Merchel Zbigniew, Szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Komentarz

1. Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. Nr 17, poz. 155), które utraciło moc obowiązującą z dniem 16 listopada 2011 r. na podstawie art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 224, poz. 1342) – dalej też jako ustawa. Uchwalenie tej ustawy wynikało z wykonania obowiązku dostosowania systemu prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 marca 2008 r., S 2/08 (OTK 2008, nr 2A, poz. 33). W postanowieniu Trybunał sygnalizował Sejmowi RP potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu jasnego określenia w ustawie obowiązków gminy związanych ze wskazaniem tymczasowego pomieszczenia, o którym mowa w art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego, wprowadzenia definicji tymczasowego pomieszczenia, rozszerzenia katalogu obowiązków gminy o obowiązek wskazywania tymczasowego pomieszczenia oraz określenia maksymalnego okresu udostępnienia takiego pomieszczenia. Z kolei w wyroku z dnia 4 listopada 2010 r., K 19/06 (Dz. U. z 2010 r. Nr 215, poz. 1418) Trybunał Konstytucyjny uznał art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) za niezgodny z art. 2 i wynikającą z niego zasadą prawidłowej legislacji, z art. 45 ust. 1 oraz z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a ponadto w zakresie, w jakim dotyczy wykonania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego orzeczonego wyrokiem sądowym z powodu znęcania się nad rodziną za niezgodny z art. 71 ust. 1 Konstytucji. Przepis art. 1046 § 4 k.p.c. utracił moc z upływem 12 (dwunastu) miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej, tj. z dniem 17 listopada 2011 r.

2. Z dniem 16 listopada 2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 31 sierpnia z dnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 224, poz. 1342), która zmieniła ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) – dalej jako u.o.p.l., a także kodeks postępowania cywilnego w zakresie art. 1046.

3. Przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 224, poz. 1342) nie zawierają przepisów przejściowych, wobec czego zmienione przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 1046 § 4 k.p.c. stosuje się od dnia 16 listopada 2011 r. do wszystkich spraw (art. 3 ustawy).

4. Podstawę wydania rozporządzenia stanowi art. 1046 § 11 k.p.c. Rozporządzenie to Minister Sprawiedliwości wydał sam, bez potrzeby konsultacji „z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”, co przewidywała poprzednia delegacja zawarta też w art. 1046 § 11 k.p.c.

5. Rozporządzenie nie jest objęte prawem Unii Europejskiej. Regulacja ta nie zawiera przepisów technicznych w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm i aktów prawnych (Dz. U. Nr 239, poz. 2039 oraz z 2004 r. Nr 65, poz. 597) i nie podlega notyfikacji Komisji Europejskiej. Regulacja nie wymaga też notyfikacji Komisji Europejskiej w trybie ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz. U. z 2007 r. Nr 59, poz. 404 z późn. zm.).

6. Rozporządzenie weszło w życie z dniem 13 stycznia 2012 r. (§ 8 rozporządzenia). Szerzej na temat zagadnień intertemporalnych związanych z wejściem w życie rozporządzenia zob. uwagi do § 8.

7. Rozporządzenie nie określa wymogów, jakie winno spełniać pomieszczenie tymczasowe. Jest to wynikiem tego, że definicja pomieszczenia tymczasowego zawarta została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 2 ust. 1 pkt 5a u.o.p.l.). Poza tym w tej ustawie określono też obowiązek gminy do wskazywania pomieszczenia tymczasowego albo noclegowni, schroniska lub placówki zapewniającej miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia (art. 4 ust. 2a u.o.p.l.) oraz zasady i czas trwania umowy najmu tymczasowego pomieszczenia (art. 25a-26e u.o.p.l.).

8. Rozporządzenie jest kierowane do organu egzekucyjnego, jakim w tym sposobie egzekucji jest komornik sądowy przy sądzie rejonowym. Wyjątkowo, w myśl art. 1046 § 10 k.p.c., w tym sposobie egzekucji, to sąd, na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika, decyduje o sprzedaży odebranych ruchomości, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskazuje inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

9. Właściwość miejscową komornika w tym sposobie egzekucji ocenia się według miejsca położenia nieruchomości, statku lub pomieszczenia. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela (analogia z art. 921 § 2 k.p.c.). Wobec aktualnego brzmienia art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 231, poz. 1376 z późn. zm.) – dalej jako u.k.s.e., rewirem komorniczym jest obszar właściwości sądu rejonowego, a w przypadkach wskazanych w ust. 4 – obszar właściwości dwóch lub kilku sądów rejonowych. W rewirze komorniczym może działać więcej niż jeden komornik (art. 8 ust. 2 u.k.s.e.). W zakresie właściwości miejscowej właściwy do prowadzenie egzekucji w celu opróżnienia lokalu lub pomieszczenia albo wydania nieruchomości jest każdy z komorników działających w danym rewirze, gdzie znajduje się lokal, pomieszczenie lub położona jest nieruchomość.

