. 2 u.s.m., który ustanawia spółdzielczy reżim zarządzania z mocy prawa, w zakresie zarządzania nieruchomościami z odrębną własnością lokali, które powstały z zasobów spółdzielni mieszkaniowych, odwołuje się do art. 18 ust. 1 u.w.l. W tym przypadku „swoboda” w ułożeniu relacji zarządczych jest jednak ograniczona, albowiem art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. odsyła do odpowiedniego stosowania art. 22 u.w.l.

Przejście do reżimu z ustawy o własności lokali następuje z mocy prawa w warunkach określonych art. 26 u.s.m. (gdy dojdzie do wyodrębnienia wszystkich lokali w danej nieruchomości wspólnej) lub w drodze uchwały, o której mowa w art. 24¹ u.s.m., której szczególnym przypadkiem może być umowa przywołana w art. 18 ust. 1 u.w.l. (zob. szerzej uwagi do art. 18 u.w.l.).

Skonstatować w tym miejscu należy, że od 24.04.2001 r. funkcjonują w polskim prawie trzy ustawowe modele zarządu (zarządzania) nieruchomościami wielomieszkaniowymi z wyodrębnioną własnością choćby jednego lokalu, nienależącego do dotychczasowego właściciela nieruchomości:

Ustawa pozostawia dużą swobodę właścicielowi nieruchomości (właścicielom lokali) w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Przykładowo jedynie w art. 18 ust. 1 in fine u.w.l. wskazuje się, że zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządcy). Jednakże już zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, pozostawiony jest swobodzie właścicieli. Jeżeli właściciele lokali nie określili w umowie lub w uchwale, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., jakie czynności przekraczające zwykły zarząd mogą być podejmowane przez zarządcę, przyjmuje się, że jest on uprawniony do podejmowania jedynie czynności zwykłego zarządu; kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządcy do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 33 w zw. z art. 21 i 22 u.w.l.).

Przewłaszczanie dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali (mieszkalnych, użytkowych, garaży) oraz budowa nowych lokali o statusie odrębnej własności lokalu z reguły skutkuje przejściem do reżimu zarządzania wynikającego z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że uprawnienia właściciela lokalu do zarządzania nieruchomością wspólną są wykonywane w spółdzielczej formule praw i obowiązków, bardziej korzystnej niż system powszechny, oraz uczestnictwa w organach spółdzielni (obligatoryjnych i fakultatywnych), ale z zastrzeżeniem unormowania art. 27 ust. 2 u.s.m., który do czynności przekraczających zwykły zarząd nakazuje stosować unormowanie art. 22 u.w.l. Zob. szerzej w tym zakresie R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2018, uwagi do art. 27.

W ramach sytemu powszechnego obowiązują dwa ustawowe modele związane z liczbą samodzielnych lokali w danym budynku lub budynkach.

Ustawa o własności lokali rozróżnia nieruchomości wielolokalowe mniejsze, obejmujące do 31.12.2019 r. maksymalnie siedem lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, a od 1.01.2020 r. – maksymalnie trzy takie lokale, oraz większe, obejmujące do 31.12.2019 r. ponad siedem takich lokali, a od 1.01.2020 r. – ponad trzy lokale wyodrębnione i niewyodrębnione.

W aktualnym stanie prawnym w przypadku nieruchomości wspólnej składającej się z najwyżej trzech samodzielnych lokali, z których przynajmniej jeden lokal jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel, do zarządu nieruchomością mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Jeżeli natomiast w skład nieruchomości wspólnej wchodzą cztery lub więcej takich lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona), a zarządzanie tą nieruchomością odbywa się na podstawie ustawy o własności lokali.

Zakres uprawnień i obowiązków właścicieli oraz zarządu wspólnoty w zakresie zarządzania taką nieruchomością regulują przepisy art. 20 i n. u.w.l. Przepisy te obowiązują, jeżeli nieruchomość wspólna nie ma umownego systemu zarządzania (zob. art. 18 ust. 1 u.w.l.).

Do czasu wyboru przez właścicieli lokali jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu dotychczasowy właściciel (np. jednostka samorządu terytorialnego, spółdzielnia mieszkaniowa, zakład pracy, przedsiębiorca, Skarb Państwa) powinien sprawować zarząd (zarządzanie), chyba że sąd na wniosek jego lub innego właściciela lokalu powoła zarządcę przymusowego (por. art. 26 u.w.l.). Zarząd powołany przez właścicieli lokali kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd podejmuje samodzielnie wszelkie czynności zwykłego zarządu, a do pozostałych potrzebna jest pozytywna uchwała właścicieli lokali. Wyliczenie najważniejszych czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 i 4 u.w.l. W stosunkach zewnętrznych zarząd musi legitymować się pełnomocnictwem w formie przewidzianej prawem do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 98–99 k.c.).

