Opinia o projekcie ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych ustaw.
Notar.2006.2.25
Akt nieocenianyUCHWAŁA Nr V/26/2006
Krajowej Rady Notarialnej
z dnia 25 lutego 2006 r.
w sprawie opinii o projekcie ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych ustaw
I.
Proponowana nowelizacja przepisów Kodeksu cywilnego dotyczy dwóch zagadnień: zmiany uregulowań prawnych dotyczących zrzeczenia się własności nieruchomości, które spowodowane są wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 roku (sygn. K 9/04) oraz zmiany treści przepisu art. 442 k.c., zainspirowanej wystąpieniem Rzecznika Praw Obywatelskich, w zakresie dotyczącym dochodzenia roszczeń deliktowych od sprawcy szkody przez osobę, która w chwili zaistnienia szkody nie miała pełnej zdolności do czynności prawnych. Ponadto projektem noweli objęte są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.), ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sadowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz. 1398) i ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 z późn. zm.). Zmiana przepisu art. 442 k.c. nie wiąże się z działalnością notariatu, w związku z czym nie jest uwzględniona w niniejszej opinii.
Trybunał Konstytucyjny uznał art. 179 k.c. za niezgodny z art. 2 i 165 Konstytucji RP i chociaż stwierdził w uzasadnieniu orzeczenia, że nie ma kompetencji do tego, by określić sposób, w jaki powinna być uregulowana kwestia zrzeczenia się własności, to jednak ograniczył możliwe kierunki zmian przez wyłączenie dopuszczalności zrzeczenia się na rzecz gminy w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela i stwierdził jednoznacznie, że nowe uregulowania powinny uwzględniać "postulat poszanowania praw innych osób, zarówno podmiotu, któremu prawo ma przypaść, jak i osób trzecich uprawnionych z tytułu praw do nieruchomości". Proponowane zmiany zawierają rozwiązania zgodne z tymi założeniami, z jednym wyjątkiem, dotyczącym zrzeczenia się użytkowania wieczystego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, który zostanie przedstawiony poniżej.
II.
W zaproponowanej noweli art. 179 k.c. zawarte jest jednoznaczne stwierdzenie, że zrzeczenie się własności nieruchomości musi być zawsze poprzedzone złożeniem oferty bezpłatnego przekazania nieruchomości gminie, na obszarze której położona jest nieruchomość i dopiero w przypadku nieprzyjęcia jej w terminie sześciu miesięcy właściciel może się jej zrzec. Rozwiązanie to, przyjęte w związku z sugestiami Trybunału Konstytucyjnego, należy zaakceptować, gdyż w większym stopniu zabezpiecza interes gminy niż zrzeczenie się własności na jej rzecz. Wydaje się jednak, że sześciomiesięczny termin do złożenia oferty jest zbyt długi. Oświadczenia mające większe znaczenie, jak chociażby oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości na podstawie art. 109 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być wykonane w terminie jednego miesiąca, a przy takiej czynności niezbędna jest kontrasygnata skarbnika i uchwała rady gminy. Należałoby zatem przyjąć taki sam termin (jednego miesiąca) do przyjęcia bądź odrzucenia oferty nieodpłatnego nabycia nieruchomości.
III.
Na aprobatę zasługuje jednoznaczne określenie możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Zagadnienie to budziło kontrowersje w doktrynie i stwarzało wiele kłopotów w praktyce notarialnej, będąc nawet powodem sporów sądowych. Należy również w pełni zaakceptować przyjęte rozwiązanie dotyczące zrzeczenia się tego prawa tylko na rzecz właściciela nieruchomości. Dotychczas wiele problemów stwarzało zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego na rzecz gminy w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości były inne podmioty (Skarb Państwa, powiat, województwo).
