0112-KDIL3.4012.552.2023.2.KFK - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 listopada 2023 r. (wpływ 18 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan obywatelem polskim, posiadającym miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Od (...) r. prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Aktualnie powierzchnia Pana gospodarstwa wynosi (...) ha. W dniu (...) został Panu nadany przez ARiMR numer identyfikacyjny (...) w krajowym systemie ewidencji gospodarstw rolnych. Uzyskuje Pan dopłaty bezpośrednie z ARiMR. Podlega Pan ubezpieczeniu społecznemu rolników.

Jest Pan rolnikiem ryczałtowym zwolnionym od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza i nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zamierza Pan sprzedać jeden z posiadanych gruntów rolnych, tj. 2 przylegające do siebie działki o nr ewidencyjnych (...) i (...), o łącznej powierzchni (...) ha, dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW (...), które zgodnie z wpisem do ewidencji gruntów stanowią grunty orne i pastwiska.

Grunt ten zakupił Pan w (...) r. od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, a transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Na zakupionym gruncie planował Pan w przyszłości budowę domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Grunt w pierwszych latach stanowił ugór, potem łąkę, nigdy nie uprawiał Pan na nim zbóż i nie sprzedawał żadnych produktów rolnych z tego gruntu.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym aktualnie planem zagospodarowania przestrzennego.

Planując budowę domu na tym terenie (na własne potrzeby mieszkaniowe) w (...) r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy (2 budynki jednorodzinne po podziale gruntu na dwie działki), następnie w (...) r. został przeprowadzony podział geodezyjny tego gruntu na 2 działki, dla których uzyskał Pan oddzielne decyzje o warunkach zabudowy (na każdej z działek możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i garażu).

Decyzje o warunkach zabudowy określają jedynie możliwości zagospodarowania terenu i nie zmieniają przeznaczenia terenu. Nie podejmował Pan działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Aktualne warunki zabudowy mogą wygasnąć, gdy dla tego terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na problemy finansowe zaniechał Pan budowy domu i planuje Pan sprzedaż ww. działek. Sąsiad jest zainteresowany ich zakupem.

Poza wskazanymi czynnościami, nie dokonywał Pan innych czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości ani nie ponosił Pan innych nakładów na przedmiotową nieruchomość, tj. budowa ogrodzenia, budowa dróg wewnętrznych. Nie prowadził Pan działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych działek poza zamieszczeniem zwykłego ogłoszenia na portalach internetowych. Nie korzystał i nie korzysta Pan z usług biur nieruchomości czy profesjonalnego pośrednika nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć na bieżące potrzeby. Obecnie nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oprócz wskazanej we wniosku.

W odległej przeszłości dokonał Pan sprzedaży innych działek gruntu: w (...) r. sprzedał Pan 2 niezabudowane działki o łącznej powierzchni (...) ha i w (...) r. sprzedał Pan niezabudowaną działkę rolną o powierzchni (...) ha, przy czym z tytułu zbycia tych działek nie odprowadzał Pan podatku VAT, traktując je jako zbycie majątku prywatnego. Od tego czasu nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1. Czy jest Pan jedynym właścicielem przedmiotowych działek czy też współwłaścicielem? Prosimy o doprecyzowanie, czy przedmiotem dostawy będzie własność czy współwłasność działek.

Odpowiedź: Jest Pan jedynym właścicielem przedmiotowych działek. Przedmiotem dostawy będzie własność.

2. Jeżeli jest Pan współwłaścicielem działek, to czy były one wykorzystywane w działalności gospodarczej pozostałych współwłaścicieli i w jakim zakresie?

Odpowiedź: Nie dotyczy. Jest Pan jedynym właścicielem przedmiotowych działek.

3. Czy w momencie sprzedaży przedmiotowe działki będą stanowić teren niezabudowany czy teren zabudowany budynkami, budowlami lub/i urządzeniami?

Odpowiedź: W momencie sprzedaży przedmiotowe działki będą stanowić teren niezabudowany.

4. Czy na moment dostawy przedmiotowe działki będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać:

- jakie będzie przeznaczenie działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

- z czyjej inicjatywy nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki?

- czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pana inicjatywy?

Odpowiedź: W momencie dostawy przedmiotowe działki nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5. Czy w przypadku nieuchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na moment dostawy dla przedmiotowych działek będą nadal obowiązywały wydane w (...) r. decyzje o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: W przypadku nieuchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na moment dostawy dla przedmiotowych działek obowiązywać będą nadal warunki zabudowy uzyskane po podziale geodezyjnym na 2 przedmiotowe działki.