Ogół właścicieli lokali w systemie powszechnym tworzy wspólnotę mieszkaniową, która nie ma osobowości prawnej, ale może pozywać i być pozywana (ma zdolność sądową – art. 6 u.w.l.), może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (ma zdolność prawną – por. art. 33¹ k.c. – w granicach przyznanych jej przez ustawę o własności lokali). Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty bez ograniczeń, ale tylko w granicach swojego udziału w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.). Oznacza to, że w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa jest dłużnikiem co do kwoty 100 zł, a nie ma własnych środków (majątku), aby zaspokoić wierzycieli, właściciele, np. w liczbie 10, mający udziały w nieruchomości wspólnej po 1/10, odpowiadają do wysokości 10 zł każdy.

Właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub obiegiem (w drodze indywidualnego zbierania głosów) albo w obu tych formach łącznie. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo według zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Drugi sposób liczenia głosów może zostać wprowadzony w drodze uchwały lub umowy, stosownie do art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. W ten sposób właściciele decydują m.in. o:

Jeżeli właściciele lokali nie mogą podjąć określonej czynności z powodu nieuzyskania wymaganej większości, zarząd może wystąpić do sądu (rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości), który orzeknie (w postępowaniu nieprocesowym), mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli (art. 24 u.w.l.).

Uchwały właścicieli lokali mogą być zaskarżane do sądu z powodu ich niezgodności z prawem lub umową albo jeżeli naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jeśli w inny sposób naruszają interesy właściciela – przez każdego właściciela lokalu – w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała jest wykonalna, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie w ramach zabezpieczenia powództwa (art. 25 u.w.l.).

VIII. Wykonywanie zarządu nieruchomością wielolokalową z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż siedem – do 31.12.2019 r., a od 1.01.2020 r. – z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż trzy, z których przynajmniej jeden został wyodrębniony i nie należy do dotychczasowego właściciela, odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199–209 k.c. oraz art. 608 i 611–616 k.p.c. (zarządzanie według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego). Oczywiście z zastrzeżeniem, że właściciele lokali nie umówili się inaczej, w formie umowy notarialnej, stosownie do swobody przyznanej przez ustawodawcę w art. 18 ust. 1 u.w.l.

Taka (mała) wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami i zarządzanie nią opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość liczona wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej (50% +), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele (art. 199 i 201 k.c.). W przypadku trudności w uzgodnieniu stanowisk, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, dysponujących większością udziałów, zdecyduje sąd (art. 199 zdanie drugie k.c.). Czynnościami zwykłego zarządu są wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Do czynności tych potrzeba zgody większości właścicieli, obliczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 i 204 k.c.). Brak zgody albo naruszenie przez większość zasad prawidłowego zarządu upoważnia pozostałego lub pozostałych właścicieli do wystąpienia na drogę sądową.

Rozporządzanie nieruchomością wspólną, jej obciążanie, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu.

Długotrwała niezdolność w decydowaniu przez właścicieli lokali o istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub krzywdzenie mniejszości może, na wniosek zainteresowanego właściciela, spowodować ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego (art. 203 k.c.). Będzie go z reguły sprawować jeden ze współwłaścicieli nieruchomości lub inna osoba wyznaczona przez sąd i pod jego kontrolą, za wynagrodzeniem obciążającym właścicieli lokali.

Każdy z właścicieli może dokonywać czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa, np. żądać usunięcia osób lub rzeczy ze wspólnej własności, domagać się zaprzestania immisji, żądać zapłaty za ograniczenie lub wykorzystanie wspólnej własności, zabezpieczyć budynek lub teren przed grożącym niebezpieczeństwem (art. 209 k.c.).

IX. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczące czynności przekraczających zwykły zarząd, podejmowane przez właścicieli lokali (w reżimie przepisów ustawy o własności lokali) oraz inny organ wspólnoty (np. w reżimie zarządu umownego – radę mieszkańców), mogą być zaskarżone do sądu z powodu ich niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź też w inny sposób naruszają ich interesy (art. 25 u.w.l.; w przypadku zarządu umownego – art. 25 w zw. z art. 33 u.w.l.).

