Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Karaszewski Grzegorz, Sylwestrzak Anna, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz

Pojęcie sąsiedztwa występuje w prawie cywilnym w dwóch znaczeniach. W rozumieniu węższym obejmuje tylko nieruchomości bezpośrednio ze sobą graniczące. Kodeks cywilny nazywa je gruntami "sąsiadującymi", czego przykład znajdujemy w art. 152 i 154 k.c. Przepisy te regulują stosunki graniczne, które z natury rzeczy mogą dotyczyć gruntów przylegających do siebie. Natomiast w szerszym znaczeniu sąsiedztwo obejmuje nie tylko nieruchomości sąsiadujące, lecz także nieruchomości położone w pewnej odległości, jeżeli skutki zdarzeń mających miejsce na jednej z nich odczuwalne są na drugiej. Do oznaczenia kręgu nieruchomości w tym znaczeniu służy pojęcie nieruchomości "sąsiednich". Gdy zakres sąsiedztwa nie wynika expressis verbis z przepisów prawnych, jego ustalenie staje się zadaniem wykładni.

Sąsiedztwo nieruchomości jest przyczyną zazębiania się interesów sąsiadów, które mogą być ze sobą zbieżne, ale mogą także ze sobą kolidować, co skłania ustawodawcę do stworzenia norm wprowadzających w tym obszarze odpowiednie rozwiązania. Niniejszy komentarz stawia sobie za cel dogłębną analizę tych unormowań, postrzeganych szerzej niż tradycyjnie rozumiane "prawo sąsiedzkie". Prawem sąsiedzkim zwie bowiem doktryna tylko przepisy prawa rzeczowego zawarte w dziale II tytułu I księgi drugiej k.c., zatytułowanym "Treść i wykonywanie własności". Nie wyczerpują one jednak bogatej problematyki stosunków sąsiedzkich, której dotyczą także inne unormowania, zarówno kodeksowe, jak i pozakodeksowe. Trzeba zwłaszcza zwrócić uwagę na problematykę służebności gruntowych, których funkcja wskazuje, że ustanawiane są one właśnie ze względu na sąsiedztwo określonych nieruchomości względem siebie. Problematyka związana z sąsiedztwem nieruchomości unormowana jest poza tym w pojedynczych przepisach rozsianych w kodeksie cywilnym, których umiejscowienie wynika z przyporządkowania ich określonym kategoriom zagadnień, innym niż zagadnienie sąsiedztwa. Na przykład w kontekście rozważań na temat nabycia i utraty własności omawia się zwykle pościg za rojem pszczół (art. 182 k.c.), zaś rozpatrując przepisy o czynach niedozwolonych, porusza się kwestię unormowania zajęcia cudzego zwierzęcia wyrządzającego szkodę na gruncie (art. 432 k.c.), co stanowi podstawę wyłączającą bezprawność działania podmiotu używającego dozwolonej samopomocy. Znaczna część cywilnoprawnej regulacji sąsiedztwa lokali znajduje się poza kodeksem cywilnym (np. w ustawie o własności lokali, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Komentarz uwzględnia i systematyzuje te rozsiane regulacje, obejmując je wspólnym mianem problematyki sąsiedztwa nieruchomości, mającej szerszy zakres niż tzw. prawo sąsiedzkie.

Materię opracowaną w komentarzu podzielono na pięć części. Po krótkim zarysowaniu w rozdziale I podstawowych pojęć (nieruchomości i ich granice) następuje wnikliwa analiza przepisów prawa sąsiedzkiego (art. 144-154 k.c.). Problematykę tę wzbogacono o zagadnienie pościgu za rojem pszczół (art. 182 k.c.), przyporządkowane wprawdzie w kodeksie cywilnym zagadnieniu sposobów nabycia i utraty własności, lecz merytorycznie zbliżone do tematyki tradycyjnego prawa sąsiedzkiego. Rozdział III w całości został poświęcony omówieniu przepisów kodeksu cywilnego o służebnościach gruntowych (art. 285-295 k.c.), jako prawach rzeczowych ustanawianych w stosunkach sąsiedzkich ze względu na krzyżujące się interesy sąsiadów. Z kolei rozdział IV dotyczy sąsiedztwa lokali. Skupiono się w nim przede wszystkim na rozważeniu treści obowiązku przestrzegania porządku domowego i sankcji grożących za jego naruszenie. Rozdział V, ostatni, poświęcono przepisom, które normują sytuację prawną posiadacza w kontekście relacji sąsiedzkich.

Komentarz stawia sobie za zadanie nie tylko zreferowanie przedstawionych dotąd w orzecznictwie i doktrynie propozycji wykładni przepisów dotyczących stosunków sąsiedzkich, lecz także zmierza, gdy jest to konieczne, do zaproponowania nowych rozwiązań. Jego klarowna systematyka, wyróżniająca w oddzielnych punktach poszczególne zagadnienia, spełni oczekiwania praktyków, poszukujących szybkiej i jasnej odpowiedzi na nurtujące ich pytania. Publikacja adresowana jest jednak także do badaczy zagadnień prawa sąsiedzkiego pod kątem naukowym; zadbano bowiem, by wszelkie wnioski praktyczne znalazły ugruntowanie w teoretycznej konstrukcji omawianych instytucji prawnych.

Gdańsk, kwiecień 2014 r.

Małgorzata Balwicka-Szczyrba

Grzegorz Karaszewski

Anna Sylwestrzak