Sagan Beata, Ustawa o timeshare. Komentarz
Ustawa o timeshare. Komentarz
Wprowadzenie
Pojęcie „timeshare” jest używane w piśmiennictwie i orzecznictwie dla określenia instytucji, której sens sprowadza się do możliwości ograniczonego w czasie powtarzalnego korzystania z rzeczy. Zwykle chodzi o korzystanie z nieruchomości, przy czym instytucja ta może znaleźć zastosowanie np. do maszyn, urządzeń, łodzi żaglowych, samochodów, przyczep kempingowych (L. Stecki, Timesharing, Toruń 2002, s. 71-81; B. Fuchs, Timesharing w prawie polskim, „ Rejent” 2001, nr 4, s. 40-41; tejże, Regulacja timesharingu a kodeks cywilny, w: Kierunki rozwoju europejskiego prawa prywatnego, red. M. Jagielska, E. Rott-Pietrzyk, A. Wiewiórska-Domagalska, Warszawa 2012, s. 153-154; J. Wrona, Usługi w systemie timeshare, w: Standardy wspólnotowe w polskim prawie ochrony konsumenta, red. C. Banasiński, Warszawa 2005, s. 105). Prezentowany jest także pogląd, według którego przedmiotem timeshare mogą być także przedmioty niematerialne (K. Zaradkiewicz, Timesharing - szczególny stosunek prawa rzeczowego, w: System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2005, s. 363).
Timesharing może być stosowany w różnych dziedzinach życia, jednak zwykle znajduje zastosowanie w turystyce jako jedna z form zakwaterowania. Polega na tym, że na podstawie umowy nabywca uzyskuje prawo do korzystania z rzeczy w ściśle określonych, regularnie powtarzających się odstępach czasu. Poza powtarzalnością używania, która stanowi typową cechę timesharingu, instytucję tę charakteryzuje także okresowość używania rzeczy lub przedmiotu oraz przenoszalność, tzn. możliwość zbycia prawa w drodze czynności prawnej np. sprzedaży, darowizny czy też zamiany (K. Zaradkiewicz, Timesharing - szczególny stosunek..., s. 362-363).
W literaturze przyjmuje się, że początków idei timeshare należy szukać w II połowie lat 60. XX wieku we Francji (L. Stecki, Timesharing..., s. 29; J. Wrona, Usługi w systemie timeshare, w: Standardy wspólnotowe w polskim prawie ochrony konsumenta, red. C. Banasiński, Warszawa 2005, s. 205). Chociaż wnikliwi badacze wskazują, że już w XIX wieku miały miejsce sytuacje, w których współwłaściciele oznaczonej rzeczy uzgadniali, który z nich będzie z niej korzystał na zasadzie wyłączności w ściśle określonym czasie powtarzającym się co roku (L. Stecki, Timesharing..., s. 31). W latach 70. XX wieku instytucja ta rozpowszechniła się w Stanach Zjednoczonych i była wykorzystywana jako forma korzystania z tzw. mieszkań wakacyjnych lub domów wakacyjnych położonych w miejscowościach wypoczynkowych.
Rozwój timesharingu, przy braku precyzyjnych i jednolitych regulacji prawnych stanowił zagrożenie dla praw konsumentów. Umowy timesharingu związane były z wysokim stopniem ryzyka dla konsumentów. Przedsiębiorcy niejednokrotnie narzucali konsumentom niekorzystne warunki umów, nie dając możliwości ich negocjowania, np. określając obowiązek zapłaty wygórowanego odstępnego lub kary umownej w razie odstąpienia od umowy czy też właściwość odległych zagranicznych sądów. Ponadto redagowali umowy przy użyciu języka niezrozumiałego dla większości kontrahentów, np. udzielając nieczytelnych, wprowadzających w błąd informacji co do konsekwencji zaciąganych zobowiązań, stanu obiektu czy też jakości świadczonych usług.
Profesjonaliści wykorzystywali brak wiedzy i rozeznania nabywców, a oferty były często formułowane sugestywnie i niejasno (Założenia do projektu ustawy o timeshare, Warszawa 2010, s. 6). Przy braku stosownych uregulowań konsumenci byli pozbawieni należnej ochrony (K. Grzyb, Umowa timesharingu w prawie polskim, „ Rejent” 2004, nr 9 s. 31-32; J. Wrona, Usługi w systemie..., s. 107). Tego rodzaju praktyki skłoniły Parlament Europejski do wezwania Komisji Wspólnot Europejskich do opracowania stosownej dyrektywy (M. Nestorowicz, Timesharing. Wprowadzenie, „ Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1997, z. 3, s. 564). W konsekwencji 26 października 1994 r. uchwalono dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady Wspólnot Europejskich nr 94/47/WE w sprawie ochrony nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów odnoszących się do nabywania praw do korzystania nieruchomości w oznaczonym czasie (Dz.Urz. WE 1994 L 280/83, s. 315).
