Komentarze
Opublikowano: WK 2019
Stan prawny: 1 stycznia 2019 r.
Autorzy komentarza:

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Komentarz

Autorzy fragmentu:

WSTĘP

W lutym 2014 r. została przyjęta dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Przyjęcie dyrektywy zakończyło blisko dziesięcioletnie prace mające na celu wzmocnienie integracji rynku hipotecznego w UE. Jakkolwiek początkowo celem ustawodawcy europejskiego było doprowadzenie do wyrównania ceny kredytów hipotecznych w UE, to wybuch kryzysu finansowego w latach 2007–2008 doprowadził do zmiany tej optyki. Priorytetem nowej regulacji stały się zagadnienia ochrony konsumenta hipotecznego oraz odpowiedzialne udzielanie kredytów hipotecznych i zadłużanie się. Z tego względu zakresem dyrektywy objęto wszystkie podmioty potencjalnie zaangażowane w obsługę kredytu hipotecznego oraz wszystkie etapy życia kredytu – począwszy od prezentowania reklam i ogólnych informacji o kredycie hipotecznym, poprzez zasady oferowania i udzielania kredytu hipotecznego, skończywszy na spłacie kredytu i egzekucji z nieruchomości.

Kraje członkowskie UE miały dwa lata na dostosowanie ustawodawstwa krajowego do nowych wymogów – termin implementacji dyrektywy 2014/17/UE upłynął w marcu 2016 r. Mimo że oferowanie kredytów hipotecznych w Polsce podlegało szczegółowej regulacji, ze względu na częściowe objęcie kredytów hipotecznych reżimem ustawy o kredycie konsumenckim, to jednak szeroki zakres nowej dyrektywy 2014/17/UE sprawił, że jej wdrożenie do krajowego porządku prawnego było zadaniem niełatwym. Podczas prac wdrożeniowych kilkakrotnie zasadniczej zmianie uległa filozofia implementacji dyrektywy 2014/17/UE. Początkowo polski ustawodawca planował dokonanie tego przez opracowanie nowej ustawy o kredycie hipotecznym, kompleksowo obejmującej zakres wyznaczony przez dyrektywę. Na dalszym etapie prac koncepcja ta uległa zmianie – przesądzono, że implementacja dyrektywy hipotecznej zostanie dokonana przez nowelizację ustawy o kredycie konsumenckim oraz przyjęcie nowej ustawy o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych. Ostatecznie zadecydowano jednak o wdrożeniu dyrektywy 2014/17/UE za pośrednictwem jednego aktu – ustawy z 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Tak złożony proces legislacyjny doprowadził do powstania opóźnienia we wdrażaniu dyrektywy 2014/17/UE. W rezultacie nie było czasu na przygotowanie projektu założeń do ustawy, pracowano od razu nad projektem samego aktu, dlatego tekst uzasadnienia do ustawy nie w pełni koreluje z jej ostatecznym brzmieniem. Powyższe problemy znacząco utrudniają precyzyjną interpretację przepisów, wzmacniając przy tym rolę wykładni prounijnej w tym procesie – to dzięki znajomości genezy powstawania dyrektywy 2014/17/UE możliwe jest odcyfrowanie znaczenia wielu przepisów ustawy.

Implementując postanowienia dyrektywy 2014/17/UE, polski ustawodawca starał się dość dokładnie odwzorować postanowienia tej regulacji. W rezultacie kluczowe postanowienia ustawy o kredycie hipotecznym dotyczą przede wszystkim realizacji obowiązków informacyjnych wobec konsumentów oraz uregulowania działalności pośredników kredytowych i agentów. Istotne znaczenie dla praktyki kredytowania hipotecznego ma także wprowadzenie nowych przepisów dotyczących standardów udzielania kredytów hipotecznych, procedury wcześniejszej spłaty kredytu i egzekucji z nieruchomości.

Warto zauważyć, że przepisy ustawy o kredycie hipotecznym sformułowano dość rygorystycznie, nie korzystając ze złagodzeń, na które zezwalała dyrektywa 2014/17/UE. Na przykład warto wskazać, że polski ustawodawca nie zdecydował się na pięcioletni okres dostosowawczy pozwalający na używanie dotychczasowych formularzy informacyjnych dla kredytu hipotecznego (opracowywanych na podstawie wcześniej funkcjonującej ustawy o kredycie konsumenckim), nie zezwolił także na różnicowanie wymogów wiedzy i kompetencji ze względu na stanowisko członków personelu kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta.

Zamierzeniem polskiego ustawodawcy było jak najszybsze objęcie konsumenta kredytu hipotecznego jak najszerszym zakresem ochrony. Z tego też względu zadecydował o zaostrzeniu niektórych przepisów ustawy o kredycie hipotecznym w porównaniu z wymogami dyrektywy 2014/17/UE. Najlepszym przykładem jest wprowadzenie obowiązku związania kredytodawcy informacjami przekazywanymi konsumentowi za pośrednictwem formularza informacyjnego przez okres aż czternastu dni, przy czym – po spełnieniu określonych warunków – okres związania może zostać wydłużony. Istotnym zaostrzeniem warunków dyrektywy jest nowe uregulowanie procesu egzekucji z nieruchomości zobowiązujące kredytodawcę – w sytuacji problemów konsumenta z obsługą kredytu – do umożliwienia kredytobiorcy sprzedaży nieruchomości, co jest najbardziej prokonsumenckim rozwiązaniem wśród krajów UE, które dotychczas implementowały dyrektywę 2014/17/UE.

Konstruując przepisy nowej ustawy, polski ustawodawca mocno posiłkował się brzmieniem tekstu dyrektywy 2014/17/UE, przez co powielono wiele nieścisłości występujących w oryginalnym tekście. W obawie o zarzut nieprawidłowego wdrożenia dyrektywy ustawodawca zaniechał także wprowadzenia dodatkowych sformułowań, które mogłyby uczynić tekst bardziej precyzyjnym i lepiej przystającym do polskiego porządku prawnego i praktyki rynkowej.

Celem niniejszego komentarza jest identyfikacja niejasnych przepisów ustawy o kredycie hipotecznym i ułatwienie ich interpretacji.

Autor fragmentu:
Art. 1art(1)

1.Kredyt hipoteczny

Dla potrzeb ustawy o kredycie hipotecznym przez kredyt należy rozumieć udostępnienie konsumentowi przez kredytodawcę środków pieniężnych w formie określonej w art. 3 ust. 2 u.k.h.

W powszechnym rozumieniu kredytem hipotecznym jest każdy kredyt zabezpieczony hipoteką już przy jego udzielaniu, jak również kredyt, który został zabezpieczony hipoteką w trakcie obowiązywania umowy kredytu.

2.Zakres działania ustawy

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nie dotyczy jednak każdego kredytu hipotecznego. Stosuje się ją jedynie do kredytów hipotecznych zdefiniowanych w art. 3. Mimo to, nawet jeżeli kredyt spełnia warunki określone w art. 3 u.k.h., nie stosuje się do niego ustawy w przypadkach określonych w art. 2.

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX

Zaloguj się do LEX | Nie korzystasz jeszcze z programów LEX? Zamów prezentację