10. Realizacja tego rodzaju wniosków, jak określone w rozporządzeniu, uzależniona jest od uiszczenia opłaty egzekucyjnej pobieranej przez komornika. Opłata pobierana jest po złożeniu wniosku (art. 49a ust. 1 u.k.s.e.). Brak opłaty jest brakiem formalnym wniosku. Nieuiszczenie opłaty w terminie 7 dni od otrzymania przez wierzyciela wezwania do jej uiszczenia skutkuje zwrotem wniosku (art. 49a ust. 2 u.k.s.e.). Wysokość opłat określa art. 51 u.k.s.e. Są to opłaty stałe i zależą od przedmiotu egzekucji.

Opłata stała wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego za:

Przy opróżnianiu lokali mieszkalnych nie pobiera się odrębnej opłaty od pomieszczeń stanowiących: przedpokoje, alkowy, korytarze, werandy, łazienki, spiżarnie, loggie i podobnych.

Przy opróżnianiu pomieszczeń i lokali niemieszkalnych, w szczególności garażu, stajni, obory lub sklepu, pobiera się opłatę za każde pomieszczenie, jak za izbę.

Co do wydatków w tym postępowaniu – zob. art. 39-42 u.k.s.e.

11. Zgodnie z art. 1115 § 4 k.p.c. niedopuszczalna jest egzekucja w pomieszczeniach zajmowanych przez przedstawicielstwa dyplomatyczne, misje zagraniczne lub urzędy konsularne państw obcych w Rzeczypospolitej Polskiej oraz w mieszkaniach osób, które są cudzoziemcami i zostały uwierzytelnione w Rzeczypospolitej Polskiej jako szefowie przedstawicielstw dyplomatycznych państw obcych albo są osobami należącymi do personelu dyplomatycznego przedstawicielstw państw obcych w Rzeczypospolitej Polskiej albo też innymi osobami korzystającymi z immunitetów dyplomatycznych na mocy ustaw, umów lub powszechnie ustalonych zwyczajów międzynarodowych oraz członkami rodzin wyżej wymienionych osób, jeżeli pozostają z nimi we wspólnocie domowej, o ile szef przedstawicielstwa dyplomatycznego, misji zagranicznej lub urzędu konsularnego nie wyrazi na to zgody.

12. Rozporządzenie zawiera szczegółowe regulacje dotyczące czynności, jakie powinien podjąć komornik w celu sprawnego wykonywania wyroków eksmisyjnych, przy jednoczesnym zapewnieniu ochrony przed bezdomnością osób eksmitowanych. Z nowego uregulowania zawartego w art. 1046 § 4 k.p.c. wynika, że czynności komornika uzależnione są od treści tytułu wykonawczego, zwłaszcza od okoliczności, czy określono w nim uprawnienie dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a jeżeli nie, czy z uwagi na podstawę uwzględnienia powództwa eksmisyjnego dłużnikowi przysługuje uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia.

13. Egzekucja unormowana w art. 1046 k.p.c. obejmuje przymusową realizację tytułów wykonawczych, polegających na wydaniu nieruchomości lub statku albo na opróżnieniu pomieszczenia. Rozporządzenie natomiast w zakresie warstwy przedmiotowej odnosi się do opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydania nieruchomości. Nie odnosi się więc ono do opróżnienia statku.

14. Rozporządzenie wyodrębnia jako przedmiot regulacji lokal, nie rozróżniając lokalu mieszkalnego i innego rodzaju lokali.

Co do pojęcia lokalu w rozumieniu art. 1046 k.p.c. i niniejszego rozporządzenia należy odwołać się do definicji lokalu zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 4 u.o.p.l. Należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, niezależnie od tytułu prawnego jaki służy do tego lokalu.

Lokalem będzie też:

Nie jest, w rozumieniu ustawy, lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Lokalem nie będzie też miejsce w noclegowni, schronisku lub innej placówce zapewniającej miejsce noclegowe.

15. Pojęcie pomieszczenia nie jest ustawowo zdefiniowane. Nie ulega wątpliwości, że pojęcie pomieszczenia jest pojęciem szerszym niż lokal. Uznać trzeba, iż pomieszczeniem w rozumieniu art. 1046 k.p.c. są: statek, dom jednorodzinny, garaż, lokal mieszkalny stanowiący osobną nieruchomość wraz z potrzebnymi zabudowaniami gospodarczymi, lokal użytkowy, garaż oraz nieruchomości przeznaczone do składowania. Jako dalsze przykłady pomieszczeń można by wskazać altanki (zob. uchwałę SN z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 157/06, LEX nr 212427), domki letniskowe, kioski, budki, werandy, łazienki, ubikacje, antresole, korytarze, komórki, chlewiki, kurniki, obory, stodoły i wszelkie inne pomieszczenia gospodarcze.

16. W trybie art. 1046 k.p.c. egzekwuje się również obowiązek wydania nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.).