6. Czy oddawał Pan przedmiotowe działki w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów?

Odpowiedź: Nie oddawał Pan przedmiotowych działek w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów.

7. Czy w celu sprzedaży przedmiotowych działek podpisze Pan z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną? Jeżeli tak, należy wskazać warunki umowy.

Odpowiedź: Nie będzie Pan podpisywał z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej w celu sprzedaży przedmiotowych działek.

8. Czy w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).

Odpowiedź: W ramach jakiejkolwiek umowy z przyszłym nabywcą nie zostanie udzielone pełnomocnictwo ani jakiekolwiek umocowanie prawne do działania w Pana imieniu.

9. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą działek będzie miał Pan obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, planowana transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przedmiotowej transakcji nie będzie Pan występował jako podatnik w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na fakt, iż przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Planowana przez Pana sprzedaż będzie czynnością okazjonalną, będzie to pierwsza transakcja sprzedaży nieruchomości dokonana przez Pana od ponad (...) lat. Nie podejmował Pan działań mających na celu uzbrojenie przedmiotowych działek w infrastrukturę techniczną. Nie wydzielał Pan dróg wewnętrznych, nie ogradzał terenu. Nie prowadził Pan działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności sprzedawanych działek poza zamieszczeniem zwykłego ogłoszenia na portalach internetowych. Nie korzystał i nie korzysta Pan z usług biur nieruchomości.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu czy dzierżawy z osobami trzecimi. Nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty, a jej sprzedaż nastąpi w ramach zarządu moim majątkiem osobistym. Wszystko to zatem wyklucza handlowy cel transakcji sprzedaży przedmiotowych działek.

Pana zdaniem, czynność sprzedaży będzie mieścić się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, do których unormowania ustawy o podatku od towarów i usług zastosowania nie mają, czyli nie będzie Pan miał obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.),

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynności odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm.) zwanej dalej "Dyrektywy 2006/112/WE Rady":

"Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest "rolnikiem ryczałtowym". Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem ryczałtowym zwolnionym od podatku od towarów i usług i od (...) r. prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza i nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zamierza Pan sprzedać 2 przylegające do siebie działki o numerach ewidencyjnych (...) i (...). Grunt ten zakupił Pan w (...) r. od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, a transakcja zakupu nie była opodatkowana podatkiem VAT. Grunt w pierwszych latach stanowił ugór, potem łąkę, nigdy nie uprawiał Pan na nim zbóż i nie sprzedawał żadnych produktów rolnych z tego gruntu. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym aktualnie planem zagospodarowania przestrzennego. Na zakupionym gruncie planował Pan w przyszłości budowę domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Planując budowę domu na tym terenie na własne potrzeby mieszkaniowe, uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla 2 budynków jednorodzinnych po podziale gruntu na dwie działki. Następnie został przeprowadzony podział geodezyjny tego gruntu na 2 działki, dla których uzyskał Pan oddzielne decyzje o warunkach zabudowy - na każdej z działek możliwość budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i garażu. Decyzje o warunkach zabudowy określają jedynie możliwości zagospodarowania terenu i nie zmieniają przeznaczenia terenu. Nie podejmował Pan działań zmierzających do wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Z uwagi na problemy finansowe zaniechał Pan budowy domu i planuje Pan sprzedaż ww. działek.

Poza wskazanymi czynnościami, nie dokonywał Pan innych czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości ani nie ponosił Pan innych nakładów na przedmiotową nieruchomość, nie prowadził Pan działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych działek poza zamieszczeniem zwykłego ogłoszenia na portalach internetowych, nie korzystał i nie korzysta Pan z usług biur nieruchomości czy profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Nie oddawał Pan przedmiotowych działek w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów. Nie będzie Pan podpisywał z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej w celu sprzedaży przedmiotowych działek.

W ramach jakiejkolwiek umowy z przyszłym nabywcą nie zostanie udzielone pełnomocnictwo ani jakiekolwiek umocowanie prawne do działania w Pana imieniu.

Obecnie nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oprócz wskazanej we wniosku. Nie zamierza Pan również nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą kwestii, czy w związku z planowaną sprzedażą działek będzie miał Pan obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest również określenie podmiotu dokonującego tej dostawy za występującego w związku ze sprzedażą, jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie podjęte przez Pana działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek o numerach ewidencyjnych (...) i (...) wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych (...) i (...) w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

W konsekwencji, w związku z planowaną sprzedażą działek o numerach ewidencyjnych (...) i (...), nie będzie miał Pan obowiązku zarejestrowania się jako podatnik VAT i zapłacenia podatku z tego tytułu.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).