Zauważyć jednak trzeba, że rozwiązanie przyjęte w art. 2331 k.c. odbiega od uregulowań zawartych w art. 179 k.c. Zgodnie z zaproponowanym przepisem jednostki samorządu terytorialnego, na rzecz których następuje zrzeczenie się użytkowania wieczystego nieruchomości, będą musiały także przejąć to prawo z budynkami, w przypadku gdy występują stanowiące odrębną nieruchomość budynki i budowle związane z tym prawem. Składane do Trybunału Konstytucyjnego skargi w cytowanej na wstępie sprawie uzasadniane były również koniecznością przejęcia wraz z gruntem budynków i budowli, w stanie niejednokrotnie grożącym katastrofą budowlaną, których przejęcie jest dla tych podmiotów niekorzystne i o takich stanach Trybunał wspomina w uzasadnieniu orzeczenia. Przyjęte w noweli rozwiązanie jest zbliżone do uregulowania określonego w art. 246 k.c. dotyczącego zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z dominującymi poglądami w doktrynie, użytkowanie wieczyste jest bliższe własności niż użytkowaniu. Dlatego istnieje ryzyko złożenia przez zainteresowanych właścicieli nieruchomości skargi do Trybunału Konstytucyjnego.
Jeżeli proponowany przepis zostanie utrzymany, należy użyte w tym przepisie terminy "wieczysty użytkownik" i "wieczyste użytkowanie" zastąpić terminami "użytkownik wieczysty" i "użytkowanie wieczyste", stosując terminologię kodeksową (zob. tytuł drugi księgi drugiej Kodeksu cywilnego).
IV.
Wprowadzenie do księgi trzeciej Kodeksu cywilnego nowego tytułu XXXIII - "Przekazanie nieruchomości" - jest rozwiązaniem zupełnie nowym. Zawarte w tym tytule cztery przepisy regulują nowy rodzaj umowy nazwanej umową przekazania nieruchomości, która jest nową umową nazwaną określona przepisami Kodeksu cywilnego.
Nie znajduje uzasadnienia zamieszczenie proponowanego przepisu art. 9022, gdyż umowa przekazania nieruchomości, jak każda inna umowa przenosząca własność nieruchomości, powinna zawierać oznaczenie nieruchomości według danych niezbędnych do wpisu w księdze wieczystej, a zgodnie z art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 z późn. zm.) notariusz ma obowiązek zamieścić wniosek o wpis do księgi wieczystej oraz przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis tego aktu notarialnego i dołączyć do niego dokumenty niezbędne do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
V.
Art. 5 proponowanej noweli zmienia art. 92 § 5 ww. ustawę - Prawo o notariacie i zobowiązuje notariusza do przesłania wypisu aktu notarialnego staroście właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Obowiązek ten dotyczy tylko tych aktów, których przedmiotem zrzeczenia była nieruchomość, a nie użytkowanie wieczyste. Rozwiązanie to jest celowe i właściwe, gdyż wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego następuje dopiero z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej (projektowany art. 2331 k.c.). Zrzekający się tego prawa, któremu przysługuje ono aż do momentu wpisu w księdze wieczystej, ma legitymację do złożenia wniosku o dokonanie stosownych wpisów z księgach wieczystych. Nie ma natomiast takiej legitymacji właściciel nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 6262 § 5 k.p.c. wniosek może być złożony przez właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, osobę na rzecz której wpis ma nastąpić oraz wierzyciela, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej, wobec czego były właściciel nie mieści się już wśród tych uprawnionych.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że ponieważ w takich aktach notarialnych nie będą zamieszczane wnioski o wpis prawa w księdze wieczystej, wydaje się niezbędne uzupełnienie proponowanego przepisu o następującą treść "oraz o przesłanie wypisu tego aktu notarialnego właściwemu sądowi rejonowemu w celu wpisania z urzędu ostrzeżenia na podstawie art. 62613 k.p.c.". Lepszym jednak rozwiązaniem byłoby znowelizowanie art. 6262 § 5 k.p.c. przez zamieszczenie przepisu regulującego legitymację do złożenia wniosku przez osobę, która wyzbywa się własności. Można wrócić w tym zakresie do rozwiązania, które występowało w ustawie o księgach wieczystych i hipotece przed nowelą tej ustawy dokonaną ustawą z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635). Art. 38 ust. 3 tej ustawy przewidywał możliwość złożenia wniosku o wpis między innymi przez osobę, której prawo ma być wpisem dotknięte.