Czech Tomasz, Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II

Ustawa z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) po raz pierwszy wprowadziła do prawa polskiego przepisy szczegółowo normujące problematykę transakcji na rynku deweloperskim. Podstawowym zamysłem ustawodawcy była ochrona interesów nabywcy, czemu dał wyraz w komentowanych przepisach.

Ochronę tę realizuje się na kilku płaszczyznach. Przede wszystkim ochronie podlegają wpłaty dokonywane przez nabywców na poczet wynagrodzenia dewelopera z tytułu umów deweloperskich i umów przedwstępnych. Wpłaty takie obligatoryjnie muszą być kierowane na mieszkaniowy rachunek powierniczy typu otwartego lub zamkniętego, a deweloper ma do nich ograniczony dostęp. Ponadto na etapie przedkontraktowym nałożono na dewelopera obszerne obowiązki informacyjne względem potencjalnych nabywców, w szczególności nakaz sporządzenia sformalizowanego prospektu. Celem tych obowiązków jest dostarczenie potencjalnemu nabywcy informacji, które są mu potrzebne do podjęcia racjonalnej decyzji o zawarciu umowy z deweloperem.

De lege lata wprowadzono obligatoryjną formę aktu notarialnego odnośnie do zawarcia umowy deweloperskiej oraz poprzedzającej ją umowy przedwstępnej. Dokument takiej umowy musi – w interesie nabywcy – zawierać wiele rozbudowanych postanowień o charakterze normatywnym oraz informacyjnym. Co więcej, postanowienia tej umowy nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż przepisy komentowanej ustawy.

Niebagatelną rolę odgrywają również przepisy, które przyznają nabywcy rozbudowane uprawnienia do wycofania się z umowy deweloperskiej (umowy przedwstępnej), gdy wystąpiły określone uchybienia na etapie przedkontraktowym albo na etapie zawierania tej umowy. W aktualnym stanie prawnym wzmocniono też pozycję prawną nabywcy na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera.

Przepisy ustawy deweloperskiej stoją na niskim poziomie legislacyjnym. Przepisy te zawierają błędy językowe i logiczne, są niespójne pod względem systemowym, wprowadzają często wadliwe rozwiązania merytoryczne. Niejasna redakcja wielu przepisów omawianej ustawy stanowi w praktyce podłoże do licznych sporów interpretacyjnych. Celem niniejszego komentarza jest nie tylko przedstawienie tych przepisów, lecz także rozstrzygnięcie – z uwzględnieniem wykładni systemowej oraz funkcjonalnej – powstających problemów praktycznych i kontrowersji.

W książce uwzględniono stan prawny na 20.01.2018 r.