Szymczak Iwona, Własność lokali. Komentarz, wyd. II

Komentarze
Opublikowano: LEX/el. 2023
Stan prawny: 30 kwietnia 2023 r.
Autor komentarza:

Własność lokali. Komentarz, wyd. II

Autor fragmentu:

Wprowadzenie

Dotychczasowy zakres zmian w ustawie o własności lokali nie był szeroki. W ramach tego komentarza nie ma miejsca na szczegółową analizę wszystkich kolejnych zmian w ujęciu historycznym, lecz warto zwrócić uwagę niektóre z nich, zwłaszcza z ostatniego okresu.

I tak jako pierwszą wymienię ustawę z 13.06.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw . Obniżyła ona kryterium podziału na małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Od 1.01.2020 r. (data wejścia w życie powołanej nowelizacji) małe wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują w nieruchomościach, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie przekracza 3 lokali (dotychczas było to 7 lokali). W uzasadnieniu projektu tej ustawy napisano, że „obniżenie kryterium podziału na małe i duże wspólnoty mieszkaniowe usprawni proces podejmowania decyzji we wspólnotach, które liczą od 4 do 7 lokali, a tym samym prawidłowy zarząd takimi nieruchomościami (dotychczas wymagana była jednomyślność)”.

W związku z powyższym z dniem 1.01.2020 r. wspólnoty mieszkaniowe liczące od 4 do 7 lokali weszły pod reżim zarządzania uregulowany w ustawie o własności lokali, a tym samym pojawiła się konieczność wybrania zarządu lub zarządcy jako organu kierującego sprawami wspólnoty oraz reprezentującego ją na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Organ wykonawczy będzie zobowiązany do opracowania oraz prowadzenia gospodarki finansowej wspólnoty w oparciu o roczny plan gospodarczy oraz plan finansowy. Rozliczenia będą musiały się odbywać za pośrednictwem konta bankowego. Zmienił się też tryb podejmowania decyzji przez taką wspólnotę. Uchwały dotyczące spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, o których mowa w ustawie o własności lokali, będą przyjmowane większością głosów właścicieli lokali, liczoną wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej. Obecnie każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo jej zaskarżenia do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia (dotychczas orzecznictwo odmawiało tym właścicielom prawa do zaskarżania uchwały w trybie art. 25 u.w.l.). Niestety ze względu na to, że podział na małe i duże wspólnoty mieszkaniowe ciągle istnieje, pozostają aktualne dotychczasowe kategorie problemów, choć w odczuciu społecznym dotykać będą teraz nielicznej grupy właścicieli lokali.

Istotne zmiany wprowadziła też ustawa z 12.06.2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali . Na mocy jej przepisów współwłaściciele lokalu w częściach ułamkowych mają takie same prawa i obowiązki jak (jednoosobowy) właściciel lokalu. W związku z tym „usamodzielnieniem” się pozycji współwłaściciela lokalu pojawiła się nową konstrukcja prawna „udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu”. Nie jest to jednak udział o charakterze rzeczowym, lecz jest to wskaźnik proporcji praw korporacyjnych przypadających na każdego ze współwłaścicieli lokalu. W zamyśle ustawodawcy miało to ułatwić proces zarządzania nieruchomością wspólną, w sytuacji gdy na tej nieruchomości występuje lokal garażowy należący do kilkunastu czy kilkudziesięciu współwłaścicieli (np. hale garażowe z licznymi miejscami postojowymi, gdzie każdy z właścicieli stanowiska posiada udział w lokalu garażowym). Zakres tej nowelizacji jest jednak szerszy niż ten, który wynika z uzasadnienia jej projektu, gdyż obejmuje wszystkie lokale objęte współwłasnością ułamkową, co może powodować duże problemy interpretacyjne.

Przed wejściem w życie tej nowelizacji w orzecznictwie przyjmowano, że prawo głosu przysługuje współwłaścicielom lokalu niepodzielnie, więc przed głosowaniem musieli uzgodnić jedno wspólne stanowisko, co w praktyce często okazywało się niewykonalne. Nowelizacja przewiduje, że w głosowaniu każdy współwłaściciel będzie mógł oddać indywidualnie głos zgodnie z wielkością tego udziału, określoną w art. 3 ust. 3a u.w.l. Regulacja ta nie obejmuje głosowania zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”, a więc współwłaściciele, głosując w tym trybie, będą ustanawiać, większością głosów, swojego pełnomocnika w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal.

Pozostałe zmiany (te z ostatnich lat) dotyczą rozszerzenia katalogu dokumentów koniecznych do wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych oraz kompetencji starosty do badania przesłanek wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego (ustawa z 5.07.2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawa z 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości ).

Natomiast jeśli chodzi o najnowszą zmianę to polegała ona na uchyleniu art. 21 ust. 4 i 5 u.w.l., który to przepis został wprowadzony w okresie pandemii COVID-19. W pierwszym wydaniu tego komentarza (2020 r.) zostały one przeze mnie omówione jako regulacje obowiązujące. Wówczas przedstawiłam moje wątpliwości, które miałam do tamtej nowelizacji. Dlatego teraz z satysfakcją odnotowuję, że ostatnia nowelizacja, która weszła w życie 19.01.2021 r., dokonana ustawą z 10.12.2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11 ze zm.), uchyliła wymieniony przepis.

Autor fragmentu:
Art. 1art(1)Przedmiot ustawy

1.Ratio legis oraz zakres przedmiotowy ustawy

Ustawa o własności lokali reguluje sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zasady zarządzania nieruchomością wspólną, która powstaje w wyniku wyodrębnienia tych lokali. Ta ostatnia jest objęta współwłasnością ułamkową przymusową – nie ma więc możliwości jej zniesienia dopóki, dopóty jest realizowany cel główny. Ze względu na stałe korzystanie z niej między właścicielami tworzą się intensywniejsze niż przy zwykłej współwłasności stosunki prawne i dlatego ustawa określa też specyficzny zakres praw i obowiązków właściciela lokalu. Każdy właściciel lokalu musi oddać pewien zakres uprawnień właścicielskich na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. To ograniczenie właściciela w wykonywaniu jego prawa obejmuje sprawy związane z korzystaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Decyzje (w formie uchwały) w tych sprawach podejmuje większość właścicieli, którą ustala się w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej. Oddanie tych spraw w ręce większości ma na celu...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX