Pisuliński Jerzy (red.), Komentarz do niektórych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, [w:] Hipoteka po nowelizacji. Komentarz

1. Przyczyny nowelizacji

1.1. Regulacja hipoteki w ustawie o księgach wieczystych i hipotece

Obowiązująca ustawa z 6 lipca 1982 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) o księgach wieczystych i hipotece w znacznej mierze przejmuje uregulowania zawarte poprzednio w dekrecie z 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), który ujednolicił prawo hipoteczne w Polsce.

Przepisy dekretu o prawie rzeczowym w zakresie dotyczącym hipoteki oraz ksiąg wieczystych zostały utrzymane w mocy mimo wejścia w życie - z dniem 1 stycznia 1965 r. - przepisów Kodeksu cywilnego. Zostały one uchylone dopiero przez art. 126 u.k.w.h. Zgodnie z art. 117 u.k.w.h. przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stosuje się do hipotek istniejących w dniu 1 stycznia 1983 r., jak też do ich przeniesienia, obciążenia, zmiany treści, pierwszeństwa oraz zniesienia.

Hipoteka może powstać w drodze umowy (hipoteka umowna), na skutek orzeczenia sądu (hipoteka przymusowa) albo z mocy samego prawa (hipoteka ustawowa). Hipoteka ustawowa, która jeszcze w latach osiemdziesiątych i początkach lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia odgrywała istotną rolę, z czasem jednak straciła w praktyce na znaczeniu (zob. dalsze uwagi) na rzecz hipoteki przymusowej, która w coraz szerszym zakresie zaczęła służyć jako sposób zabezpieczenia różnych należności niemających charakteru cywilnoprawnego (w szczególności należności podatkowych i składek na ubezpieczenie społeczne).

Ustawa z 6 lipca 1982 r. - tak jak dekret o prawie rzeczowym - przejmowała także podział hipoteki na tzw. hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Ta ostatnia (uchylona przez ustawę nowelizującą) - według art. 102 i 103 u.k.w.h. - mogła zabezpieczać wierzytelności o nieustalonej wysokości oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos. Jednak ustawodawca zrezygnował z nawet przykładowego wyliczenia rodzajów wierzytelności, które mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną (zob. art. 231 § 2 dekretu o prawie rzeczowym i art. 102 ust. 2 u.k.w.h.). W nauce i orzecznictwie przyjmuje się (choć nie zawsze jest to wyraźnie wyartykułowane), że strony, dokonując zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności, nie mają wyboru i muszą dostosować rodzaj hipoteki do zabezpieczonej nią wierzytelności, co w praktyce okazuje się dość trudnym zadaniem wobec wątpliwości co do zakresu wierzytelności, które mogą podlegać zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną (zob. J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, s. 58 i n.). Hipoteka zwykła i hipoteka kaucyjna mogą być zarówno hipotekami umownymi, jak i hipotekami przymusowymi. Gdy chodzi o hipotekę przymusową, to o jej charakterze (jako hipoteki zwykłej lub kaucyjnej) decyduje charakter zabezpieczonej nią wierzytelności, a mianowicie, czy jest to wierzytelność już istniejąca o ustalonej wysokości, czy też wierzytelność, której istnienie lub wysokość nie została jeszcze ostatecznie ustalona. To zaś zależy przede wszystkim od podstawy wpisu tej hipoteki (zob. art. 110 u.k.w.h. w dotychczasowym brzmieniu).

Reżim prawny hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej wykazuje kilka odrębności. Najważniejsze z nich to:

- objęcie domniemaniem wynikającym z wpisu hipoteki zwykłej także zabezpieczonej wierzytelności i rozszerzenie stosowania przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych na przelew wierzytelności hipotecznej (art. 71 i 80 u.k.w.h.); w odniesieniu do hipoteki kaucyjnej wyłączone jest powoływanie się na wpis tej hipoteki w celu udowodnienia istnienia wierzytelności hipotecznej (art. 105 u.k.w.h.);

- wyłączenie stosowania do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną przepisów o przelewie wierzytelności (art. 107 zd. 1 u.k.w.h.); art. 79-83 u.k.w.h. zatem stosuje się tylko do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą (w przypadku przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą przymusową lub innych rozporządzeń tą wierzytelnością jednak nie stosuje się przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - art. 112 u.k.w.h.);

- wyłączenie stosowania do wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną przepisów o wypowiedzeniu wierzytelności hipotecznej (art. 106 u.k.w.h.); art. 78 u.k.w.h. zatem stosuje się tylko do wypowiedzenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą;

- odmienny zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania - hipoteka kaucyjna zabezpiecza je tylko wtedy, gdy mieszczą się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki w księdze wieczystej (art. 104 u.k.w.h.), w przypadku hipoteki zwykłej zaś wierzyciel może żądać odsetek i przyznanych kosztów postępowania - w granicach określonych w art. 1025 § 3 k.p.c. w zw. z art. 69 u.k.w.h. (ograniczenie to nie dotyczy odsetek zabezpieczonych hipoteką kaucyjną, J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, s. 151-152). - także ponad kwotę hipoteki wynikającą z wpisu w księdze wieczystej; ponadto hipoteka kaucyjna może zabezpieczać także inne roszczenia o świadczenia uboczne, które nie podlegają zabezpieczeniu hipoteką zwykłą (art. 102 ust. 2 in fine u.k.w.h.);

Sporne jest, czy wysokość odsetek umownych powinna być ujawniona przez wpis w księdze wieczystej w przypadku hipoteki kaucyjnej; przyjmuje się na ogół, że powinny być wpisane, zob. B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 304; w odniesieniu do odsetek umownych (kapitałowych) w orzecznictwie utrwalił się pogląd, że dla objęcia ich zabezpieczeniem hipoteką zwykłą niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, zob. w orzecznictwie wyrok SN z 24 listopada 1998 r., I CKN 864/98, LexPolonica nr 334429, OSN 1999, nr 6, poz. 111, postanowienie SN z 12 marca 2003 r., III CKN 1026/2000, LexPolonica nr 378985, uchwała SN z 20 maja 2005 r., III CZP 24/2005, LexPolonica nr 378866, OSN 2006, nr 4, poz. 60; w nauce kwestia ta jest sporna, zob. B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 243 i n.

- hipoteka zwykła wygasa zawsze wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej nią wierzytelności (art. 94 u.k.w.h.), natomiast hipoteka kaucyjna nie wygasa, jeżeli z zabezpieczonego nią stosunku prawnego - mimo wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej - może powstać nowa wierzytelność (np. w razie spłaty zabezpieczonej hipoteką kaucyjną wierzytelności z kredytu odnawialnego); wyjątek ten jednak nie wynika z wyraźnego przepisu (zob. J. Pisuliński, w: System..., t. 4, s. 855).

1.2 Krytyka dotychczasowej regulacji hipoteki oraz propozycje reformy hipoteki na przełomie lat dziewięćdziesiątych XX w. i początku XXI w.

Wzrost zainteresowania hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności po odejściu od gospodarki planowanej na rzecz gospodarki rynkowej ujawnił również słabości dotychczasowej regulacji hipoteki. O niektórych wątpliwościach związanych ze stosowaniem przepisów o hipotece była już mowa (kwestia rozgraniczenia hipoteki zwykłej i kaucyjnej). W literaturze zwracano uwagę, że hipoteka jako jedyne w zasadzie zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości nie jest dostosowana do zmieniających się potrzeb obrotu i nowoczesnych form kredytowania, przy czym za główną przyczynę tego stanu uważano jej akcesoryjność, a przez to jej małą elastyczność (zob. zwłaszcza A. Śmieja, Zalety i słabości hipoteki na tle ogólnej charakterystyki instytucji, s. 146 i n.; S. Rudnicki, Hipoteka na rozdrożu, s. 9 i n.). Wskazywano ponadto na niebezpieczeństwo związane z istnieniem zbyt dużej grupy przepisów przewidujących powstawanie hipoteki ustawowej, która nie wymagała wpisu w księdze wieczystej (dlatego nazywana była hipoteką tajną), jak też kosztowne i długie postępowanie egzekucyjne.

Zagrożenie dla obrotu, jakie stwarzała hipoteka ustawowa, zmalało po wprowadzeniu obowiązku złożenia w ciągu miesiąca od daty powstania hipoteki wniosku o jej ujawnienie w księdze wieczystej pod rygorem wygaśnięcia (zob. uchylony obecnie art. 37 ord.pod.), a następnie po zastąpieniu hipoteki ustawowej hipoteką przymusową na skutek nowelizacji ordynacji podatkowej przez ustawę z 11 kwietnia 2001 r. (Dz. U. Nr 39, poz. 459). Przepisy ordynacji podatkowej o hipotece przymusowej stosuje się także do hipoteki przymusowej (poprzednio ustawowej) zabezpieczającej zapłatę składek na ubezpieczenie społeczne (zob. odesłanie w art. 26 ust. 4 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1585 ze zm.).

Przyśpieszeniu egzekucji z nieruchomości miało służyć wprowadzenie do Kodeksu postępowania cywilnego uproszczonej egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz z nieruchomości zabudowanej budynkiem, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 1013¹ k.p.c. i n. dodane przez ustawę z 2 lipca 2004 r., Dz. U. Nr 172, poz. 1804).

