Umorzenie postępowania przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Sp. z o.o. w W.
Dz.Urz.UOKiK.2005.3.38
Akt nienormatywnyDecyzja
z dnia 31 sierpnia 2005 r.
w sprawie umorzenia postępowania przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Sp. z o.o. w W.
Na podstawie art. 105 § 1 Kpa w związku z art. 80 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie określenia właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 18, poz. 172 ze zm.) w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza się jako bezprzedmiotowe postępowanie wszczęte z urzędu przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Spółka z o.o. w W., pod zarzutem nadużywania pozycji dominującej na rynku wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł. polegającego na przeciwdziałaniu ukształtowaniu się warunków niezbędnych do powstania bądź rozwoju konkurencji, poprzez stosowanie w umowach najmu powierzchni w Centrum Handlowym "Galeria Ł." postanowienia o treści: "Od chwili złożenia oferty najmu do zakończenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione, w promieniu trzech kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej działalności jaką wykonuje on w Centrum Handlowym i to zarówno bezpośrednio jak i pośrednio. Powyższe stosuje się odpowiednio do udziału Najemcy w takich przedsięwzięciach lub do jakiegokolwiek innego współdziałania przy ich realizacji.", co może stanowić naruszenie art. 8 ust. 1 i 2 pkt 5 cytowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
W dniu 8 listopada 2004 r. Prezes Urzędu (zwany dalej "Prezesem Urzędu") wszczął z urzędu postępowanie przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Spółka z o.o. w W. (dalej zwane "CHP2 Sp. z o.o. ") - właścicielowi Galerii Ł., pod zarzutem nadużywania pozycji dominującej na lokalnym rynku wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w centrum Ł., polegającego na przeciwdziałaniu ukształtowaniu się warunków niezbędnych do powstania bądź rozwoju konkurencji poprzez stosowanie w umowach najmu powierzchni w Centrum Handlowym "Galeria Ł." w Ł. postanowienia o treści: "Od chwili złożenia oferty najmu do zakończenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione, w promieniu trzech kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej działalności jaką wykonuje on w Centrum Handlowym i to zarówno bezpośrednio jak i pośrednio. Powyższe stosuje się odpowiednio do udziału Najemcy w takich przedsięwzięciach lub do jakiegokolwiek innego współdziałania przy ich realizacji", co może stanowić naruszenie art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W odpowiedzi CHP2 Sp. z o.o. odrzuciła postawione zarzuty. CHP2 Sp. z o.o. stwierdziła, że Galeria Ł. nie ma pozycji dominującej na rynku, co jest warunkiem postawienia zarzutu naruszenia zakazu określonego w art. 8 ust. 2 pkt 5 ustawy, a nawet gdyby przyjąć, że taką pozycję posiada, to postanowienia umów najmu powierzchni handlowej nie przeciwdziałają ukształtowaniu się warunków niezbędnych do powstania i rozwoju konkurencji. W uzasadnieniu CHP2 Sp. z o.o. podała, że rynkiem geograficznym w tej sprawie jest aglomeracja Ł., a nie centrum miasta jak podano w zarzucie. W centrum Ł. panują takie same warunki konkurencji jak na pozostałym obszarze miasta. Udział Galerii Ł. na tak zdefiniowanym rynku wynosi [...], co nie spełnia przesłanki 40% niezbędnej dla uznania pozycji dominującej przedsiębiorcy, w rozumieniu art. 4 pkt 9 ustawy.
Prezes Urzędu ustalił, co następuje.
Działalność gospodarcza CHP2 Sp. z o.o. w Galerii Ł. polega na wynajmowaniu powierzchni handlowej pod sprzedaż detaliczną towarów i usług oraz zarządzaniu całością wynajmowanego obiektu. CHP2 Sp. z o.o. posiada w Ł. jeden tego typu obiekt handlowy. Powierzchnia handlowa w Galerii Ł. jest w całości wynajmowana. CHP2 Sp. z o.o. zawiera w tym celu umowy najmu z najemcami. CHP2 Sp. z o.o. ustaliła jednostronnie zasady doboru najemców i warunki dostępu do powierzchni handlowej w Galerii Ł. Zgodnie z przyjętą strategią handlową kryterium doboru najemców jest zapewnienie szerokiego i stosunkowo głębokiego asortymentu oferowanych towarów i usług, które zaspokoją wszystkie potrzeby, bardzo różnych klientów, przy odpowiedniej jakości świadczonych usług i poziomie cen. Warunkiem zawarcia umowy najmu jest zgoda najemcy na respektowanie zakazu podejmowania takiej samej lub podobnej działalności w odległości 3 km od Galerii Ł. Umowy najmu są zawarte na okres od 5 do 10 lat. W przypadku nieprzestrzegania przez najemcę zakazu, o którym mowa wyżej, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy przed upływem okresu najmu, na zasadach ogólnych Kc. Podstawową kwestią do rozstrzygnięcia jest ustalenie, czy ww. klauzule wyłączności zawarte w umowach powierzchni handlowej w Galerii Ł. nie stanowią zbyt wysokiej bariery wejścia na rynek dla podmiotów gospodarczych zamierzających rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie usługi najmu powierzchni handlowej w Ł.