Powództwo o uchylenie takiej uchwały wytacza się przeciwko wspólnocie reprezentowanej przez zarząd lub zarządcę (powołanego na podstawie umowy właścicieli) do sądu okręgowego (właściwego stosownie do art. 17 pkt 4² k.p.c.), w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd Najwyższy trafnie skonstatował w uzasadnieniu wyroku z 8.07.2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7–8, poz. 132, że uchwały podjęte przez wspólnotę mieszkaniową, nawet z naruszeniem procedury przewidzianej w ustawie, są skuteczne, a jedynie podlegają zaskarżeniu stosownie do art. 25 u.w.l. Sankcja w postaci nieważności względnej upoważnia sąd do uchylenia uchwały, jeżeli znaczenie wadliwości miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Uchwały mogą dotyczyć majątkowych i niemajątkowych spraw wspólnoty (por. postanowienie SN z 27.02.2001 r., V CZ 4/01, OSNC 2001/7–8, poz. 124).

Ochrona praw właścicieli lokali w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową odbywa się stosownie do art. 42 pr. spółdz. i art. 24 u.s.m. Pierwszy z powołanych przepisów w brzmieniu obowiązującym przed 22.07.2005 r. stanowił m.in., że członek spółdzielni może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia z powodu jej niezgodności z prawem lub postanowieniami statutu; prawo wystąpienia do sądu przysługiwało członkowi w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, jeżeli zaś powództwo wnosił członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego zwołania – w ciągu sześciu tygodni od dnia powzięcia przez tego członka wiadomości o uchwale, nie później jednak niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia.

Z dniem 22.07.2005 r. na skutek zmiany art. 42 pr. spółdz. zasady zaskarżenia uległy modyfikacji. Zasadniczy model powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia obejmuje jedynie uchwały, którym zarzuca się niezgodność ze statutem lub dobrymi obyczajami, albo godzące w interesy spółdzielni lub mające na celu pokrzywdzenie członka. Dla uchwał sprzecznych z ustawą wprowadzono sankcję nieważności bezwzględnej (art. 42 § 2 pr. spółdz.). Powództwo w ostatnim przedmiocie przybiera postać powództwa o ustalenie (art. 189 k.p.c. i art. 42 § 9 pr. spółdz.) nieważności uchwały, gdzie istotnymi przesłankami są interes prawny powoda w żądaniu takiego ustalenia oraz wykazanie naruszenia prawa i jego wpływu na treść uchwały. Termin do zaskarżenia uchwały, o którym mowa w art. 42 § 6 pr. spółdz., nie ma zastosowania do uchwał sprzecznych z ustawą. Jeżeli naruszenie ustawy ma postać rażącą, szczególnie wówczas, gdy nie została uzyskana wymagana większość i nie można w ogóle zasadnie twierdzić, że uchwała została podjęta przez dany organ, mamy do czynienia z uchwałą nieistniejącą, a stosowne ustalenie będzie następować w trybie powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały (art. 189 k.p.c. oraz art. 42 § 9 pr. spółdz.).

Natomiast zgodnie z art. 24 u.s.m. właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu, a art. 42 pr. spółdz. stosuje się odpowiednio.

Zmiana art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. z dniem 9.09.2017 r. w zakresie odnoszącym się do podejmowania czynności zarządczych przez spółdzielnie mieszkaniowe w stosunku do nieruchomości, w których doszło do wyodrębnienia lokali, przesądziła – po pierwsze – że właściciele lokali uczestniczą w podejmowaniu czynności przekraczających zwykły zarząd ich nieruchomością wspólną, po drugie – nie odsyła do art. 25 u.w.l., co oznacza, że ewentualna wadliwość czynności spółdzielni będzie kwestionowana na ogólnych zasadach odnoszących się do czynności prawnych: można wnosić o ustalenie nieistnienia lub nieważności danej czynności prawnej lub wywodzić roszczenie dalej idące – o zapłatę, o nakazanie – na podstawie przesłankowego uznania, że dana czynność była prawnie bezskuteczna (nieważna, nieistniejąca).

Nie uchybia to ochronie wywodzonej z art. 42 pr. spółdz. i art. 24 u.s.m. w takim zakresie, w jakim uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej mają wpływ na prawa i obowiązki właściciela lokalu pozostającego w zarządzie spółdzielni.