Będą to więc:

Zgodnie zaś z art. 143 zdanie pierwsze k.c. w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Z nieruchomościami bardzo często połączone są przedmioty, w taki sposób, że ewentualne rozłączenie spowoduje uszkodzenie albo samej nieruchomości, albo w sposób istotny zmieni przedmiot odłączony, bądź spowoduje jednocześnie uszkodzenie nieruchomości i istotną zmianę przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.). Takie rzeczy określa się mianem części składowych nieruchomości. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.). Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 k.c.). Z uwagi to, że jako części składowe nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, dzielą one los egzekwowanej nieruchomości.

17. Dla egzekucji w trybie art. 1046 k.p.c. bez znaczenia jest podstawa materialnoprawna uzyskania nieruchomości (czy chodzi o uzyskanie własności, czy też posiadania). Decydujące znaczenie ma treść tytułu wykonawczego, nakazującego wydanie nieruchomości. W trybie art. 1046 k.p.c. wykonuje się wyroki przywracające posiadanie (art. 344 § 1 k.c.), nakazujące przywrócenie stanu poprzedniego (art. 363 § 1 k.c.), jak i nakazujące wydanie nieruchomości (art. 222 § 1 k.c.).

Słusznie wskazuje E. Wengerek, że „gdy natomiast tytuł egzekucyjny uprawnia wierzyciela do wspólnego korzystania z takich obiektów, jak wspólne studnie, wspólna droga, wspólne pastwisko lub stodoła bądź obejście gospodarcze, niezależnie od korzystania przez innych współwłaścicieli, nie nadaje się do wykonania w trybie egzekucji z art. 1046 k.p.c., lecz w trybie sądowym, przewidzianym w art. 1050 lub 1051 k.p.c.” (E. Wengerek, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Wydawnictwo Prawnicze, 1972, s. 632).

18. Nie zawsze osoba, przeciwko której prowadzi się egzekucję w trybie art. 1046 k.p.c., będzie dłużnikiem w ścisłym znaczeniu. Przy prowadzeniu takiej egzekucji możliwe jest bowiem rozszerzenie zakresu podmiotowego tytułu egzekucyjnego i objęcie egzekucją również innych osób. Możliwość taka wynika z art. 791 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 maja 2012 r. na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 233, poz. 1381). Dotychczasowa redakcja art. 791 k.p.c., który w swym założeniu miał regulować tytuły wykonawcze skuteczne erga omnes, była niejasna oraz budziła w praktyce ogromne wątpliwości co do zakresu jego stosowania. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. precyzuje, że tytuł wykonawczy, o którym mowa w tym przepisie, jest skuteczny także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub opróżnienie pomieszczenia także przeciwko domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym prawa dłużnika. Sprecyzowano też sposób obrony osób, które nie są wymienione w tytule wykonawczym jako dłużnicy. Będzie to powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego, wyłącznie przeciwko nim. Przepisy te nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności. Po upływie miesiąca od daty wstrzymania czynności komornik podejmie dalsze czynności egzekucyjne w stosunku do dłużnika, chyba że postępowanie egzekucyjne zostało zawieszone postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.

Ustawa określiła też, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowić będzie podstawę do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nabytej nieruchomości i jednoczesnego opróżnienia znajdujących się w tej nieruchomości pomieszczeń, bez potrzeby nadawania mu klauzuli wykonalności. Jednocześnie ustawa przewiduje w tym rozwiązaniu, że do tytułu tego stosować się będzie art. 791 k.p.c., który reguluje tytuły wykonawcze skuteczne erga omnes (art. 999 § 1 k.p.c.). Wprowadzenie tego rozwiązania było uzasadnione potrzebą zapewnienia efektywności egzekucji z nieruchomości, w skład której wchodzą pomieszczenia mieszkalne. Obecna regulacja ma zapewnić skuteczne eksmitowanie osób zajmujących takie pomieszczenia, a także stanowić będzie argument dla potencjalnych nabywców do nabywania nieruchomości w egzekucji, albowiem łatwiej będą mogli doprowadzić do eksmisji dotychczasowych osób zajmujących tę nieruchomość.

19. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego nie wykonuje się w okresie od dnia 1 listopada do dnia 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 u.o.p.l.). Ponieważ w przepisie tym jest mowa o „lokalu”, a nie o pomieszczeniu tymczasowym, oznacza to, że w wymienionym okresie nie mają zastosowania przepisy art. 1046 § 4-6 k.p.c. i eksmisja nie może być wykonana do tymczasowego pomieszczenia (tak też H. Ciepła (w:) Kodeks postępowania cywilnego, pod redakcją H. Doleckiego i T. Wiśniewskiego, tom IV, Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2011, s. 679). Według art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów przepisów art. 16 tej ustawy nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Nakazanie opróżnienia lokalu z powyższych powodów wymaga wskazania w treści wyroku sądu.