Spowodowało to, że mimo wyrażanych wątpliwości co do dopuszczalności przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, praktyka w coraz większym zakresie zaczęła stosować ten sposób zabezpieczenia wierzytelności, co znalazło akceptację w części doktryny (zob. J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, s. 187 i n. oraz powoływaną tam literaturę), a także w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok SN z 29 maja 2000 r., III CKN 246/2000, LexPolonica nr 346990, OSP 2001, nr 2, poz. 26 z glosami F. Zolla, tamże oraz J. Gołaczyńskiego, OSP 2001, nr 5, poz. 69 oraz wyrok SN z 8 marca 2002 r., III CKN 748/2000, LexPolonica nr 357326, OSP 2003, nr 3, poz. 37 z glosą J. Pisulińskiego, tamże).

Pod wpływem tej krytyki ustawodawca podjął pod koniec lat dziewięćdziesiątych XX w. prace nad zmianą przepisów o hipotece (m.in. proponując przywrócenie hipoteki właściciela, wprowadzenie instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym i hipoteki listowej). Jednakże dość szybko zrezygnowano z tych planów i w ślad za propozycjami zgłaszanymi przez niektórych przedstawicieli nauki prawa (zob. zwłaszcza S. Rudnicki, Hipoteka, zastaw i przewłaszczenie na zabezpieczenie jako środki zabezpieczenia kredytu długoterminowego według prawa polskiego de lege lata i ferenda, w: II Kongres Notariuszy Rzeczpospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, s. 281-282) oraz środowiska bankowe (zwłaszcza Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego) przystąpiono do prac nad wprowadzeniem do prawa polskiego długu gruntowego, wzorowanego na instytucji Grundschuld w prawie niemieckim (zob. § 1191-1198 k.c.n.), jako nieakcesoryjnego zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Prace nad przygotowaniem projektu przepisów o długu gruntowym (nazwanego pierwotnie „długiem na nieruchomości”) prowadzone w ówczesnej Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego zakończyły się wniesieniem do Sejmu IV kadencji rządowego projektu ustawy zmieniającej m.in. ustawę o księgach wieczystych i hipotece (druk sejmowy nr 3433 z 8 listopada 2004 r.), w której miał się znaleźć nowy dział II¹ (art. 112¹ i n.) regulujący dług gruntowy. Projekt nie zawierał żadnych propozycji służących modernizacji przepisów o hipotece, co było zresztą przedmiotem krytyki [zob. zwłaszcza J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wprowadzeniu długu gruntowego, s. 835 i n.; A. Bieranowski, Dług gruntowy (Uwagi na tle projektowanej regulacji), s. 74 i n.; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń na nieruchomościach, s. 34 i n.; I. Makowska, Instytucja długu gruntowego w projekcie ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw, s. 65 i n.]. Projekt nie został uchwalony przed zakończeniem prac parlamentu, nie przedstawiono go również w nowej kadencji Sejmu.

Na niedostatki regulacji hipotecznego zabezpieczenia wierzytelności zwrócono uwagę także w raporcie Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju „Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń rzeczowych w Polsce 2005 r.” [zob. dodatek specjalny do „Prawa Bankowego” 2006, nr 2 oraz wnioski zawarte w studium EBOR ogłoszonym w styczniu 2008 r. Mortgages in transition economies. The legal framework for mortgages and mortgage securities, s. 54 i n. (studium dostępne na stronie: http://www.ebrd.com/downloads/research/guides/mit.pdf)], przygotowanym z inicjatywy Narodowego Banku Polskiego, w którym podkreślono konieczność usunięcia zbędnych lub przestarzałych ograniczeń hipoteki oraz uczynienia z niej efektywnego instrumentu zabezpieczenia, który maksymalizowałby związane z nim korzyści (rekomendacja 3).

W ograniczonym zakresie próbę reformy hipoteki podejmował rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw złożony w Sejmie V kadencji (druk sejmowy nr 2137 z 29 sierpnia 2007 r.). Omawiany projekt jednak nie został uchwalony przed rozwiązaniem Sejmu.

1.3. Cele nowelizacji ustawy z 26 czerwca 2009 r.

Wniesiony przez rząd 29 grudnia 2008 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 1562) stanowił odpowiedź na przedstawiony przez grupę posłów projekt zmiany powołanej ustawy (druk sejmowy nr 509 z 14 stycznia 2008 r.), jednakże w znacznie skromniejszym rozmiarze (projekt poselski stanowił w istocie powtórzenie wniesionego do Sejmu V kadencji projektu rządowego ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych oraz niektórych innych ustaw). Projekt poselski miał przede wszystkim służyć usunięciu wątpliwości interpretacyjnych związanych ze stosowaniem przepisów o hipotece w dotychczasowym ich kształcie. W bardzo ograniczonym zakresie projekt ten zakładał modernizację przepisów o zabezpieczeniu hipotecznym wierzytelności. Projekt ten przewidywał, że jedna hipoteka kaucyjna mogłaby zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność przyszłą (odchodził zatem od zasady „jedna wierzytelność - jedna hipoteka”). Utrzymywał dotychczasowe rozróżnienie na hipotekę zwykłą i kaucyjną, przy czym hipoteka zwykła mogłaby zabezpieczać także wierzytelności przyszłe (co dotychczas było sporne), jeżeli ich wysokość była oznaczona. Hipoteka zwykła obejmowałaby także wierzytelności oprocentowane według zmiennej stopy, jeżeli we wpisie określono maksymalną wysokość odsetek (hipoteka zwykła nie mogła zabezpieczać odsetek o zmiennej wysokości, zob. postanowienie SN z 12 marca 2003 r., III CKN 1026/2000, LexPolonica nr 378985, MoP 2006, nr 2, s. 91 oraz uchwałę SN z 24 marca 2005 r., III CZP 24/2005, LexPolonica nr 378866, OSN 2006, nr 4, poz. 60). Zmiana wysokości stopy procentowej w granicach określonych w takim wpisie nie wymagałaby zmiany wpisu w księdze wieczystej. Projekt poselski miał ponadto dostosować przepisy prawa materialnego i prawa procesowego, w szczególności przez zmiany przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji (w tym zakresie projekt rządowy przejmował niektóre rozwiązania proponowane w projekcie poselskim).

Natomiast projekt rządowy szedł znacznie dalej, miał bowiem stanowić pierwszą od ponad 60 lat (gdy ujednolicone zostało prawo hipoteczne w Polsce) poważną, kompleksową reformę zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności. Jak podkreślono w uzasadnieniu projektu rządowego ustawy:

„Podstawowym celem projektowanej ustawy jest zatem wprowadzenie rozwiązań, które sprawią, że hipoteka będzie efektywnym i elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Projekt ma na celu także jednoznaczne uregulowanie kwestii, które wywoływały spory w orzecznictwie i nauce prawa, oraz zharmonizowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych. Ponadto w projekcie zawarte są także propozycję zmian zmierzające do ujednolicenia terminologii ustawy oraz jej uaktualnienia w związku ze zmianami wprowadzonymi w innych aktach prawnych”.

W szczególności projekt zakładał rezygnację z podziału hipoteki na hipotekę zwykłą i kaucyjną, co miało służyć uproszczeniu regulacji hipoteki i przez to ułatwieniu stosowania przepisów o hipotece w praktyce. Rozgraniczenie, kiedy wierzytelność powinna być zabezpieczona hipoteką zwykłą, a kiedy hipoteką kaucyjną, wywoływało wiele problemów w praktyce, czego przykładem była dopuszczalność zabezpieczenia hipoteką zwykłą wierzytelności przyszłych, jak też wierzytelności oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej. Ponadto projekt rządowy odstępował w znacznie szerszym zakresie od zasady „jedna wierzytelność - jedna hipoteka”, przez dopuszczenie zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności (nie tylko wierzytelności przyszłych), a także poluzowanie związku między hipoteką a zabezpieczoną nią wierzytelnością (m.in. przez zezwolenie na zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela), co powinno przyczynić się do uelastycznienia hipoteki i zmniejszenia kosztów związanych ze stosowaniem tego zabezpieczenia.

2. Najważniejsze zmiany wprowadzone do konstrukcji hipoteki

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. wprowadziła bardzo istotne zmiany w konstrukcji hipoteki. Już w tym miejscu należy jednak podkreślić, że hipoteka - mimo dokonanych zmian - pozostaje nadal prawem akcesoryjnym, chociaż jej akcesoryjność została dość mocno złagodzona przez wprowadzenie do ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyjątków od tej zasady (zob. dalsze uwagi w pkt 3.2).

Najważniejszą zmianą wprowadzoną przez ustawę z 26 czerwca 2009 r. jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną (ustawa uchyla dotychczasowe przepisy o hipotece kaucyjnej) i wprowadzenie jednego rodzaju hipoteki, opartej na konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej. W celu wzmocnienia pozycji właściciela nieruchomości ustawa przewiduje możliwość żądania przez niego obniżenia sumy hipotecznej (nowy art. 68 ust. 2 zd. 2 u.k.w.h.). W ten sposób ustawodawca stara się niweczyć skutki nadmierności zabezpieczenia.

Nowelizacja wprowadza - o czym będzie jeszcze mowa - nowe wyjątki od zasady akcesoryjności hipoteki, które mają uczynić z hipoteki bardziej elastyczne zabezpieczenie niż dotychczas. Hipoteka umowna będzie mogła zabezpieczać jedną lub więcej wierzytelności pieniężnych, zarówno istniejących, jak i przyszłych (zob. art. 68 ust. 1 i art. 68¹ ust. 1 u.k.w.h.). Ustawa zatem zniosła występujące dotychczas, choć niewyrażone wprost w ustawie, ograniczenie, że jedna hipoteka może zabezpieczać tylko jedną wierzytelność. Hipoteka będzie mogła być wyrażona w innej walucie niż waluta zabezpieczonej nią wierzytelności, co może zmniejszyć ryzyko związane ze zmianą kursów walut.

Przykładowo, gdy wierzytelność zabezpieczona stanowi wyrażoną w złotych równowartość określonej kwoty w euro, możliwe będzie ustanowienie hipoteki w euro (art. 68 ust. 3 in fine u.k.w.h.). Dzięki temu wysokość hipoteki (gdyby przeliczać sumę zabezpieczenia na złote) będzie się dostosowywać do zmiany wysokości wierzytelności spowodowanej zmianą kursu euro do złotego. Nadal jednak nie będzie dopuszczalne wyrażenie sumy hipotecznej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej (np. jako równowartości w złotych określonej kwoty w innej walucie).

Ze względu na poluzowanie związku między zabezpieczoną wierzytelnością a zabezpieczającą ją hipoteką został uchylony art. 71 u.k.w.h., który rozciągał domniemanie wynikające z wpisu hipoteki także na zabezpieczoną nią wierzytelność, oraz - będący tego konsekwencją - art. 80 u.k.w.h., który nakazywał w razie przelewu wierzytelności hipotecznej stosować przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do wierzytelności hipotecznej i zarzutów przeciwko tej wierzytelności (na temat wykładni tego, budzącego wątpliwości interpretacyjne, przepisu zob. więcej J. Pisuliński, w: System..., s. 801 i n., B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 272 i n. oraz powołane tam piśmiennictwo).

Hipoteka będzie mogła zabezpieczać także wiele wierzytelności przysługujących różnym wierzycielom dzięki wprowadzeniu instytucji administratora hipoteki (zob. art. 68² u.k.w.h.), wzorowanej na funkcjonującej od 1998 r. instytucji administratora zastawów rejestrowych (zob. art. 4 u.z.r.). Administrator hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia, będzie wykonywał we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich wierzycieli, których wierzytelności są zabezpieczone hipoteką, prawa i obowiązki przysługujące wierzycielowi hipotecznemu (administrator będzie zatem powiernikiem wierzycieli, których wierzytelności zabezpiecza hipoteka ustanowiona na jego rzecz). Uelastycznieniu hipoteki będzie służyć także możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością (art. 68³ u.k.w.h.). Jest to jeden z przepisów wprowadzających wyjątek od zasady akcesoryjności.

Łatwiejsze powinno być także dokonywanie innych zmian odnoszących się do zabezpieczonej wierzytelności, np. w zakresie zmiany oprocentowania czy waluty zabezpieczonej wierzytelności (zob. art. 68⁴ u.k.w.h.). Takie zmiany wierzytelności hipotecznej nie będą wymagały zgody osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki (uchylony zostaje art. 70 u.k.w.h.). Jednakże gdy właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym, zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej, które mogą zwiększać zakres zaspokojenia z nieruchomości obciążonej, wymagać będą jego zgody (art. 68⁴ u.k.w.h.). Rozszerzono także zakres zabezpieczenia wierzytelności, gdyż hipoteka będzie mogła - w granicach określonych sumą hipoteki - zabezpieczać nie tylko odsetki i przyznane koszty postępowania, lecz także inne roszczenia o świadczenia uboczne, np. koszty upomnienia dłużnika (zob. znowelizowany art. 69 u.k.w.h.). Roszczenia o świadczenia uboczne będą podlegać zaspokojeniu w tej samej kolejności, co roszczenie o świadczenie główne (tzw. kapitał) bez ograniczeń, które obecnie wynikają z art. 1025 § 3 k.p.c. (zob. dalsze uwagi w pkt 4).

Nowelizacja dokonała ponadto zmiany art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Wprowadzenie tego przepisu w 2001 r. miało służyć ochronie nabywców domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych przed ryzykiem związanym z nabyciem prawa własności obciążonego hipoteką łączną (zob. art. 76 ust. 1 u.k.w.h.), chociaż sami wywiązali się ze swoich zobowiązań wobec właściciela nieruchomości (dewelopera). Przepis ten jednak od samego początku budził wątpliwości interpretacyjne (zob. J. Pisuliński, Hipoteka na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Uwagi de lege lata i de lege ferenda, w: Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego. Księga pamiątkowa dla Romualda Sztyka, s. 273-292 i powołane tam piśmiennictwo i orzecznictwo). Ponadto nie mógł on spełnić swojej funkcji, gdyż dotyczył jedynie hipotek zabezpieczających spłatę kredytu przeznaczonego na budowę domów mieszkalnych. Poza zakresem zastosowania tego przepisu pozostawały wszystkie inne hipoteki, zarówno umowne, jak i przymusowe. Tym samym prowadził on do zróżnicowania sytuacji prawnej wierzycieli hipotecznych, która nie znajdowała dostatecznego uzasadnienia. Mogło to więc budzić zasadne zastrzeżenia z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa.

Znowelizowany art. 76 ust. 4 u.k.w.h. ma objąć swoim zakresem wszystkie hipoteki, a ponadto doprecyzowuje, że podział hipoteki może zostać uregulowany w umowie ustanawiającej hipotekę, jeżeli sposób podziału został ujawniony w księdze wieczystej.

3. Zasada szczegółowości i akcesoryjności hipoteki

3.1. Zasada szczegółowości hipoteki

Zasada szczegółowości hipoteki odnoszona jest przede wszystkim do jej przedmiotu i oznacza, że jej przedmiotem może być tylko jedna, oznaczona nieruchomość lub prawo (zob. art. 65 ust. 3 i 4 u.k.w.h. w dotychczasowym brzmieniu oraz nowy art. 65 ust. 2 u.k.w.h.). Przedmiotem hipoteki nie mogą być wszystkie nieruchomości lub prawa przysługujące danej osobie (z tego powodu sformułowanie art. 109 u.k.w.h. i innych wzorowanych na nim przepisów jest niezbyt poprawne; należałoby raczej napisać, że wierzyciel może uzyskać hipotekę na którejkolwiek z nieruchomości lub prawie dłużnika). Tak rozumiana zasada szczegółowości hipoteki zapobiega przekształceniu jej w zabezpieczenie o charakterze generalnym, jak występujące np. prawie francuskim przywileje generalne (privil?ges généraux), obciążające cały majątek dłużnika (un ensemble de biens du débiteur) (na temat przywilejów w prawie francuskim zob. uwagi prawnoporównawcze). W nauce sporna jest kwestia, czy wyjątek od tej zasady wprowadza art. 76 u.k.w.h. dopuszczający ustanowienie hipoteki łącznej. Jest to związane z wątpliwościami, czy hipoteka łączna stanowi jedno prawo, którego przedmiotem są co najmniej dwie nieruchomości lub inne prawa podlegające obciążeniu hipoteką, czy też hipoteka łączna to w istocie wiele hipotek (tyle, ile obciążonych nią nieruchomości lub praw), połączonych ze sobą wspólnym celem, którym jest zabezpieczenie tej samej wierzytelności (w tej kwestii zob. J. Pisuliński, Zasada szczegółowości i akcesoryjności hipoteki po nowelizacji, w: Księga pamiątkowa profesora Edwarda Gniewka i tam powołane piśmiennictwo oraz komentarz do art. 76 u.k.w.h.). W ostatnim czasie pierwszy pogląd znajduje coraz więcej zwolenników w nauce, a także wyraz w orzecznictwie (zob. L. Mazur, Budowa hipoteki łącznej i jej podział, s. 60 i n., J. Pisuliński, w: System..., s. 861, B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 326; w orzecznictwie zob. uzasadnienie postanowienia SN z 11 lutego 2005 r., III CK 203/2004, LexPolonica nr 385198, Biul.SN 2005, nr 7, s. 12; natomiast w postanowieniu z 4 grudnia 2009 r., III CZP 101/2009, LexPolonica nr 2104202, SN nie zajął wyraźnego stanowiska w tej kwestii, jednak wskazał w uzasadnieniu, że dominujący jest pogląd o wielości praw obciążających poszczególne nieruchomości).

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r. nie przecina tego sporu. Wprowadza natomiast wyjątek od zasady szczegółowości, w nowym art. 76 ust. 1 zd. 2 u.k.w.h. Zgodnie z tym przepisem, w razie zniesienia współwłasności nieruchomości hipoteka obciążająca udział współwłaściciela obciąża (jako hipoteka łączna) w tym samym zakresie części ułamkowe nieruchomości powstałych na skutek podziału. Oznacza to, że ograniczone prawo rzeczowe (w tym wypadku hipoteka) obciąża nie całą nieruchomość, lecz jedynie jej ułamkową część, mimo że nieruchomości powstałe na skutek zniesienia współwłasności są przedmiotem wyłącznej własności dotychczasowych współwłaścicieli.

Kwestia losu hipoteki na udziale w razie zniesienia współwłasności była sporna. W orzecznictwie zdawał się przeważać pogląd, że hipoteka ta utrzymuje się jako hipoteka łączna na udziałach w nieruchomościach powstałych na skutek podziału. Zob. uchwałę SN z 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69, LexPolonica nr 309197, OSPiKA 1970, nr 7-8, poz. 151 z glosą S. Breyera oraz uchwałę SN z 20 marca 2003 r., III CZP 1/2003, LexPolonica nr 360499, OSN 2004, nr 1, poz. 3 z glosami A. Bieranowskiego, „Rejent” 2004, nr 11, s. 138 i n. i Z. Woźniaka, Pal. 2004, nr 9-10, s. 240 i n. Odmienne stanowisko zajął SN w postanowieniu z 4 listopada 1997 r., I CKN 291/97, LexPolonica nr 327347, PS 1998, nr 7-8, s. 190 z glosą S. Rudnickiego (tamże). Szerzej na ten temat zob. J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, s. 141 i n. oraz G. Filcek, Zniesienie współwłasności przez podział a hipoteka na udziale, s. 22 i n.

Nauka upatruje wyjątku od zasady szczegółowości hipoteki także w art. 84-86 u.k.w.h., które rozciągają hipotekę na przynależności nieruchomości oraz na odłączone od niej części składowe dopóty, dopóki pozostają na nieruchomości (tak I. Karasek, Zabezpieczenia wierzytelności na zbiorze rzeczy lub praw o zmiennym składzie. Zagadnienia konstrukcyjne, s. 91). Przedmiotem hipoteki bowiem stają się - oprócz nieruchomości - bliżej nieoznaczone rzeczy ruchome (w księdze wieczystej nie ma możliwości ujawnienia współobciążonych hipoteką rzeczy ruchomych, w szczególności przynależności nieruchomości).

Zasada szczegółowości bywa odnoszona także do wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Tak ujmowana zasada szczegółowości hipoteki oznacza, że hipoteka zabezpiecza jedynie określoną (oznaczoną) wierzytelność. Zasada ta natomiast nie przesądza, czy zabezpieczona hipoteką może być tylko jedna wierzytelność, czy więcej wierzytelności (w tym sensie omawiana ustawa nowelizująca nie wprowadza wyjątku od zasady szczegółowości). Na konieczność oznaczenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wskazują przede wszystkim nowe art. 68¹ ust. 2 i art. 68² ust. 3 u.k.w.h. Zasada szczegółowości więc pozwala ustalić, jaka wierzytelność i w jakim zakresie podlega zabezpieczeniu (zob. J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, s. 62). Ze względu na akcesoryjność hipoteki (zob. dalsze uwagi) pozwala także ustalić, czy hipoteka powstała i czy nie wygasła, skoro istnienie hipoteki zależne jest od istnienia zabezpieczonej nią wierzytelności. Z zasady szczegółowości odniesionej do zabezpieczonej wierzytelności wynika także, że nie byłoby dopuszczalne zabezpieczenie jedną hipoteką wszystkich istniejących i przyszłych wierzytelności przysługujących wierzycielowi przeciwko określonej osobie, czy nawet jedynie wierzytelności pewnego rodzaju (np. z tytułu wszystkich umów dostawy czy z tytułu wszystkich umów kredytu).

3.2. Zasada akcesoryjności

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym (niesamoistnym). Zasada akcesoryjności hipoteki, choć wprost w ustawie niewyrażona, nie jest kwestionowana. Można ją wyinterpretować z wielu przepisów; w dotychczasowym stanie prawnym wskazywano przede wszystkim na art. 65 ust. 1, 71, 73, 79, 94 u.k.w.h. Jest to cecha konstrukcyjna hipoteki, co oznacza, że strony nie mogą rozerwać związku między hipoteką a zabezpieczoną przez nią wierzytelnością poza przypadkami przewidzianymi w ustawie. W pozostałych przypadkach postanowienie umowne, które poluzowywałoby lub wykluczało związek między hipoteką a zabezpieczoną wierzytelnością, należałoby uznać za sprzeczne z prawem i tym samym za nieważne (art. 58 § 3 k.c.).

Zasada akcesoryjności może być różnie rozumiana (zob. J. Pisuliński, w: System..., s. 788 i n. B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 26 i n.). Tradycyjnie przez akcesoryjność hipoteki uważa się zależność jej losu prawnego od zabezpieczonej nią wierzytelności. Tak rozumiana zasada akcesoryjności powoduje, że powstanie, wykonywanie, przeniesienie, wygaśnięcie hipoteki zależy od zabezpieczonej nią wierzytelności. Hipoteka więc nie może powstać, gdy nie istnieje (nie może powstać) zabezpieczona nią wierzytelność. Hipoteka nie może być przeniesiona bez zabezpieczającej ją wierzytelności. Zaspokojenie z przedmiotu obciążonego hipoteką jest możliwe tylko o tyle, o ile istnieje zabezpieczona hipoteką wierzytelność i do jej wysokości (chociażby suma hipoteki była wyższa). Wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności powoduje wygaśnięcie zabezpieczonej nią hipoteki.

Co do zasady hipoteka po zmianach wprowadzonych przez ustawę z 26 czerwca 2009 r. pozostaje nadal prawem akcesoryjnym, chociaż jej akcesoryjność została nieco złagodzona, dzięki czemu hipoteka stała się zabezpieczeniem bardziej elastycznym. Tak jak dotychczas, hipoteka jednak będzie mogła zabezpieczać wierzytelności przyszłe. Dopuszczalność zabezpieczenia wierzytelności przyszłej została przesądzona w nowym art. 68 ust. 1 u.k.w.h. Z reguły wierzytelność przyszła będzie zabezpieczona hipoteką umowną, choć w wypadkach określonych w przepisach szczególnych również może to być hipoteka przymusowa.

Taki charakter może mieć np. hipoteka przymusowa zabezpieczająca zapłatę przyszłego zobowiązania podatkowego, gdy nie doszło do wydania decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego (zob. art. 21 § 1 pkt 2 ord. pod.), wpisana na podstawie zarządzenia zabezpieczenia wydanego przez organ podatkowy.

W pewnym sensie zasadę akcesoryjności przełamują nowe przepisy, zezwalające na zabezpieczenie jedną hipoteką wierzytelności różnych wierzycieli (art. 68² u.k.w.h.). W takiej sytuacji powoływany jest administrator hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia. Odstępstwo od zasady akcesoryjności polega na tym, że hipoteka ustanawiana jest na rzecz administratora zamiast na rzecz wierzycieli. Administrator wykonuje wszystkie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego.

Wierzytelności objęte takim zabezpieczeniem hipotecznym muszą zostać określone w umowie ustanawiającej hipotekę. Gdyby objęte zabezpieczeniem wierzytelności nie istniały ani nie mogły powstać w przyszłości, hipoteka ustanowiona na rzecz administratora nie powstanie. Również wygaśnięcie wszystkich objętych tą hipoteką wierzytelności spowoduje wygaśnięcie hipoteki, jeżeli nie może powstać żadna nowa wierzytelność, która podlegałaby zabezpieczeniu (nowy art. 94 u.k.w.h.). W tym sensie hipoteka ustanowiona na rzecz administratora pozostaje więc nadal prawem akcesoryjnym. Chociaż ustawa nie rozstrzyga wyraźnie kwestii przeniesienia wierzytelności zabezpieczonych hipoteką ustanowioną na rzecz administratora, należy uznać, że zbycie wierzytelności hipotecznej (np. przeniesienie zabezpieczonej hipoteką wierzytelności z obligacji) nie pozbawia jej zabezpieczenia. Także więc znajduje tu potwierdzenie zasada akcesoryjności.

Nowym wyjątkiem od zasady akcesoryjności jest możliwość zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Dotychczas taka możliwość istniała jedynie w razie odnowienia zabezpieczonej wierzytelności, gdy nowa wierzytelność powstawała na miejsce istniejącej wierzytelności. Natomiast nowelizacja (zob. art. 68³ u.k.w.h.) dopuszcza zarówno zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną, przysługująca temu samemu wierzycielowi (do tego samego lub innego dłużnika), jak i objęcie hipoteką - oprócz zabezpieczonej wierzytelności - dalszych wierzytelności tego samego wierzyciela (co wynika z tego, że hipoteka może zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność). Do takiej zmiany stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki (art. 248 k.c.).

Hipoteka przechodzi w zasadzie na nabywcę zabezpieczonej nią wierzytelności (tak wyraźnie stanowi art. 79 ust. 1 u.k.w.h.). Od tej zasady nowelizacja wprowadziła dwa wyjątki w art. 79¹ ust. 1 i art. 79² u.k.w.h. Jeżeli hipoteka zabezpiecza wiele wierzytelności, strony w umowie przelewu mogą postanowić, że przelana wierzytelność nie będzie objęta zabezpieczeniem. Ustawa zezwala także na przelew wierzytelności hipotecznej bez zabezpieczającej ją hipoteki, gdy z określonego we wpisie stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność. W obydwu wypadkach właściciel nieruchomości, niebędący dłużnikiem osobistym, powinien zostać zawiadomiony o takim przelewie.

Należy podkreślić przy okazji, że na skutek uchylenia art. 80 u.k.w.h. (z dniem 20 lutego 2011 r.), wyłączone jest stosowanie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do przelanej wierzytelności. Oznacza to, że nabywca nabędzie hipotekę (jeżeli spełnione zostały przesłanki określone w art. 5-9 u.k.w.h.) tylko wówczas, gdy nabędzie także zabezpieczoną nią wierzytelność. Jeżeli zabezpieczona hipoteką wierzytelność nie istnieje (a co za tym idzie - nie istnieje zabezpieczająca ją hipoteka), cesjonariusz nie nabędzie nie tylko zabezpieczonej wierzytelności, lecz także hipoteki (choćby działał w dobrej wierze).

Ze względu na uchylenie art. 71 u.k.w.h. (z dniem 20 lutego 2011 r.) wierzyciel nie może - po nowelizacji - powoływać się na wpis hipoteki w celu udowodnienia istnienia zabezpieczonej wierzytelności. Dochodząc zaspokojenia z przedmiotu obciążonego hipoteką, wierzyciel musi uzyskać tytuł wykonawczy, a zatem musi udowodnić istnienie zabezpieczonej wierzytelności i jej wysokość.

Hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej nią wierzytelności, a gdy hipoteka zabezpiecza wiele wierzytelności - po wygaśnięciu ostatniej z nich (zob. art. 94 i 94¹ u.k.w.h.). Oprócz już istniejących w tym zakresie wyjątków (zob. art. 97 i 98 u.k.w.h.) znowelizowane przepisy wprowadzają dalszy wyjątek, który przyjmowano dotychczas w literaturze w odniesieniu do hipoteki kaucyjnej (np. gdy zabezpieczała ona wierzytelność z kredytu odnawialnego), a mianowicie, że hipoteka nie wygasa, gdy z określonego stosunku prawnego może powstać nowa wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką. Wyjątek ten nawiązuje do art. 18 u.z.r. Cel obydwu przepisów jest podobny, lecz w przypadku hipoteki - inaczej niż w art. 18 ust. 2 pkt 2 u.z.r. - nie ma ograniczenia, że stosunek prawny, z którego może powstać nowa wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu hipoteką, musi powstać w określonym czasie.

4. Zmiany wprowadzone do przepisów innych ustaw

Nowelizacja z 26 czerwca 2009 r. wprowadziła zmiany w kilku ustawach: w Kodeksie cywilnym, Kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, ustawie o obligacjach, Ordynacji podatkowej, ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych oraz w ustawie - Prawo upadłościowe i naprawcze (art. 2-9). Zmiany te można ująć w trzech grupach: wynikające z konieczności dostosowania przepisów tych ustaw do zmienionej konstrukcji hipoteki; mające na celu usunięcie sprzeczności i luk w obowiązujących przepisach dotyczących hipoteki albo usunięcie istniejących wątpliwości interpretacyjnych (do tej grupy należy także zaliczyć przepisy, których zmiana została niejako wymuszona przez zmianę innych przepisów tu zaliczonych); zmiany porządkowe. Do pierwszej grupy należy zaliczyć:

- zmianę art. 930 § 3, art. 1025 § 3, art. 1026 § 1, art. 1038 k.p.c.;

- zmianę art. 115c, 115e, dodanie art. 110f § 3, art. 115 § 2a u.p.e.a;

- dodanie ust. 1a i 1b art. 7 ustawy o obligacjach;

- zmianę art. 345 ust. 3 u.p.n. i dodanie art. 63 ust. 1 pkt 3.

Do drugiej grupy można zaliczyć:

- zmianę art. 314 k.c. i dodanie art. 307 § 3 k.c.;

- zmianę art. 1025 § 1 k.p.c.;

- zmianę art. 115 § 1, 2 i 5, art. 164 § 1, 2 i 3 u.p.e.a.;

- zmianę art. 34 § 4 i art. 35 § 3 o.p.;

- zmianę art. 26 ust. 3b u.s.u.s. i uchylenie art. 24 ust. 3;

- zmianę art. 95 ust. 1 i 5 pr.bank.;

Do trzeciej grupy można zaliczyć zmianę art. 982 § 3 i art. 1025 § 4 k.p.c.

Zmienione lub dodane nowe przepisy zaliczone do pierwszej grupy zostały omówione w uwagach do odpowiednich przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zob. w szczególności uwagi do art. 68¹, 68², 69, 75).

Zmiana art. 982 § 3 i art. 1025 § 4 k.p.c. miała na celu dostosowanie terminologii stosowanej w tych przepisach do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - znane prawu spółdzielczemu z 1982 r. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stały się - z dniem 14 stycznia 2003 r. (tj. z dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonanej przez ustawę z 19 grudnia 2002 r., Dz. U. Nr 240, poz. 2058) - spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu (zob. art. 10 ustawy z 2 lipca 2004 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, Dz. U. Nr 172, poz. 1804). Do praw istniejących w tej dacie należy stosować przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (zob. także art. 52 u.s.m.). Po 24 kwietnia 2001 r. spółdzielcze prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej nie mogą być ustanawiane, natomiast ich rolę przejęło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem może być zarówno lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalny, jak i dom jednorodzinny (zob. art. 2 ust. 1 i 3 u.s.m.). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jednak nie może być obecnie ustanawiane (zob. art. 7 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych..., Dz. U. Nr 125, poz. 873 ze zm.); przewidziana pierwotnie w art. 7 ust. 2 powołanej ustawy możliwość ustanawiania do 31 grudnia 2010 r., a następnie przedłużona do 31 grudnia 2012 r. (przez art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr 223, poz. 1779; przepisy tej ustawy uchyliły art. 7 ust. 2-6 ustawy z 14 czerwca 2007 r.), spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynkach wzniesionych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego, pozostaje w sprzeczności z podstawową zasadą prawa cywilnego, a mianowicie, że nie może skutecznie ustanowić ograniczonego prawa rzeczowego na rzeczy osoba, której nie przysługuje prawo do rozporządzania nią.

Należy zauważyć, że wyrażona w tych przepisach hipoteza, iż z wnioskiem o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna wystąpić osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, nie może zostać spełniona, gdyż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego mogło być ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe jedynie w budynkach stanowiących jej własność (zob. zwłaszcza uchylony art. 204 § 2 pkt 1 i art. 213 § 1 ustawy - Prawo spółdzielcze w brzmieniu tekstu jednolitego Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288, oraz art. 9 ust. 2 u.s.m.), a po 24 kwietnia 2001 r. - także współwłasność spółdzielni. Jeżeli więc spółdzielni mieszkaniowej nie przysługiwało prawo własności do gruntu ani prawo użytkowania wieczystego, to nie mogła ona być właścicielem budynku, a zatem umowa ustanawiająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego znajdującego się w takim budynku była nieważna (zob. uchwałę SN z 13 marca 2002 r., III CZP 11/2002, OSN 2002, nr 12, poz. 147 oraz wyrok SN z 21 lipca 2004 r., V CK 676/2003, LexPolonica nr 367920).

Powyższe uwagi odnoszą się również do zmiany art. 34 § 4 o.p. oraz art. 26 ust. 3b u.s.u.s., w których w dotychczasowym brzmieniu wymienione były, jako przedmiot hipoteki przymusowej zabezpieczającej zapłatę zobowiązania podatkowego lub składek na ubezpieczenie społeczne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Co do pozostałych zmian, wprowadzonych do powołanych przepisów - zob. dalsze uwagi.

Obecnie należy krótko wyjaśnić przyczyny i znaczenie zmian przepisów zaliczonych do grupy drugiej.

W pierwszej kolejności trzeba omówić zmiany wprowadzone do przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, zarówno sądowym, jak i administracyjnym (poza omówionymi wcześniej art. 982 § 3 i art. 1025 § 4 k.p.c.). Zmiana art. 1025 § 1 k.p.c., art. 115 § 1, 2 i 5 u.p.e.a. i dodanie § 2a w tym przepisie, jak też uchylenie art. 24 ust. 3 u.s.u.s. było spowodowane dwoma przyczynami. Po pierwsze, chodziło o ujednolicenie przepisów określających kolejność zaspokajania wierzytelności w postępowaniu egzekucyjnym sądowym i administracyjnym, co było szczególnie ważne z uwagi na możliwy zbieg egzekucji (zob. art. 773 k.p.c.) oraz - w przypadku egzekucji składek na ubezpieczenie społeczne - możliwość wyboru przez ZUS, czy egzekucja ma być prowadzona według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, czy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Powierzenie przez sąd - w razie zbiegu egzekucji - prowadzenia egzekucji jednemu organowi egzekucyjnemu (sądowemu lub administracyjnemu) nie powinno mieć żadnego wpływu na kolejność zaspokajania wierzytelności. Tymczasem dotychczasowe przepisy bez dostatecznego uzasadnienia nie tylko różnicowały kolejność zaspokajania niektórych wierzytelności, ale wprowadzały różne ograniczenia nawet w obrębie tej samej kategorii wierzytelności (np. wierzytelności z wynagrodzenia za pracę). Ten stan rzeczy od dawna budził wątpliwości w literaturze, w której postulowano dostosowanie przepisów obu ustaw o postępowaniach egzekucyjnych do siebie (zob. J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, s. 426).

Drugą przyczyną wprowadzenia zmian było dostosowanie przepisów regulujących kolejność zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo (a więc hipoteką lub zastawem) w postępowaniu egzekucyjnym do materialnoprawnego pierwszeństwa zastawów i hipotek zabezpieczających te wierzytelności. Dotychczasowe przepisy bowiem nie uwzględniały materialnoprawnego pierwszeństwa zastawów i hipotek (oraz innych praw rzeczowych) przy określaniu kolejności zaspokajania poszczególnych wierzytelności, czego najlepszym przykładem było umieszczenie w art. 1025 § 1 k.p.c. (w dotychczasowym brzmieniu) zastawu zwykłego w kategorii 8, pozostałych zastawów (rejestrowego i skarbowego) zaś w kategorii 5. Nawet więc wtedy, gdy zastaw zwykły korzystał z pierwszeństwa przed zastawem rejestrowym lub skarbowym na gruncie przepisów prawa materialnego, wierzytelność zabezpieczona tym zastawem była zaspokajana dopiero w toku egzekucji po wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym lub skarbowym. Co więcej, przepisy o egzekucji nie uwzględniały szczególnego pierwszeństwa, jakie przyznają tzw. przywilejom na statku (ustawowemu zastawowi) przepisy Kodeksu morskiego (art. 90 i n. - ustawa z 18 września 2001 r., tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 217, poz. 1689). Przywileje na statku bowiem korzystają z pierwszeństwa przed wszystkimi innymi wierzytelnościami, chociażby zabezpieczonymi zastawem (art. 90 § 1 k.m.), a więc także przed hipoteką morską (która jest rodzajem zastawu na statkach wpisanych do rejestru okrętowego, a do której stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece - zob. art. 76 § 1 k.m.). Dostosowanie przepisów o egzekucji do regulacji prawa materialnego zatem polegało na zmianie kolejności zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo, przez umieszczenie w tej samej kategorii, co wierzytelności zabezpieczone hipoteką morską, również wierzytelności zabezpieczonych przywilejem na statku (zob. nowy art. 1025 § 1 pkt 4 k.p.c. i art. 115 § 1 pkt 2 u.p.e.a.) oraz przesunięcie wierzytelności zabezpieczonych zastawem zwykłym do tej samej kategorii, co wierzytelności zabezpieczone zastawem rejestrowym i skarbowym (zob. nowy art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. i art. 115 § 1 pkt 3 u.p.e.a.).

Zmieniony został także art. 115 § 1 pkt 6 u.p.e.a., aby wyraźnie przesądzić, że wraz z należnością główną zabezpieczoną rzeczowo zaspokojeniu podlegają także zabezpieczone w ten sposób odsetki, koszty postępowania i inne roszczenia o świadczenia uboczne (zob. nowy art. 115 § 2a u.p.e.a.), a ponadto w art. 115 § 2 u.p.e.a. wprowadzono ograniczenie dla zaspokajanych przed należnościami zabezpieczonymi rzeczowo roszczeń z tytułu wynagrodzenia za pracę. Roszczenia z tytułu wynagrodzenia za pracę korzystają w postępowaniu egzekucyjnym w administracji ze szczególnego pierwszeństwa jedynie za okres trzech miesięcy, podobnie jak to już wcześniej przewidywał art. 1025 § 1 pkt 3 k.p.c. w przypadku sądowego postępowania egzekucyjnego.

Art. 24 ust. 3 u.s.u.s. określał w sposób szczególny pierwszeństwo zaspokajania należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, co mogło prowadzić do problemów, gdy w postępowaniu administracyjnym egzekwowane były - oprócz składek na ubezpieczenie społeczne - także inne należności. Powstawał wówczas problem, czy kolejność i zakres zaspokajania poszczególnych należności (np. z tytułu wynagrodzenia za pracę) należało określać według art. 24 ust. 3 u.s.u.s., czy art. 115 § 1 i 2 u.p.e.a. Dlatego zdecydowano się na uchylenie art. 24 ust. 3 u.s.u.s., co oznacza, że należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne będą zaspokajane w postępowaniu egzekucyjnym w administracji na ogólnych zasadach (tj. zgodnie ze znowelizowanym art. 115 u.p.e.a.).

Zmiana art. 34 § 4 i art. 35 § 3 o.p., art. 26 ust. 3b u.s.u.s. oraz art. 164 u.p.e.a. była spowodowana niejasnością, czy dopuszczalne jest zabezpieczenie podatków i składek na ubezpieczenie społeczne lub innych należności podlegających egzekucji w postępowaniu egzekucyjnym w administracji hipoteką morską przymusową, w tym także hipoteką morską na statku w budowie. Jednocześnie dostosowano do zmiany art. 34 § 4 o.p. i art. 164 § 1 u.p.e.a. oraz art. 35 § 3 o.p. i art. 164 § 2 i 3 u.p.e.a., przez określenie, że organ podatkowy (a w przypadku składek na ubezpieczenie społeczne - ZUS) albo wierzyciel, który uzyskał zarządzenie zabezpieczenie wydane przez organ egzekucyjny w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, składają wniosek o wpis hipoteki morskiej przymusowej na statku lub na statku w budowie, stanowiącym własność dłużnika, do właściwej izby morskiej.

Zmiana art. 95 ust. 1 i 5 pr.bank. miała służyć z jednej strony uporządkowaniu podstawy wpisu zabezpieczeń na rzecz banku lub zmiany ich treści, z drugiej zaś ograniczyć zakres nadanej dokumentom wystawianym przez bank mocy prawnej dokumentu urzędowego. Po pierwsze więc zmieniony art. 95 ust. 1 pr.bank. nadaje moc prawną dokumentu urzędowego tylko tym dokumentom wystawionym przez bank, które odnoszą się do praw i obowiązków majątkowych banku z tytułu dokonanej czynności bankowej lub ustanowionego na rzecz banku zabezpieczenia. Po drugie, zrezygnowano w art. 95 ust. 1 pr.bank. z dotychczasowej wzmianki o zastawie rejestrowym oraz o tym, że dokument wystawiony przez bank może być podstawą wpisu do innego niż księga wieczysta rejestru, co odnosiło się w rzeczywistości do rejestru zastawów. O ile bowiem można było twierdzić, że szczególna regulacja wpisu hipoteki na podstawie dokumentu wystawionego przez bank była uzasadniona rezygnacją z wymagania ustanowienia hipoteki na rzecz banku w drodze aktu notarialnego (zob. art. 95 ust. 4 pr.bank.), o tyle w przypadku zastawu rejestrowego brak było takiego uzasadnienia. Zastaw rejestrowy jest ustanawiany zawsze w drodze umowy zawieranej przez strony w formie pisemnej pod rygorem nieważności, niezależnie od tego, co jest jego przedmiotem i na czyją rzecz jest ustanawiany (zob. art. 3 u.z.r.). Do wpisu do rejestru zastawów nie wymaga się także - inaczej niż w przypadku wpisu do księgi wieczystej - dokumentu z notarialnie poświadczonymi podpisami (zob. art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Art. 95 ust. 1 pr.bank. wprowadzał więc jedynie pozorne ułatwienie przy dokonywaniu wpisów w rejestrze zastawów. Również wpisy zabezpieczenia ustanowionego na rzecz banku w innych rejestrach (zwłaszcza wpis zastawu rejestrowego do rejestru statków powietrznych lub zastawu rejestrowego na prawach własności przemysłowej do rejestrów prowadzonych przez Urząd Patentowy RP) nie wymagały szczególnej regulacji (zob. art. 41a u.z.r., który zobowiązuje sąd prowadzący rejestr zastawów rejestrowych do przesłania odpisu postanowienia o wpisie zastawu rejestrowego właściwym organom prowadzącym rejestr statków powietrznych i rejestr praw własności przemysłowej).

Konsekwentnie art. 95 ust. 5 pr.bank. został dostosowany do zmiany treści art. 95 ust. 1 pr.bank. Jednocześnie dodano w tym przepisie, że dokument wystawiony przez bank może być podstawą wpisu hipoteki także na wierzytelności hipotecznej oraz dostosowano go do zmian wprowadzonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (zob. wcześniejsze uwagi). Pominięcie w dotychczasowym art. 95 ust. 5 pr.bank. możliwości ustanowienia w uproszczony sposób hipoteki na wierzytelności hipotecznej w celu zabezpieczenia wierzytelności banku bowiem należało uznać za nieuzasadnione. Było to spowodowane błędnym rozstrzygnięciem Sądu Najwyższego, wydanym jeszcze pod rządami prawa bankowego z 1989 r. (zob. uchwała SN z 19 lipca 1996 r., III CZP 82/96, LexPolonica nr 309794, OSN 1996, nr 10, poz. 137). Orzeczenie to spotkało się z krytyką w nauce (zob. J. Pisuliński, Hipoteka bankowa, w: Encyklopedia prawa bankowego, s. 244-245).

5. Kwestie intertemporalne

5.1. Stosowanie przepisów ustawy nowelizującej do hipotek powstałych przed wejściem jej w życie

Zagadnienia prawa międzyczasowego są przedmiotem regulacji w art. 10-13 ustawy z 26 czerwca 2009 r. Przepisy te dotyczą hipotek i zastawów powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy (odpowiednio art. 10 i 11 oraz art. 12) oraz do postępowań egzekucyjnych i upadłościowych wszczętych przed tym dniem (art. 13).

W art. 10 i 11 uregulowano kwestię stosowania znowelizowanych przez ustawę z 26 czerwca 2009 r. przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece do hipotek powstałych przed dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy, tj. przed 20 lutego 2011 r. Za rozstrzygającą należy uważać datę powstania hipoteki. Ponieważ wpis hipoteki w księdze wieczystej ma skutek wsteczny, a jego dopuszczalność należy oceniać - co do zasady - według chwili złożenia wniosku o wpis (zob. uchwałę 7 sędziów SN z 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/2009, LexPolonica nr 2110707, OSN 2010, nr 6, poz. 84), dlatego za hipotekę powstałą przed dniem wejścia w życie ustawy w rozumieniu art. 10 i 11 należy uznać także hipotekę (umowną lub przymusową) wpisaną do księgi wieczystej wprawdzie po dniu 20 lutego 2011 r., jeżeli wniosek o jej wpis został złożony przed tym dniem. Gdy chodzi o hipotekę ustawową (zob. art. 1037 § 3 k.p.c. i art. 115d § 3 u.p.e.a.), to decydować powinna chwila powstania tej hipoteki, a nie jej wpisu w księdze wieczystej (wpis ma bowiem charakter deklaratoryjny - zob. postanowienie SN z 18 stycznia 2008 r., V CSK 298/2007, LexPolonica nr 1970939, OSN ZD 2008, nr 4 (D), poz. 105). Oznacza to, że określony w powołanych przepisach stan faktyczny powodujący powstanie hipoteki zrealizował się przed dniem 20 lutego 2011 r.

Ustawa różnicuje skutki wejścia w życie nowelizacji w zależności od rodzaju hipoteki. Co do zasady do hipotek zwykłych (umownych lub przymusowych) powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy z 26 czerwca 2009 r. należy stosować przepisy dotychczasowe (art. 10 ust. 2 zd. 1 tej ustawy). Wyjątek uczyniono jedynie w odniesieniu do art. 76 ust. 4 u.k.w.h., który - w brzmieniu nadanym przez ustawę nowelizującą - należy stosować także do hipotek zwykłych, jeżeli podział nieruchomości następuje po dniu 19 lutego 2011 r. Jednak zgodnie z poglądem wyrażonym w orzecznictwie, gdyby przed dniem 20 lutego 2011 r. doszło do wyodrębnienia w budynku chociażby jednego lokalu, w razie wyodrębnienia własności kolejnych lokali po tym dniu do hipotek obciążających nieruchomość (niezależnie od tego, czy powstały przed dniem 20 lutego 2011 r. czy po tym dniu) należy stosować art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w dotychczasowym brzmieniu (zob. uzasadnienie uchwały 7 sędziów SN z 16 października 2008 r., III CZP 71/2008, LexPolonica nr 1956281, OSN 2009, nr 4, poz. 49 oraz uzasadnienie postanowienia SN z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/2004, LexPolonica nr 389247, MoP 2006, nr 12, s. 660). O stosowaniu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. bowiem rozstrzyga dzień wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości.

Tak samo jak hipoteki zwykłe ustawodawca traktuje hipoteki kaucyjne, które zabezpieczają roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy dotychczasowych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zob. uchylony art. 102 u.k.w.h.) zabezpieczeniem hipoteką zwykłą (art. 10 ust. 2 zd. 2 ustawy nowelizującej). Z uwagi na związek między taką hipoteką kaucyjną i hipoteką zwykłą uznano, że reżim prawny tych hipotek powinien być taki sam. Dlatego do takich hipotek kaucyjnych, powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r., nie stosuje się znowelizowanych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zob. uwagi niżej), lecz przepisy dotychczasowe. Do hipotek kaucyjnych, o których mowa w art. 10 ust. 2 zd. 2 ustawy nowelizującej będzie się jednak stosować art. 76 ust. 4 u.k.w.k. w brzmieniu nadanym tą ustawą (zob. wcześniejsze uwagi).

Stosowanie do hipotek zwykłych dotychczasowych przepisów oznacza między innymi, że nie będzie możliwe zastąpienie dotychczasowej wierzytelności hipotecznej inną wierzytelnością (poza możliwością odnowienia); w razie zmian wierzytelności hipotecznej będzie miał zastosowanie art. 70 (na zmiany wierzytelności hipotecznej potrzebna będzie zgoda osób, którym przysługują na obciążonej nieruchomości prawa z równym lub niższym pierwszeństwem); hipoteka będzie zabezpieczać roszczenia o odsetki i przyznane koszty postępowania jedynie w granicach określonych w art. 1025 § 3 k.p.c. w dotychczasowym brzmieniu, a więc odsetki tylko za dwa ostatnie lata od dnia przysądzenia własności nieruchomości, koszty postępowania zaś w wysokości nieprzekraczającej 1/2010 kapitału; w stosunku do wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką stosować się będzie domniemanie z art. 71 u.k.w.h., jak też w razie jej przelewu dotychczasowe art. 79 u.k.w.h. i n., a więc nabywca wierzytelności hipotecznej będzie mógł się powoływać na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych itd.

Do hipotek kaucyjnych (umownych i przymusowych) powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r. (z wyjątkiem hipotek kaucyjnych zabezpieczających roszczenia nieobjęte z mocy prawa zabezpieczeniem hipoteką zwykłą) przyjęto odmienne rozwiązanie niż w stosunku do hipotek zwykłych, co jest uzasadnione tym, że konstrukcja hipoteki w znowelizowanych przepisach (zob. uwagi w pkt 2) została oparta na konstrukcji hipoteki kaucyjnej. Oznacza to między innymi, że dopuszczalne będzie objęcie zabezpieczeniem taką hipoteką nowej wierzytelności (oprócz lub zamiast dotychczasowej wierzytelności hipotecznej) zgodnie z art. 68¹ i 68³ u.k.w.h.; do zmiany wierzytelności hipotecznej nie będzie się stosowało uchylonego art. 70 u.k.w.h., natomiast znajdzie zastosowanie nowy art. 68⁴ u.k.w.h.

W drodze wyjątku do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r. jednak nie będą miały zastosowania przepisy o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym, co było uzasadnione tym, że wierzyciele hipoteczni mogli liczyć przed wprowadzeniem instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, że ich hipoteki posuną się naprzód, jeżeli wygaśnie hipoteka poprzedzająca ich prawa. Należy to rozumieć w ten sposób, że w razie wygaśnięcia hipoteki kaucyjnej po dniu 19 lutego 2011 r. właściciel nieruchomości nie będzie mógł na opróżnionym miejscu ustanowić nowej hipoteki ani przenieść na to miejsce innej hipoteki; dojdzie natomiast do przesunięcia innych hipotek obciążających tę nieruchomość z pierwszeństwem niższym od wygasłej hipoteki kaucyjnej. Natomiast dopuszczalne będzie przesunięcie powstałej przed dniem 20 lutego 2011 r. hipoteki kaucyjnej na opróżnione miejsce hipotecznej po wygasłej hipotece, jeżeli wygasała hipoteka została ustanowiona po dniu 19 lutego 2011 r.

Szczególne uregulowanie o charakterze przejściowym zostało zawarte w art. 11 ustawy nowelizującej. Zgodnie z nim, jeżeli przed wejściem w życie tej ustawy hipoteka zabezpieczała wierzytelność przyszłą i wierzytelność ta nie powstała w ciągu 5 lat, licząc od dnia 20 lutego 2011 r., to właściciel nieruchomości obciążonej będzie mógł żądać zniesienia tej hipoteki na podstawie art. 99¹ u.k.w.h. Ponieważ w dotychczasowym stanie prawnym wierzytelność przyszła mogła być zabezpieczona hipoteką kaucyjną (kwestia ta nie została w nauce jednoznacznie rozstrzygnięta; zob. J. Pisuliński, w: System..., s. 852 oraz B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s. 296 i n., według którego hipoteka kaucyjna mogła zabezpieczać jedynie wierzytelności przyszłe o nieustalonej wysokości; jeżeli wysokość wierzytelności przyszłej jest ustalona, powinna być zabezpieczona hipoteką zwykłą), analizowany przepis należy uznać za szczególny w stosunku do art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej, zgodnie z którym do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r. stosuje się znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a więc także art. 99¹ u.k.w.h. Tak więc właściciel nieruchomości obciążonej taką hipoteką kaucyjną nie będzie musiał czekać 10 lat, lecz już po upływie 5 lat, licząc od dnia 20 lutego 2011 r., będzie mógł za wynagrodzeniem żądać zniesienia tej hipoteki.

5.2. Zmiany Kodeksu cywilnego

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. dodała do art. 307 k.c. nowy § 3, który wprowadza wymaganie zawarcia umowy zastawu zwykłego na rzeczy ruchomej w formie pisemnej z data pewną. Jest to forma ad eventum, gdyż jej niezachowanie nie powoduje nieważności umowy zastawu, lecz bezskuteczność zastawu w stosunku do innych wierzycieli zastawcy. Oznacza to, że zastaw ustanowiony bez zachowania tej formy powstaje (jeżeli zostały spełnione pozostałe przesłanki jego ustanowienia, w szczególności nastąpiło wydanie rzeczy zastawnikowi lub osobie trzeciej), jednakże zastawnik nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu zastawu w kategorii przewidzianej dla praw zastawniczych (zob. art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. i art. 115 § 1 pkt 3 u.p.e.a.), lecz w kategorii właściwej dla wierzytelności niezabezpieczonych rzeczowo (wierzytelność zabezpieczona jednak może korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia ze względu na swój charakter, np. gdyby była to wierzytelność z umowy o pracę). Ponieważ zastaw istnieje, zastawnik może także np. korzystać z ochrony przewidzianej dla ograniczonych praw rzeczowych (art. 251 k.c.).

Wydaje się, że dotyczy to także wypadków naruszenia prawa zastawnika przez innych wierzycieli zastawcy, np. gdyby wierzyciel zastawcy odebrał zastawioną rzecz zastawnikowi lub osobie trzeciej, u której rzecz się znajdowała, to zastawnik mógłby domagać się jej wydania na podstawie art. 222 § 1 w zw. z art. 251 k.c.; podobny problem powstaje w sytuacji uregulowanej w art. 590 § 2 k.c. Nie stoi temu na przeszkodzie art. 307 § 3 k.c., jeżeli przy jego wykładni uwzględni się ratio legis wprowadzenia tej regulacji. Przepis ten został dodany w celu przeciwdziałania możliwym nadużyciom w związku ze zrównaniem kolejności zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonych zastawem zwykłym z wierzytelnościami zabezpieczonymi innymi rodzajami zastawów, w przypadku których zasada jawności realizowana jest większym stopniu, chociażby ze względu na konieczność ujawnienia zastawu w odpowiednim rejestrze.

W trakcie prac nad projektem wyrażano obawy, że dłużnik może wejść w zmowę z innymi osobami (np. bliskimi, z którymi zamieszkuje) i twierdzić, że ustanowił na ich rzecz zastaw (umowa ustanawiająca zastaw nie wymagała żadnej formy do czasu wejścia w życie omawianej ustawy nowelizującej). Zwrot „zastaw jest skuteczny wobec wierzycieli zastawcy” należy zatem rozumieć w ten sposób, że zastawnik nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia zabezpieczonej nim wierzytelności przed innymi wierzycielami zastawcy (w tym także zabezpieczonymi rzeczowo, chociażby ich zastaw powstał później niż zastaw zwykły).

5.3. Zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo

Przepisy ustawy z 26 czerwca 2009 r. wprowadziły dwie istotne zmiany w zakresie zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych rzeczowo. Po pierwsze, została zmieniona kolejność zaspokajania wierzytelności zabezpieczonych zastawem lub hipoteką (zob. zmiany art. 1025 § 1 k.p.c. i art. 115 § 1 u.p.e.a. - była o nich mowa wcześniej). Po drugie, został rozszerzony zakres roszczeń o świadczenia uboczne, korzystających z zabezpieczenia zastawem lub hipoteką i podlegających zaspokojeniu z pierwszeństwem przyznanym należności głównej. W szczególności nie obowiązuje już ograniczenie zaspokojenia z pierwszeństwem przyznanym należności głównej odsetek za okres przekraczający dwa lata przed przysądzeniem własności nieruchomości (przyznaniem własności w postępowaniu egzekucyjnym w administracji) ani ograniczenie do 1/2010 kapitału w odniesieniu do przyznanych kosztów postępowania. Również inne roszczenia o świadczenia uboczne, które dotąd podlegały zabezpieczeniu, np. hipoteką, jednakże nie były wymienione w art. 1025 § 3 k.p.c. ani art. 115 § 1 u.p.e.a. i związku z tym nie korzystały z pierwszeństwa zaspokojenia, od wejścia w życie ustawy nowelizującej korzystają z takiego samego pierwszeństwa, jakie przyznane jest należności głównej.

Ponadto wspomniana ustawa znowelizowała art. 930 § 3 k.p.c. i dodała w art. 110f u.p.e.a. nowy § 3, przesądzając w nich wyraźnie, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką przymusową wpisaną po zajęciu nieruchomości nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie (hipoteka taka powstaje skutecznie, dlatego w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego hipoteka będzie zabezpieczała wierzytelność, a gdyby doszło do ponownego wszczęcia egzekucji - zabezpieczona wierzytelność będzie korzystała z pierwszeństwa określonego w art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. i art. 115 § 1 pkt 3 u.p.e.a.). Zob. wcześniejszą uchwałę Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/2006, LexPolonica nr 1030860, OSN 2007, nr 9, poz. 13 z glosami G. Julke, „Przegląd Prawa Egzekucyjnego” 2007, nr 9, s. 77; M. Ławrynowicza, MoP 2008, nr 10, s. 544; K. Łozy, „Rejent”2009, nr 1, s. 152; W. Sługiewicza, PS 2009, nr 5, s. 110.

Ze względu na omówione zmiany przyjęto w art. 13 ust. 1 ustawy nowelizującej, że do podziału sumy uzyskanej z egzekucji (zarówno sądowej, jak i administracyjnej) wszczętej przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed 20 lutego 2011 r.) stosuje się przepisy dotychczasowe, a zatem nie stosuje się znowelizowanych art. 930 § 3 zd. 2, art. 1025 k.p.c. oraz art. 110f § 3 i art. 115 u.p.e.a. Za rozstrzygającą należy uznać chwilę złożenia przez stronę (wierzyciela) wniosku do właściwego komornika lub sądu zawierającego żądanie wszczęcia egzekucji sądowej lub skierowania żądania wszczęcia takiej egzekucji przez sąd albo inny uprawniony organ, gdy egzekucja sądowa może zostać wszczęta z urzędu (art. 796 k.p.c.). Podobnie w postępowaniu egzekucyjnym w administracji za chwilę wszczęcia postępowania należy uznać chwilę złożenia wniosku przez wierzyciela (art. 26 § 1 u.p.e.a.).

Nie jest równoznaczne z wszczęciem egzekucji złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności w postępowaniu sądowym czy wystawienie administracyjnego tytułu wykonawczego. Są to bowiem czynności poprzedzające wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Nie należy także utożsamiać wszczęcia postępowania egzekucyjnego w administracji z wszczęciem egzekucji administracyjnej (art. 26 § 5 u.p.e.a.). Postępowanie egzekucyjne bowiem zostaje wszczęte z chwilą złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji (z tym momentem organ egzekucyjny przystępuje do zbadania dopuszczalności egzekucji administracyjnej i prawidłowości tytułu wykonawczego), natomiast wszczęcie egzekucji administracyjnej następuje dopiero z chwilą doręczenia zobowiązanemu tytułu wykonawczego lub zawiadomienia o zajęciu wierzytelności dłużnika zajętej wierzytelności, jeżeli zawiadomienie nastąpiło przed doręczeniem zobowiązanemu tytułu wykonawczego (zob. T. Jędrzejewski, M. Masternak, P. Rączka, Administracyjne postępowanie egzekucyjne, s. 101 i 104).

Podobną zasadę, jak w postępowaniu egzekucyjnym, przyjęto w odniesieniu do podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu obciążonego hipoteką lub zastawem, jeżeli doszło do ogłoszenia upadłości przed dniem wejścia w życie ustawy. W takiej sytuacji do podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży stosuje się art. 345 ust. 3 u.p.n. w dotychczasowym brzmieniu. Decyduje dzień ogłoszenia upadłości, a więc data wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości (art. 52 zd. 1 u.p.n.). Jeżeli do ogłoszenia upadłości z likwidacją masy doszło w wyniku odmowy zatwierdzenia układu (art. 289 u.p.n.), nie data tego postanowienia, lecz data postanowienia o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu powinna być rozstrzygająca. Lege non distinguente art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej dotyczy bowiem zarówno ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, jak i ogłoszenia upadłości z likwidacją masy.

Natomiast jeżeli doszło do otwarcia zakończonego postępowania upadłościowego i uchylenia układu (art. 304 ust. 1 u.p.n.), data postanowienia o uchyleniu układu powinna być uznana za rozstrzygającą (zob. art. 304 ust. 2 zd. 1 u.p.n.). W razie uchylenia układu już po wejściu w życie omawianej ustawy (niezależnie od tego, czy postępowanie, w którym zawarto układ, zakończone zostało przed czy po dniu 20 lutego 2011 r.) do podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu zastawu lub hipoteki należy stosować znowelizowany art. 345 ust. 3 u.p.n. Za tym rozwiązaniem przemawia również argument, że hipoteka i zastaw zabezpieczają - po uchyleniu układu - wierzytelność w takiej wysokości, w jakiej nie została dotychczas zaspokojona (art. 305 ust. 3 u.p.n.), a zatem gdyby doszło do wykonania zabezpieczonej hipoteką lub zastawem wierzytelności, hipoteka lub zastaw wygasną i nie będą brane pod uwagę przy podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży obciążonego przedmiotu.