Produktem w niniejszej sprawie jest usługa wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych. Analiza definicji zawartych w orzecznictwie polskim i Komisji Europejskiej wskazuje, że nie ma jednolitego podziału obiektów handlowych i że każdorazowo przy definiowaniu produktu uwzględnia się ogólne cechy tych obiektów, jak powierzchnia handlowa, a także specyfikę handlu i zwyczaje konsumenckie na danym terenie. Specyfiką handlu w Galerii Ł. jest sprzedaż detaliczna towarów i usług pod jednym dachem, w celu zaspokojenia wszystkich potrzeb dnia codziennego klientów. Działalność gospodarczą w centrum handlowym prowadzi wielu przedsiębiorców z różnych branż. Galeria Ł. świadczy także usługi dodatkowe i oferuje klientom szereg udogodnień, które mają uatrakcyjnić i ułatwić zakupy. Obiekty handlowe typu domy towarowe, super- i hipermarkety nie są substytutem centrum handlowego. Mają one znacznie mniejszą powierzchnię handlową i przede wszystkim różną od centrum handlowego, specyfikę handlu. Są to z reguły wielkopowierzchniowe samoobsługowe sklepy, w których znaczna część powierzchni handlowej jest przeznaczona na sprzedaż detaliczną żywności, artykułów drogeryjnych (toaletowych i środków czystości) i innych towarów i usług zaspokajających podstawowe potrzeby klienta.
Właściwym rynkiem produktu jest usługa wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych.
Rynek geograficzny usługi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych co do zasady ma charakter lokalny. Centra handlowe zaspokajają potrzeby lokalnej społeczności i odwiedzane są zwykle przez klientów zlokalizowanych w bliskiej odległości. Najemcy podejmując decyzję o wyborze miejsca wynajmu powierzchni handlowej biorą z reguły pod uwagę punkt widzenia konsumenta - na jakim obszarze klient byłby skłonny poszukiwać centrum handlowego w celu dokonania zakupów. Powierzchnie handlowe położone w miejscach, w których jest mniej odwiedzających z reguły są mniej atrakcyjne niż te, gdzie klientów jest więcej. Fakt ten potwierdzają doświadczenia CHP2 Sp. z o.o.
Z orzecznictwa Komisji Europejskiej wynika, że dla konsumentów bardzo ważnym kryterium wyboru jest możliwość dotarcia do danego obiektu handlowego w określonym czasie. Najczęściej jest to 10-30 minut. Granice rynku usługi wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym determinuje odległość, którą musi pokonać konsument w celu dotarcia do danego centrum handlowego, stan dróg dojazdowych, organizacja ruchu i transportu publicznego.
Rynkiem geograficznym właściwym w niniejszej sprawie jest rynek usługi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł. Pozycja rynkowa CHP2 Sp. z o.o. w rynku właściwym jest nietrwała. W latach 2003, 2004 i w I półroczu 2005 r. udział CHP2 Sp. z o.o. w rynku właściwym systematycznie spadał.
Prezes Urzędu zważył, co następuje.
Rozstrzygana sprawa dotyczy ochrony konkurencji. Klauzula wyłączności stosowana przez CHP2 Sp. z o.o. w umowach najmu ogranicza swobodę decyzji gospodarczych przedsiębiorców po obydwu stronach rynku. Usługodawcy wynajmujący powierzchnię handlową muszą ograniczyć zasięg prowadzonej działalności gospodarczej, najemcy nie mają swobodnego dostępu do całej wynajmowanej powierzchni handlowej, co ogranicza możliwości wyboru konsumentów. Wszczęcie postępowania miało na celu ochronę interesu publicznego szerokiego kręgu podmiotów uczestniczących w rynku.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ustawa reguluje zasady i tryb przeciwdziałania praktykom ograniczającym konkurencję. Na podstawie art. 8 ust. 1 cytowanej ustawy zakazem stosowania praktyk ograniczających konkurencję objęte jest nadużywanie pozycji dominującej na rynku właściwym przez jednego lub kilku przedsiębiorców. W toku postępowania ustalono, że udział CHP2 Sp. z o.o. w rynku właściwym na koniec 2003 r. nie przekraczał [...]% a obecnie wynosi [...]%. Posiadana pozycja rynkowa nie daje CHP2 Sp. z o.o. siły zapobiegania skutecznej konkurencji na rynku właściwym. Rynek wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł. jest rynkiem konkurencyjnym. Rynek właściwy jest otwarty i rozwijający się. Braku barier wejścia na rynek dowodzi trwająca budowa nowego centrum o powierzchni handlowej przekraczającej o około 20.000 m2 wielkość powierzchni handlowej Galerii Ł. Wszystkie centra handlowe w Ł. mają niewykorzystaną i przeznaczoną do wyjmowania powierzchnię handlową. Najemca ma możliwość wyboru. Warunki umów najmu zawieranych przez CHP2 Sp. z o.o. pozwalają wycofać się najemcy z rynku w każdym czasie i bez restrykcyjnych kosztów wyjścia, także w przypadku podpisania kwestionowanego zakazu podejmowania działalności poza Galerią Ł. Pojawienie się na rynku właściwym Projektu Manufaktura powoduje, że CHP2 Sp. z o.o. nie ma możliwości działania niezależnie od konkurentów, najemców i konsumentów. Potwierdza to fakt, że nie wszystkie umowy najmu zawierają klauzulę zakazu podejmowania działalności gospodarczej takiej samej lub podobnej poza Galerią Ł., a te które taką klauzulę posiadają różnią się co do zasięgu zakazu.
Prezes Urzędu stwierdził, że pozycja rynkowa CHP2 Sp. z o.o. nie spełnia żadnej przesłanki art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Tym samym brak jest podstaw prawnych do uruchomienia przepisów tej ustawy i ingerencji Prezesa Urzędu w stosunki rynkowe na rynku właściwym.
Biorąc powyższe pod uwagę Prezes Urzędu orzekł, jak sentencji. [...]