Dyrektywa 94/47/WE, mimo że miała chronić prawa konsumentów, nie posługiwała się tym pojęciem, obejmując swym zakresem podmiotowym „nabywców”, tj. osoby fizyczne, które działając w ramach transakcji uregulowanych w dyrektywie nabywają prawo będące przedmiotem umowy odnoszącej się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie w celach niezwiązanych z ich działalnością zawodową (art. 2 dyrektywy 94/47/WE). Druga stroną umowy był „zbywca” - osoba fizyczna lub prawna, która działając w ramach transakcji uregulowanych w dyrektywie oraz w ramach swojej działalności zawodowej ustanawia, przenosi lub zobowiązuje się do przeniesienia prawa będącego przedmiotem umowy (art. 2 dyrektywy 94/47/WE).
Do najistotniejszych uregulowań zapewniających ochronę praw konsumenta należało zaliczyć:
prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w ciągu co najmniej 10 dni od doręczenia dokumentu umowy;
rozbudowany obowiązek informacyjny już na etapie przedkontraktowym, polegający na dostarczeniu prospektu zawierającego szczegółowy wykaz informacji dotyczących umowy, który w przypadku zawarcia jest jej integralną częścią;
możliwość modyfikacji postanowień prospektu przez przedsiębiorcę przed zawarciem umowy jedynie w przypadku, gdy wystąpiły okoliczności, na które nie miał wpływu, a które powinny być przedstawione nabywcy na piśmie przed zawarciem umowy.
W Polsce dyrektywę 94/47/WE implementowano ustawą z 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub nieruchomości w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855 ze zm.). Konieczność jej uchwalenia wynikała z potrzeby harmonizacji prawa polskiego z europejskim oraz zabezpieczenia interesów polskich konsumentów przed nieuczciwymi praktykami przy zawieraniu umów typu timeshare.
Polski ustawodawca określił m.in. następujące instrumenty ochrony nabywcy:
prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie 10 dni od chwili doręczenia umowy;
rozbudowany obowiązek informacyjny przedsiębiorcy obejmujący okres przedkontraktowy;
wymóg sporządzania na piśmie prospektu informacyjnego oraz umowy - obydwa dokumenty, zgodnie z wolą nabywcy, powinny być sporządzone w języku urzędowym państwa, w którym nabywca ma miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem;
zakaz pobierania zaliczek oraz innych płatności przed upływem terminu do odstąpienia od umowy;
zakaz ograniczenia lub wyłączenia w drodze umownej praw konsumenta uregulowanych w ustawie.
Braki w dyrektywie (J. Wrona, Usługi w systemie..., s. 117) skłoniły prawodawcę unijnego do podjęcia prac nad nową regulacją. Ponadto od przyjęcia dyrektywy 94/47/WE w branży turystycznej pojawiły się nowe produkty oferujące np. rabaty na usługi noclegowe, kluby wakacyjne (długoterminowe produkty wakacyjne), systemy wymiany umożliwiające konsumentom wzajemne korzystanie z praw timeshare, czy systemy odsprzedaży umożliwiające obrót prawami z umów timeshare (Uzasadnienie do projektu ustawy o timeshare, druk sejmowy nr 4429, Sejmu VI kadencji, s. 2-3).
Pojawiła się zatem potrzeba nowej regulacji. W efekcie prac legislacyjnych została uchwalona dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/UE z 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów umów timeshare, umów o długoterminowe produkty wakacyjne, umów odsprzedaży oraz wymiany (Dz.Urz. UE 2009 L33/10), która zastąpiła dyrektywę 94/47/WE.
W piśmiennictwie podkreśla się, że dyrektywa 2008/122/UE oparta została na zasadzie maksymalnej harmonizacji, co oznacza, że tylko kwestie wyraźnie w niej wymienione pozostają w gestii ustawodawców krajowych. Dyrektywa 2008/122/UE nie narusza prawa krajowego, które dotyczy:
środków ochrony prawnej w ramach ogólnego prawa zobowiązań;
rejestracji nieruchomości lub ruchomości oraz przekazania nieruchomości;
warunków prowadzenia działalności gospodarczej lub systemów zezwoleń lub wymogów odnoszących się do licencji;
określania charakteru prawnego praw będących przedmiotem umów objętych ww. dyrektywą (B. Fuchs, Regulacja timesharingu a kodeks cywilny, w: Kierunki rozwoju europejskiego prawa prywatnego, red. M. Jagielska, E. Rott-Pietrzyk, A. Wiewiórska-Domagalska, Warszawa 2012, s. 159).
Dyrektywa 2008/122/UE została implementowana ustawą z 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. Nr 230, poz. 1370), która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r.
ZAKRES REGULACJI
1.
Warto zauważyć, że ustawa z 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece miała mało przejrzysty i czytelny tytuł, którego stosowanie w praktyce okazało się uciążliwe. Podłożem takiego stanu rzeczy był brak legalnej definicji „timeshare” przy jednoczesnej konieczności zapewnienia ochrony, w ślad za dyrektywą 94/47/WE, dla „timesharingowego korzystania z nieruchomości”, które to korzystanie mogło mieć różnorodne konstrukcje. Z uwagi na powyższą okoliczność oraz uwzględniając terminologię zastosowaną w dyrektywie 2008/122, polski ustawodawca zatytułował nową ustawę „ustawą o timeshare” (Założenia do projektu...,s. 9-10). Taki tytuł może budzić wątpliwości z uwagi na obco brzmiące określenie. Należy jednak zaznaczyć, że używa się go powszechnie w doktrynie oraz w branży turystycznej...
Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX